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壹
問：如果惠陽劃入深圳，對龍崗中心是利空麼？
答：1. 「擴容」的實質，是增加土地供應。
2. 為什麼要增加土地供應呢？因為如果不增加，土地這個生產要素的緊缺，會產生一系列的連鎖反應，例如：生產經營活動受限、減緩人才吸納速度、影響社會穩定和諧等。只短期內對存量房東有利，長期對經濟不利，對存量房東、租客、各行各業從業者也都不利。
3. 房東的競爭對手，不是買家或租客，而是另一個房東。
4. 土地供應多了，房子供應自然也就多了。房子供應多了，短期內對存量房的價格自然會產生一定的抑制。
5. 但長期看，又會提升城市的競爭力，從而吸引更多好的產業和人才，使城市在全國、全球的相對排名上升，最終又會利好總體房價。而且這種利好房價，靠的是最根本的經濟發展，而不是以掐死供應、損害經濟為前提。
6. 如果「擴容」的主要手段，是把購買力往尚餘一些土地資源的周邊城市疏導，例如：東莞、惠州、南沙、中山，那麼短期內對龍崗等非核心板塊自然是利空，因為競爭者變多了。
7. 但根據5，長期看是利好，因為城市整體在變好。
貳
問：房大:在深、莞來回折騰10年，現夫妻在深事業單位國企工作，比較穩定。居住在羅湖，工作在福田，對寶安西鄉比較熟，收入40萬左右。目前兩孩4歲，預備兩年後上小學。目前能籌集現金100+50左右，在深名下無房但有貸款記錄，東莞松山湖有一小四能回收200左右。現在綜合各方意見有兩種考慮。一是排隊等政府人才安居房。好處是不用賣掉東莞房子，能按政策6折購買。壞處是兩小孩上好學校難，排隊周期長。二是收攏現金全力購買一套學區中上的三房。但目前沒有目標，工作生活學校不知道怎麼平衡，貸款壓力也大。還請房大指點迷津。
答：你好，感謝讚賞！
不推薦安居房的理由：
第一，誰也不知道排隊彼時的安居房價格是不是此時的商品房價格。
第二，安居房十年不能交易，也不能買別的商品房，容易讓我們錯失城市發展紅利，十年不能參與財富洗牌。
第三，和優秀的人為伍，我們才能變得更優秀，我始終覺得敢於買深房的是一群能夠克服人性，大膽，積極進取，勇敢為家人創造未來的勇者。
拿歷年的人才房、安居房的建設數量和位置信息來分析，數量極少、並且基本都在遠郊或者地段配套很普通，是過渡型的房子，給深圳的一些公務員、老師醫生安置用的。
如果做一個生意不賺錢，是不能持久的。
福田，西鄉都有不錯的選籌。
叄
問：智慧的十三老師您好，看了您的回覆，感覺您非常專業，現在我有以下的困惑希望能夠得到您的解答。
1、目前家庭的總體情況：持有一套房產，位於龍崗平湖核心區域，房子和貸款均在女方名下，但婚後以家庭名義轉了公積金貸款。目前手頭有閒置資金約150萬，如果賣掉現有住宅，則資金約有350萬。家庭年收入稅後50萬，能夠接受月供3萬。小孩還小，三年後才上幼兒園。
2、問題一：目前應該採取哪種策略？18年買入平湖這套房後價格漲的非常緩慢，目前單價漲幅還不到1萬，而當時單價與平湖接近的沙井、光明片區房價都已經實現接近2萬的漲幅，感覺自己當初選擇錯誤，現在是否應直接將平湖的房子賣掉，加上手上的資金一起，置換到西部？另一方面，前段時間西部已經大漲一輪，而東部普遍沒怎麼漲，擔心現在賣掉平湖買西部，會不會錯失東部未來的補漲，而站崗西部，且目前的房子89平四房、住著舒適度較高、通勤有10號線和廣深動車較為方便、小孩也不急用學位，是否應該繼續持有平湖的房子，用手上閒置的150萬投資一個成長潛力較大的房子，待三年後與平湖的房子一起賣掉再置換學位更優片區？
