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[收購]青松股份：擬收購張家港亞細亞化工有限公司100%股權項目評估說明

時間：2011年07月22日 12:35:14&nbsp中財網

福建青松股份有限公司擬收購

張家港亞細亞化工有限公司

100%股權項目

評估說明

中企華評報字【

2011】第3199號

北京中企華資產評估有限責任公司

二○一一年七月十九日

福建青松股份有限公司擬收購張家港亞細亞化工有限公司股權評估項目·評估說明

目錄

第一部分關於《評估說明》使用範圍的聲明

.....................................................1

第二部分企業關於進行資產評估有關事項的說明

.............................................2

第三部分評估對象和評估範圍說明

.....................................................................3

一、評估對象與評估範圍內容................................................................................................3

二、實物資產的分布情況及特點............................................................................................3

三、企業申報的帳面記錄或者未記錄的無形資產情況........................................................9

四、企業申報的表外資產的類型、數量................................................................................9

五、引用其他機構出具的報告的結論所涉及的資產類型、數量和帳面金額....................9

第四部分資產核實情況總體說明

.......................................................................10

一、資產核實人員組織、實施時間和過程..........................................................................10

二、影響資產核實的事項及處理方法..................................................................................11

三、核實結論..........................................................................................................................11

第五部分資產基礎法評估技術說明

...................................................................12

一、流動資產評估技術說明..................................................................................................12

二、設備類資產評估技術說明..............................................................................................18

三、房屋建築物類資產評估技術說明..................................................................................38

四、無形資產──土地使用權評估技術說明......................................................................52

五、無形資產──其他無形資產評估技術說明..................................................................67

六、遞延所得稅資產評估技術說明......................................................................................84

七、流動負債評估技術說明..................................................................................................84

第六部分收益法評估技術說明

...........................................................................87

一、評估對象..........................................................................................................................87

二、收益法應用前提分析......................................................................................................87

三、收益預測的盡職調查......................................................................................................87

四、收益預測的假設條件......................................................................................................88

五、企業經營、財務分析......................................................................................................88

六、收益模型的選取..............................................................................................................95

七、測算過程..........................................................................................................................97

八、評估結果的確定............................................................................................................108

第七部分評估結論及分析

.................................................................................109

一、評估結論........................................................................................................................109

二、評估結論與帳面價值比較變動情況及原因................................................................110

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第一部分關於《評估說明》使用範圍的聲明

本評估說明僅供委託方、業務約定書約定的其他報告使用者以及相關監

管機構和部門使用。除法律法規規定外，材料的全部或者部分內容不得提供

給其他任何單位和個人，不得見諸公開媒體。

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第二部分企業關於進行資產評估有關事項的說明

該部分內容由委託方與被評估企業共同撰寫，並由法定代表人(或授權人)

籤字，加蓋公章，詳細內容見附件一：《關於進行資產評估有關事項的說明》。

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第三部分評估對象和評估範圍說明

一、評估對象與評估範圍內容

本項目評估對象為張家港亞細亞化工有限公司的股東全部權益。評估範

圍包括張家港亞細亞化工有限公司的全部資產及負債，包括流動資產、固定

資產(房屋建築物、機器設備)、土地使用權、專有技術、流動負債等。在評

估基準日

2011年

4月

30日，各類資產、負債的帳面金額如下表：

金額單位：人民幣萬元

項目帳面價值

流動資產

6,932.71

非流動資產

5,695.31

其中：長期股權投資

0.00

投資性房地產

0.00

固定資產

5,244.14

在建工程

0.00

無形資產

428.94

其中：土地使用權

428.94

其他非流動資產

22.24

資產總計

12,628.02

流動負債

8,026.04

非流動負債

0.00

負債總計

8,026.04

淨資產

4,601.98

納入評估範圍的資產與經濟行為涉及的資產範圍一致。上述帳面值業經

福建華興會計師事務所審計並出具標準無保留意見審計報告。

二、實物資產的分布情況及特點

清查範圍內的實物資產主要為存貨(原材料、在庫周轉材料、在產品、庫

存商品)、房屋建築物類資產、設備類資產、土地使用權等，實物資產主要分

布在位於張家港市樂餘鎮的張家港亞細亞化工有限公司的廠區內。

各類實物資產的特點如下：

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(一)存貨

存貨包括原材料、在庫周轉材料、在產品、庫存商品。

1.原材料：主要是庫存的原材料和輔助材料，如合成樟腦粉、右苯甘氨

酸、脲甘等，由於企業材料周轉較快，庫存的材料基本為近期購置。

2.在庫周轉材料：主要是庫存的各種備品備件，主要分為機械、五金、

電器、化工、勞保、包裝物及輔助材料等。在庫周轉材料基本為近期購置。

3.在產品：主要包括在產的5-甲基脲嘧啶、D-樟腦磺酸、DL-樟腦磺酸、

尿嘧啶、拆分樟腦磺酸、DMPU等，在產品核算的內容主要是投入到產品生產

中的原材料、自製半成品及生產費用。

4.庫存商品是在評估基準日尚未實現銷售的產成品，主要包括D-樟腦磺

酸、尿嘧啶、DL-樟腦磺酸、十一氧代、溴代苯乙酸、氨基噻吩、L-樟腦磺酸、

D-樟腦磺酸復鹽等。

(二)設備類

設備類資產主要由機器設備、電子設備及車輛構成。

1.機器設備

機器設備主要是用於生產的相關設備，包括搪玻璃反應釜、不鏽鋼蒸餾

塔節、硫酸儲罐、接收罐、成品儲罐、母液儲罐、真空雙錐乾燥機、離心機、

襯四氟耐腐蝕泵、消防系統、變壓器等，以上設備陸續購置並啟用於

2007年

—2011年間，少部分設備購置並啟用於

2002年—2007年間，目前設備尚能

正常使用，根據在生產的產品劃分主要有5-甲基脲嘧啶生產線、樟腦磺酸生

產線及尿嘧啶生產線等。

主要機器設備概況如下：

①5-甲基脲嘧啶生產線

主要設備

環合釜：8隻（其中

2000L6隻、1000L2隻），材質A3，釜內壓力1.28Mpa，

溫度≤130℃；

中和釜：

2000L的

4隻，材質搪玻璃，釜內壓力常壓，溫度≤80℃；

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離心機：型號1000，材質襯塑，數量

2臺；

乾燥機：型號2000L，材質搪玻璃，數量

2隻；

溴化釜：2000L的

6隻，材質搪玻璃，釜內壓力常壓，溫度≤130℃；

降膜吸收塔：材質PP，數量

4套；

水析釜：6隻（其中：2000L、3000L各

3隻），材質搪玻璃，釜內壓力常

壓，溫度≤100℃；

離心機：型號S-1000L，材質襯塑，數量

4隻；

尾氣吸收裝置：材質PP，數量

1套；

母液濃縮釜：型號2000L，材質搪玻璃，釜內壓力負壓，溫度≤140℃，

數量

3隻；

脫色釜：型號3000L，材質搪玻璃，釜內壓力≤0.15Mpa，溫度≤105℃，

數量

4隻；

壓濾器：型號200L，材質不鏽鋼，釜內壓力≤0.5Mpa，溫度≤105℃，數

量2隻；

結晶釜：型號

3000L，材質搪玻璃，釜內常壓，溫度≤105℃，數量：8

只；

離心機：型號1000，材質襯塑，數量

4隻；

乾燥機：型號2000，材質不鏽鋼，數量

1隻；

粉碎機：材質不鏽鋼，數量

1隻。

②樟腦磺酸生產線

樟腦磺酸分為

DL樟腦磺酸、D樟腦磺酸(拆分)及

L樟腦磺酸等。

I.DL樟腦磺酸生產線

主要設備

磺化釜：50隻（其中

2000L25隻、3000L16隻、5000L9隻），材質搪玻璃，

釜內壓力常壓，溫度≤70℃；

離心機：型號1000，材質襯塑，數量

5臺；

脫色釜：型號3000L，材質搪玻璃，釜內壓力≤0.15Mpa，溫度≤105℃，

數量

2隻；

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5

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壓濾器：型號200L，材質不鏽鋼，釜內壓力≤0.5Mpa，溫度≤105℃，數

量1隻；

結晶釜：型號

3000L，材質搪玻璃，釜內常壓，溫度≤105℃，數量：4

只；

離心機：型號1000，材質襯塑，數量

2隻；

濃縮釜：型號

3000L，材質搪玻璃，釜內常壓，溫度≤105℃，數量：2

只；

雙錐乾燥機：型號2000，材質搪玻璃，數量

3隻；

II.D樟腦磺酸(拆分)生產線

主要設備

中和釜：

3000L的

2隻，材質搪玻璃，釜內壓力常壓，溫度≤100℃；

離心機：型號1000，材質襯塑，數量

9臺；

母液儲槽一：型號30000L，數量

12隻，材質PP，槽內壓力常壓；

母液儲槽二：型號50000L，數量

3隻，材質不鏽鋼，槽內壓力常壓；

濃縮釜：型號3000L，材質搪玻璃，釜內壓力常壓，溫度≤100℃，數量

2隻；

D拆分釜：型號

3000L，材質搪玻璃，釜內壓力常壓，溫度≤100℃，數

量2隻。

D水解釜：型號

3000L，材質搪玻璃，釜內壓力常壓，溫度≤105℃，數

量2隻；

水解濃縮釜：型號2000L，材質搪玻璃，釜內常壓，溫度≤115℃，數量

4隻；

抽濾槽：材質PP，數量

2隻；

交換柱：材質PP；

濃縮結晶釜：型號2000L，材質搪玻璃，釜內常壓，溫度≤115℃，數量

4隻；

濃縮結晶釜：型號：1000L；材質搪玻璃，釜內常壓，溫度≤115℃，數

量2隻；

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乾燥機：型號1000L，材質搪玻璃，數量

2隻。

III.L樟腦磺酸生產線

主要設備

離心機：型號1000，材質襯塑，數量

7臺；

L拆分釜：型號

3000L，材質搪玻璃，釜內壓力常壓，溫度≤100℃，數

量4隻。

L精製釜：型號

3000L，材質搪玻璃，釜內壓力常壓，溫度≤100℃，數

量2隻。

L水解釜：型號

3000L，材質搪玻璃，釜內壓力常壓，溫度≤105℃，數

量2隻；

水解濃縮釜：型號2000L，材質搪玻璃，釜內常壓，溫度≤115℃，數量

4隻；

抽濾槽：材質PP，數量

2隻；

交換柱：材質PP；

濃縮結晶釜：型號2000L，材質搪玻璃，釜內常壓，溫度≤115℃，數量

4隻；

濃縮釜：型號：1000L；材質搪玻璃，釜內常壓，溫度≤115℃，數量

2

只；

乾燥機：型號1000L，材質搪玻璃，數量

2隻。

③尿嘧啶生產線

主要設備

環合釜：型號2000L，材質搪玻璃，釜內壓力常壓，溫度≤100℃，數量

2隻；

水析釜：型號

2000L，材質搪玻璃，釜內壓力常壓，溫度≤80℃，數量

4隻；

離心機：型號1000，材質襯塑，數量

6臺；

母液濃縮釜：型號2000L，材質搪玻璃，釜內壓力負壓，溫度≤140℃，

數量

3隻；

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脫色釜：型號3000L，材質搪玻璃，釜內壓力≤0.15Mpa，溫度≤105℃，

數量

4隻；

壓濾器：型號200L，材質不鏽鋼，釜內壓力≤0.5Mpa，溫度≤105℃，數

量2隻；

結晶釜：型號

3000L，材質搪玻璃，釜內常壓，溫度≤105℃，數量：8

只；

乾燥機：型號2000，材質不鏽鋼，數量

1隻；

粉碎機：材質不鏽鋼，數量

1隻。

2.電子設備

電子設備主要是辦公電子設備(如印表機、電腦)以及其他辦公用品等。

以上設備陸續購置並啟用於

2007年至

2011年間，目前均可正常使用。

3.車輛

評估範圍內的車輛均屬非營業性車輛，主要用於公務、運輸等方面，包

括轎車、普通客車等，陸續購置並啟用於

2005年以後。目前車輛均可正常使

用、維護保養狀況良好。除電動三輪車外其餘車輛行駛證至評估基準日均在

年檢有效期內，證載所有人均為張家港亞細亞化工有限公司。

(四)房屋建築物類

評估範圍內的房屋建築物類資產主要位於江蘇省張家港市樂餘鎮東沙街

道東沙村張家港亞細亞化工有限公司的廠區內，其中房屋共

20項，房屋建築

面積合計

9,716.73平方米，截止至評估基準日均已取得房屋所有權證。

房屋建築物的建築結構有：鋼結構、排架結構、鋼混結構、磚混結構、

簡易鋼結構等；構築物主要為道路、圍牆、汙水池、地下儲罐、罐區基礎、

設備基礎、頂棚、車間內間隔房、廠區綠化等。以上房屋建(構)築物大多數

於

2006年—2007年間建成投入使用，均為企業自建房。

(五)土地使用權

評估範圍內的土地使用權共

2宗，面積合計

40,427.7平方米，均位於張

家港亞細亞化工有限公司產區內，均已辦理土地使用證，用途均為工業，使

用權類型均為出讓。

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三、企業申報的帳面記錄或者未記錄的無形資產情況

企業申報的帳面記錄的無形資產為土地使用權，共

2項，帳面價值

4,289,356.11元，土地面積合計

40427.7平方米；企業申報的帳面未記錄的

無形資產為專有技術，共

3項，分別為樟腦磺酸生產工藝、尿嘧啶生產工藝、

5-甲基脲嘧啶生產工藝。

四、企業申報的表外資產的類型、數量

無。

五、引用其他機構出具的報告的結論所涉及的資產類型、數量和帳

面金額

無。

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第四部分資產核實情況總體說明

一、資產核實人員組織、實施時間和過程

(一)資產核實組織工作及實施時間

在接受委託後，評估機構成立了資產核實工作組，制定了資產核實方案，

項目工作組分為房地產小組、設備小組、財務小組、損益類小組及綜合小組

共五個小組分別就企業的資產、負債及損益情況進行核實與調查。資產核實

與調查工作自

2011年

4月

26日至

2011年

5月

22日。

(二)資產核實主要過程

1.指導企業填報相關表格並準備資料

指導被評估企業相關的財務與資產管理人員在資產清查的基礎上，按照

評估機構提供的「申報評估明細表」、「資產調查表」、「資料清單」及其填寫

要求，進行登記填報，同時收集資產的權屬證明文件、工程合同資料、決算

資料和反映性能、狀態、經濟技術指標等情況的文件資料。

2.初步審查企業提供的申報表及相關資料

評估人員通過查閱有關資料及圖紙，了解評估範圍內各類資產、負債的

概況，然後審查資產評估申報表及相關資料，檢查有無填列不全、資產項目

不明確、漏項等現象。

3.現場核實與調查

評估人員按照評估程序準則和其他相關規範的要求，通過詢問、核對、

函證、現場勘察、抽查、盤點等方式對各類資產及負債進行核實與調查。非

實物資產及負債核實內容主要包括資產或負債的形成過程和帳面數據的準確

性；實物資產核實內容主要為資產數量、技術狀態、使用狀況、產權狀況及

其他影響價值的重要因素。在進行現場調查的同時，評估人員通過各種可能

的途徑收集評估相關資料，包括相關權屬資料、使用狀況資料、相關市場信

息等。

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4.完善申報評估明細表

根據現場核實結果，進一步完善申報評估明細表，以做到「表」、「實」

相符。

5.查驗權屬資料

對評估範圍內相關資產的法律權屬資料和資料來源進行了必要的查驗。

二、影響資產核實的事項及處理方法

（一）評估範圍內的部分管道、溝槽等構築物由於埋藏於地下，無法勘

察實物，本次評估通過查閱相關工程圖紙、預決算書等資料的方式進行了核

實。

(二)評估範圍內的三項專有技術權屬確認主要依據為委託方和被評估企

業共同出具的《專有技術權屬說明》。

(三)評估範圍內的部分存貨為危險化學品，無法勘察實物，本次評估通

過查閱庫存材料結轉表等相關資料的方式進行了核實。本次評估假設被評估

單位申報的上述資產的數據真實、準確、完整。

三、核實結論

評估人員對列入評估範圍內資產的核實工作是與被評估企業共同進行

的，通過資產核實，經修改完善後，被評估企業提供的申報評估明細表與資

產核實結果相符，帳面值與經福建華興會計師事務所審計後的基準日會計報

表一致。

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第五部分資產基礎法評估技術說明

一、流動資產評估技術說明

(一)評估範圍

企業申報的流動資產包括貨幣資金、應收票據、應收帳款、預付帳款、

其他應收款、存貨等科目。上述資產在評估基準日帳面值如下所示：

金額單位：人民幣元

科目名稱帳面值

貨幣資金

289,527.02

應收票據

1,974,000.00

應收帳款

13,118,274.26

預付帳款

715,891.13

其他應收款

285,452.23

存貨

52,943,981.81

流動資產合計

69,327,126.45

(二)各科目資產核實、評估的方法和結果

1.貨幣資金

貨幣資金由現金、銀行存款及其他貨幣資金組成，帳面價值

289,527.02

元。

(1)現金

現金帳面值

16,133.29元，均為人民幣，存放於企業財務部。評估人員

在企業出納員的陪同下，於

2011年

5月

13日對庫存現金進行了盤點，並採

取倒推方法推算基準日現金餘額，同基準日的現金日記帳和總帳現金帳戶餘

額進行核對，倒推公式如下：

基準日現金評估值=盤點日庫存現金數+基準日至盤點日前現金支出數基

準日至盤點日前現金收入數+截止盤點日付出未記帳-截止盤點日收入未記

帳

經核實，倒推推算結果與基準日帳面值相符，未發現異常情況，則以核

實後帳面值作為評估值，現金評估值為

16,133.29元。

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(2)銀行存款

銀行存款帳面值

177,393.73元，是企業存放在當地中國農業銀行張家港

市泗港支行、張家港市農村商業銀行泗港支行、交通銀行張家港市支行、中

信銀行張家港支行等處的人民幣存款，共

4個帳戶。

評估人員將銀行存款的帳面數額與銀行對帳單進行了核對，同時向銀行

進行函證。經核實，各銀行帳戶帳面記錄準確，未發現影響淨資產的未達帳

項事宜，則人民幣存款以核實後的帳面值作為評估值。

銀行存款評估值為

177,393.73元。

(3)其他貨幣資金

其他貨幣資金帳面值

96,000.00元，核算內容為企業繳交至張家港市政

府民工工資清欠辦的工資預留戶，評估人員將帳面值與基準日銀行對帳單餘

額進行了核對，帳戶均準確無誤，未發現異常情況，則以核實後帳面值作為

評估值。

其他貨幣資金評估值為

96,000.00元。

2.應收票據

應收票據帳面值

1,974,000.00元，核算內容為因銷售產品而收到的不帶

息銀行承兌匯票。評估人員首先進行總帳、明細帳、會計報表及清查評估明

細表的核對；其次，核實了票據業務發生的真實性並抽查了部分票據，核對

應收票據登記簿的有關內容；然後了解基準日後票據的承兌情況，確認票據

所涉及的經濟行為真實，金額準確，以核實後的帳面值確認為評估值。

應收票據評估值為

1,974,000.00元。

3.應收帳款

應收帳款的核算內容為企業應收的銷售貨款，帳面餘額

13,846,209.75

元，已計提壞帳準備

727,935.49元，帳面淨額

13,118,274.26元。

評估人員對應收帳款中部分大額帳戶發出了詢證函，對未函證或函證未

回復的帳戶，評估人員執行了替代審驗程序，通過核查相關記帳憑證和原始

憑證，查驗現有合同及付款憑證等有關資料，分析了解債權的經濟業務內容

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與相關材料的勾稽情況和合理性，判斷會計記錄的準確性、帳面債權金額的

