房屋拆遷如何補償才合理？如何拆除才合法？

2020-10-18 劉可心律師

去年修訂的新《土地管理法》就是為了進一步規範徵拆程序，從而保障拆遷戶們可以得到合理補償，維護其合法權益，徵地拆遷對百姓的影響非常大，百姓們又愛又恨，期盼著拆遷可以改變自己的生活水平，又害怕得不到合理補償影響自己的生活水平。

那麼2020年房子怎麼補償才能合理呢？怎麼拆除才合法呢？今天我們拆遷律師跟大家講解相關話題。

怎麼補償才合理？

遇到拆遷，百姓們最關心的就是補償多少，因為我國土地性質的不同，我們又將拆遷分為兩種情況，分別為城市國有土地房屋拆遷和農村集體土地房屋拆遷，這兩種不同性質的土地怎麼補償才算合理呢？

城市國有土地上的房屋遵循《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定，對被徵收房屋價值的補償，不能低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格，這句話如何理解呢？比如被拆遷房屋周邊房地產的價格為8000/平，那麼我們的房屋拆遷就需要參考這個房地產的市場價格，如果低於這個價格太多的話是不行的。

如果選擇產權置換方式的，那麼回遷房的面積不能低於被拆遷房屋的面積，也就是拆一還一，當然也會存在大於1:1的方式，一般出現在被拆遷房屋在城區，而回遷房屋在地段稍差的地方，所以會大於1:1.

根據《國有土地上房屋徵收與評估辦法》的規定，房屋價值的評估需要具有相關評估資質的評估機構和評估人員進行評估，對房屋的評估必須從位置、用途、結構、面積、權屬等綜合考慮。

此時如果拆遷戶對評估報告不服的，可在收到評估報告之日起向評估機構申請覆核，如果對覆核結果有異議的可以提起專家委員會鑑定，如果仍然有異議的，可以在規定期限內提起訴訟。

農村集體土地上房屋拆遷，遵循《土地管理法》，應當保證拆遷戶的原有生活水平不被降低，長遠生計有保證，而且應當遵循先補償後拆遷的基本原則。

農村拆遷補償中，一般分為土地和房屋的補償，土地的費用發放給集體，因為土地歸集體所有，房屋的價值分配給拆遷戶，房屋的價值中又包括了區位補償價、重置成新等，也是需要評估機構評估而定。

怎麼拆才算合法？

房子怎麼拆才算合法，我們分為兩種情況，一種是司法拆除，一種是行政拆除

在徵拆過程中，拆遷戶和拆遷方對補償達成一致，拆遷戶獲得了合理補償，在協議規定期限內搬遷的，這也是很多人期盼的拆遷，在沒有糾紛的氣氛中完成了拆遷，自然就不會出現強制拆除等。

然而上述所說只是理想狀態，現實中難免會發生一些因補償出現的糾紛，導致拆遷戶的房屋被強拆，拆遷戶們應當知道，不管房屋是否合法，都必須嚴格遵守法律規定執行程序才可以，不然就屬於違法行為。

當雙方對補償不能達成一致時，拆遷戶會收到補償決定，而收到補償決定後，拆遷戶在規定期限內不搬遷、不訴訟、不複議的，那麼將由徵收部門申請法院強制執行，也就是我們經常說的司法強拆，也是合法的強制執行。

對於一些違法建築，比如沒有獲得審批手續、沒有房產證件，違反了相關法律規定的建築，那麼根據法律規定，需要土地主管等部門按照法律規定進行調查、確認後，作出責令限期拆除的行政決定，如果當事人在規定期限內沒有自行拆除的，多次催告後仍然不履行的，將會採取行政強制拆除。

除此之外我們平時聽到的，偷拆、誤拆都是變相的強拆，也是違法行為。

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