國土局與衡水海景房地產建設用地使用權出讓合同糾紛一審判決書

裁判觀點：

取得案涉宗地使用權後，一直未辦理開工許可手續，更未開工建設，雖然公司辯稱未能如期開工的原因在於案涉宗地被多家法院查封，但公司應當能夠預見其所面臨的訴訟風險，故未能如期開工建設應歸責於公司本身，而非不可抗力。由此，公司應按照土地使用權出讓合同約定承擔延期開工的違約責任。

案號：（2018）冀11民初140號

案由：建設用地使用權出讓合同糾紛

原告：衡水市國土資源局

被告：衡水海景房地產開發有限公司

原告：衡水市國土資源局。

被告：衡水海景房地產開發有限公司。

審理經過

衡水海景房地產開發有限公司（以下簡稱海景公司）建設用地使用權出讓合同糾紛一案，本院於2018年7月5日立案後，依法適用普通程序，於2018年8月27日公開開庭進行了審理。本案現已審理終結。

原告訴稱

國土局向本院提出訴訟請求：一、依法判令被告海景公司向原告國土局交付違約金32977081.8元；二、本案訴訟費用由被告承擔。事實和理由：2015年7月27日，國土局與海景公司籤訂《國有建設用地使用權出讓合同》，約定：國土局將位於榕花北大街以東、永安路以北宗地總面積為70145.83平方米的土地出讓給海景公司，宗地編號2010-32-2，用途為普通商品住房和其他商服用地，合同項下宗地的國有建設用地使用權出讓價款為人民幣93951800元。合同第十六條約定：受讓人同意本合同項下宗地建設項目在2016年7月26日之前開工，在2019年7月26日之前竣工；第三十三條約定：受讓人未能按照本合同約定日期或同意延建所另行約定日期開工建設的，每延期一日，應向出讓人支付相當於國有建設用地使用權出讓價款總額1‰的違約金；第四十條約定：因履行本合同發生爭議，由爭議雙方協商解決，協商不成的，提交衡水市仲裁委員會仲裁。2018年3月19日，國土局與海景公司籤訂《國有建設用地使用權出讓合同（合同補充條款）》約定將爭議解決方式由仲裁變更為依法向人民法院起訴。

《國有建設用地使用權出讓合同》籤訂後，國土局將涉案土地交付給海景公司，但海景公司未按約定期限開工建設。2016年7月5日，海景公司收到原告下發的《關於開工建設提醒嚴格落實開竣工申報制度的通知》，被告籤收通知後向原告提交了法院公告，表明因法院查封擬處置未能開工建設。經原告方調查核實、實地踏勘，該宗土地未按時開工，狀態持續至2017年7月13日法院裁定土地使用權轉移生效日。從2016年7月27日違約行為發生到2017年7月12日違約行為終止，海景公司違約累計351天，應向原告支付違約金計32977081.8元。

被告辯稱

海景公司辯稱：1.原被告雙方籤訂《國有建設用地使用權出讓合同》是事實，但原告主張被告違約不是事實。造成被告不能如期辦理開工許可手續的原因是不可抗力和人民法院的查封，其中第一封為衡水市中級人民法院（2015）衡民三初字第75號民事裁定書和（2016）冀11民執81號民事裁定書，而被告取得涉案宗地土地證的時間為2015年7月底，由於被上述法律文書查封，根據相關法律規定，查封的財產在未經人民法院同意前提下，任何人不得處置被查封財產。被告財產被查封後，曾經向人民法院提出解封申請，但沒有獲得批准，造成不能辦理開工許可證，直至案涉土地被人民法院依法拍賣。2.出讓合同中的條款系格式條款，合同約定的違約金明顯過高，如認定被告存在違約行為，請求人民法院予以調整。3.涉案宗地已經被人民法院依法拍賣處理，拍賣所得價款繳納的稅金約1億元，作為衡水市人民政府職能部門的國土局，在上述拍賣過程中土地稅收收入沒有任何減少，反而取得重大收入，政府沒有任何損失。基於上述事實，請求駁回原告的訴訟請求。

本院查明

當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。對當事人無異議的證據，本院予以確認並在卷佐證。根據雙方提供的證據和庭審陳述，本院查明如下事實：