存在性、真實性；通過分析了解債權催收、債權帳齡和債務人的相關情況，

查對評估基準日後應收款的已收回情況，判斷帳面債權的可回收性。

經核實，評估人員了解到應收帳款帳齡主要為

1年以內，未發現有帳實

不符等異常情況。本次評估對於無確鑿證據證明無法收回的款項，參考企業

及審計師計提壞帳準備的方法對該部分應收款按帳齡情況計提風險損失，從

而計算出應收帳款的可回收金額。壞帳準備評估為零。風險損失計提情況見

下表：

金額單位：人民幣元

帳齡帳面餘額佔總額比例計提比例風險損失

1年以內

13,808,709.75

99.73%

5%

690,435.491-2年

0.00

0.00

10%

2-3年

0.00

0.00

30%

3年以上

37,500.00

0.27%

100%

37,500.00

關聯方往來款

0.00

0.00

0.00

0.00

內部往來款

0.00

0.00

0.00

0.00

合計

13,846,209.75

100%

727,935.49

經評估，應收帳款評估值為

13,118,274.26元。

4.預付帳款

預付帳款帳面值

715,891.13元，核算內容為企業預付的變壓器增容工程

款、代墊汙水管道款及各類設備預付款等。評估人員查閱了相關憑證，對各

款項的預付時間、預付原因等內容進行了具體地分析，並對大額預付款項進

行了函證，評估方法同應收帳款。通過分析，未發現帳實不符的情況，預計

各預付款項均能收回相應資產或權利，則以核實後帳面值作為評估值。

預付帳款評估值為

715,891.13元。

5.其他應收款

其他應收款帳面餘額

446,973.07元，已計提壞帳準備

161,520.84元，

帳面淨額為

285,452.23，其核算內容為除銷售商品和預付購貨款以外應收的

款項，包括備用金、蒸氣管道押金、稅款專戶等。

評估人員對其他應收款中部分大額帳戶發出了詢證函，對未函證或函證

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未回復的帳戶，評估人員執行了替代審驗程序，通過核查相關記帳憑證和原

始憑證，查驗現有合同及付款憑證等有關資料，分析了解債權的經濟業務內

容與相關材料的勾稽情況和合理性，判斷會計記錄的準確性、帳面債權金額

的存在性、真實性；通過分析了解債權催收、債權帳齡和債務人的相關情況，

查對評估基準日後應收款的已收回情況，判斷帳面債權的可回收性。

經核實，評估人員了解到其他應收款帳齡主要為

1至

5年，未發現有帳

實不符等異常情況。本次評估對於無確鑿證據證明無法收回的款項，參考企

業及審計師計提壞帳準備的方法對該部分應收款按帳齡情況計提風險損失，

從而計算出應收帳款的可回收金額。壞帳準備評估為零。風險損失計提情況

見下表：

金額單位：人民幣元

帳齡帳面餘額佔總額比例計提比例風險損失

1年以內

94,819.80

21.21%

5%

4,740.991-2年

81,030.70

18.13%

10%

8,103.072-3年

174,922.60

39.13%

30%

52,476.783年以上

96,200.00

21.52%

100%

96,200.00

關聯方往來款

0.00

0.00

0.00

0.00

內部往來款

0.00

0.00

0.00

0.00

合計

446,973.10

100%

161,520.84

經評估，其他應收款評估值為

285,452.23元。

5.存貨

(1)存貨的種類與金額

存貨由原材料、在庫周轉材料、產成品、在產品四類構成四類構成，各

類存貨的帳面值如下表：

金額單位：人民幣元

科目帳面值

原材料

3,633,830.98

在庫周轉材料

1,687,470.68

產成品

10,999,782.24

在產品

36,622,897.91

存貨合計

52,943,981.81

減：存貨跌價準備

0.00

存貨淨額

52,943,981.81

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(2)存貨核實方法、過程及結果

評估人員根據企業提供的存貨清單，核實有關購置發票和會計憑證，了

解存貨的保管、內部控制制度，按照重要性原則對其進行了監盤和抽點並根

據存貨出入庫記錄倒推至基準日以核實帳面數量，同時核實其是否存在殘、

次、冷、背等情況。

經核實，企業提供的存貨申報表數量與核實結果基本相符，各存貨保管

良好，未發現有異常毀損。

(3)評估方法與結果

①原材料

原材料主要為企業外購的生產所需的材料、備品、備件等，主要包括醋

酐、合成樟腦粉、甲醇鈉、回收冰醋酸、右苯甘氨酸、蘋果酸、脲甘等，原

材料大多為基準日近期購入，帳面值主要由材料購置費、運雜費等構成。評

估時以經核實後的數量並參考評估基準日近期市場價，考慮合理運輸費用及

合理損耗後計算確定評估值。

經評估，原材料評估值為

3,633,830.98元。

②在庫周轉材料

在庫周轉材料，是企業購入的各類五金、電器、勞保用品、包裝物及其

他達不到固定資產核算標準的各種用具、物品。評估人員對在庫周轉材料進

行了實地盤點，並審核了有關憑證及帳簿，未發現不符事項。在庫周轉材料

大多為基準日近期購入，帳面值主要由材料購置費、運雜費等構成。評估時

以經核實後的數量並參考評估基準日近期市場價，考慮合理運輸費用及合理

損耗後計算確定評估值。

經評估，在庫周轉材料評估值為

1,688,521.01元。

③庫存商品

庫存商品是在評估基準日尚未實現銷售的產成品，主要包括D-樟腦磺酸、

尿嘧啶、DL-樟腦磺酸、十一氧代、溴代苯乙酸、氨基噻吩、L-樟腦磺酸、D樟

腦磺酸復鹽等。本次評估中採用售價倒算法，即以庫存商品預計銷售價格

減去銷售費用和經營稅費並根據商品的適銷程度確定扣除適當比例的淨利潤

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後的餘額作為評估值。

評估值計算公式：

評估值=某產品核實後的數量×該產品基準日不含稅單價×(1-銷售費用

率－稅金及附加率-所得稅率-適當淨利潤率)

張家港亞細亞化工有限公司

2011年

1-4月稅、費計算表如下：

金額單位：人民幣元

序號項目計算公式或依據金額

1銷售收入取自

2011年

4月報表本年累計數

42,471,342.07

2銷售費用取自

2011年

4月報表本年累計數

425,887.76

3銷售費用率

(%)

(3)=(2)/(1)×100%

1.00%

4稅金、附加取自

2011年

4月報表本年累計數

45,832.99

5稅金、附加率

(%)

(5)=(4)/(1)×100%

0.11%

6所得稅取自

2011年

4月報表本年累計數

1,071,320.78

7所得稅率

(%)

(7)=(6)/(1)

2.52%

8淨利潤取自

2011年

4月報表本年累計數

3,199,737.39

9淨利潤率

(%)

(9)=(8)/(1)

7.52%

案例：DL-樟腦磺酸，表

3-9-5序號

3

該產品帳面值

1,057,259.35元，帳面數量

21.32噸，評估人員於評估基

準日

2011年

4月

30日對倉庫及財務相關出入庫憑證以及現場就實物數量進

行核實。經核實，DL-樟腦磺酸庫存數量為

21.32噸，與帳面數量相符，且入

庫商品均經過了嚴格的檢驗，未發現有不良和殘次品。該企業的產品基本依

據訂單生產，一段時間內供貨價基本穩定，評估人員查閱基準日近期的同型

產品的銷售發票，取其平均價為

75,000元/噸(不含稅)，該產品屬暢銷產品，

確定扣除50%的淨利潤，即銷售收入的3.77%。

評估值=

75,000×21.32×(1-1.00%－0.11%-2.52%-3.77%)

=1,480,674.00元

經評估，庫存商品評估值為

13,463,410.00元。

④在產品

在產品主要包括在產的5-甲基脲嘧啶、D-樟腦磺酸、DL-樟腦磺酸、尿嘧

啶、拆分樟腦磺酸、DMPU等，在產品核算的內容主要是投入到產品生產中的

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原材料、自製半成品及生產費用。評估人員通過了解企業成本核算程序和方

法，查閱相關帳簿和憑證，核實企業帳面價值合理性，以核實後的實際成本

確定評估值。

經評估，在產品評估值為

36,622,897.91元。

⑤存貨評估結果如下：

金額單位：人民幣元

科目名稱帳面價值評估價值增值額增值率%

原材料

3,633,830.98

3,633,830.98

0.00

0.00

在庫周轉材料

1,687,470.68

1,687,470.68

0.00

0.00

產成品

10,999,782.24

13,463,410.00

2,463,627.76

22.40

在產品

36,622,897.91

36,622,897.91

0.00

0.00

存貨合計

52,943,981.81

55,407,609.57

2,463,627.76

4.65

減：存貨跌價準備

0.00

存貨淨額

52,943,981.81

55,407,609.57

2,463,627.76

4.65

(三)流動資產評估結果

1.流動資產評估結果如下：

金額單位：人民幣元

科目名稱帳面值評估值增值額增值率

(%)

貨幣資金

289,527.02

289,527.02

0.00

0.00

應收票據

1,974,000.00

1,974,000.00

0.00

0.00

應收帳款

13,118,274.26

13,118,274.26

0.00

0.00

預付帳款

715,891.13

715,891.13

0.00

0.00

其他應收款

285,452.23

285,452.23

0.00

0.00

存貨

52,943,981.81

55,407,609.57

2,463,627.76

4.65

流動資產合計

69,327,126.45

71,790,754.21

2,463,627.76

3.55

2.評估結果與帳面價值比較變動情況及原因

流動資產評估增值原因主要為庫存商品的評估值中包含了預計可實現的

利潤導致評估值高於帳面值。

二、設備類資產評估技術說明

(一)評估範圍

納入本次評估範圍內的設備類資產帳面原值

36,699,176.04元，帳面淨

值

29,226,816.12元，未計提減值準備。各類設備資產帳面價值如下表：

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金額單位：人民幣元

項目帳面原值帳面淨值

設備類合計

36,699,176.04

29,226,816.12

機器設備

35,626,831.13

28,806,075.90

車輛

546,059.00

135,055.23

電子設備

526,285.91

285,684.99

(二)設備概況

1.設備基本情況及特點

張家港亞細亞化工有限公司坐落於江蘇省統一規劃的化工生產區域——

江蘇省張家港市東沙化學工業園區。公司一期投資額

8000多萬元，擁有四跨

標準車間，全部按照甲類化學危險品生產製造要求設計安裝；有獨立的檢測

中心和有機化學合成實驗室；同時規劃了用於研發試驗的多功能中試車間；

具有獨立的液體原料罐區和「三廢」匯集預處理裝置，生產、檢測設備齊全，

技術力量雄厚。目前主要生產品種有：5-甲基脲嘧啶、脲嘧啶、DMPU、D-(+)

樟腦磺酸、L-(-)樟腦磺酸、苯甲醛、4-羥基喹啉、氨基噻吩、3,4苯腈、ODB

等中間體，主要應用於製藥和有機合成方面，同時可以根據市場和客戶要求

進行其他專用化學品的定向開發和批量生產。

設備類資產主要由機器設備、電子設備及車輛構成。

(1)機器設備

機器設備主要是用於生產的相關設備，包括搪玻璃反應釜、不鏽鋼蒸餾

塔節、硫酸儲罐、接收罐、成品儲罐、母液儲罐、真空雙錐乾燥機、離心機、

襯四氟耐腐蝕泵、消防系統、變壓器等，以上設備陸續購置並啟用於

2007年

—2011年間，少部分設備購置並啟用於

2002年—2007年間，目前設備均能

正常使用，根據在生產的產品劃分主要有5-甲基脲嘧啶生產線、樟腦磺酸生

產線及尿嘧啶生產線等。

①5-甲基脲嘧啶生產線

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A.工藝流程

張家港亞細亞化工有限公司的5-甲基脲嘧啶生產工藝主要由環合、乾燥

工序，溴化、水析工序，精製脫色結晶乾燥工序組成。

由環合、乾燥工序：先由尿素、甲基丙烯酸甲酯、甲醇、催化劑投入環

合釜中進行環合，再通過管道進入中和釜加入鹽酸進行中和，中和後進行離

心機加入水，進行乾燥處理形成環合物幹品進入下一工序；

溴化、水析工序：將環合物、冰乙酸、硫酸、溴素、水投入溴化釜進行

溴化，溴化後再投入水進行水析，水析完成後進行離心機中，投入水進行幹

燥處理，形成粗品。

精製脫色結晶乾燥工序：將精品、水、片鹼、活性炭、鹽酸投入脫色釜

脫色，脫色後進行壓濾器加入熱水進行壓濾洗滌，開成濾液進入結晶釜結晶，

然後進入離心機進行初步乾燥，形成精溼品，再通過乾燥機將精溼品烘乾，

最後通過粉碎機磨碎成粉進行包裝，形成產品。

B.主要設備

環合釜：8隻（其中

2000L6隻、1000L2隻），材質A3，釜內壓力1.28Mpa，

溫度≤130℃；

中和釜：

2000L的

4隻，材質搪玻璃，釜內壓力常壓，溫度≤80℃；

離心機：型號1000，材質襯塑，數量

2臺；

乾燥機：型號2000L，材質搪玻璃，數量

2隻；

溴化釜：2000L的

6隻，材質搪玻璃，釜內壓力常壓，溫度≤130℃；

降膜吸收塔：材質PP，數量

4套；

水析釜：6隻（其中：2000L、3000L各

3隻），材質搪玻璃，釜內壓力常

壓，溫度≤100℃；

離心機：型號S-1000L，材質襯塑，數量

4隻；

尾氣吸收裝置：材質PP，數量

1套；

母液濃縮釜：型號2000L，材質搪玻璃，釜內壓力負壓，溫度≤140℃，

數量

3隻；

脫色釜：型號3000L，材質搪玻璃，釜內壓力≤0.15Mpa，溫度≤105℃，

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數量

4隻；

壓濾器：型號200L，材質不鏽鋼，釜內壓力≤0.5Mpa，溫度≤105℃，數

量2隻；

結晶釜：型號

3000L，材質搪玻璃，釜內常壓，溫度≤105℃，數量：8

只；

離心機：型號1000，材質襯塑，數量

4隻；

乾燥機：型號2000，材質不鏽鋼，數量

1隻；

粉碎機：材質不鏽鋼，數量

1隻。

②樟腦磺酸生產線

樟腦磺酸分為

DL樟腦磺酸、D樟腦磺酸(拆分)及

L樟腦磺酸等。

A.DL樟腦磺酸

I.工藝流程

張家港亞細亞化工有限公司的

DL樟腦磺酸生產工藝主要磺化工序及精製

脫色結晶乾燥工序組成。

磺化工序：由合成樟腦粉、乙酸酐、發煙硫酸投入磺化釜中進行磺化，

磺化後進入離心機中，投入漂洗乙酸，將不要的液體清洗分離出來，形成粗

品。

精製脫色結晶乾燥工序：將粗品、乙酸、活性炭投入脫色釜脫色，脫色

後進行壓濾器加入熱水進行壓濾洗滌，開成濾液進入結晶釜結晶，然後進入

離心機進行初步乾燥，形成精溼品，再通過乾燥機將精溼品烘乾，最後通過

過篩，合格結塊的進入真空包裝，不合格的結塊返回重新結晶。

II.主要設備

磺化釜：50隻（其中

2000L25隻、3000L16隻、5000L9隻），材質搪玻璃，

釜內壓力常壓，溫度≤70℃；

離心機：型號1000，材質襯塑，數量

5臺；

脫色釜：型號3000L，材質搪玻璃，釜內壓力≤0.15Mpa，溫度≤105℃，

數量

2隻；

壓濾器：型號200L，材質不鏽鋼，釜內壓力≤0.5Mpa，溫度≤105℃，數

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量1隻；

結晶釜：型號

3000L，材質搪玻璃，釜內常壓，溫度≤105℃，數量：4

只；

離心機：型號1000，材質襯塑，數量

2隻；

濃縮釜：型號

3000L，材質搪玻璃，釜內常壓，溫度≤105℃，數量：2

只；

雙錐乾燥機：型號2000，材質搪玻璃，數量

3隻；

B.D樟腦磺酸(拆分)