3、問題二：如果採取第一種策略，賣掉平湖置換西部，大概可以置換900萬的房子，考慮自主兼投資，希望學位也能中上水平、處於上升通道，目前有幾個心宜片區，一是碧海（擔心噪音太大）、二是蛇口（估計只能買得起老房子）、三是不局限於西部，考慮福田、龍華或坂田的較好學位片區，這三種選擇您覺得應該怎麼選？置換的時間節奏應該如何控制，需要在下半年儘快完成，還是未來一年慢慢置換？
4、問題三：如果採取第二種策略，不賣平湖房子，用閒置資金投資一套500萬左右的房子，目前有幾個選擇，一是投資一套學位小戶型、二是投資松坪村這類靠近核心上班區域租金高的小區，您怎麼看？
5、問題四：房子是女方婚前購買，房子和貸款均在女方名下，但婚後以家庭名義轉了公積金貸款，這種情況還有機會三成首付嗎？是否只能現在離婚，滿三年後有三成資格？第一次向您提問，問題有點多，麻煩您啦，非常感謝！
答：你好，板塊輪動是必然的，就像一個班的同學，幾年下來，成績排名起起伏伏，有的上去一些，有的下來一些，當然屬於正常現象。
板塊輪動的核心原因，和班級裡同學們的成績起伏，是一個道理。有些小朋友學習更用功、更講究方法了，成績就上去了；另一些小朋友雖然天賦不錯，但是成天打遊戲、上課不認真聽講，成績當然就下來了。
什麼是板塊的「成績」呢？是經濟，看經濟發展的好不好。什麼決定了經濟發展好不好呢？是產業，看有沒有能批量提供高薪職位的產業。好產業進來了，板塊就起來了。以前的好產業，是製造業工廠；
後來，是百貨商場，沿街旺鋪；
再後來，是金融，西裝皮鞋大哥大；
再後來，是鴨舌帽T恤衫牛仔褲運動鞋雙肩包的碼農統治世界。
哪裡先漲、哪裡後漲，有兩條平行的線路。
一條是置換鏈條，這條線是嚴格遵循從低總價到高總價的。小的漲了，大的才有置換支撐，才有漲的底氣。
另一條，是產業鏈條，而產業的背後是人，是看哪裡近期持續湧入人口。
南山寶安持續湧入，龍崗羅湖沒啥湧入，後者憑啥一定能跟漲？
當然，同屬一個城市，前者漲上去了，買不起的人確實會溢出到其他總價更低的板塊去。
但是，領漲的板塊可未必一定是總價高的板塊啊！
所以，這條線的核心，是產業導致領漲、領漲導致溢出。只不過剛好深圳這幾年是高價區、中價區的人口實力增速更快而已。
下一步你置換的目標應該是核心區和核心區的外圍，碧海，蛇口，福田都是不錯的選擇。
投資角度，建議入手一套好地段的潛力盤，等孩子即將上學再考慮入手學位房。
最後一個問題，需要結合你的徵信報告，如果報告上不體現貸款，可以操作成首付3成。
肆
問：十三老師您好，請問寶安新安湖花園二期的房子是否值得繼續持有，謝謝
答：你好，投資角度，建議出手。新安是寶安老區，類似羅湖的情況，配套成熟但需求主要來自於當地居民 投資要很清楚的一點是:你買入的價值，是已有的價值，還是未來的價值，這個價值是逐步增加，還是逐步衰減的。
學位：衰減，傳統寶安區政府的生源流失
片區：老化、舊改周期長
樓盤品質和地鐵預期其實已經部分疊加在已有的價格裡了。綜上，跑平大市的選擇
伍
問：十三老師，你好， 目前有一套龍華自住舒適房， 小孩2023年上小學，考慮買一套學位房（首付200-300， 月供2W內，能滿足三口之家自住功能） 因是特殊房產無法變現，已離婚騰名額。去年看到今年暴漲一波，發現原本看不上的也都暴漲。處於亂了方向的狀態，望老師指點迷津。目前看過：
1. 羅湖: 螺嶺外國語—低門檻上車盤—放棄！想滿足自住功能，小兩房。點招取消，後面又要折騰換初中（雖然現在湖貝傳初中有變，但個人感覺變化可能小） 翠園東曉-暴漲+溢價
2. 雙石廈：成績穩定。漲挺多的，兩房夠不到
3. 福外南：個人認為溢價嚴重，但尚可接受。
4. 鹽田外國語：---我先生最偏向的一個選項，他的說法是學位養老功能一步到位 1）大梅沙片區：兼自住，優點：單價便宜宜居，初中鹽外表現不錯。缺點：小學一般。看了老師很多帖子，有點擔心以後不好出手，雖然可以長線持有，跑不贏大勢總是有所顧忌。
