房屋拆遷，究竟怎麼拆才符合法律規定？怎麼補償才符合百姓利益？

2020-11-08 徵拆沈律師89

徵地拆遷過程中，被拆遷人了解法律法規的重要意義就在於，當遭遇拆遷方不公平的、違法的對待時，可以有方向、有效率的進行反擊，保護自身合法權益。所以，建議廣大被拆遷人，在知道自己房屋被劃入拆遷規劃範圍的那一刻起，就要積極的去學習與了解相關的法律知識。現在有關徵收拆遷的法律是越來越完善了，尤其是2020年1月份起正式實施修改後的《土地管理法》，這為被拆遷人提供了更全面的保障。根據法律規定，今天就跟大家講講房屋拆遷的拆除與補償問題。


房子怎麼拆才合法？

房子究竟怎麼拆，這涉及到兩種情況，一種是司法拆除，一種是行政拆除。

在房屋拆遷過程中，如果雙方達成了意見一致，被拆遷人籤訂了補償協議並在規定的時間內完成了搬遷，自然就不存在強拆一說。但實踐，也會發生被拆遷人與拆遷方無法就補償問題達成一致的情況。這時，被拆遷人可能就會遭遇強拆，但大家要知道，如果是合法的房屋，那麼必須要依法拆除。

在面臨徵收拆遷時，集體土地和國有土地上房屋因為所佔土地性質的不同，適用的法律依據略有差異，但均有明確的法律規定強制執行程序。如：

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十八條，被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。

《土地管理法實施條例》第四十五條　違反土地管理法律、法規規定，阻撓國家建設徵收土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交出土地;拒不交出土地的，申請人民法院強制執行。

針對集體土地上房屋拆遷的強制執行，《最高人民法院關於審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》(法釋〔2011〕20號)第十四條也作了明確的規定具備什麼條件，法院才受理強制執行。


總體來說，如果是合法的強拆，即強制執行，需要具備以下幾點：

1、合法徵收：包含經過有權機關的合法批准等實體行為，也包含徵收實施的程序性行為，如是否合法履行了公示公告、催告、組織聽證、調查確認等法定的程序。

2、被徵收人在法定的期限內申請行政複議或者不提起行政訴訟，又拒絕籤字搬遷的。

3、由政府申請人民法院強制執行。執行的法律主體是人民法院。

上述屬於依法進行的強制執行，反之，則是違法強拆。總之，忽略程序、忽略方式、忽略實施主體、忽略實施時間等，都屬於違法強拆。

而對於違法建築，如沒有房產證，缺乏審批手續等，違反了《城鄉規劃法》及《土地管理法》中的規定，那麼土地行政主管部門、規划行政主管部門依法調查、確認之後，會依法作出責令限期拆除的行政處罰決定書，並告知當事人陳述權、申辯權等相關權利，當事人在法律規定的期限內不依法履行的相關權利義務的，並進行書面催告後還不履行的，才能由相關部門實施行政強制拆除。

最後還要提醒大家兩點，一是針對合法建築，如果遇到以「誤拆、幫拆」等名義行強拆之實的情況，這些都是刻意規避法律責任的違法行為，大家可以走法律途徑維權。二是針對違法建築，在收到限期拆除通知書時，千萬不要自己直接就拆了，一旦你這麼做了，那則意味著拆遷方不存在強拆房屋的事實，此時還想維權就存在很大的難度。


房子拆遷怎麼補才合理？

遇到拆遷人們首要關心的問題就是補償問題，而拆遷一般會涉及到集體土地上房屋拆遷和國有土地上房屋拆遷。那麼這兩種土地性質的拆遷怎麼補償才算是合理的呢？

國有土地上房屋拆遷補償標準：

城市國有土地上房屋拆遷的補償標準，主要是指房屋價值的補償標準。根據《國有土地上房屋徵收補償條例》第十九條的規定可知，房屋價值的補償一般是按照房屋徵收決定公告之日周邊類似房地產價格來計算。

如果周邊房價已經特別高了，但拆遷方給的補償卻根本不夠被拆遷人在臨近地段買一套房子，那麼這個補償其實是低於法律規定的，是違法的。具體如何補償，舉個例子：張三房屋比較老舊，但地理位置特別好，周邊的房價普遍是每平1萬元，那麼在拆遷補償上，按照法律規定，也應當達到至少1萬元每平。