I.工藝流程

張家港亞細亞化工有限公司的

D樟腦磺酸(拆分)生產工藝主要有拆分工

序，拆分、精製工序，水解、濃縮工序，交換、濃縮結晶工序組成。

拆分工序：母液水（已經拆分

L樟腦磺酸）進入中和釜，投入氨水進行

中和，中和後進入離心機，加入漂洗水，將不要雜質清洗，形成濾液進入母

液儲槽中儲存。

拆分、水解工序：從母液儲槽中取入母液，進入濃縮釜中濃縮，將水份

排出，濃縮後形成濾液，進入

D拆分釜，加入硫酸、D苯甘氨酸進行

D拆分，

最後加入水，將

L2樟腦磺酸拆分，形成

D粗品復鹽，再進行水解。

水解、濃縮工序：將

D復鹽、水、氨水在

D水解釜中進行水解，水解後

進入離心機中，投入漂洗水，將不要的

D苯甘氨酸分離出去，形成濾液進入

水解濃縮釜中濃縮，除去母液水排入汙水池，形的濾液進入抽濾槽中將

D苯

甘氨酸抽濾，形成

D濾液。

交換、濃縮結晶工序：D濾液進入交換柱，加入水、液鹼和鹽酸進行三次

交換，將產生的廢水排入廢水池，將交換後的濾液進入濃縮結晶釜中，加入

乙酸、乙酸酐進行結晶，然後將結晶輸送入離心機中，將母液套用，形成

D

精溼品，再通過乾燥機將精溼品烘乾，最後通過過篩，合格結塊的進入真空

包裝，不合格的結塊返回重新結晶。

II.主要設備

中和釜：

3000L的

2隻，材質搪玻璃，釜內壓力常壓，溫度≤100℃；

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離心機：型號1000，材質襯塑，數量

9臺；

母液儲槽一：型號30000L，數量

12隻，材質PP，槽內壓力常壓；

母液儲槽二：型號50000L，數量

3隻，材質不鏽鋼，槽內壓力常壓；

濃縮釜：型號3000L，材質搪玻璃，釜內壓力常壓，溫度≤100℃，數量

2隻；

D拆分釜：型號

3000L，材質搪玻璃，釜內壓力常壓，溫度≤100℃，數

量2隻。

D水解釜：型號

3000L，材質搪玻璃，釜內壓力常壓，溫度≤105℃，數

量2隻；

水解濃縮釜：型號2000L，材質搪玻璃，釜內常壓，溫度≤115℃，數量

4隻；

抽濾槽：材質PP，數量

2隻；

交換柱：材質PP；

濃縮結晶釜：型號2000L，材質搪玻璃，釜內常壓，溫度≤115℃，數量

4隻；

濃縮結晶釜：型號：1000L；材質搪玻璃，釜內常壓，溫度≤115℃，數

量2隻；

乾燥機：型號1000L，材質搪玻璃，數量

2隻。

C.L樟腦磺酸

I.工藝流程

張家港亞細亞化工有限公司的

L樟腦磺酸生產工藝主要有

DL樟腦磺酸磺

化工序，拆分、精製工序，水解、濃縮工序，交換、濃縮結晶工序組成。

拆分、精製工序：DL粗品進入

L拆分釜，加入水、L苯甘氨酸進行

L拆

分，最後加入水，將

D樟腦磺酸拆分，形成

L粗品復鹽，再進行到

L精製釜

中，加入水和硫酸進行精製，形成濾液進行離心機脫母液水，形成

L精品復

鹽。

水解、濃縮工序：將

L精品復鹽、水、氨水在

L水解釜中進行水解，水

解後進入離心機中，投入漂洗水，將不要的

L苯甘氨酸分離出去，形成濾液

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進入水解濃縮釜中濃縮，除去母液水排入汙水池，形的濾液進入抽濾槽中將

L

苯甘氨酸抽濾，形成

L濾液。

交換、濃縮結晶工序：L濾液進入交換柱，加入水、液鹼和鹽酸進行三次

交換，將產生的廢水排入廢水池，將交換後的濾液進入濃縮結晶釜中，加入

乙酸、乙酸酐進行結晶，然後將結晶輸送入離心機中，將母液套用，形成

L

精溼品，再通過乾燥機將精溼品烘乾，最後通過過篩，合格結塊的進入真空

包裝，不合格的結塊返回重新結晶。

II.主要設備

離心機：型號1000，材質襯塑，數量

7臺；

L拆分釜：型號

3000L，材質搪玻璃，釜內壓力常壓，溫度≤100℃，數

量4隻。

L精製釜：型號

3000L，材質搪玻璃，釜內壓力常壓，溫度≤100℃，數

量2隻。

L水解釜：型號

3000L，材質搪玻璃，釜內壓力常壓，溫度≤105℃，數

量2隻；

水解濃縮釜：型號2000L，材質搪玻璃，釜內常壓，溫度≤115℃，數量

4隻；

抽濾槽：材質PP，數量

2隻；

交換柱：材質PP；

濃縮結晶釜：型號2000L，材質搪玻璃，釜內常壓，溫度≤115℃，數量

4隻；

濃縮釜：型號：1000L；材質搪玻璃，釜內常壓，溫度≤115℃，數量

2

只；

乾燥機：型號1000L，材質搪玻璃，數量

2隻。

③尿嘧啶生產線

A.工藝流程

張家港亞細亞化工有限公司的尿嘧啶生產工藝主要有環合、水析工序，

精製脫色結晶乾燥工序兩個工序組成。

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由環合、乾燥工序：先由尿素、發煙硫酸、蘋果酸投入環合釜中進行環

合，再通過管道進入水析釜加入水進行水析，水析後進行離心機加入水，進

行乾燥處理形成粗品。

精製脫色結晶乾燥工序：將粗品、水、活性炭投入脫色釜脫色，脫色後

進行壓濾器加入熱水進行壓濾洗滌，開成濾液進入結晶釜結晶，然後進入離

心機進行初步乾燥，形成精溼品，再通過乾燥機將精溼品烘乾，最後通過粉

碎機磨碎成粉進行包裝，形成產品。

B.主要設備

環合釜：型號2000L，材質搪玻璃，釜內壓力常壓，溫度≤100℃，數量

2隻；

水析釜：型號

2000L，材質搪玻璃，釜內壓力常壓，溫度≤80℃，數量

4隻；

離心機：型號1000，材質襯塑，數量

6臺；

母液濃縮釜：型號2000L，材質搪玻璃，釜內壓力負壓，溫度≤140℃，

數量

3隻；

脫色釜：型號3000L，材質搪玻璃，釜內壓力≤0.15Mpa，溫度≤105℃，

數量

4隻；

壓濾器：型號200L，材質不鏽鋼，釜內壓力≤0.5Mpa，溫度≤105℃，數

量2隻；

結晶釜：型號

3000L，材質搪玻璃，釜內常壓，溫度≤105℃，數量：8

只；

乾燥機：型號2000，材質不鏽鋼，數量

1隻；

粉碎機：材質不鏽鋼，數量

1隻。

(2)電子設備

電子設備主要是辦公電子設備(如印表機、電腦)以及其他辦公用品等。

以上設備陸續購置並啟用於

2007年至

2011年間，目前均可正常使用。

(3)車輛

評估範圍內的車輛均屬非營業性車輛，主要用於公務、運輸等方面，包

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25

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括轎車、普通客車等，陸續購置並啟用於

2005年以後。目前車輛均可正常使

用、維護保養狀況良好。除電動三輪車外其餘車輛行駛證至評估基準日均在

年檢有效期內，證載所有人均為張家港亞細亞化工有限公司。

2.企業設備管理制度

企業制定了一系列設備管理制度及標準，具體規定各類設備的管理、維

護、維修、保養、管理辦法等。根據相關設備管理規定，企業結合各設備在

生產中的作用、價值量等對各類設備進行分類管理。

3.帳面原值的構成

設備類資產因設備類別和購建方式的不同，其帳面原值的構成亦不相同，

具體情況如下：

機器設備帳面原值一般包括設備購置費、運雜費、安裝調試費以及其他

相關分攤工程費用等；電子設備帳面原值構成相對簡單，一般僅包括設備購

置價，少數的含有運雜安裝費；車輛帳面原值中含車輛購置費、車輛購置稅、

手續費和牌照費。

4.設備類資產折舊政策

企業目前設備類資產折舊政策如下：

設備類別折舊年限預計淨殘值率年折舊率

機器設備

10

10%

9%

車輛

10

10%

9%

其他設備

5

10%

18%

(三)核實方法、過程與結果

1.核實方法與過程

(1)發放並指導填寫各類調查表

根據企業設備類資產的構成特點及資產申報評估明細表的內容，評估人

員向企業有關管理部門及使用部門發放《重點設備調查表》，並指導企業根據

實際情況進行填寫，以此作為評估的參考資料。

(2)初步審核申報明細表

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26

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評估人員對企業提供的申報明細表結合各類設備調查表、臺帳資料等進

行檢查，對申報表中的錯誤、漏填等不符合要求的部分，提請企業進行必要

的修改和補充。

(3)現場勘察與核實

評估人員根據經過初步核對的申報明細表對設備類資產進行了現場勘

察，勘察原則為覆蓋各類、典型勘察。勘察內容包括：現場核對設備名稱、

規格型號、生產廠家及數量是否與申報表一致；向企業設備管理人員和操作

人員了解設備的技術性能、生產能力、運行狀況、維護管理情況等。在現場

勘察的同時，評估人員查閱並收集了主要設備的購置合同或發票，了解設備

帳面原值的構成。

(4)完善申報評估明細表

根據現場勘察結果進一步完善申報評估明細表，做到「表」、「實」相符。

(5)查驗權屬資料

對評估範圍內設備的權屬資料進行查驗，如：核查重大設備的購置合同

及發票、車輛行駛證等。

2.核實結果

經核實並提請企業修改完善後，企業提供的設備類資產申報評估明細表

相關數據與核實結果基本相符。

(四)評估方法

根據本項目的性質及評估範圍內設備類資產的特點，本次評估主要採用

成本法。計算式如下：

評估值=重置成本×成新率

1.重置成本的確定

(1)機器設備

重置成本=設備購置費+運雜費+安裝調試費+前期費及其他費用+資金成

本-可抵扣增值稅

①設備購置費的確定

設備購置費主要通過查詢有關報價手冊或向銷售廠商詢價確定。

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27

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②運雜費的確定

設備運雜費主要根據有關概算指標並結合設備的運距、重量、體積等因

素綜合確定。

③安裝調試費的確定

若設備購置費不包含安裝調試費用，則根據設備類別參考有關概算指標，

合理確定其費用。

④前期費及其他費用的確定

前期費及其他費用包括設計費、監理費、建設單位管理費、聯合試運轉

費等，根據有關定額和計費標準結合項目的實際情況計取。

⑤資金成本的確定

資金成本計算時，合理工期以機器設備所在項目或生產線重置為前提考

慮合理工期；貸款利率按基準日同期銀行貸款利率計算。資金成本計算式如

下：

資金成本=(設備購置費+運雜費+安裝調試費+前期及其他費用)

×貸款利

率×合理工期×0.5

對於不需安裝或安裝工期短於六個月的機器設備不計資金成本。

⑥可抵扣增值稅的確定

根據《關於全國實施增值稅轉型改革若干問題的通知》(財稅[2008]170

號)，符合增值稅抵扣條件的，其重置成本應扣除可抵扣增值稅，可抵扣增值

稅計算式如下：

可抵扣增值稅=設備購置費/1.17×17%+運輸費×7%

(2)車輛

對於運輸設備(即車輛)，按基準日市場價格，加上車輛購置稅和其它合

理的費用(如牌照費)來確定其重置成本，計算式如下：

車輛重置成本=購置費+購置費/(1+17%)×購置稅+其他費用

(3)電子設備

對於電子設備，一般以全新設備的基準日市場價格作為重置成本，對於

部分老舊電子設備(如電腦)，由於存在活躍的二手市場，則直接以類似設備

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28

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的二手市場價格作為評估值。

2.成新率的確定

根據設備經濟壽命年限，通過對設備使用狀況的現場勘察，並綜合考慮

實際技術狀況、技術進步、設備負荷與利用率、維修保養狀況等因素綜合確

定其成新率。

(1)對於重大及主要設備採用綜合成新率法。計算式如下：

綜合成新率=理論成新率+勘察調整值

或綜合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)

×100%

(2)對於一般設備原則上採用理論成新率(年限法成新率)，如少數設備實

際技術狀態與理論成新率差別較大時，則根據勘察情況加以調整。

(3)對於車輛，通過採用年限法和裡程法分別計算成新率，依據孰低原則

確定理論成新率。並結合現場勘察車輛的實際使用情況，確定是否增減修正

分值來確定綜合成新率。

(五)典型案例

案例一：搪玻璃反應釜

明細表序號：固定資產—機器設備評估明細表(表4-6-4)序號

18

1.設備概況

規格型號：KN3000

數量：1套

帳面原值：53,900.00元

帳面淨值：52,619.87

啟用日期：2011年

1月

生產廠家：蘇州市協力化工設備有限公司

技術參數：

1234

主體材質：筒體Q235B，內襯搪玻璃；

主要厚度：筒體14mm，內襯

1.3mm;

設計壓力：殼程0.4Mpa,夾套

0.6Mpa；

實際操作壓力：殼程常壓,夾套

0.2Mpa；

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56

設計溫度：殼程200℃,夾套165℃；

實際操作溫度：殼程80℃,夾套133℃；

2.重置成本的確定

搪玻璃反應釜的重置成本由設備購置費、運雜費、安裝調試費、前期費

及其他費用、資金成本組成。

①設備購置費

經向製造廠蘇州市協力化工設備有限公司詢價，確定整套設備現價為

60000元（其中主休設備

45000元，附屬配套設備

15000元）。則設備購置費

為

60000元。

②運雜費的確定

評估人員參考企業提供的委估設備配套件購置合同資料和參考《資產評估

常用數據手冊》確定運雜費率，確定為2%。

③安裝調試費的確定

評估人員參考企業提供的委估設備配套件購置合同資料和參考《資產評估

常用數據手冊》確定安裝調試費費率，確定為15%。

④前期費及其他費用的確定

前期費及其他費用包括設計費、監理費、建設單位管理費、聯合試運轉費

等。

前期費及其他費用計算表

序號取費項目取費基礎標準計價金額（元）

一建安造價合計

70,380.00

1設備購置費

60,000.00

60,000.00

2運雜費設備購置費

2%

1,200.00

3安裝調試費

1+2

15%

9,180.00

二前期費及其他費用

6,123.00

4建設單位管理費建安造價

1.26%

886.79

5勘察設計費建安造價

3.28%

2,308.46

6工程監理費建安造價

2.42%

1,703.20

7招標代理服務費建安造價

0.35%

246.33

8環境影響評價費建安造價

0.09%

63.34

9可行性研究費建安造價

0.80%

563.04

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30

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10聯合試運轉費建安造價

0.50%

351.90

④資金成本

根據該項目的總體建設規模，合理的建設工期為

2年，評估基準日同期

貸款利率為6.4%，以建設資金在建設期均勻投入為假設計算資金成本。

資金成本=(設備購置費+運雜費+安裝調試費+前期及其他費用)

×貸款利

率×合理工期×0.5

=(60,000+1,200+9,180+6,123)×6.40%×2×0.5

=4,896.00元

⑤設備購置費中包含的增值稅

購置費中包含的增值稅=設備購置價/1.17

×17%+運輸費×7%

=60,000×0.17/1.17+

1,200×7%

=8,802.00元

⑥重置成本的計算

重置成本=

60,000+1,200+9,180+6,123+4,896-8,802

=72,597.00元(取整)

3.綜合成新率的確定

(1)理論成新率的確定

該類設備的經濟壽命年限一般為

12年(144個月)，該設備

2011年1月投

入使用，至基準日已使用

3個月。

理論成新率=(144-3)/144×100%

=98%(取整)

(2)勘察調整值

評估人員聽取了企業有關人員對該設備運行現狀的介紹，查閱了設備日

常維護及保養的記錄，並實地對設備進行了勘察，勘察內容及結果見下表：

設備部位技術狀態

結構本體、對接焊縫、搭接等保持基本完好，無變形、洩露等現象。

外觀

容器無裂紋、內表面的腐蝕和機械損傷均在正常範圍內，外表面的腐蝕較

嚴重。

保溫隔熱層保溫層基本完好，有輕微破損及裂縫，運行中本體壁溫正常。

其它配套的安全閥、壓力等均顯示正常。

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31

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通過上述勘察與了解，評估人員認為該設備實際成新狀況略差於理論成

新率，根據設備的實際情況，確定勘察調整值為0%。

(3)綜合成新率

綜合成新率=理論成新率+勘察調整值

=98%-0%

=98%

4.評估值的確定

評估值=重置成本×綜合成新率

=72,597×98%

=71,145.00元（取整）

案例二：搪玻璃反應釜

明細表序號：固定資產—機器設備評估明細表(表4-6-4)序號

253

1.設備概況

規格型號：KN5000

數量：1套

帳面原值：54,000.00元

帳面淨值：52,290.00元

啟用日期：2010年

12月

生產廠家：常州化工設備有限公司

技術參數：

123456

主體材質：筒體Q235B，內襯搪玻璃；

主要厚度：筒體14mm，內襯

1.3mm;

設計壓力：殼程0.4Mpa,夾套

0.6Mpa；

實際操作壓力：殼程常壓,夾套

0.2Mpa；

設計溫度：殼程200℃,夾套165℃；

實際操作溫度：殼程80℃,夾套133℃；

2.重置成本的確定

北京中企華資產評估有限責任公司

福建青松股份有限公司擬收購張家港亞細亞化工有限公司股權評估項目·評估說明

搪玻璃反應釜的重置成本由設備購置費、運雜費、安裝調試費、前期費

及其他費用、資金成本組成。

①設備購置費

經向製造廠常州化工設備有限公司詢價，確定整套設備現價為

75000元

（其中主休設備

60000元，附屬配套設備

15000元）。則設備購置費為

75000

元。

②運雜費的確定

評估人員參考企業提供的委估設備配套件購置合同資料和參考《資產評估

常用數據手冊》確定運雜費率，確定為2%。

③安裝調試費的確定

評估人員參考企業提供的委估設備配套件購置合同資料和參考《資產評估

常用數據手冊》確定安裝調試費費率，確定為15%。

④前期費及其他費用的確定

前期費及其他費用包括設計費、監理費、建設單位管理費、聯合試運轉費

等。

前期費及其他費用計算表

序號取費項目取費基礎標準計價金額（元）

一建安造價合計

87,975.00

1設備購置費

75,000.00

75,000.00

2運雜費設備購置費

2%

1,500.00

3安裝調試費

1+2

15%

11,475.00

二前期費及其他費用

7,654.00

4建設單位管理費建安造價

1.26%

1,108.49

5勘察設計費建安造價

3.28%

2,885.58

6工程監理費建安造價

2.42%

2,129.00

7招標代理服務費建安造價

0.35%

307.91

8環境影響評價費建安造價

0.09%

79.18

9可行性研究費建安造價

0.80%

703.80

10聯合試運轉費建安造價

0.50%

439.88

④資金成本

根據該項目的總體建設規模，合理的建設工期為

2年，評估基準日同期

貸款利率為6.4%，以建設資金在建設期均勻投入為假設計算資金成本。

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福建青松股份有限公司擬收購張家港亞細亞化工有限公司股權評估項目·評估說明

資金成本=(設備購置費+運雜費+安裝調試費+前期及其他費用)

×貸款利

率×合理工期×0.5

=(75,000+1,500+11,475+7,654)×6.40%×2×0.5=6,120.00元

⑤設備購置費中包含的增值稅

購置費中包含的增值稅=設備購置價/1.17

×17%+運輸費×7%

=75,000×0.17/1.17+

1,500×7%

=11,002.00元

⑥重置成本的計算

重置成本=75,000+1,500+11,475+7,654+6,120.00-11,002.00=90,747.00元

(取整)

3.綜合成新率的確定

(1)理論成新率的確定

該類設備的經濟壽命年限一般為

12年(144個月)，該設備

2010年

12月

投入使用，至基準日已使用

4個月。

理論成新率=(144-4)/144×100%

=97%(取整)