2015年7月27日，國土局與海景公司籤訂《國有建設用地使用權出讓合同》，約定：國土局將位於榕花北大街以東、永安路以北宗地總面積為70145.83平方米的土地出讓給海景公司，宗地編號2010-32-2，用途為普通商品住房和其他商服用地，合同項下宗地的國有建設用地使用權出讓價款為人民幣93951800元。合同第十六條約定：受讓人同意本合同項下宗地建設項目在2016年7月26日之前開工，在2019年7月26日之前竣工；第三十三條第一款約定：受讓人未能按照本合同約定日期或同意延建所另行約定日期開工建設的，每延期一日，應向出讓人支付相當於國有建設用地使用權出讓價款總額1‰的違約金；第四十條約定：因履行本合同發生爭議，由爭議雙方協商解決，協商不成的，提交衡水市仲裁委員會仲裁。2018年3月19日，國土局與海景公司籤訂《國有建設用地使用權出讓合同（合同補充條款）》約定將爭議解決方式由仲裁變更為依法向人民法院起訴。《國有建設用地使用權出讓合同》籤訂後，國土局將涉案土地交付給海景公司。

2015年8月14日，本院依據（2015）衡民訴前保字第7號民事裁定，查封了案涉宗地。2015年8月25日，本院依據（2015）衡民三初字第75-1號民事裁定，輪候查封案涉宗地。之後，案涉宗地又被多家法院輪候查封。海景公司自接受案涉宗地後，一直未按出讓合同約定辦理開工許可手續，亦未開工建設。2016年7月5日，國土局向海景公司出具了《關於開工建設提醒嚴格落實開竣工申報制度的通知》，提醒海景公司開工建設。海景公司工作人員告知國土局因案涉宗地被法院查封，無法開工建設。由於海景公司多起涉及訴訟案件不能履行生效法律文書確定的給付義務，案涉宗地被本院委託拍賣。2017年7月13日，本院作出（2016）冀11執81號之二民事裁定書，裁定海景公司名下衡國用（2015）第00042號國有土地使用權轉移至買受人衡水南禹房地產開發有限公司。

本院認為

本院認為，本案原被告雙方爭議的焦點為：1.海景公司在履行與國土局2015年7月27日籤訂的國有土地使用權出讓合同中未按期開工的行為是否構成違約，國土局要求海景公司支付違約金32977081.8元有無事實和法律依據；2.雙方在出讓合同中約定的違約金是否過高，能否進行調整。

關於海景公司未按土地使用權出讓合同約定按期開工是否構成違約問題。

國土局與海景公司籤訂的《國有建設用地使用權出讓合同》第十六條約定：受讓人同意本合同項下宗地建設項目在2016年7月26日之前開工，在2019年7月26日之前竣工；第三十三條第一款約定：受讓人未能按照本合同約定日期或同意延建所另行約定日期開工建設的，每延期一日，應向出讓人支付相當於國有建設用地使用權出讓價款總額1‰的違約金。上述約定並不違反法律、行政法規的強制性規定，海景公司和國土局均應嚴格按照約定履行。海景公司在取得案涉宗地使用權後，一直未辦理開工許可手續，更未開工建設，雖然海景公司辯稱未能如期開工的原因在於案涉宗地被多家法院查封，但海景公司應當能夠預見其所面臨的訴訟風險，故未能如期開工建設應歸責於海景公司本身，而非不可抗力。由此，海景公司應按照土地使用權出讓合同約定承擔延期開工的違約責任。海景公司從2016年7月27日取得案涉宗地使用權，到2017年7月13日案涉宗地被人民法院裁定轉移使用權的前一日即2017年7月12日，延建時間共計351天，按照土地使用權出讓合同約定的日1‰的標準，以土地出讓價款93951800元為基數，海景公司應支付國土局違約金32977081.8元。

關於國土局與海景公司在土地使用權出讓合同中約定的違約金是否過高以及能否調整問題。

土地出讓合同相較於普通民事合同具有特殊性，其中一方主體為政府國土資源行政主管部門，由其提供的土地出讓合同格式文本必然會受到相關法律、法規和規範性文件的約束，國土局提供的合同文本中有關延期開工的違約責任條款，必然體現著國家針對土地交易市場作出的政策性規定，不屬於合同雙方能夠任意協商達成的條款，該類條款如不存在違反法律、行政法規強制性效力性規定的情形，原則上不宜以私法判決的方式否定其效力，亦不宜以職權作相應調整，而應以此為依據確認雙方當事人的民事權利義務。故此，對海景公司要求調整違約金標準的訴訟請求，本院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國土地管理法》第九條、第五十六條、《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條之規定，判決如下：

裁判結果

被告衡水海景房地產開發有限公司於本判決生效後十日內，給付原告衡水市國土資源局違約金32977081.8元。

如未按本判決確定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費206685元由被告衡水海景房地產開發有限公司負擔。

如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，並按對方當事人或者代表人的人數提出副本，上訴於河北省高級人民法院。

裁判日期

二〇一八年十月二十二日