2）沙頭角：環境不是很喜歡，不如大梅沙，而且因為地鐵開通在即基本也都7+了 5. 龍華新華中學 人多嘈雜不定性強-龍華人多，算了目前積分是夠。因為2017年是生育高峰，不確定性強 6. 南山育才---只夠得到老破舊 7. 光明（深實驗光明分校） 中海寰宇: 優點：深實驗光明分校， 初中雖然全區招生，因入戶很久到時候初中應該問題不大。宜居，自住一步到位。位置也不錯，看了網評是光明最好的一塊地 缺點：2023年6月交房（我家23年上小學） 諮詢了教育局很可能取消購房合同申請學位（因與實際居住相矛盾）。新房三年不能出租（無回報式月供） 總結：受利好規劃和新房影響（還有我同事），目前個人偏向於光明片區，因為目前住在龍華離光明較近。本擔心光明以後會變成第二個龍崗，看了下規劃感覺能規劃更全面。但是小學上學很可能泡湯，解決方案就是用目前龍華的房產就近上個普通小學，BUT這又偏離了初衷。確實，最好的 教育資源還是在關內，看了這麼多，還未擺正心態為了孩子上學屈居老破舊之類的。越想越沒方向，都有點想放棄了。。。
答：你好，這個價位可以挑選到第二梯隊的學位，但不能兼顧太多因素，需有所側重。不清楚你對學位的具體需求，包括所處地段、過往成績、教學體系、孩子群體、升學途徑等等，我把可選項列出來，可以根據自己的核心需求順次匹配篩選，詳細推薦參考知識星球內部分享。
中長期看，福外南會陸續有競爭對手；短期看，福外南依然有先發優勢。
成熟穩定選石廈，不介意新學校+喜歡福外體系選福外。
目前鹽田中考排名最靠前的是鹽田外國語學校，是鹽田尖子生的集中地。但是升值潛力堪憂。
我能勾勒出養老時的畫像：恬靜淡泊，與世無爭，喜歡老式和慢節奏的生活，從來不受樓市漲跌的困擾。我們都喜歡這樣的生活，可是，這裡是深圳啊！再淡泊名利，也希望留給子女更有價值的物業吧。
重點關注我們星球內推薦的這些學校。
陸
問：十三先生好，有高山花園129平房一套。有人現在願出價1500（7.15之前是1650）。糾結是否應該出手置換。如果置換，可買兩套房。您的建議是置換還是自留？假如置換，您的建議是入手哪裡的房子比較合適？周圍的登良花園是否值得入手？十分感謝！
答：你好，感謝大額讚賞！
我們買房是不斷從普漲板塊置換到領漲板塊的過程，地段 學位 圈層都需要同步升級，資產升值速度才更快。
南山中心：南山中心最大的優勢就是地理位置優越，配套成熟；
由於科技園是目前購買力最集中的區域，因此南山中心從來不缺關注度；但南山中心也要分成兩類房子，一類是小白領喜歡的，一些次新的花園小區，一類是小白領不喜歡的，比如一些獨棟大廈類型的物業；
雖然看起來第二類房子是窪地，但實際上沒人接盤且常年不漲；
南山中心的問題是關注度太高，且價格已經不低，加上高新園已經擁擠不堪，未來已沒有太多發展空間，小白領會慢慢向後海和前海遷移，導致購買力減少，因此，南山中心不太值得推薦，中長期看跑輸大勢；
蛇口：蛇口擁有是市區內最好的自然資源，有山有海，遠離鬧市區，住宅也有更多大面積的豪宅，定位更明確，再加上大量的外籍人士聚集於此，也是深圳小量高租售比的片區；
因此，相比於深圳灣，蛇口價格支撐性會更好，且有不斷看齊深圳灣的勢頭；
但蛇口也因此面臨一個嚴重的問題，深圳沒有太多不用上班的富豪；而蛇口交通不暢，學區不算頂級，導致以目前的價位，有很難匹配金領們的需求；
所以，蛇口有潛力，但不會太大，中長期看持平大勢；
從高山花園置換到登良花園，相當於從高能級板塊置換到低能級板塊，降級置換折騰意義不大，每套房差不多4%的交易成本，多漲的利潤都被成本吞噬了。
我的建議是繼續持有，截斷抵押繼續加倉。
柒