(2)勘察調整值

評估人員聽取了企業有關人員對該設備運行現狀的介紹，查閱了設備日

常維護及保養的記錄，並實地對設備進行了勘察，勘察內容及結果見下表：

設備部位技術狀態

結構本體、對接焊縫、搭接等保持基本完好，無變形、洩露等現象。

外觀

容器無裂紋、內表面的腐蝕和機械損傷均在正常範圍內，外表面的腐蝕較

嚴重。

保溫隔熱層保溫層基本完好，有輕微破損及裂縫，運行中本體壁溫正常。

其它配套的安全閥、壓力等均顯示正常。

通過上述勘察與了解，評估人員認為該設備實際成新狀況略差於理論成

新率，根據設備的實際情況，確定勘察調整值為-5%。

(3)綜合成新率

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34

福建青松股份有限公司擬收購張家港亞細亞化工有限公司股權評估項目·評估說明

綜合成新率=理論成新率+勘察調整值

=97%-5%

=92%

4.評估值的確定

評估值=重置成本×綜合成新率

=90,747×92%

=83,487.00元（取整）

案例三：有機熱載體爐

明細表序號：固定資產—機器設備評估明細表(表4-6-4)序號

865

1.設備概況

規格型號：YYW-1200Y.Q

數量：1臺

帳面原值：450,000.00元

帳面淨值：325,312.50

啟用日期：2008年

5月

生產廠家：無錫錫能鍋爐有限公司

技術參數：

1234

額定功率：1200KW

工作壓力：0.8Mpa

最高工作溫度：320℃

設備總重：7.1噸

2.重置成本的確定

有機熱載體爐的重置成本由設備購置費、運雜費、安裝調試費、前期費

及其他費用、資金成本組成。

①設備購置費

經向製造廠無錫錫能鍋爐有限公司詢價，確定整套設備現價為

185000元。

則設備購置費為

185000元。

北京中企華資產評估有限責任公司

35

福建青松股份有限公司擬收購張家港亞細亞化工有限公司股權評估項目·評估說明

②運雜費的確定

評估人員參考企業提供的委估設備配套件購置合同資料和參考《資產評估

常用數據手冊》確定運雜費率，確定為2%。

③安裝調試費的確定

評估人員參考企業提供的委估設備配套件購置合同資料和參考《資產評估

常用數據手冊》確定安裝調試費費率，確定為30%。

④前期費及其他費用的確定

前期費及其他費用包括設計費、監理費、建設單位管理費、聯合試運轉費

等。

前期費及其他費用計算表

序號取費項目取費基礎標準計價金額（元）

一建安造價合計

245,310.00

1設備購置費

185,000.00

185,000.00

2運雜費設備購置費

2%

3,700.00

3安裝調試費

1+2

30%

56,610.00

二前期費及其他費用

21,342.00

4建設單位管理費建安造價

1.26%

3,090.91

5勘察設計費建安造價

3.28%

8,046.17

6工程監理費建安造價

2.42%

5,936.50

7招標代理服務費建安造價

0.35%

858.59

8環境影響評價費建安造價

0.09%

220.78

9可行性研究費建安造價

0.80%

1,962.48

10聯合試運轉費建安造價

0.50%

1,226.55

④資金成本

根據該項目的總體建設規模，合理的建設工期為

2年，評估基準日同期

貸款利率為6.4%，以建設資金在建設期均勻投入為假設計算資金成本。

資金成本=(設備購置費+運雜費+安裝調試費+前期及其他費用)

×貸款利

率×合理工期×0.5

=(185,000+3,700+56,610+21,342)×6.40%×2×0.5=17,066.00元

⑤設備購置費中包含的增值稅

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36

福建青松股份有限公司擬收購張家港亞細亞化工有限公司股權評估項目·評估說明

購置費中包含的增值稅=設備購置價/1.17

×17%+運輸費×7%

=185,000×0.17/1.17+

3,700×7%

=27,139.00元

⑥重置成本的計算

重置成本=185,000+3,700+56,610+21,342+17,066-27,139

=256,579.00元

(取整)

3.綜合成新率的確定

(1)理論成新率的確定

該類設備的經濟壽命年限一般為

18年，該設備

2008年

5月投入使用，

至基準日已使用

3年。

理論成新率=(18-3)/18×100%

=83%(取整)

(2)勘察調整值

評估人員聽取了企業有關人員對該設備運行現狀的介紹，查閱了設備日

常維護及保養的記錄，並實地對設備進行了勘察，勘察內容及結果見下表：

設備部位技術狀態

結構管子與鍋筒、集箱、管道焊接連接縫保持完好，無變形、洩露等現象。

外觀容器無裂紋、外表面無劃傷現象，鉻牌完整。

安全附件保護裝置、安全閥工作正常。

儀器儀表壓力表、液面計、溫度顯示、記錄儀表使用正常。

通過上述勘察與了解，評估人員認為該設備實際成新狀況與理論成新率

相當，確定勘察調整值為0%。

(3)綜合成新率

綜合成新率=理論成新率+勘察調整值

=83%+0%

=83%

4.評估值的確定

評估值=重置成本×綜合成新率

=256,579×83%

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37

福建青松股份有限公司擬收購張家港亞細亞化工有限公司股權評估項目·評估說明

=212,961.00元（取整）

(六)評估結果

1.設備類資產評估結果

金額單位：人民幣元

科目名稱

帳面值評估價值增值率%

原值淨值原值淨值原值淨值

設備類合計

36,699,176.04

29,226,816.12

38,809,146.00

30,082,142.00

5.75

2.93

機器設備

35,626,831.13

28,806,075.90

37,821,393.00

29,477,556.00

6.16

2.33

車輛

546,059.00

135,055.23

475,522.00

309,644.00

-12.92

129.27

電子設備

526,285.91

285,684.99

512,231.00

294,942.00

-2.67

3.24

2.評估結果與帳面價值比較變動情況及原因

(1)機器設備評估增值，主要原因有：

①近年來設備材料價格、人工成本上升，生產設備價格提高；

②企業會計折舊年限低於評估所選取的經濟壽命年限。

(2)車輛評估原值與帳面原值相比，評估減值。近年來，轎車的價格逐年

下降，形成評估原值減值。

車輛評估淨值增值，主要原因為評估所使用經濟年限高於企業會計折舊

年限。

(3)電子設備評估減值，主要原因是電子設備技術更新較快，產品價格逐

年下降，導致評估原值，評估淨值增值的主要原因是辦公用品、廚房用品的

經濟年限高於企業折舊年限導致評估淨值增值。

三、房屋建築物類資產評估技術說明

(一)評估範圍

評估範圍內的房屋建築物類資產包括房屋建築物、構築物，帳面原值

26,196,363.04元，帳面淨值

23,214,553.51元，未計提減值準備。各類房屋

建築物帳面價值見下表：

金額單位：人民幣元

項目項數建築面積帳面原值帳面淨值

合計

26,196,363.04

23,214,553.51

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房屋建築物

20

9,716.73

13,162,989.55

11,475,440.43

構築物

123

13,033,373.49

11,739,113.08

評估範圍內的房屋建築物類資產主要位於江蘇省張家港市樂餘鎮東沙街

道東沙村張家港亞細亞化工有限公司的廠區內。房屋建築物的建築結構有：

鋼結構、排架結構、鋼混結構、磚混結構、簡易鋼結構等；構築物主要為道

路、圍牆、汙水池、地下儲罐、罐區基礎、設備基礎、頂棚、車間內間隔房、

廠區綠化等。以上房屋建(構)築物大多數於

2006年—2007年間建成投入使用，

均為企業自建房。

主要房屋建築物概況如下：

一車間：兩層，建築面積

1313.28平方米，建築總高度

8.5米，採用預

制方樁基礎，鋼、排架結構，抗震烈度設防為

6度，結構安全等級為二級，

火災危險性為甲類，建築耐火等級為二級，設計使用年限為

50年。砌磚牆體

為

240mm厚空心磚，地坪以下牆體

Mu10磚與

Mu7.5水泥砂漿砌築，地坪以上

牆體

Mu10磚與

Mu7.5混合砂漿砌築；牆身水泥砂漿防潮處理，牆柱做護角線，

外牆面為刷白色晴雨漆，屋面做改性瀝青防水卷材。地面為

150厚碎石墊層

及

150厚

C20砼不發火地坪，頂棚板底防腐塗料平頂，內牆面為白色乳膠漆

粉刷，雨水管為直徑

100UPVC塑料管。大門為防火門，窗均為塑鋼窗，白色

透明玻璃。

二、三車間：一層，佔地面積

882.09平方米，建築面積

882.09平方米，

建築總高度

10.65米，採用預製方樁基礎，鋼、排架結構，抗震烈度設防為

6

度，結構安全等級為二級，火災危險性為甲類，建築耐火等級為二級，設計

使用年限為

50年。砌磚牆體為

240mm厚空心磚，地坪以下牆體

Mu10磚與

Mu7.5

水泥砂漿砌築，地坪以上牆體

Mu10磚與

Mu7.5混合砂漿砌築；牆身水泥砂漿

防潮處理，牆柱做護角線，外牆面為刷白色晴雨漆，屋面做改性瀝青防水卷

材。地面為

150厚碎石墊層及

150厚

C20砼不發火地坪，頂棚板底防腐塗料

平頂，內牆面為白色乳膠漆粉刷，雨水管為直徑

100UPVC塑料管。大門為防

火門，窗均為塑鋼窗，白色透明玻璃。

四車間：一層，佔地面積

1334.30平方米，建築面積

1018.78平方米，

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39

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建築總高度

14米，採用預製方樁基礎，鋼筋混凝土框架結構，抗震烈度設防

為

6度，結構安全等級為二級，火災危險性為甲類，建築耐火等級為二級，

結構合理使用年限為

50年。砌磚牆體為

240mm厚空心磚，地坪以下牆體

Mu10

磚與

Mu7.5水泥砂漿砌築，地坪以上牆體

Mu10磚與

Mu7.5混合砂漿砌築；牆

身水泥砂漿防潮處理，牆柱做護角線，外牆面為刷白色晴雨漆，屋面做改性

瀝青防水卷材。地面為

150厚碎石墊層及

150厚

C20砼不發火地坪，頂棚為

乳膠漆平面，內牆面為白色乳膠漆粉刷，雨水管為直徑

120UPVC塑料管。大

門為防火門，窗均為塑鋼窗，白色透明玻璃。

辦公樓：建築等級三級，二層，佔地面積

320平方米，建築面積

625.43

平方米，建築總高度

7.8米，採用預製方樁基礎，鋼筋混凝土框架結構，抗

震烈度設防為

6度四級，結構安全等級為二級，火災危險性為丙類，建築耐

火等級為二級，結構合理使用年限為

50年。地坪以下牆體

Mu10磚與

Mu7.5

水泥砂漿砌築，地坪以上非承重牆及內隔牆採用

Mu10輕骨料混凝土砌塊與

Mu5

混合砂漿砌築；牆身水泥砂漿防潮處理，牆柱做護角線，外牆面為刷白色晴

雨漆。內樓地面為瓷磚鋪面，一樓大廳大門為玻璃門。上人樓梯一部，樓梯

踏步鋪設花崗巖板材、不鏽鋼扶手及欄杆；窗均為塑鋼窗，白色透明玻璃；

上人、不上人屋面做複合丙綸防水卷材及擠塑泡沫保溫隔熱板，坡屋面為櫻

瓦。

食堂（輔房）：建築等級三級，二層，佔地面積

340平方米，建築面積

664.29平方米，建築總高度

7.8米，採用預製方樁基礎，鋼筋混凝土框架結

構，抗震烈度設防為

6度四級，結構安全等級為二級，火災危險性為丙類，

建築耐火等級為二級，結構合理使用年限為

50年。地坪以下牆體

Mu10磚與

Mu7.5水泥砂漿砌築，地坪以上非承重牆及內隔牆採用

Mu10輕骨料混凝土砌

塊與

Mu5混合砂漿砌築；牆身水泥砂漿防潮處理，牆柱做護角線，外牆面為

刷白色晴雨漆。內樓地面為瓷磚鋪面，一樓大廳大門為玻璃門。上人樓梯一

部，樓梯踏步鋪設花崗巖板材、不鏽鋼扶手及欄杆；窗均為塑鋼窗，白色透

明玻璃；上人、不上人屋面做複合丙綸防水卷材及擠塑泡沫保溫隔熱板，坡

屋面為櫻紅瓦。

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配電間：一層，佔地面積

153.69平方米，建築面積

153.69平方米，建

築總高度

7.1米，採用預製方樁基礎，混合結構，抗震烈度設防為

6度，結

構安全等級為二級，火災危險性為甲類，建築耐火等級為二級，結構合理使

用年限為

50年。砌磚牆體為

240mm厚空心磚，地坪以下牆體

Mu10磚與

Mu7.5

水泥砂漿砌築，地坪以上牆體

Mu10磚與

Mu7.5混合砂漿砌築；牆身水泥砂漿

防潮處理，牆柱做護角線，外牆面為刷白色晴雨漆，屋面做改性瀝青防水卷

材。地面為混凝土防水地面，頂棚為乳膠漆平面，內牆面為白色乳膠漆粉刷，

雨水管為直徑

100UPVC塑料管。大門為防火門，窗均為塑鋼窗，白色透明玻

璃。

原料庫：一層，佔地面積

737.49平方米，建築面積

737.49平方米，建

築總高度

7.6米，採用預製方樁基礎，鋼、鋼混結構（屋頂為預製鋼筋混土

凝屋架及屋面板，抗震烈度設防為

6度，結構安全等級為二級，火災危險性

為甲類，建築耐火等級為二級，結構合理使用年限為

50年。砌磚牆體為

240mm

厚空心磚，地坪以下牆體

Mu10磚與

Mu7.5水泥砂漿砌築，地坪以上牆體

Mu10

磚與

Mu7.5混合砂漿砌築；牆身水泥砂漿防潮處理，牆柱做護角線，外牆面

為刷白色晴雨漆，屋面做三層

SBS改性瀝青防水卷材。地面為

150厚碎石墊

層及

150厚

C20砼不發火地坪，頂棚板底防腐塗料平頂，內牆面為白色乳膠

漆粉刷，雨水管為直徑

100UPVC塑料管。大門為防火門，窗均為塑鋼窗，白

色透明玻璃。

2.權屬狀況

評估範圍內的房屋共計20項，至評估基準日均已辦理房屋所有權證，證

載房屋所有權人均為張家港亞細亞化工有限公司，建築面積合計9,716.73平

方米。

3.房屋建築物現狀

經評估人員現場勘察確認委估房產狀況如下：

結構部分：房產基礎有足夠承載力，無不均勻沉降；承重構件均有足夠

承載力，無彎曲變形等現象；承重牆體堅固，無裂縫；屋面無明顯滲漏現象

且隔熱層完好；地面平整無明顯磨損。裝修部分：門窗基本完整，開關靈活，

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五金完整；內外牆體、頂棚平整、基本完好。設備部分：各類管道暢通度較

好；電氣線路裝置一般、絕緣性能一般；通風現狀較好。

經評估人員現場勘察確認委估房產存在的問題均不影響其正常使用，故

確認委估房產均能正常使用。

4.帳面原值的構成

評估範圍內自建的房屋建築物帳面原值主要包括建安造價、設計費、勘

察費、貸款利息以及其他分攤的費用。

5.房屋建築物佔用的土地情況

評估範圍內的房屋建築物佔用的土地使用權共2宗，面積合計40427.7平

方米，均已辦理《國有土地使用證》，證載土地使用權人為張家港亞細亞化

工有限公司，均已納入本次評估範圍。

6.房屋建築物類資產折舊政策

企業目前房屋建築物類資產折舊政策如下：

類別折舊年限預計淨殘值率年折舊率

房屋建築物

35

5%

2.71%

構築物

35

5%

2.71%

(三)核實方法、過程與結果

1.核實方法與過程

(1)核對原始資料

將企業提供的房屋產權證以及有關工程圖紙、工程造價決算書等資料，

與企業填報的房屋建築物申報評估明細表進行了核對，對申報表中的錯誤、

漏填等不符合要求的部分，提請企業進行必要的修改和補充。

(2)現場勘察與核實

根據經過初步核對的申報評估明細表，評估人員對評估範圍內的房屋建

築物進行了現場勘察核實，對於房屋建築物重點勘察其用途、層數、結構特

徵、內外裝飾、附屬設施設備等情況，對於構築物重點勘察結構特徵、材質

以及有關尺寸數據等，同時向企業有關人員了解房屋建築物日常維護情況，

是否有腐蝕、過火、水災浸泡、被撞擊等異常毀損情況，根據現場了解的各

房屋建築物完損狀況進行了現場記錄。

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(3)市場調查

根據評估需要，評估人員通過市場調查，獲取當地現行的工程概(預)算

定額和各項取費費率標準及相關政策性文件等資料，了解本地區主要建築材

料現行市場價格和工程造價信息。

(4)完善申報評估明細表

根據現場勘察結果進一步完善申報評估明細表，以做到「表」、「實」相

符。

(5)查驗權屬資料

對評估範圍內房屋建築物的權屬資料進行查驗，查驗內容包括所有權人、

建築面積、結構類型、建成時間等，同時了解房屋建築物所佔用的土地情況。

2.核實結果

經核實並提請企業修改完善後，房屋建築物類資產申報評估明細表相關

數據與核實結果基本相符。

(四)評估方法

評估範圍內的房屋建築物類資產均為自建，主要為工業用房及配套附屬

設施，由於當地類似房屋建築物的租、售實例極少，不適宜採用市場法和收

益法評估，因此本次評估採用成本法。

房屋建築物評估中的成本法是指求取待估房屋建築物在評估基準日的重

置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算待估房屋建築物的客觀合理價格或

價值的方法。根據本項目的性質和特點，本次評估採用房地分估。成本法計

算式如下：

評估值=重置成本×成新率

1.重置成本的確定

(1)對於大型、價值高、重要的房屋建築物

重置成本=建築安裝綜合造價+前期費用及其他費用+資金成本

①建築安裝綜合造價的確定

根據企業提供的工程圖紙、決算書等相關資料，結合當地執行的定額標

準和有關取費文件以及類似房屋建築物的造價信息，採用分部分項法測算出

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43

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各分部分項工程的綜合造價並加以匯總，計算得出房屋建築物的建築安裝綜

