房屋要被責令限期拆除，拆遷補償真的指望不上了嗎？

■本文作者：王小明 北京在明律師事務所

責令限期拆除無疑是徵收拆遷、拆違領域最令被拆遷人聞之色變的一類文書了。相較於徵收補償決定、責令交出土地決定等同樣將導致房屋被拆除的行為，後兩者必須確保補償利益，而責令限期拆除則幾乎和「白拆」劃等號，是對違法建築行為的強有力糾正甚至懲處，不附加罰款就算客氣的了。那麼，收到這樣一份措辭嚴厲的材料，補償真的就指望不上了嗎？被拆遷人究竟該怎麼辦呢？

根據《土地管理法》《城鄉規劃法》等法律法規可知，「責令限期拆除」是拆違所使用的文書，不存在針對合法建築作出的法定情形。

而這份文書的以下顯著特點尤為值得大家注意：

其一，所謂「限期」往往非常短促、緊張，可謂是一晃而過，強拆的動作會跟進得很快。一方面，徵收補償決定和責令交出土地決定都需要申請法院強制執行，這一下其執行所需的時間就會變得較長。而責令限期拆除決定則只需行政強拆，拆除的效率將大為提高。

另一方面，所限定的期限通常不會是完整的複議或者起訴期限，而會是3-30天不等的一個較短的期限，可以說是作出主體想怎麼定就怎麼定。今天收到限拆決定，一周之後房子還在不在都是一個很難說的問題。

其二，作出主體五花八門。不同於僅能由市、縣級政府作出的徵收補償決定和僅能由縣一級自然資源主管部門作出的責令交出土地決定，責令限期拆除決定在實踐中可能由規劃部門、城管部門、街道辦事處、鄉鎮政府、水行政主管部門、防汛指揮部甚至是村委會這樣的主體作出。

固然，村委會、居委會等主體依法是無權作出責令限拆決定的，但作出主體的複雜性還是反映了一個重要的現實問題——責令限期拆除決定的法律依據分散、凌亂，相對比較容易「湊數」，對被拆遷人合法權益的影響也因此而變得巨大。

其三，限拆決定通常不解決補償問題。所謂「違建不補」，如前所述限拆決定僅適用於對違建的查處領域，故其在內容上也不解決補償的問題，老百姓所關心的補償利益只能是在將其依法撤銷後另行主張。

那麼，收到責令限期拆除決定後被拆遷人該怎麼辦呢？在明律師提示大家以下3點：

1. 要圍繞涉案建築是否屬於違建這點進行救濟，從「定性」上否定限拆決定最為關鍵。如上文所分析的，「限期拆除」幾乎是無可阻擋的事情，救濟的要點在於違建的定性必須被「取消」。

被拆遷人要仔細研讀限拆決定的事實認定部分，結合其所指控的事實和適用的法律法規進行陳述、申辯，從涉案建築的建造年代、建造當時的法律規定、規劃紅線範圍的變化情況、土地性質的明確、是否持有合法證件的事實等層面逐項剖析，爭取推翻限拆決定對事實的認定和其法律適用。

只要否定了違建的定性，被拆遷人就不怕房屋被強制拆除——「確認強拆行為違法+行政賠償」的黃金救濟渠道擺在那兒，即使複議訴訟期間房屋就沒了，該屬於被拆遷人的補償也一分錢都跑不掉。

2. 要對「責令限期拆除」鏈條上可能出現的文書有所掌握和判斷，以確保複議、訴訟的及時性。須知，責令限期拆除決定的名稱也可能五花八門，有時乾脆會以「行政處罰決定」「限期拆遷通知書」等似是而非的名義呈現。

被拆遷人一定要對這類「要命」的文書保持高度警惕，在拿不準其性質、影響時儘早諮詢專業律師，避免因對文書名稱的誤判而錯失法定救濟期限，從而在權利救濟中陷於不利地位。

3. 儘量委託專業律師介入，不要自行提起針對責令限期拆除決定的複議、訴訟。如前所述，限拆決定的核心在於對建築合法性的否定，一旦複議、訴訟失敗將意味著房屋被扣上了違建的帽子。後面再怎麼救濟，「帽子」都很難被摘下來。

還有一些被拆遷人熱衷於依據《行政處罰法》《行政強制法》的規定抓程序上的違法點，認為靠「打程序」也能將限拆決定撤銷，這種想法是不提倡的。

僅僅是程序違法，很可能不足以導致限拆決定被依法撤銷，複議機關、法院甚至有可能在裁決中進一步確定涉案建築系違建這一事實，即使以程序違法為由要求其重新作出限拆決定，也會對被拆遷人的利益產生十分不利的影響。

而專業律師在代理這類案件時往往會直面實體問題，這才是真正挽救被拆遷房屋補償利益的關鍵舉措。

在明律師要提醒廣大被拆遷人的是，「責令限期拆除決定」的確名副其實，大家不得不予以高度重視和積極應對。只要我們在平時注意確保房屋、土地的合法手續，及時補辦相關證件，避免未經審批隨意自建房等「習慣做法」，妥善保管相關權利憑證，責令限期拆除決定固然來勢洶洶，也不能阻止我們在拆遷中獲取公平合理補償的最終目標的實現。

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