拆遷維權之補償標準——拍賣程序違法就能取消房屋拆補資格嗎？

案情簡介

張先生系安徽省蚌埠市龍子湖區人，其在龍子湖區解放路擁有國有土地上房屋用於酒店經營。

2011年7月張先生房屋所在區域進行大規模拆遷，因為拆遷補償條件與張先生的期望值相差甚遠，不能達成拆遷補償協議，形成拆補糾紛。

面對拆遷人與地方政府的強拆總動員，特別是在周邊房屋已被強拆的情況下，法治意識強烈的張先生決定聘請律師介入維權。

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與所有委託人一樣，張先生最關心的是拆遷補償的標準到底是什麼？其應當獲得的補償額到底是多少？

目前在全國各地經濟水平差異很大，沒有一個統一的、具體的拆遷補償標準，只有原則性規定散現於國務院、國土資源部等部委的法律文件之中。

對於國有土地上房屋拆遷按照市場價評估「拆一補一」補償；農村集體土地上房屋拆遷參照適用該補償原則。但是現實中同類狀況甚至同一區域地塊的同種情況下，被拆遷人獲得的補償有的很多，能高出該補償標準的幾倍；有的又獲得的很少，甚至遠遠達不到該拆遷補償標準。究其原因是地方政府與被拆遷人均在謀求利益最大化的結果。

市場經濟就是法治經濟，拆遷徵地維權案件深刻的體現了市場經濟條件下我國行政法治能動的過程，未經切身實踐又怎能深刻領會其中玄妙？

拆遷維權第一輯---政府信息公開申請敲山震虎，一紙律師函抵住千軍

律師介入本案後情況已經非常緊急，涉案區域只剩下張先生一家的房屋孤零零的矗立於一片廢墟中。針對案情辦案律師及時擬定了維權方案。首先針對拆遷人合法拆遷應當必備的拆遷手續向有權機關提起了政府信息公開申請，進入調查程序。

拆遷人很快開始了行動，先是停水停電然後挖溝、灌水阻礙通行---典型的逼遷，隨之而來的是大隊人馬的圍攻，情勢危急下委託人致電律師，律師向委託人闡明了正當防衛的性質及適用條件，以及非法侵入住宅罪的特徵與犯罪構成，使委託人維權有理有據。同時律師在第一時間發出律師函，最終迫使強拆隊伍打消了非法蠻幹、突擊強拆的念頭。

至此本案維權取得初步效果，並開始掌握案件主動權。

拆遷維權第二輯---行政複議分兵遞進，行政訴訟法治為先

2011年9月9日最高人民法院發布《緊急通知》要求：「慎用強制手段，對行政機關申請法院強制執行其徵地拆遷具體行政行為的，必須嚴把立案關、審查關……凡是補償安置不到位或具體行政行為雖然合法但確有明顯不合理及不宜執行情形的，不得作出準予執行裁定。……對涉及徵地拆遷申請法院強制執行的案件，凡是被執行人尚未超過法定起訴期限的，一律不得受理；凡是當事人就相關行政行為已經提起訴訟，其他當事人或有關部門申請先予執行的，原則上不得準許，確需先予執行的，必須報上一級法院批准」。

面對危急的案情最高院發布的緊急通知無疑雪中送碳。為了防止拆遷人非法行政強拆不成，進而申請司法強拆，律師決定充分利用最高院《緊急通知》的精神，根據信息公開申請的情況及時將法律程序逐一提起。

行政複議系拆遷維權之萬能法門。針對政府信息公開不作為的情況逐一提起複議程序，將拆遷人申請法院司法強拆的條件通過合法手段推遲。

司法是當事人尋求法律救濟的最後屏障。根據複議程序進展，案件順利進入訴訟程序，行政訴訟最壞的結果是敗訴，但是也必然將本案帶入了二審，在司法體制改革積極探索推進下的人民法院判令孰是孰非也非定數。

拆遷維權第三輯---上攻伐謀，攻心為上

拆遷人很快摸清了我方的維權思路，開始採取「以其人之道還治其人之身」的方式對委託人的房產合法性展開了調查。企圖通過抓住委託人的違法點將委託人的依法維權擊破，很快漏洞被找到了。

原來張先生的房屋原系2008年一國有企業破產清算，通過司法程序由拍賣公司進行拍賣時被一個叫黃成（化名）的人競價取得，在未辦理完最後一道產權過戶手續的情況下，黃成又轉手賣給了委託人張先生，二人為了規避數額不菲的房產過戶費，通過拍賣公司直接將競拍人黃成的姓名改成了張先生，然後由張先生拿著拍賣的相關手續去房管局辦理了房屋所有權證等產權手續，現在拆遷人就以當初房屋拍賣程序違法為由要求房管局撤銷張先生的房產證。

拍賣程序違法房產證就一定被撤銷嗎？

當然不是，委託人手續瑕疵並不必然導致房產證被撤銷，完全可以通過相關手續的補正而繼續酒店經營，拆遷人這麼說，無非是利用委託人不懂法律給其造成心理上的退縮。

房產證如果被撤銷了張先生還有依法維權要求房屋拆遷補償的資格嗎？

答案是肯定的，並且相關證據顯示拍賣程序違法與委託人張先生一點關係都沒有，拍賣公司以及主導拍賣行為進行的司法程序均涉嫌重大違法違規，如果張先生的拆遷補償因此受影響的話，那麼當初主持拍賣及參與拍賣的所有責任人都將成為賠償義務主體。

將拆遷維權的法律程序堅持下去地方政府是否就真的敢給撤銷房產證？

房產證真被撤銷了是否還有獲得拆遷補償的權利？

如果獲得拆遷補償的資格因此喪失而去追責當初拍賣程序中的違法責任人能否行得通？

但是如果不將拆遷維權堅持下去現在的補償條件又怎麼能夠接受？

是否有必要冒著房產證被撤銷的風險將維權進行到底，最終連同拍賣違法一起追責要求賠償，張先生陷入了兩難！律師深知現在正處在維權成功與否的十字路口，稍有差池全盤皆輸！

針對案情對律師對委託人做了全面分析判斷，各種利害關係及法律後果都做了透徹的說明與預測。最終給張先生增強了信心，決定將依法維權進行到底。而張先生堅決維權的態度一明確拆遷人頓時慌了手腳，相關部門最終沒能作出撤銷張先生房產證的決定。

拆遷維權第四輯---和諧拆遷是拆遷維權之永恆主題

面對如此局面拆遷人使出了一招殺手鐧----車輪戰，讓涉及到當初拍賣程序違法的人員輪番找張先生協商談話，幾次三番的談，周而復始的談。

面對平時一張張熟悉的面孔，憶及往日寒暄嘻嘻的友善，張先生同意與拆遷方再進行一次協商。最終雙方各退一步並達成拆遷補償協議，至此本拆遷維權案歷時四個月宣告結束。

「拆一補一」的補償標準僅僅是一個法律準繩而已，具體實施中通過專業律師的調查抓住的拆遷行為違法點越多，獲得維權成功的籌碼就越大，獲得理想補償的可能性就越高。但是在中國的人情社會中誰又能夠擺脫得了「人」的因素，又有誰能夠擺脫得了與各種社會關係之間千絲萬縷的瓜葛。

本案中委託人張先生在我維權律師正確指導下取得了一次又一次的勝利，最終權衡了各種利害關係與拆遷人達成和解，同時兼顧了各社會主體的利益，不失為明智之抉擇。和諧社會和諧共建，也許當事人這種心理上的平衡就是拆遷維權之補償標準吧。

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