合造價。

②前期費用和其他費用的確定

根據行業標準和地方相關行政事業性收費規定，確定前期費用及其他費

用。本項目計取的前期費用及其他費用項目及取費基數如下表：

1建設單位管理費

1.26%建安工程財政部財建

[2002]394號

2勘察設計費

3.28%建安工程國家計委、建設部計價格[2002]10號

3工程監理費

2.42%建安工程發改價格[2007]670號

4招標代理服務費

0.35%建安工程國家發改委發改辦價格[2003]857號

5可行性研究費

0.80%建安工程國家計委計價格[1999]1283號

6環境影響評價費

0.09%建安工程國家計委、國家環保總局計價格[2002]125號

小計

8.20%

8

新型牆體材料專項

費

10元/平

方米

建築面積蘇財綜[2008]43號

9散裝水泥專項基金

2元

/平

方米

建築面積蘇財綜[1999]69號

11白蟻防治費

2.3元

/

平方米

建築面積蘇建房[2000]466號

小計

14.3元/

平方米

合計工程造價×8.2%+建築面積

×14.3元/平方米

③資金成本的確定

根據該項目的總體建設規模，參考《全國統一建築安裝工程工期定額》，

其合理建設工期約為

2年，評估基準日同期貸款利率為

6.4%，以建設資金在

建設期均勻投入為假設計算資金成本。

(2)對於價值量小、結構簡單的建(構)築物主要採用單位比較法確定其重

置單價。

2.成新率的確定

(1)對於大型、價值高、重要的房屋建築物採用綜合成新率法確定其成新

率，其計算公式如下：

綜合成新率=勘察成新率×60%+年限法成新率×40%

其中：

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年限法成新率=(經濟耐用年限-已使用年限)/經濟耐用年限×100%

評估中採用的主要建(構)築物的經濟耐用年限見下表：

序號結構類型生產性(年)非生產性(年)

1鋼結構

50

55

2鋼筋砼結構

50

60

3磚混結構

40

50

4圍牆、溝、池等主要構築物

30

勘察成新率：根據房屋建築物的結構特點，將影響房屋建築物新舊程度

的主要因素分為若干部分，其中房屋分為結構(基礎、牆體、承重構件、屋面

等)、裝飾(內外裝飾、門窗、樓地面等)、設備(水衛、電照等)三大部分，綜

合考慮各部分的重要程度及造價比例等因素確定權重，參考《房屋完損等級

評定標準》，結合現場勘察實際現狀確定各分項評估完好值，在此基礎上打

分並計算得出勘察成新率。

(2)對於對於價值量小、結構簡單的建(構)築物，主要採用年限法確定成

新率，計算公式如下：

成新率=(經濟耐用年限-已使用年限)/經濟耐用年限×100%

(五)典型案例

案例1：四車間

明細表序號：固定資產—房屋建築物評估明細表(表4-6-1)序號

7

帳面原值：1,490,988.32元

帳面淨值：1,337,540.87元

1.房屋概況

已辦理房屋所有權證《張房權證樂字第

0000121245號》，建成於

2008

年，單層，佔地面積

1334.30平方米，建築面積

1018.78平方米，建築總高

度

14米，採用預製方樁基礎，鋼筋混凝土框架結構，抗震烈度設防為

6度，

結構安全等級為二級，火災危險性為甲類，建築耐火等級為二級，結構合理

使用年限為

50年。砌磚牆體為

240mm厚空心磚，地坪以下牆體

Mu10磚與

Mu7.5

水泥砂漿砌築，地坪以上牆體

Mu10磚與

Mu7.5混合砂漿砌築；牆身水泥砂漿

防潮處理，牆柱做護角線，外牆面為刷白色晴雨漆，屋面做改性瀝青防水卷

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材。地面為

150厚碎石墊層及

150厚

C20砼不發火地坪，頂棚為乳膠漆平面，

內牆面為白色乳膠漆粉刷，雨水管為直徑

120UPVC塑料管。大門為防火門，

窗均為塑鋼窗，白色透明玻璃。

2.重置成本的確定

(1)建築安裝綜合造價單價

根據企業提供的工程圖紙、決算書等相關資料，通過實地勘察所掌握的

房屋工程特徵、技術數據，將房屋分解為若干分部分項工程，結合當地執行

的定額標準和有關取費文件以及類似房屋建築物的造價信息，採用分部分項

法測算出各分部分項工程的綜合造價並加以匯總，計算得出房屋建築物的建

築安裝綜合造價單價。該單價反映了同類房屋在評估基準日及所在地正常的

施工水平、施工質量和同等裝修標準下的平均造價水平。測算過程如下表：

金額單位：元/平方米

序號項目工程特徵單方造價

1基礎工程土石方、鋼筋砼獨立樁承臺、預製方樁基礎

183.18

2砌築工程空心磚

26.64

3鋼筋砼及鋼筋工程現澆柱、梁、鋼屋頂

445.8

4門窗工程鋼質防火門；塑鋼窗

52.3

5內外裝飾工程

混凝土防火地坪；內牆面乳膠漆粉刷、天棚塗

防腐塗料；外牆白色晴雨漆

284.865

6電氣工程電氣照明、防雷接地等

86.895

7給排水、消防工程鋼塑給水管、UPVC排水管、消防栓

36.98

8其他工程屋面防水、保溫、隔熱及其他

84

9措施項目費模板、垂直運輸、腳手架

124.03

10規費

31.53

11稅金

46.72

12合計

1,402.94

(2)前期費用及其他費用

單位：元/平方米

序號項目取費基數費率計算值

1建設單位管理費建安造價

1.26%

17.68

2勘察設計費建安造價

3.28%

46.02

3工程監理費建安造價

2.42%

33.95

4招標代理服務費建安造價

0.35%

4.91

5可行性研究費建安造價

0.80%

11.22

6環境影響評價費建安造價

0.09%

1.26

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7新型牆體材料專項費建安面積

10.00

10.00

8白蟻防治費建安面積

2.00

2.00

9新型牆體材料專項費建安面積

2.30

2.30

8合計

129.34

則前期費用及其他費用合計為

129.34元/平方米。

(3)資金成本

根據該項目的總體建設規模，參考《全國統一建築安裝工程工期定額》，

其合理建設工期約為

2年，評估基準日同期貸款利率為

6.4%，以建設資金在

建設期均勻投入為假設計算資金成本。

資金成本=(建築安裝綜合造價+前期費用和其他費用)×6.4%×2×1/2

=(1,402.94+129.34)

×6.4%×2×1/2=98.07(元/平方米)

(4)重置單價

重置單價=建築安裝綜合造價+前期費用及其它費用+資金成本

=1,402.94+129.34+98.07

=1,630.35(元/平方米)

(5)重置成本

重置成本=重置單價×建築面積

=1,630.35×1018.78

=1,660,970.00元（取整到十位）

3.綜合成新率的確定

(1)年限法成新率的確定

該廠房為鋼、鋼混結構生產性用房（輕度腐蝕），經濟耐用年限為

35年，

該廠房至評估基準日已使用

3.3年。

年限法成新率=(經濟耐用年限-已使用年限)/經濟耐用年限×100%

=(35-3.3)/35×100%

=91%

(2)勘察成新率的確定

根據該房屋的結構特點，將影響房屋新舊程度的主要因素分為結構(基

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礎、牆體、承重構件、屋面等)、裝飾(內外裝飾、門窗、樓地面等)、設備(水

衛、電照等)三大部分，綜合考慮各部分的重要程度及造價比例等因素確定權

重，參考《房屋完損等級評定標準》，結合現場勘察實際現狀確定各分項評估

完好值，在此基礎上打分並計算得出現場勘察成新率。勘察成新率打分表如

下：

序

號

項

目

權

重

項目

標準

分

評定

分

評定說明

1

結

構

80%

基礎

25

23

有足夠承載力,沒有超過允許範圍的不均勻沉

降

2

承重構

件

25

23節點牢固，無傾斜變形、裂縫、鬆動、腐蝕

3牆體

15

13無風化、裂縫

4屋面

20

18不滲漏、排水暢通

5其他

15

14整體面層完好

A小計

100

91(1+2+3+4+5)×權重(80

%)=73%

1

裝

飾

10%

門窗

20

17完整無損，開關靈活，玻璃、五金齊全

2外牆面

30

27完整牢固，無空鼓、剝落、破損和裂縫

3內牆面

20

17完整牢固，無破損

4天棚

15

13完整牢固，無空鼓、裂縫、剝落的現象

5樓地面

15

12完整牢固

B小計

100

86(1+2+3+4+5)×權重(10

%)=9%

1

設

備

10%

水衛

20

17上下水暢通、無滲漏

2電氣

20

18線路裝置完好牢固，絕緣良好

3消防

30

26設備完好無堵漏、使用正常

4其他

30

24使用正常

C小計

100

85(1+2+3+4)×權重(10

%)=9%

勘察成新率

(A+B+C)=91%

(3)綜合成新率的確定

綜合成新率=年限法成新率×40%+勘察成新率×60%

=91%×40%+91%×60%

=91%

4.評估值的確定

評估值=重置成本×成新率

=1,660,970×91%

=1,511,483.00(元)

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案例2：辦公樓

明細表序號：固定資產—房屋建築物評估明細表(表4-6-1)序號

3

帳面原值：906,512.14元

帳面淨值：813,217.12元

1.房屋概況

已辦理房屋所有權證《張房權證樂字第

0000121245號》，建成於

2008

年，建築等級三級，二層，佔地面積

320平方米，建築面積

625.43平方米，

建築總高度

7.8米，採用預製方樁基礎，鋼筋混凝土框架結構，抗震烈度設

防為

6度四級，結構安全等級為二級，火災危險性為丙類，建築耐火等級為

二級，結構合理使用年限為

50年。地坪以下牆體

Mu10磚與

Mu7.5水泥砂漿

砌築，地坪以上非承重牆及內隔牆採用

Mu10輕骨料混凝土砌塊與

Mu5混合砂

漿砌築；牆身水泥砂漿防潮處理，牆柱做護角線，外牆面為刷白色晴雨漆。

內樓地面為瓷磚鋪面，一樓大廳大門為玻璃門。上人樓梯一部，樓梯踏步鋪

設花崗巖板材、不鏽鋼扶手及欄杆；窗均為塑鋼窗，白色透明玻璃；上人、

不上人屋面做複合丙綸防水卷材及擠塑泡沫保溫隔熱板，坡屋面為櫻瓦。

2.重置成本的確定

(1)建築安裝綜合造價單價

根據企業提供的工程圖紙、決算書等相關資料，通過實地勘察所掌握的

房屋工程特徵、技術數據，將房屋分解為若干分部分項工程，結合當地執行

的定額標準和有關取費文件以及類似房屋建築物的造價信息，採用分部分項

法測算出各分部分項工程的綜合造價並加以匯總，計算得出房屋建築物的建

築安裝綜合造價單價。該單價反映了同類房屋在評估基準日及所在地正常的

施工水平、施工質量和同等裝修標準下的平均造價水平。測算過程如下表：

金額單位：元/平方米

序號項目工程特徵單方造價

1基礎工程土石方、鋼筋砼獨立樁承臺、現澆鋼筋砼獨立基礎

121.36

2砌築工程加氣砼砌塊、空心牆

87.27

3鋼筋砼及鋼筋工程現澆柱、梁、板

450.79

4門窗工程防火門、鑲板門；塑鋼窗

122.36

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5內外裝飾工程花崗巖地面磚；內牆面、天棚刷乳膠漆；外牆塗料

234.71

6電氣工程電氣照明、防雷接地等

58.17

7給排水、消防工程PPR管給水、UPVC管排水

36.11

8其他工程屋面防水、保溫、隔熱及其他

78.24

9措施項目費模板、垂直運輸、腳手架

122.82

10規費

31.22

11稅金

46.27

12合計

1389.32

(2)前期費用及其他費用

序號項目取費基數費率計算值

1建設單位管理費建安造價

1.26%

17.51

2勘察設計費建安造價

3.28%

45.57

3工程監理費建安造價

2.42%

33.62

4招標代理服務費建安造價

0.35%

4.86

5可行性研究費建安造價

0.80%

11.11

6環境影響評價費建安造價

0.09%

1.25

7新型牆體材料專項費建安面積

10.00

10

8白蟻防治費建安面積

2.00

2

9新型牆體材料專項費建安面積

2.30

2.3

10合計

128.22

則前期費用及其他費用合計為

128.22元/平方米。

(3)資金成本

根據該項目的總體建設規模，參考《全國統一建築安裝工程工期定額》，

其合理建設工期約為

2年，評估基準日同期貸款利率為

6.4%，以建設資金在

建設期均勻投入為假設計算資金成本。

資金成本=(建築安裝綜合造價+前期費用和其他費用)×6.4%×2×1/2

=(1,389.32+128.22)

×6.4%×2×1/2=97.12(元/平方米)

(4)重置單價

重置單價=建築安裝綜合造價+前期費用及其它費用+資金成本

=1,389.32+128.22+97.12

=1,614.66(元/平方米)

(5)重置成本

重置成本=重置單價×建築面積

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=1,614.66×625.43

=1,009,860.00元（取整到十位）

3.綜合成新率的確定

(1)年限法成新率的確定

該辦公樓為鋼混結構非生產性用房，經濟耐用年限為

60年，該廠房至評

估基準日已使用

3.3年。

年限法成新率=(經濟耐用年限-已使用年限)/經濟耐用年限×100%

=(60-3.3)/60×100%

=94%

(2)勘察成新率的確定

根據該房屋的結構特點，將影響房屋新舊程度的主要因素分為結構(基

礎、牆體、承重構件、屋面等)、裝飾(內外裝飾、門窗、樓地面等)、設備(水

衛、電照等)三大部分，綜合考慮各部分的重要程度及造價比例等因素確定權

重，參考《房屋完損等級評定標準》，結合現場勘察實際現狀確定各分項評估

完好值，在此基礎上打分並計算得出現場勘察成新率。勘察成新率打分表如

下：

序

號

項

目

權

重

項目

標準

分

評定

分

評定說明

1基礎

25

24

有足夠承載力,沒有超過允許範圍的不均勻沉

降

2結

80%

承重構

件

25

23節點牢固，無傾斜變形、裂縫、鬆動、腐蝕

3

構

牆體

15

13無風化、裂縫

4屋面

20

18不滲漏、排水暢通

5其他

15

14整體面層完好

A小計

100

92(1+2+3+4+5)×權重(80

%)=74%

1門窗

20

19完整無損，開關靈活，玻璃、五金齊全

2外牆面

30

28完整牢固，無空鼓、剝落、破損和裂縫

3

裝

飾

10%內牆面

20

19完整牢固，局部有汙損

4天棚

15

14完整牢固，無空鼓、裂縫、剝落的現象

5樓地面

15

14完整牢固

B小計

100

94(1+2+3+4+5)×權重(10

%)=9%

1設水衛

35

34上下水暢通、無滲漏

2備

10%

電氣

40

38線路裝置完好牢固，絕緣良好

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3消防

15

14設備完好無堵漏、使用正常

4其他

10

9正常

C小計

100

95(1+2+3+4)×權重(10

%)=10%

勘察成新率

(A+B+C)=93%

(3)綜合成新率的確定

綜合成新率=年限法成新率×40%+勘察成新率×60%

=94%×40%+93%×60%

=93%

4.評估值的確定

評估值=重置成本×成新率

=1,009,860×93%

=939,170.00

(元)

(六)評估結果

1.房屋建築物類資產評估結果

項目帳面原值帳面淨值評估原值評估淨值原值增值率淨值增值率

合計

26,196,363.04

0.00

29,283,556.00

26,152,763.00

11.78

12.66

房屋建築物

13,162,989.55

0.00

14,642,440.00

13,131,112.00

11.24

14.43

構築物及其他輔助設施

13,033,373.49

0.00

14,641,116.00

13,021,651.00

12.34

10.93

2.評估結果與帳面價值比較變動情況及原因

房屋建築物類資產評估原值與帳面原值相比，增值主要原因有：

(1)自建房屋大部分建築物於

2008年前建成，近幾年由於建築成本，特

別是材料費、人工費的上漲造成評估增值；

(2)原建設過程中，投入大量自有資金，所負擔的資金成本較低，本次評

估按正常水平估算投資所需的資金成本，造成評估增值；

(3)本次評估按房屋建築物的經濟耐用年限確定綜合成新率，建築物耐用

年限較企業會計折舊上的年限相比為長，故造成評估增值。

四、無形資產──土地使用權評估技術說明

(一)評估範圍

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評估範圍內的土地使用權共

2宗，原始入帳價值

4,790,801.00元，帳面

價值

4,289,356.11元，未計提減值準備。

(二)土地使用權概況

土地使用權登記狀況見下表：

序號宗地名稱土地證號使用權人證載用途使用權類型面積

(m

2)

1亞細亞(一)

張國用（2011）

第

0400003號

張家港亞細亞化

工有限公司

工業出讓

13,313.30

2亞細亞(二)

張國用（2010）

第

0400006號

張家港亞細亞化

工有限公司

工業出讓

27,114.40

土地權利狀況及利用現狀見下表：

序號宗地名稱

剩餘使

用年限

他項權

利

實際開發程度土地利用現狀

1亞細亞(一)

43.7抵押五通一平宗地上共

9幢建築物，合計

3278.19平方米

2亞細亞(二)

45.4抵押五通一平宗地上共

11幢建築物，合計

6438.54平方米

各宗地地價定義見下表：

序號宗地名稱設定剩餘使用年限設定用途設定開發程度

設定容積

率

設定使用權類型

1亞細亞(一)

43.7工業五通一平

0.25出讓

2亞細亞(二)

45.4工業五通一平

0.24出讓

(三)核實方法、過程和結果

1.核實方法和過程

(1)核對原始資料

將企業提供的土地證、出讓合同等資料，與企業填報的土地使用權申報

評估明細表進行了核對，核實使用權人、證載用途、土地面積、使用權類型、

剩餘使用年限等數據，對申報表中的錯誤、漏填等不符合要求的部分，提請

企業進行必要的修改和補充。

(2)現場勘察與核實

根據經過初步核對的申報評估明細表，評估人員對評估範圍內的土地使

用權進行了現場勘察核實，了解宗地的位置、四至、地塊大小、宗地形狀、

利用現狀及微觀區位條件並行了現場記錄，同時了解地上建築物的情況。

(3)市場調查

根據評估需要，評估人員通過市場調查，了解了當地政府公布的有關徵

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地補償文件、基準地價文件、當地土地開發費平均水平、類似土地市場交易

