出租商鋪變公廁，房東應如何維權

2020-10-04 瀾亭企業法律服務中心

近日，看到一則新聞，在湖北武漢，李先生將其花費35萬元購買的新商鋪出租給一家商業管理公司。之後，李先生想要將商鋪賣掉，便帶中介到現場察看情況，到現場後發現出租的商鋪正在被改造成公共廁所，且此行為未經李先生同意，李先生自嘲「花35萬買了個廁所，比北上廣的還貴」。遇到這種情況，李先生應如何維權呢？

圖片來源於攝圖網

一、商鋪改公廁屬何種行為？

1.承租人未經房東同意，將商鋪改為公廁，是否屬於擅自改變房屋用途？

2.承租人未經房東同意，自行改造房屋，是否屬於擅自改造房屋或者改變租賃房屋結構？

3.面對承租人將商鋪改造為公廁的行為，房東應如何維護自身合法權益？

二、法律依據

《合同法》第二百一十九條 承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同並要求賠償損失。

《合同法》第二百二十三條 承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。

《商品房屋租賃管理辦法》第十條 承租人應當按照合同約定的租賃用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改動房屋承重結構和拆改室內設施，不得損害其他業主和使用人的合法權益。

承租人因使用不當等原因造成承租房屋和設施損壞的，承租人應當負責修復或者承擔賠償責任。

《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十三條 承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

首先，房屋原本為商鋪，具有一定的商業價值，但是被承租人擅自改造為公廁，此行為不僅嚴重影響了房屋的商業價值，而且也嚴重影響了出租人後續再出租，包括但不限於出租困難、為將房屋出租而降低租金。此行為屬於承租人未經房東同意，擅自改變房屋用途，因此，房東可依據合同法第219條解除合同並要求承租人賠償。其次，承租人將商鋪改為公廁，屬於未經承租人許可，擅自改變房屋主體結構，房東有權在一定期限內要求承租人恢復原狀，如承租人未在約定期限內將房屋恢復原狀，或者不履行恢復原狀義務的，房東也有權解除合同並要求承租人賠償。

圖片來源於攝圖網

三、房東維權措施

1. 收集證據

在房東發現承租人擅自改變房屋用途或房屋結構的，應當立即進行保全證據，將承租人的行為固定下來。

2. 發函

房東可向承租人發函通知，讓其在規定期限內恢復原狀，消除因其改變房屋用途所帶來的不良影響。

3. 解除合同、收回房屋

為避免此次改造給商鋪帶來的不利影響或造成更大的損失，可以與承租人解除合同，要求其恢復原狀，並收回房屋。

4. 訴訟

若承租人不按照合同約定恢復原狀、賠償房東損失，房東可向法院起訴要求其恢復原狀、賠償損失、消除影響等。

四、結尾

在實踐中，大家在面對這種情況，除了發生糾紛後實施以上措施，最重要的還是事前籤訂規範合理的租賃合同。就是因為很多人不在意細節、不注重合同內容，所以在發生糾紛後就開始後悔為什麼當初籤訂的租賃合同如此簡單，很多在合同履行過程中可能出現的風險都沒有約定進去，比如違約責任、違約金、擅自改變房屋用途和房屋結構應該怎麼解決等。因此，建議房東在事先的溝通過程中，就和承租方談好房屋租賃相關事宜，並籤訂一份規範合理，能夠保障自身權益的租賃合同。

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