問：十三老師你好，賣掉手上的房子後預算800萬左右買個自住＋學位房，益田花園、京隆苑、景源華庭、宣佳華庭還有南山的厚德品園哪個更有上漲空間呢？盼覆，謝謝
答：你好，益田花園不是真正的學區房。
18年福外南校區雖然把保稅區房價拉升了一波，但當時保稅區過分低洼，福外南只是一個引爆點，沒有福外南，保稅區也會漲。所以，如果你看上益田花園的居住氛圍，通勤便利是沒問題的。京隆苑算是保稅區北具有代表性的盤了，二者的共同點是：「益田地鐵口800米、皇崗公園、歲寶百貨、福田外國語九年制0距離、大花園人車分流社區」。
京隆苑116平起步，150、190大戶型為主；京隆苑的花園、容積率、車位配比都是好過益田豪園居的，均價卻比益田豪園居便宜，唯一的原因就是：大戶型、流動性差。京隆苑有老破大之名，卻無老破大之實，這種房子用來長持或者自住，我是願意的，但是投資是不建議買的。
差樓盤是反人性的！順應人性，尋找真正的價值，沒必要和爛房子死磕。這結果選籌，優先厚德品園。總價800萬，有更合適的選籌。
捌
問：請問福田蓮花一二三村的樓梯房值得投資嗎？地段，學位加未來棚改。現在據說已經極少房源在賣。
答：你好，蓮花一村是深圳老牌公務員小區，位置好，密度低，棚改十年內不要指望了。蓮花中學在福田成績不差，但進不了全市前40名，和學位房無緣，帶動不了房價，不要聽中介一面之詞。這個盤特別適合不看重次新的中老年人群，自住超級棒，投資就遠離吧。
玖
問：十三高人好！本人首套房，現有1000萬資金在手，年收入30萬，想在南山置業。不知是打新還是二手比較合適？南山今年新房不多，二手又大漲一輪，考慮到小孩明年出生，還需要考慮學區問題。望老師指教，推薦些優質小區。
答：你好，建議打新和淘筍同時進行。
1、打到肯定是賺到，打不到要置換的話，價格整體是趨穩。雖然新政讓很大一部分人失去購房資格，但是這些網紅新盤能打到的概率依然很低。
2、如果沒打到，這裡面的主要成本就是買賣交易之間的摩擦成本（稅費和中介費）需要考慮進去。總價1000左右，建議多開發幾張房票參與華潤城打新，價格倒掛，有確定收益。核心稀缺的位置，便利的配套，沒有幾個盤是可以取代的。
其次，關注幾個南山集團學區。
一步到位，買在前海灣/深圳灣吧。
如果能開發多張房票，月供能力不錯，可以考慮入手2套，一套自住，一套投資。關注知識星球內推薦的樓盤。
拾
問：十三老師！同樣都是優質的學位房，比如福田香蜜湖的明德和僑香外國語，相比南山區南山外國語的學位房，從房產增值的角度來看，應該選哪個片區？請推薦相應樓盤。我家有二套房名額，首付8成總價控制在1200萬以內。謝謝
答：你好，做大做強教育，南山區和福田區是最有資本的。南山區是先做強再做大，福田區似乎是想先做大再做強。福田區，坐擁四大名校中的三大，位居深圳市最佳地理位置，沉澱了不輸於南山的生源，卻在教育方面一直不疾不徐不溫不火，直至被後起之秀南山區反超，方才有所動作。
管二代、富二代、拆二代、房二代，不論哪種二代，在創新頻出、新人輩出、不斷自我迭代、正在形成獨特發展模式的深圳，固守現在也許意味著未來的被動挨打。猶如福田區的教育。福田區表面上的均衡和實質上的維穩。深圳的優質學位房整體是供不應求的，而且這個趨勢短期內看不到扭轉的可能。由此帶來的是消費溢出，也就是頂級學位房買不到，改買第二梯隊。
所以，除了第一梯隊，第二梯隊也是家長們追逐的目標。我們今天踮踮腳可以夠得著的第二梯隊，未來都將高不可攀。其次，並非生源好就一定能考出好成績，擁有類似生源的深高北和龍華實驗（水榭56和水榭123），2019年的中考成績差異有多大，大家都很清楚。