信息等有關資料，取得土地評估的計價依據。

(4)完善申報評估明細表

根據現場勘察與核實結果進一步完善申報評估明細表，以做到「表」、「實」

相符。

(5)查驗權屬資料

對評估範圍內土地使用權的權屬資料進行查驗，主要核實使用權人、使

用權類型、土地面積等內容。

2.核實結果

經核實並提請企業修改完善後，土地使用權申報評估明細表相關數據與

核實結果基本相符，地上建築物均已納入本次評估範圍。

(四)評估方法

通行的土地評估方法有市場比較法、收益還原法、剩餘法(假設開發法)、

成本逼近法、基準地價係數修正法等。評估方法的選擇應根據評估對象的特

點、具體條件和項目的實際情況，結合評估對象所在區域的土地市場情況和

評估師收集的有關資料，分析、選擇適宜於評估對象土地使用權價格的方法。

評估範圍內單獨評估的土地使用權為工業用地，評估人員通過綜合分析，確

定採用基準地價係數修正法和成本逼近法，選擇上述兩種方法的理由如下：

1.由於評估範圍內的土地為工業用地，當地沒有成熟的工業用地的租賃市

場，難以準確測算待估宗地的土地客觀收益，不宜採用收益還原法評估；

2.由於近期與待估宗地類似的土地交易案例極少，不宜採用市場比較法評

估；

3.待估宗地為工業用地，不屬於房地產開發項目，且在待估宗地同一供求

圈範圍內，類似工業房地產的租售案例極少，難以準確估算開發完成後房地

產總價，不宜採用剩餘法評估；

4.張家港市公布了

2008年基準地價並建立了地價修正體系，並且待估宗

地在基準地價覆蓋範圍內，因此可採用基準地價係數修正法；

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5.當地土地取得費、土地開發費等成本資料可調查取得或可通過合理估算

確定，因此可採用成本逼近法。

(五)典型案例

案例：亞細亞(一)

1.地價影響因素分析

(1)一般因素

一般因素是影響城市地價總體水平的社會、經濟政策和自然因素，包括

地理位置、人口與行政區域、自然條件、城市性質和規劃、社會經濟狀況和

房地產市場等。

①地理位置

張家港市位於長江下遊南岸，江蘇省東南部，北濱長江，與南通、如皋、

靖江相望；南近太湖，與無錫、蘇州相鄰；東連常熟、太倉，距上海

98公裡；

西接江陰、常州，距南京

200公裡，是沿海和長江兩大經濟開發帶交匯處的

新興港口工業城市。

②行政區劃與人口

張家港市轄

8個鎮：楊舍鎮、塘橋鎮、金港鎮、錦豐鎮、樂餘鎮、鳳凰

鎮、南豐鎮、大新鎮、現代農業示範園區（原常陰沙農場）。全市總面積

999

平方公裡，戶籍人口

89.8萬。

③自然條件

Ⅰ.氣候條件

風況：年常風向南南東及東南東，強風向東南東及東南，年平均風速

3.8

米/秒，最大風速

20米/秒，強風影響作業年平均為

8.4天。

降水：年平均降水量

1000毫米左右，雨水集中在4～9月，7月份降水最

多，約佔全年降水量的15%。

霧況：年平均霧日

28.7天，但霧氣較淡，持續時間較短，一般在上午

9

時消失。

氣溫：年平均氣溫15.2℃，最高氣溫38℃，最低氣溫14.2℃。

冰況：港口地處溫帶，冬季無冰凍。

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Ⅱ.地形地貌

張家港市北寬南窄，呈三角形。古長江岸線把境內陸地分為南北兩部分，

南部屬老長江三角洲的古代沙嘴區，散落著零星山丘；北部屬新長江三角洲，

由數十個沙洲積漲連接而成。張家港全境地勢平坦，河港縱橫，有大小河道

6033條,總長

4477.3公裡，平均每平方公裡陸地有河道

5.71公裡，是典型的

江南水鄉。

④城市性質與規劃

張家港先後榮獲聯合國人居獎、全國文明城市、國家生態市、全國環境

保護模範城市、國家衛生城市、國家園林城市、全國文化先進市、全國雙擁

模範城四連冠、中國人居環境獎、全國縣域經濟百強縣市第三名等近百項國

家級榮譽稱號。

城市性質：張家港是現代化濱江港口工業城市。

城市定位：長三角地區重要的製造業基地、江蘇省重要的濱江工業基地、

蘇錫常都市圈內重要的保稅物流中心。

市域空間規劃：規劃形成「一城、雙核、五片」的空間結構。

「一城」指張家港作為高度城市化地區，呈現整體發展的空間結構特徵，

整個張家港就是一個城市。

「雙核」指楊舍城區和金港城區，是市域內主要的居住和公共服務中心。

「五片」指楊舍城區、金港城區和錦豐片區、塘橋片區、樂餘片區。

規劃至

2020年，市域總人口

169萬，其中城市人口

142萬人（含外來人

口

80萬），城市化水平84%，市域城鎮建設用地控制在

171平方公裡。

⑤社會經濟狀況及房地產市場

張家港是位於長江三角洲腹地的一座新興港口工業城市，全市

2010實現

地區生產總值

1600億元，同比增長14.1%；地方一般預算收入

116.06億元，

增長10.5%；全社會固定資產投資

445.9億元，增長22.7%；工業總產值

4700.9

億元，增長

17.5%；工業產品銷售收入

4650.2億元，增長

19%；城鎮居民人

均可支配收入、農村居民人均純收入年均分別增長12.2%和11.4%，達到

3.04

萬元和

1.44萬元。城鎮登記失業率始終控制在3%以內。城鎮職工社保參保人

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數增加

20.14萬，參保率達99.5%。城鄉低保標準分別提高

150元和

170元。

新增經濟適用房

25萬平方米，投入住房公積金

50.5億元。社會消費品零售

總額年均增長21.9%，每百戶擁有私家車

31輛。累計投入市級財政資金

42.6

億元，建辦實事工程

95項。全市基本形成了以工業為主體，規模經濟、民營

經濟和外向經濟「三足鼎立」的混合型經濟發展新格局，形成了冶金、機電、

化工、紡織、糧油食品、建材等優勢產業。

(2)區域因素

區域因素是指土地所在地區的自然條件與社會、經濟條件，這些條件相

互結合所產生的地區特性，對地區內的地產價格水平有決定性的影響。

①區域位置

待估宗地位於張家港樂餘鎮東沙村（化工園），在張家港樂餘鎮，根據張

家港市鄉鎮土地級別基準地價，待估宗地土地級別屬於樂餘鎮三級工業用地，

其作為工業用地，其級差收益和總體價格水平在同級同類用地中處於較優區

域。

②基礎設施狀況

待估宗地地所處區域的供水由城市自來水公司供水，供水保證率較高，

排水連接市政排汙管網；供電由市供電局供應，供電保證率較高；區域內通

訊與市政通訊網相連，市話普及率高，通訊線路暢通。基礎設施整體條件較

優，已達「五通」，基本能夠滿足用地需要。

③環境條件

區域環境質量屬該地區輕度汙染區，主要汙染物為噪音汙染及車輛排放

的尾氣。該區域整體環境質量較好，對地價無明顯影響。

④交通條件

宗地所在區域內主要由交通型主幹道港豐公路、妙豐公路、永鋼大道、

常福路等主要道路構成交通網絡，道路通達度較高；宗地距長途汽車站約

30

公裡，距港口約

10公裡，對外交通較為便捷。

⑤產業集聚規模

待估宗地所處的工業區內有較多同類工業企業用地，如東沙合成化工、

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聯泰科技、東信化工、順昌化工等，已形成一定的聚集規模。

(3)個別因素

個別因素是指與宗地直接相關的自然條件、基礎設施條件、土地權利狀

況、規劃條件等。

宗地位置：宗地位於張家港樂餘鎮東沙村，東鄰七幹河、西鄰工業區道

路、南臨本公司用地、北臨農田。

宗地面積、形狀：宗地面積

13,313.30平方米(合

19.97畝)，形狀呈規

則，對建設布局無影響。

地質條件：地質狀況較穩定，地基承載力對工程建設基本無影響。

地勢坡度：宗地地勢平坦。

基礎設施條件：宗地紅線外「五通」(通上水、通下水、通路、通電、通

訊)，供水、供電等基礎設施保障率98%以上。

交通條件：宗地臨常福路等，建新南路雙向四車道，工業區外有港豐公

路、妙豐公路、永鋼大道等，通較便捷度高。

土地權利狀況：土地所有權為國家所有，張家港亞細亞化工有限公司以

出讓方式取得土地使用權，證載使用權終止日期為

2054年

12月

29日，證載

用途為工業。評估設定用途為工業，設定剩餘使用年限為

44.3年(至

2054年

12月

29日)，設定無他項權利限制。

利用條件：宗地證載用途為工業，目前地上建有

9幢房屋建築物，建築

面積合計約

3278.19平方米，現狀容積率0.25。

土地開發程度：待估宗地實際開發程度為「五通一平」(即紅線外通上水、

通下水、通電、通路、通訊，紅線內場地平整)，估價設定開發程度為「五通

一平」(即紅線外通上水、通下水、通電、通路、通訊，紅線內場地平整)。

2.評估測算過程

經分析，本次採用基準地價係數修正法和成本逼近法對待估宗地進行評

估，評估測算過程如下。

(1)基準地價係數修正法

基準地價係數修正法是通過對待估宗地地價影響因素的分析，利用宗地

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地價修正係數，對各城鎮已公布的同類用途同級或同一區域土地基準地價進

行修正，估算待估宗地客觀價格的方法。基本計算公式如下：

V

.

V

..1..K

..

K

b

ij

式中：V

──土地使用權價格；

Vb

──待估宗地對應的基準地價；

.Ki

──宗地因素修正係數；

Kj

──估價期日、容積率、土地使用年期、土地開發程度等其他修正係數。

①基準地價的確定

根據張家港市人民政府於

2008年

10月

7日發布的《張家港市鄉鎮土地

級別基準地價》，待估宗地所處區域為樂餘鎮三級工業用地，對應的基準地價

為

330元/平方米，宗地地價修正幅度-9%～12%。該基準地價設定土地開發程

度為「五通一平」(即宗地紅線外通路、通電、通電訊、通上水、通下水、宗

地紅線內場地平整)，土地使用年限為

50年，標準容積率為

1.0，基準日為

2008年

1月

1日。

②宗地因素修正係數的確定

Ⅰ.編制宗地因素說明表及修正係數表

參考《城鎮土地估價規程》結合現場勘查，按照對待估宗地的影響程度，

編制宗地因素條件說明表及修正係數表。

宗地因素條件說明表

優劣程度

優較優一般較劣劣

影響因素

距離高速公路距離高速公路距離高速公路距離高速公路距離高速公路

對外交通便利度入口或火車站入口或火車站入口或火車站入口或火車站入口或火車站

區

≤1公裡≤3公裡≤5公裡≤8公裡>8公裡

域

因

素交通便捷度

周邊有多條

主、次幹道，

交通便利

周邊有主幹

道，交通較便

利

周邊有多條次

幹道，交通基

本滿足通行要

求

周邊僅有支幹

道，交通較不

便利

周邊無支幹道

以上級別道

路，交通不便

利

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產業聚集規模

位於工業區

內，區內集聚

規模明顯

位於工業區

內，區內集聚

規模一般

位於工業區

內，區內集聚

規模尚未形成

或位於工業區

外但周邊已形

成集聚規模

位於工業區

外，周邊有一

定集聚規模

位於工業區

外，無集聚規

模

供水、供電、供水、供電、供水、供電、供水、供電、供水、供電、

基礎設施保證度

排水等基礎設

施保證率

≥

排水等基礎設

施保證率

排水等基礎設

施保證率

排水等基礎設

施保證率

排水等基礎設

施保證率

≤

98%98%～95

%90%～9

5%80%～9

0%80%

環境優劣度

基本無汙染，

周邊有大型公

園或休閒廣場

輕度空氣、噪

音汙染，周邊

有大型公園或

休閒廣場

一定程度的空

氣、噪音汙染，

周邊有中小型

公園或綠地

空氣、噪音、

水汙染較嚴重

嚴重空氣、噪

音、水汙染

規劃條件有利規劃條件較有規劃條件不利規劃條件制約

規劃條件對宗

規劃條件於工業用地的利於工業用地於工業用地的工業用地的使

地利用無影響

使用的使用使用用

臨接交通型次臨接交通型次

臨接交通型主臨接支幹道、臨接小巷或不

所臨道路等級幹道或混合型幹道或其它類

幹道支路等臨街

主幹道型次幹道

宗地大小非常宗地大小較適宗地大小適合宗地相對土地宗地大小不適

宗地面積適合其土地利合其土地利用其土地利用類利用類型偏大合其土地利用

個用類型類型型或偏小類型

別土地形狀規土地形狀較規土地形狀不規土地形狀不規土地形狀不規

因宗地形狀則，對土地利則，對土地利則，但對土地則，對土地利則，對土地利

素用無影響用基本無影響利用影響不大用有一定影響用影響嚴重

5°＜坡度

≤

10°＜坡度

≤

地形坡度地勢平坦坡度≤

5°坡度＞20°

10°20°

地質狀況良地質狀況較地質狀況一地質狀況較地質狀況差，

地質狀況好，有利於工好，較有利於般，對工程建差，對工程建嚴重影響工程

程建設工程建設設基本無影響設有一定影響建設

宗地因素修正係數表

優劣程度

影響因素

優較優一般較劣劣

區

域

因

素

對外交通便利度

0.81

0.41

0

-0.3

-0.61

交通便捷度

1.3

0.65

0

-0.49

-0.98

產業聚集規模

1.93

0.96

0

-0.72

-1.44

基礎設施保證度

2.93

1.46

0

-1.1

-2.2

環境優劣度

0.61

0.31

0

-0.23

-0.46

規劃條件

1.01

0.51

0

-0.38

-0.76

個

別

因

所臨道路等級

1.26

0.63

0

-0.47

-0.95

宗地面積

0.51

0.26

0

-0.19

-0.38

宗地形狀

0.51

0.26

0

-0.19

-0.38

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素地形坡度

0.38

0.19

0

-0.14

-0.28

地質狀況

0.75

0.37

0

-0.28

-0.56

Ⅱ.宗地因素修正係數

通過分析待估宗地的宗地因素，確定宗地因素修正係數如下表：

宗地因素修正係數表

優劣程度

影響因素

待估宗地指標值指標優劣度修正係數

區

域

因

素

對外交通便利度距離高速公路入口或火車站

>8公裡劣

-0.61

交通便捷度周邊有多條主、次幹道，交通便利優

1.3

產業聚集規模位於工業區內，區內集聚規模明顯優

1.93

基礎設施保證度供水、供電、排水等基礎設施保證率

≥98%優

2.93

環境優劣度

一定程度的空氣、噪音汙染，周邊有中小型公園

或綠地

一般

0

規劃條件規劃條件有利於工業用地的使用優

1.01

個

別

因

素

所臨道路等級臨接交通型主幹道優

1.26

宗地面積宗地大小非常適合其土地利用類型優

0.51

宗地形狀土地形狀規則，對土地利用無影響優

0.51

地形坡度地勢平坦優

0.38

地質狀況地質狀況一般，對工程建設基本無影響一般

0

合計

9.22

則宗地因素修正係數為9.22%。

③期日修正

該基準地價的基準日為

2008年

1月

1日，距估價基準日

3.3年，應進行

期日修正。評估人員通過調查、分析基準地價基準日至估價基準日之間該區

域同類土地價格水平的變動情況，確定地價年上漲幅度為12%。

期日修正係數=(1+12%)

3.3

=1.4535

④年期修正

本次評估設定宗地剩餘年限為

44.3年，而基準地價設定的使用年限為

50

年，因此應進行年期修正。年期修正的計算式如下：

.

1

..

1

.

K

..1.

n

...1.

m

..1.

r...

.1.

r.

.

.

式中：K為年期修正係數，

n為待估宗地剩餘使用年限，

m為基準地價設

定的使用年限，

r為土地還原利率。其中土地還原利率的測算採用安全利率加

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風險調整值法，即將還原利率視為包含無風險報酬率和風險報酬率兩大部分，

通過對估價對象和當地地產市場狀況的綜合分析，分別確定各部分取值，再

將它們相加得出。計算過程如下表：

項目取值說明取值

無風險報酬率取一年期銀行存款利率

3.25

風

險

報

酬

率

投資風險補償率

投資者投資於收益不確定、具有一定風險性

的房地產時，所要求的額外風險補償

3.15

管理負擔補償率

投資者投資房地產而付出額外管理所要求

的補償

0.10%

缺乏流動性補償率

投資者所投入的資金由於缺乏流動性所要

求的補償

1.50%

投資所帶來的優惠率

投資房地產所帶來的額外優惠，包括易於獲

得融資、可獲得所得稅抵扣等

-1.00%

合計

7%

則年期修正係數=［1-1/(1+7%)

42］/［1-1/(1+7%)50］

=0.9880

⑤容積率修正

本次估價設定宗地容積率為

0.25，基準地價設定的標準容積率為1，對

於工業用地而言，容積率的高低對地價影響不大，因此本次估價不作容積率

修正。

⑥開發程度修正

待估宗地開發程度設定為「五通一平」(即宗地紅線外通路、通電、通上

水、通下水、通訊，宗地紅線內場地平整)，與基準地價設定的開發程度一致，

則不作開發程度修正。

⑦基準地價係數修正法評估結果

待估宗地單價=330×(1+9.22%)×1.4535×0.9880×1×1

=518.00(元/平方米)

(2)成本逼近法

成本逼近法是以開發土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據，再加

上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的方法。

基本計算公式如下:

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V

.Ea

.

Ed

.

T

.

R1

.

R2

.

R3

.

VE

.

R3

式中：V

──土地使用權價格；

Ea──土地取得費(徵地補償費)；

Ed

──土地開發費；

T

──稅費;

R1

──利息；

R2

──利潤；

R3

──土地增值收益；

VE

──土地成本價格。

①土地取得費(徵地補償費)

評估人員通過調查宗地周邊土地利用情況及宗地原始用途，設定待估宗

地徵地類型為耕地，其土地取得費即徵地補償費，一般包括土地補償費、安

置補助費及青苗補償費。根據江蘇省人民政府

2011年

3月

25日頒布的《省

政府關於調整徵地補償標準的通知》蘇政發[2011]40號，張家港耕地統一年

產值為

1800元/畝，張家港土地補償費和安置補助費合計為

50000元/畝，青

苗補償費按該耕地年產值的

1倍計算。

則：徵地補償費=（50000+1800×1）×0.0015

=77.70(元/平方米)

②稅費

Ⅰ.徵地管理費

根據國家物價局財政部《關於發布土地管理系統部分收費項目與標準的

通知》（價費字〔1992〕597號）規定：徵用耕地

66.67公頃以下，徵地管理

費按不超過4%收取，本次評估結合張家港當地情況取徵地管理費為2%。

Ⅱ.耕地佔用稅

根據《江蘇省實施辦法》(江蘇省

人民政府令第

52號)，張家港市耕地佔用稅按

40元/平方米計算。

Ⅲ.耕地開墾費

根據國土部門的有關資料，該地區人均耕地

0.06畝，根據江蘇省人民政

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府《關於調整耕地開墾費徵收標準通知》的規定，耕地開墾費取

13元/平方

米。

綜上，各項稅費如下表：

項目序號項目名稱費率或計算式

金額

(元/㎡)

①徵地管理費徵地補償費×2%

1.55

②耕地佔用稅每平方米

40元

40.00

③耕地開墾費每平方米

13元

13.00

稅費合計

54.55

③土地開發費

本次估價設定宗地開發程度為「五通一平」(即宗地紅線外通上水、通下

水、通路、通電、通訊，宗地紅線內場地平整)，土地開發費是指宗地紅線外

的基礎設施建設及宗地紅線內的場地平整的開發費用，通過調查待估宗地所

在區域同類土地的平均開發費用水平結合待估宗地實際情況，確定土地開發

費為

200元/平方米。

④利息

根據待估宗地的開發規模，確定其開發周期為

1年。徵地補償費和稅費

設定為開發期初一次性投入，土地開發費設定為在開發期內均勻投入，利率

取基準日銀行

1年期貸款利率6.31%。

⑤利潤

利潤是指在公開市場的前提下，應計取的同類投資項目的平均投資利潤。

通過調查當地同類土地開發項目的平均利潤水平並綜合考慮待估宗地的用

途、土地開發的規模、開發周期等因素，確定以徵地補償費、稅費、土地開

發費之和為基數，投資利潤率取5%。

⑥土地增值收益

土地增值收益是指農業用地轉為建設用地並進行相應開發後，達到建設

用地的某種利用條件而發生的增值。本次估價通過調查當地同類土地平均增

值收益狀況結合委估宗地實際情況，確定以徵地補償費、稅費、土地開發費、

投資利息、投資利潤為基數，土地增值收益率取40%。

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⑦地價修正

Ⅰ.個別因素修正

個別因素修正是指根據待估宗地的因素，對地價測算結果進行修正。根

據基準地價係數修正法中對宗地因素的修正結果，確定該修正係數為

109.22%。

Ⅱ.年期修正

本次估價設定宗地剩餘使用年限為

44.3，因此須進行年期修正。年期修

正的計算式如下：

1

K

.1.