如果被拆遷人選擇產權置換，那麼以1：1的面積計算標準將自己的房屋與拆遷方提供的房屋進行置換是最基本的利益保障，也即安置房的面積應不低於被徵收房屋的面積。


集體土地徵收補償標準：

針對集體土地徵收，《中華人民共和國土地管理法》第四十八條規定，徵收土地應當給予公平、合理的補償，保障被徵地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。……對其中的農村村民住宅，應當按照先補償後搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意願，採取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，並對因徵收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。

在補償內容上，土地補償費、安置補助費、農村村民住宅的補償費、其他地上附著物和青苗的補償費、被徵地農民的社會保障費用，5大法定補償項目，一個都不能少。

涉及村民住宅拆遷的，補償應當按照先補償後搬遷、居住條件有改善的原則，尊重村民意願，採取以下三種方式給予補償：

（1）選擇安排宅基地重新建房，那麼宅基地的位置至少要達到原宅基地房屋所在地的標準，同時補償建造房屋的成本價；

（2）選擇安置房，則要在「不降低農民生活水平，長遠生計有保障」的補償原則下，充分考慮公攤面積、容積率等現實存在的問題，進行最低1:1比例置換；

（3）選擇貨幣補償，包括房屋價值的補償、裝飾裝修費、搬遷費、臨時安置費以及宅基地的地價等。

對因徵收造成的搬遷、臨時安置等費用也要予以合理的補償，保障被徵收人的居住的權利和合法的住房財產權益。


最後重點強調一下，無論是國有土地上房屋拆遷還是集體土地上房屋拆遷，都需保障被拆遷人原有的生活水平不降低，補償必須公平合理。若遇到違法拆遷，被拆遷人可依法維護自己的權益。

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  • 補償遠低於法律標準，也許會「越拆越窮」，被拆遷人該怎麼辦？
    國家法律對於徵收拆遷內容的設置，無論是從徵收方式，還是從徵收補償上看，均充分的表達了對於被徵收人合法權益的保障。既然如此，那麼經過一番徵地拆遷，被徵收人應該是可以實現生活水平的有所提高的。然而回到實踐中，當我們在接收一些諮詢、經辦一些案件時卻發現，反映問題的被徵收人更多的還是在反映「補償不合理」的問題，不少的被徵收人面臨「越拆越窮」的窘境。
  • 對於補償「政策」不符合法律規定的情況，被徵收人有權說「不」
    在拆遷初期拒絕被徵收人的補償要求，政策不允許成為徵收工作人員最好的理由。事實上，政策不等於法律，更不大於法律，政策的制定和執行不能違反法律的規定。國家級別的徵收拆遷文件主要是《國有土地上房屋徵收與補償條例》，也就是我們常說的國務院第590號令，它規定了房屋徵收在範圍、流程、程序、補償安置等各個方面的內容。
  • 面臨拆遷，百姓最好讀一下「國務院第590號令」，它決定著補償
    這樣一種規定，其實也能形成一種對房屋徵收與補償工作的規範。實踐中，被拆遷人要警惕任何非適格主體進行徵收拆遷的行為。二、明確界定了公共利益的範圍現在進行徵地拆遷，唯一的目的只能是出於公共利益的需要。《條例》對此進行了規定，並以列舉的方式對公共利益進行了界定。
  • 接受現有補償標準只會「越拆越窮」，被拆遷人該怎麼辦？拒籤嗎？
    徵收補償應當遵循及時補償原則和公平補償原則。補償問題未依法定程序解決前，被徵收人有權拒絕交出房屋和土地。顯然，國家在徵地有關法律與政策時，是明確並堅定的要給予被拆遷人保障的，拆遷不僅不得降低百姓原有之生活水平，還有使其有所提高。
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    國家法律對於徵收拆遷內容的設置，無論是從徵收方式，還是從徵收補償上看，均充分的表達了對於被徵收人合法權益的保障。既然如此，那麼經過一番徵地拆遷，被徵收人應該是可以實現生活水平的有所提高的。然而回到實踐中，當我們在接收一些諮詢、經辦一些案件時卻發現，反映問題的被徵收人更多的還是在反映「補償不合理」的問題，不少的被徵收人面臨「越拆越窮」的窘境。