第二，南山福田在教育上有先發優勢，但從另一個角度看，南山已經格局初定，福田正在全新布局、大力建設。明德，是一所不太一樣的學校，也是值得關注的學校。2013年創立，2016年首次參加中考，十大率排名45名，2017年排名19名，2018年排名第7名，應該說進步顯著。首個公立非公辦的學校、探索教育國際化的方向、明星程紅兵校長的高調宣傳及其退隱、小班制，種種與眾不同的標籤，加上飛速上升的中考成績，使得明德成為了福田區教育名片中的一張，甚至躋身到深圳市知名學校。
不過，不大的招生規模（4個班140人）和一直以來的掐尖，往往讓人對其中考成績不那麼確定。要取得一流學生的青睞，還需要一段時間。明德實驗學校香蜜校區，從目前在深圳學校的等級分類來說，屬於區屬頂級，從去年中考成績來說，已經擠進全市四強，但這是四大八大比例排位，由於小班制和班級數量少，導致畢業班人數少，所以認可度見仁見智，隨著今年初三到初一分別5/6/7個班，人數規模逐漸增加，若仍能保持成績，市場認可度會更高。僑外是福田區重點培養學校，成績和口碑都不錯。
南二外海德和南外高新也屬於南山區屬頂級學校的代表。
從投資角度，短期看福田，長期看南山。
拾壹
問：您好！我計劃在深圳羅湖福田戓梅林關附近買學位房並自住，二個小孩，一個2022年一個2024年上小學，目前就我是深圳戶口，需要買房再將家屬隨遷，四房，學位房排1，戶型通風及採光排2,小區環境及周邊配套排3，預算資金1000至1300之間，請指導！謝謝！
答：你好，感謝大額讚賞！
深圳市第一梯隊，我理解是四大，比如百花區，比如香蜜湖。這些學區的學位是不一般的好，房價也漲得不一般的好。真真是隔壁家的孩子成績優異才藝雙全還順帶五道槓。羅湖對優質生源的吸引力逐漸減弱，背後原因多種，包括產業、居住環境、交通等等，不一而足。看現在，頂級或次頂級名校，排名靠前，家長認可。
如百花華強北，如南二外海德。放眼未來，第二梯隊名校的低總價學位房均可投資。1300的四房學位房，需要略有取捨，要麼犧牲一點居住環境，要麼降低一點學位要求。
可以參考知識星球內推薦的學位。
拾貳
問：十三老師您好，請教一個問題，未來中國的城市化完成，人口紅利結束，房地產這個行業會不會被淘汰？
答：中國的快速發展離不開人口的紅利，每年消耗世界40%的水泥和35%的鋼材 任何行業生存的土壤必須是人，沒有人就不會產生消費，把8億人口從農村帶到城市形成巨大消費群體，這將是全球最大的市場，我們把自己的事情處理好就是世界第一了。
在城鎮化的道路上，我們的效率是最快的，英國用了200年時間，美國用了100年時間。不是簡單的把人拉到城鎮就完成了城鎮化，相對應的需要解決進城人的就業崗位、教育、住房、交通等多項問題，在城鎮化的過程中房地產行業首當其衝。中國城鎮人口1978年1.7億人，城鎮人口佔總人口比重（城鎮化率）為17. 9%，2016年，城鎮常住人口7.9億人，城鎮化率57.35%，以往年的平均數據推算，每年城鎮化率約為1%，預計到2035年城鎮化率完成70%，達到發達國家水平(美國英國約85%),在推進城鎮化中避不開房地產開發，房地產仍然將是黃金時代。
在城鎮化完成之後未必房地產的增速要放緩房價要跌，可以參照倫敦和紐約。老房子換新房，非學區換學區，小房子換大房子，大房子換洋房，洋房換別墅，別墅換大平層，欲望無止境，需求永遠不會停下來，產品迭代更生，今天的新概念豪宅未來會被淘汰，沒有最完美的房子，永遠存著改善，增長只會放緩，房地產不會被淘汰。
樓市註定只有20%的人能賺錢，而我們可以成為這20%，選擇大於努力！未來10年依然可以靠買房躺著賺錢。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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