.n

.1.

r

式中：

K為年期修正係數，

n為待估宗地剩餘使用年限，

r為土地還原利

率。其中土地還原利率的測算採用安全利率加風險調整值法，即將還原利率

視為包含無風險報酬率和風險報酬率兩大部分，通過對估價對象和當地地產

市場狀況的綜合分析，分別確定各部分取值，再將它們相加得出。計算過程

如下：

項目取值說明取值

無風險報酬率取一年期銀行存款利率

3.25

風

險

報

酬

率

投資風險補償率

投資者投資於收益不確定、具有一定風險性

的房地產時，所要求的額外風險補償

3.15

管理負擔補償率

投資者投資房地產而付出額外管理所要求

的補償

0.10%

缺乏流動性補償率

投資者所投入的資金由於缺乏流動性所要

求的補償

1.50%

投資所帶來的優惠率

投資房地產所帶來的額外優惠，包括易於獲

得融資、可獲得所得稅抵扣等

-1.00%

合計

7%

則年期修正係數=1-1/(1+7%)

44.3

=0.9501

⑧成本逼近法評估結果

成本逼近法測算過程如下表：

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項目序號項目名稱計算式

計算值

(元/㎡)

①徵地補償費

77.70

②稅費

54.55

③土地開發費

200.00

④利息

(①+②)×［(1+貸款利率)開發期-1］

+③×［(1+貸款利率)開發期/2-1］

14.56

⑤利潤

①+②+③×5%

16.61

⑥土地成本價格

①+②+③+④+⑤

363.42

⑦土地增值收益

⑥×40%

145.37

⑧個別因素修正

(⑥+⑦)×1.0922

555.70

⑨年期修正

⑧×0.9501

528

成本逼近法評估結果為

528.00元/平方米。

3.評估結果

經過評估測算，基準地價係數修正法的評估結果為

518.00元/平方米，

成本逼近法的評估結果為

528.00元/平方米。通過分析兩種方法的計算過程

及所使用數據的質量，我們認為兩種方法從不同角度揭示了地價的內涵，並

且兩種方法對估價對象均具有適宜性，測算結果也較接近，因此本次採用兩

種方法測算結果的簡單算術平均值作為估價結果。

宗地地價=(518.00+528.00)/2

=523.00(元/平方米)

(六)評估結果

(1)土地使用權評估結果

序號宗地名稱

土地面積

(m2)

帳面價值

評估單價

(元/平方米

)

評估價值（元）

1亞細亞一

13313.3

523.00

6,962,856.00

2亞細亞二

27114.4

4,289,356.11

524.50

14,221,503.00

合計

40427.7

4,289,356.11

21,184,359.00

(2)評估結果與帳面價值比較變動情況及原因

土地使用權帳面值為

4,289,356.11元，經評估，評估值為

21,184,359.00

元，評估增值

16,895,002.89元，評估增值率為393.88%。

土地使用權增值的主要原因委估宗地所在區域經濟的發展，配套設施不

斷完善，用地需求不斷上升，可供開發利用的土地減少，近年土地使用權出

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讓價格的不斷攀升造成，是形成本次評估增值的主要原因。

五、無形資產──其他無形資產評估技術說明

(一)評估範圍

納入評估範圍的無形資產—其他無形資產為企業申報的帳面未記錄的專

有技術，共計

3項，分別為樟腦磺酸生產工藝、尿嘧啶生產工藝、5-甲基脲

嘧啶生產工藝。

(二)專有技術實施情況

1.樟腦磺酸生產工藝

樟腦磺酸生產工藝主要分為

DL樟腦磺酸、D樟腦磺酸(拆分)及

L樟腦磺

酸等。

①DL樟腦磺酸

張家港亞細亞化工有限公司的

DL樟腦磺酸生產工藝主要磺化工序及精製

脫色結晶乾燥工序組成。

磺化工序：由合成樟腦粉、乙酸酐、發煙硫酸投入磺化釜中進行磺化，

磺化後進入離心機中，投入漂洗乙酸，將不要的液體清洗分離出來，形成粗

品。

精製脫色結晶乾燥工序：將粗品、乙酸、活性炭投入脫色釜脫色，脫色

後進行壓濾器加入熱水進行壓濾洗滌，開成濾液進入結晶釜結晶，然後進入

離心機進行初步乾燥，形成精溼品，再通過乾燥機將精溼品烘乾，最後通過

過篩，合格結塊的進入真空包裝，不合格的結塊返回重新結晶。

②D樟腦磺酸(拆分)

張家港亞細亞化工有限公司的

D樟腦磺酸(拆分)生產工藝主要有拆分工

序，拆分、精製工序，水解、濃縮工序，交換、濃縮結晶工序組成。

拆分工序：母液水（已經拆分

L樟腦磺酸）進入中和釜，投入氨水進行

中和，中和後進入離心機，加入漂洗水，將不要雜質清洗，形成濾液進入母

液儲槽中儲存。

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拆分、水解工序：從母液儲槽中取入母液，進入濃縮釜中濃縮，將水份

排出，濃縮後形成濾液，進入

D拆分釜，加入硫酸、D苯甘氨酸進行

D拆分，

最後加入水，將

L2樟腦磺酸拆分，形成

D粗品復鹽，再進行水解。

水解、濃縮工序：將

D復鹽、水、氨水在

D水解釜中進行水解，水解後

進入離心機中，投入漂洗水，將不要的

D苯甘氨酸分離出去，形成濾液進入

水解濃縮釜中濃縮，除去母液水排入汙水池，形的濾液進入抽濾槽中將

D苯

甘氨酸抽濾，形成

D濾液。

交換、濃縮結晶工序：D濾液進入交換柱，加入水、液鹼和鹽酸進行三次

交換，將產生的廢水排入廢水池，將交換後的濾液進入濃縮結晶釜中，加入

乙酸、乙酸酐進行結晶，然後將結晶輸送入離心機中，將母液套用，形成

D

精溼品，再通過乾燥機將精溼品烘乾，最後通過過篩，合格結塊的進入真空

包裝，不合格的結塊返回重新結晶。

③L樟腦磺酸

張家港亞細亞化工有限公司的

L樟腦磺酸生產工藝主要有

DL樟腦磺酸磺

化工序，拆分、精製工序，水解、濃縮工序，交換、濃縮結晶工序組成。

拆分、精製工序：DL粗品進入

L拆分釜，加入水、L苯甘氨酸進行

L拆

分，最後加入水，將

D樟腦磺酸拆分，形成

L粗品復鹽，再進行到

L精製釜

中，加入水和硫酸進行精製，形成濾液進行離心機脫母液水，形成

L精品復

鹽。

水解、濃縮工序：將

L精品復鹽、水、氨水在

L水解釜中進行水解，水

解後進入離心機中，投入漂洗水，將不要的

L苯甘氨酸分離出去，形成濾液

進入水解濃縮釜中濃縮，除去母液水排入汙水池，形的濾液進入抽濾槽中將

L

苯甘氨酸抽濾，形成

L濾液。

交換、濃縮結晶工序：L濾液進入交換柱，加入水、液鹼和鹽酸進行三

次交換，將產生的廢水排入廢水池，將交換後的濾液進入濃縮結晶釜中，加

入乙酸、乙酸酐進行結晶，然後將結晶輸送入離心機中，將母液套用，形成

L

精溼品，再通過乾燥機將精溼品烘乾，最後通過過篩，合格結塊的進入真空

包裝，不合格的結塊返回重新結晶。

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樟腦磺酸D、L、DL為常用的有機合成中間體、拆分劑：L-樟腦磺酸除

用於有機合成化合物拆分以外，醫藥上常用作合成氯吡格雷、普拉格雷的關

鍵中間體、D-樟腦磺酸除用於有機合成化合物拆分以外，還用於生產S-奧美

拉唑藥物的中間體、DL-樟腦磺酸除用於合成醫藥中間體外，目前逐步應用到

了化妝品領域，利用其特定分子結構的特殊性，使用在化妝品防曬霜內用來

幹擾紫外線對人體的輻射刺激影響，在水處理上取代甘油應用於滲透膜的處

理。

樟腦磺酸D、L、DL產品是以合成樟腦粉為原料生產，利用混旋樟腦磺

酸採用載體複合、水解、分離的原理進行拆分成單一旋光體的工藝過程，屬

於精細化工領域的高新技術。企業樟腦磺酸生產工藝經過不斷的研發突破，

08、09、10年的平均收率分別為88%，89.3%，91%，而

2011年度

1-4月份平

均收率達到了98%以上。樟腦磺酸

L的拆分單批收率（以單批投料

750KG復鹽

水解計算）由原來的每批

320KG成品，2011年度

1-4月份達到了每批

352KG

成品，單位投料收率平均提高了10%以上。

張家港亞細亞化工有限公司具備了最大年產

1500噸樟腦磺酸（含左旋

樟腦磺酸、右旋樟腦磺酸、混旋樟腦磺酸）的生產能力。

③專有技術體現形式

該生產工藝的變現形式為工藝流程圖及相關物料配比方案。

2.尿嘧啶生產工藝

尿嘧啶生產工藝主要包括以下步驟：投入發煙硫酸、尿素、蘋果酸經環

合工序後，加精製母液水析、離心工序的得到粗品；粗品加入括母液套用水、

水、活性炭經脫色、壓濾洗滌、結晶、離心工序（加水）後得到精品；最後

進行乾燥、粉碎、包裝入庫。

尿嘧啶應用於有機合成和生化的研究，同時用於合成尿苷等藥物中間體、

動物飼料添加劑、油墨穩定添加劑等。尿嘧啶生產工藝屬於創新工藝一步生

產法優化項目產品，取代了原來使用昂貴的鈀碳法生產工藝及硫脲法生產工

藝，使產品在製造過程中大大降低了生產成本和汙染產生。張家港亞細亞化

工有限公司尿嘧啶生產工藝經過不斷的研發突破，08、09、10年單位平均收

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69

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率（以投料

100KG計）分別為33KG、35KG、40KG，而

2011年

1-4月份單位平

均收率達到了

45KG。張家港亞細亞化工有限公司具備了最大年產

150噸尿嘧

啶的生產能力。

③專有技術體現形式

該生產工藝的變現形式為工藝流程圖及相關物料配比方案。

3.5-甲基脲嘧啶生產工藝

①5-甲基脲嘧啶生產工藝主要步驟：投入尿素、甲基丙烯酸甲酯、甲醇、

催化劑經環合工序後加鹽酸進行中和；加水後進行離心、乾燥工序取得環合

物幹品；環合物加冰乙酸、硫酸、溴素、水進行溴化工序；加水經水析、離

心工序得到5-甲基脲嘧啶粗品，同時濃縮廢液回收硫酸；5-甲基脲嘧啶粗品

加水（包括母液套用水）、片鹼、活性炭、鹽酸經脫色工序後，加熱水經過壓

濾、洗滌、結晶、離心（加水）工序後得到精溼品；最後進行乾燥、粉碎、

包裝入庫。

②5-甲基脲嘧啶生產工藝運用情況

在醫藥原料藥領域，5-甲基脲嘧啶是遺傳物質的重要組成部分，是合成

抗愛滋病藥物AZT、DDT及相關藥物的關鍵中間體，也是合成抗病毒藥物

.-胸

苷的起始原料。5-甲基脲嘧啶生產工藝屬於創新工藝一步生產法優化項目產

品，取代了原來使用昂貴的鈀碳法生產工藝及硫脲法生產工藝，使產品在制

造過程中大大降低了生產成本和汙染產生。張家港亞細亞化工有限公司具備

了最大年產

500噸5-甲基脲嘧啶的生產能力。

③專有技術體現形式

該生產工藝的變現形式為工藝流程圖及相關物料配比方案。

(三)核實方法與結果

1.核實方法和過程

(1)核對原始資料

將企業提供的工藝流程等技術資料，與企業填報的專有技術申報評估明

細表進行了核對，核實專有技術的研發實驗資料、技術先進性、專有技術成

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本投入情況、經濟壽命年限等數據，對申報表中的錯誤、漏填等不符合要求

的部分，提請企業進行必要的修改和補充。

(2)現場勘察與核實

根據經過初步核對的申報評估明細表，評估人員對評估範圍內的專有技

術進行了核實，了解專有技術的技術先進性、專有技術的保密情況、專有技

術的利用情況，同時了解相關產品的生產及銷售情況。

(3)市場調查

根據評估需要，評估人員通過市場調查，了解了市場上的產品供需情況、

企業產品的市場佔有率、企業技術的先進性等資料，取得專有技術評估的計

價依據。

(4)完善申報評估明細表

根據現場勘察與核實結果進一步完善申報評估明細表，以做到「表」、「實」

相符。

(5)查驗權屬資料

對評估範圍內專有技術的權屬資料進行查驗，主要核實使用權人、專有

技術使用情況等內容。

2.核實結果

經核實並提請企業修改完善後，專有技術申報評估明細表相關數據與核

實結果基本相符。

(四)評估方法

依據無形資產評估的操作規範，技術評估按其使用前提條件、評估的具體

情況，可採用成本法、收益法或市場法。

一般而言，技術研製開發的成本，往往與技術價值沒有直接的對應關係，

由於評估對象是經歷了數年不斷貢獻的結果，且是交叉研究中的產物，加之

管理上的原因，研製的成本難以核算，無法從成本途徑對它們進行評估，因

此本次評估不採用成本法。

另外，由於專有技術的獨佔性，一般也不易從市場交易中選擇參照物，故

也不適用市場法。

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因此，本次評估從收益途徑進行評估，採用收益法。

收益法的技術思路是對使用專有技術項目生產的產品未來年期的收益進

行預測，並按一定的分成率，即該專有技術在未來年期收益中的貢獻率，用

適當的折現率折現、加和即為評估值。其基本計算公式如下：

kRt

P

..(n)

t

.1

(1.

i)t

其中：

P：委估技術的評估值

Rt：第

T年技術產品當期年收益額

t：計算的年次

k：技術在收益中的分成率

i：折現率

n：技術產品經濟收益期

(五)典型案例

樟腦磺酸生產工藝（明細表

4-12-2無形-其他第

1項）

1.專有技術概況

樟腦磺酸生產工藝主要分為

DL樟腦磺酸、D樟腦磺酸(拆分)及

L樟腦磺

酸等。

①DL樟腦磺酸

張家港亞細亞化工有限公司的

DL樟腦磺酸生產工藝主要磺化工序及精製

脫色結晶乾燥工序組成。

磺化工序：由合成樟腦粉、乙酸酐、發煙硫酸投入磺化釜中進行磺化，

磺化後進入離心機中，投入漂洗乙酸，將不要的液體清洗分離出來，形成粗

品。

精製脫色結晶乾燥工序：將粗品、乙酸、活性炭投入脫色釜脫色，脫色

後進行壓濾器加入熱水進行壓濾洗滌，開成濾液進入結晶釜結晶，然後進入

離心機進行初步乾燥，形成精溼品，再通過乾燥機將精溼品烘乾，最後通過

過篩，合格結塊的進入真空包裝，不合格的結塊返回重新結晶。

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②D樟腦磺酸(拆分)

張家港亞細亞化工有限公司的

D樟腦磺酸(拆分)生產工藝主要有拆分工

序，拆分、精製工序，水解、濃縮工序，交換、濃縮結晶工序組成。

拆分工序：母液水（已經拆分

L樟腦磺酸）進入中和釜，投入氨水進行

中和，中和後進入離心機，加入漂洗水，將不要雜質清洗，形成濾液進入母

液儲槽中儲存。

拆分、水解工序：從母液儲槽中取入母液，進入濃縮釜中濃縮，將水份

排出，濃縮後形成濾液，進入

D拆分釜，加入硫酸、D苯甘氨酸進行

D拆分，

最後加入水，將

L2樟腦磺酸拆分，形成

D粗品復鹽，再進行水解。

水解、濃縮工序：將

D復鹽、水、氨水在

D水解釜中進行水解，水解後

進入離心機中，投入漂洗水，將不要的

D苯甘氨酸分離出去，形成濾液進入

水解濃縮釜中濃縮，除去母液水排入汙水池，形的濾液進入抽濾槽中將

D苯

甘氨酸抽濾，形成

D濾液。

交換、濃縮結晶工序：D濾液進入交換柱，加入水、液鹼和鹽酸進行三次

交換，將產生的廢水排入廢水池，將交換後的濾液進入濃縮結晶釜中，加入

乙酸、乙酸酐進行結晶，然後將結晶輸送入離心機中，將母液套用，形成

D

精溼品，再通過乾燥機將精溼品烘乾，最後通過過篩，合格結塊的進入真空

包裝，不合格的結塊返回重新結晶。

③L樟腦磺酸

張家港亞細亞化工有限公司的

L樟腦磺酸生產工藝主要有

DL樟腦磺酸磺

化工序，拆分、精製工序，水解、濃縮工序，交換、濃縮結晶工序組成。

拆分、精製工序：DL粗品進入

L拆分釜，加入水、L苯甘氨酸進行

L拆

分，最後加入水，將

D樟腦磺酸拆分，形成

L粗品復鹽，再進行到

L精製釜

中，加入水和硫酸進行精製，形成濾液進行離心機脫母液水，形成

L精品復

鹽。

水解、濃縮工序：將

L精品復鹽、水、氨水在

L水解釜中進行水解，水

解後進入離心機中，投入漂洗水，將不要的

L苯甘氨酸分離出去，形成濾液

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進入水解濃縮釜中濃縮，除去母液水排入汙水池，形的濾液進入抽濾槽中將

L

苯甘氨酸抽濾，形成

L濾液。

交換、濃縮結晶工序：L濾液進入交換柱，加入水、液鹼和鹽酸進行三次

交換，將產生的廢水排入廢水池，將交換後的濾液進入濃縮結晶釜中，加入

乙酸、乙酸酐進行結晶，然後將結晶輸送入離心機中，將母液套用，形成

L

精溼品，再通過乾燥機將精溼品烘乾，最後通過過篩，合格結塊的進入真空

包裝，不合格的結塊返回重新結晶。

②技術的運用情況

樟腦磺酸D、L、DL為常用的有機合成中間體、拆分劑：L-樟腦磺酸除用

於有機合成化合物拆分以外，醫藥上常用作合成氯吡格雷、普拉格雷的關鍵

中間體、D-樟腦磺酸除用於有機合成化合物拆分以外，還用於生產S-奧美拉

唑藥物的中間體、DL-樟腦磺酸除用於合成醫藥中間體外，目前逐步應用到了

化妝品領域，利用其特定分子結構的特殊性，使用在化妝品防曬霜內用來幹

擾紫外線對人體的輻射刺激影響，在水處理上取代甘油應用於滲透膜的處理。

樟腦磺酸D、L、DL產品是以合成樟腦粉為原料生產，利用混旋樟腦磺酸採用

載體複合、水解、分離的原理進行拆分成單一旋光體的工藝過程，屬於精細

化工領域的高新技術。

張家港亞細亞化工有限公司具備了最大年產

1500噸樟腦磺酸（含左旋樟

腦磺酸、右旋樟腦磺酸、混旋樟腦磺酸）的生產能力。

③企業工藝的先進性

企業樟腦磺酸生產工藝經過不斷的研發突破，08、09、10年的平均收率

分別為

88%，89.3%，91%，而

2011年度

1-4月份平均收率達到了

98%以上。

樟腦磺酸

L的拆分單批收率（以單批投料

750KG復鹽水解計算）由原來的每

批

320KG成品，2011年度

1-4月份達到了每批

352KG成品，單位投料收率平

均提高了10%以上。

2.宏觀經濟和行業的前景

(1)近十多年來，我國十分重視精細化工的發展，把精細化工，特別是新

領域精細化工作為化學工業發展的戰略重點之一和新材料的重要組成部分，

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列入多項國家計劃中，從政策和資金上予以重點支持。目前，精細化工業已

經為我國化學工業中一個重要的獨立分支和新的經濟效益增長點。

我國《「十一五」化學工業科技發展綱要》又將精細化工列為「十一五」

期間優先發展的六大領域之一，並將功能塗料及水性塗料，燃料新品種及其

產業化技術、重要化工中間體綠色合成技術及新品種、電子化學品、高性能

水處理化學品、造紙化學品、油田化學品、功能性食品添加劑、高性能環保

型阻燃劑、表面活性劑、高性能橡塑助劑等列為「十一五」精細化工技術開

發和產業化的重點。可以預見，隨著我國石油化工的蓬勃發展和化學工業由

粗放型向精細化方向發展，以及高新技術的廣泛應用，我國精細化工自主創

新能力和產業技術能級將得到顯著提高，成為世界精細化學品生產和消費大

國。

樟腦磺酸D、L、DL為常用的有機合成中間體、拆分劑：L-樟腦磺酸除用

於有機合成化合物拆分以外，醫藥上常用作合成氯吡格雷、普拉格雷的關鍵

中間體、D-樟腦磺酸除用於有機合成化合物拆分以外，還用於生產S-奧美拉

唑藥物的中間體、DL-樟腦磺酸除用於合成醫藥中間體外，目前逐步應用到了

化妝品領域，利用其特定分子結構的特殊性，使用在化妝品防曬霜內用來幹

擾紫外線對人體的輻射刺激影響，在水處理上取代甘油應用於滲透膜的處理。

(2)樟腦磺酸的需求情況

樟腦磺酸為新興的醫藥中間體，主要原料為天然樟腦粉及合成樟腦粉。

主要用來生產樟腦磺酸鈉等心血管藥，目前需求較小，產品多用於出口。近

年來隨著西歐國家專利藥物的保護期逐步到期，近年來我國部分醫藥產家如

浙江海正藥業股份有限公司、浙江美諾華藥物化學有限公司、浙江天宇藥業

有限公司亦以逐步開始使用樟腦磺酸作為醫藥原料，近一兩年，市場需求量

得到一定的釋放，從

2009年的

800噸上升到

2010年

1300噸左右，而且有逐

步上漲的趨勢。預計

2011年市場需求量將達到

1600噸到

1800噸左右。預計

未來五年，樟腦磺酸

D的市場需求量約

1000噸左右，樟腦磺酸

L市場需求量

約

600噸左右，樟腦磺酸

DL市場需求量約

1000噸左右。

(3)樟腦磺酸的的供給情況

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樟腦磺酸目前主要生產廠家集中於江蘇、上海、江西等地，其中以張家

港亞細亞化工有限公司產能最大，樟腦磺酸系列產品年最大產能可以達到

1500噸，為國內最大的樟腦磺酸生產企業，另外江西飛翔化工有限公司、懷

安縣新豪科化工有限公司、上海康福賽爾醫藥科技有限公司也是國內主要的

樟腦磺酸生產廠家，年最大產能在

680噸左右。

3.主要參數的確定

根據收益法的公式可知，評估值的合理性主要取決於以下參數預測和取

值的合理性：收益年限的確定，技術分成率的確定，未來各年度收益的預測，

以及折現率的確定。

(1)收益年限的確定

收益預測年限取決於技術的經濟壽命年限。張家港亞細亞化工有限公司

專有技術主要形成於

2010年。由於綜合考慮專有技術的技術經濟壽命年限，

並考慮到張家港亞細亞化工有限公司在樟腦磺酸行業的技術領先地位，在與

業內專家充分溝通的基礎上，確定評估基準日該項技術剩餘經濟壽命為

10年，

即從

2011年

4月至

2021年

4月。

(2)技術分成率的確定

①技術分成率測算模型

首先確定技術分成率的取值範圍，再根據影響專有技術價值的因素，建

立測評體系，確定待估技術分成率的調整係數，最終得到分成率。

A.確定待估技術分成率的範圍。分成率的取值範圍是根據國際技術貿易

中已被眾多國家認可的技術提成比例範圍確定的。隨著國際技術市場的發展，

提成率的大小已趨於一個規範的數值，聯合國工業發展組織對各國的技術貿

易合同的提成率做了大量調查統計，結果顯示，以銷售收入為基數，提成率

的取值範圍一般為0.5％-10％，分行業的統計數據如下：

石油化工業0.5%-2％

日用消費品行業

1%-2.5%

機械製造行業

1.5%-3%

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化學行業

2%-3.5%

製藥行業

2.5%-4%

電器行業

3%-4.5%

精密儀器行業

4%-5.5%

汽車行業

4.5%-6%

光學及電子產品

7%-10%

由於上述提成率數值得到國際公認，而且在技術貿易實踐中得到了驗證，

因此引用上述數值作為確定分成率的基礎數據是科學的。

B.根據分成率測評表，確定待估專有技術分成率的調整係數。影響專有

技術資產價值的因素包括保密難易程度因素、技術因素、經濟因素及風險因

素，其中風險因素對專有技術資產價值的影響主要在折現率中體現，其餘三

個因素均可在分成率中得到體現。將上述因素細分為內部保密措施、技術人

員流動情況、所屬技術領域、先進性、創新性、成熟度、應用範圍等

11個因

素，分別給予權重和評分，確定技術分成率的調整係數。如：

專有技術保密因素：容易保密，取值

100分，較容易保密，取值

40分；

基本不能保密，取值

0分。

技術所屬領域：新興技術領域，發展前景廣闊，屬國家支持產業，取

100

分；技術領域發展前景較好，取

60分；技術領域發展平穩，取

40分；技術

領域即將進入衰退期，發展緩慢，取

0分。

對於其它每一影響因素，也按上述方法判斷，確定相應的分值，根據各

指標的取值及權重係數，採用加權算術平均計算確定分成率的調整係數，即

所估專利技術的分成率在可能取值的範圍內所處的位置。

C.確定待估專有技術分成率。根據專有技術分成率的取值範圍及調整系

數，可最終得到分成率。計算公式為：

K=m+(n-m)×r

式中：K－待估專有技術的分成率

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m－分成率的取值下限

n－分成率的取值上限

r－分成率的調整係數

②樟腦磺酸生產技術的分成率

樟腦磺酸生產屬於化工行業，按行業統計數據，技術分成率在

2%-3.5%

之間。

納入評估範圍的專有技術，分析待估專有技術自身的特徵，根據分成率

測評表，確定各影響因素的取值。

納入評估範圍的專有技術，較容易保密，取值

40分；技術所屬領域發展

平穩，取值

60分；在樟腦磺酸生產行業，張家港亞細亞化工有限公司採用的

技術在某些方面超過了同行業水平，取值

60分；成熟度方面，納入評估範圍

的技術基本投入生產，取值

100分。經逐項調整，確定各因素的調整係數。

分成率調整係數測評結果見下表。

序號權重考慮因素權重

分值

合計

100

80

60

40

20

0

3

0.3

保密因素

保密容易程度

1

40

0

12

4

技術所屬領域

0.1

60

3

5替代技術

0.2

60

6

6先進性

0.2

60

6

70.5技術因素創新性

0.1

40

2

8成熟度

0.2

100

10

9應用範圍

0.1

60

3

10技術防禦力

0.1

40

2

11

0.2經濟因素供求關係

1.0

80

16

12合計

0

60

測評結果，r＝60.0%（取整）。

K=m+(n-m)×r

=2%+(3.5%-2%)×60.0%

=2.90%（取整）

技術分成率為2.90％。

(3)折現率的確定

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採用社會平均收益率模型來估測評估中適用的折現率。

折現率＝無風險報酬率＋風險報酬率

◆無風險報酬率的確定

經查詢

Wind資訊，評估基準日

10年期國債平均到期收益率為3.7371%，

則本次評估無風險報酬率取3.7371%。

◆風險報酬率(風險係數)的確定

對於專利技術投資而言，風險係數由技術風險係數、市場風險係數、資

金風險係數及管理風險係數之和確定。根據無形資產的特點及目前評估慣例，

各個風險係數的取值範圍在0％－8％之間。各風險係數計算公式如下：

r＝a+(b-a)×s

式中：r―――折現率；

a―――折現率取值的下限；

b―――折現率取值的上限；

s―――折現率的調整係數。

①技術風險

技術風險取值表

風險因素權重分值備註

技術轉化風險

0.3

0工業化生產

技術替代風險

0.3

20存在若干替代產品

技術權利風險

0.2

100未進行申請專利

技術整合風險

0.2

60某些相關技術環節還需進行開發

合計

1.0

38

取值說明：

A.技術轉化風險：工業化生產(0);小批量生產(20)；中試(40)；小試(80)；

實驗室階段(100)。

B.技術替代風險：無替代產品(0)；存在若干替代產品(20)；替代產品較

多(100)。

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C.技術權利風險：發明專利及經過無效、撤銷及異議的實用新型專利(0)；

實用新型專利(60)；尚未申請專利的階段(100)。

D.技術整合風險：相關技術完善(0)；相關技術在細微環節需要進行一些

調整以配合委估技術的實施(20)；相關技術在某些方面需要進行一些調整

(40)；某些相關技術環節還需進行開發(60)；相關技術的開發存在一定的難

度(80)；相關技術尚未出現(100)。

技術風險係數＝0％+（8％-0％）×38％

＝3.04%（取整）

②市場風險

市場風險取值表

風險因素權重分值備註

市場容量風險

0.4

20市場總容量一般、但發展前景好

市場

競爭

風險

市場現有競爭風險

0.6

0.7

20市場中廠商數量較少，實力無明顯優勢

市場潛

在競爭

風險

規模經濟性

0.3

0.3

20

投資額

0.4

40

銷售網絡

0.3

20

合計

1.0

21.44

取值說明:

A.市場容量風險：市場總容量大且平穩(0)；市場總容量一般，但發展前

景好(20)；市場總容量一般且發展平穩(40)；市場總容量小，呈增長趨勢(80)；

市場總容量小，發展平穩(100)。

B.市場現有競爭風險：市場為新市場，無其他廠商(0)；市場中廠商數量

較少，實力無明顯優勢(20)；市場中廠商數量較多，但僅有其中有幾個廠商

具有較明顯的優勢(60)；市場中廠商數量較多，且無明顯優勢(100)。

C.市場潛在競爭風險由以下三個因素決定：

Ⅰ.規模經濟性：市場存在明顯規模經濟(0)；市場存在一定的規模經濟

(40)；市場基本不具備規模經濟(100)。

Ⅱ.投資額：項目的投資額高(0)；項目的投資額中等(40)；項目的投資

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額低(100)

Ⅲ.銷售網絡：產品的銷售依賴固有的銷售網絡(0)；產品的銷售在一定

程度上依賴固有的銷售網絡(40)；產品的銷售不依賴固有的銷售網絡(100)。

市場風險係數＝0％+（8％-0％）×21.44％

＝1.72％（取整）

③資金風險係數

資金風險取值表

風險因素權重分值備註

融資風險

0.5

40

流動資金風險

0.5

40

合計

1.0

40

取值說明

A.融資風險：項目投資額低(0)；項目投資額中等(40)；項目投資額高

(100)。

B.流動資金風險：項目所需流動資金少(0)；項目所需流動資金中等(40)；

項目所需流動資金多(100)。

資金風險係數＝0％+（8％-0％）×40％

＝3.2％（取整）

④管理風險係數

管理風險取值表

風險因素權重分值備註

銷售服務風險

0.4

20可利用現有資源開闢新網點

質量管理風險

0.3

20

技術開發風險

0.3

20

合計

1.0

20

取值說明

A.銷售服務風險：已有銷售網點和人員(0)；除利用現有網點外，還需要

建立一部分新銷售服務網點(20)；必須開闢與現有網點數相當的新網點和增

加一部分新人力投入(60)；需全新開闢新網點(100)。

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B.質量管理風險：質保體系建立完善，實施全過程質量控制(0)；質保體

系建立但不完善，大部分生產過程實施質量控制(40)；質保體系尚待建立

(100)。

C.技術開發風險：技術力量強，R&D投入高(0)；技術力量較強，R&D投

入較高(40)；技術力量一般，有一定的

R&D投入(60)；技術力量弱，R&D投入

少(100)。

管理風險係數＝0％+（8％-0％）×20％

＝1.6％（取整）

則風險報酬率＝3.04%+1.72％+3.2％+1.6％

＝9.56％（取整）

即：折現率＝3.7371%+9.56％

＝13.30％（取整）

(4)銷售收入的預測

樟腦磺酸生產技術對應的產品是L-樟腦磺酸、D-樟腦磺酸、DL-樟腦磺酸、

D-樟腦磺酸復鹽。未來年度產品銷售收入的預測主要是根據企業歷史年度樟

腦磺酸的生產能力、產品銷售情況、產品銷售價格以及被評估單位提供的資

料進行綜合預測。具體預測數據如下：

未來各年年銷量預測表

單位：噸

產品名稱2011年

5-12月2012年2013年2014年-2010年2021年

1-4月

L-樟腦磺酸

214.00

353.00

388.00

427.00

142.00D-樟腦磺酸

272.00

449.00

494.00

543.00

181.00DL-樟腦磺酸

106.00

175.00

193.00

212.00

71.00D-樟腦磺酸復鹽

110.00

182.00

200.00

220.00

73.00

合計

702.00

1,159.00

1,275.00

1,402.00

467.00

未來各年年銷售單價預測表

單位：元/噸

產品名稱2011年

5-12月2012年2013年2014年-2010年2021年

1-4月

L-樟腦磺酸

190,400.00

190,400.00

190,400.00

190,400.00

190,400.00D-樟腦磺酸

98,000.00

98,000.00

98,000.00

98,000.00

98,000.00DL-樟腦磺酸

75,000.00

75,000.00

75,000.00

75,000.00

75,000.00

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82

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D-樟腦磺酸復鹽

49,600.00

49,600.00

49,600.00

49,600.00

49,600.00

合計

413,000.00

413,000.00

413,000.00

413,000.00

413,000.00

根據上述預測結果，未來年度收入預測如下：

未來各年年銷售收入預測表

金額單位：人民幣元

產品名稱2011年

5-12月2012年2013年2014年

-2020年2021年

1-4月

L-樟腦磺酸

40,745,600.00

67,211,200.00

73,875,200.00

81,300,800.00

27,036,800.00D-樟腦磺酸

26,656,000.00

44,002,000.00

48,412,000.00

53,214,000.00

17,738,000.00DL-樟腦磺酸

7,950,000.00

13,125,000.00

14,475,000.00

15,900,000.00

5,325,000.00D-樟腦磺酸復鹽

5,456,000.00

9,027,200.00

9,920,000.00

10,912,000.00

3,620,800.00

合計

80,807,600.00

133,365,400.00

146,682,200.00

161,326,800.00

53,720,600.00

(5)專有技術維護費的預測

專有技術維護費指的是為保持專有技術的先進性和保密性而投入的技術

維護費。本次評估按分成額的1%預測。

(6)評估值的確定

金額單位：人民幣萬元

項目2011年

5-12月2012年2013年2014年2015年

銷售收入

8,080.76

13,336.54

14,668.22

16,132.68

16,132.68

分成率

2.900%

2.900%

2.900%

2.900%

2.900%

分成額

234.34

386.76

425.38

467.85

467.85

技術維護費

2.34

3.87

4.25

4.68

4.68

稅後技術收益

174.00

287.17

315.85

347.38

347.38

折現年限

0.33

1.17

2.17

3.17

4.17

折現係數

0.9592

0.8644

0.7630

0.6734

0.5943

分成額現值

166.91

248.24

240.98

233.93

206.47

金額單位：人民幣萬元

項目2016年2017年2018年2019年2020年2021年

1-4月

銷售收入

16,132.68

16,132.68

16,132.68

16,132.68

16,132.68

5,372.06

分成率

2.900%

2.900%

2.900%

2.900%

2.900%

2.900%

分成額

467.85

467.85

467.85

467.85

467.85

155.79

技術維護費

4.68

4.68

4.68

4.68

4.68

1.56

稅後技術收益

347.38

347.38

347.38

347.38

347.38

115.67

折現年限

5.17

6.17

7.17

8.17

9.17

10.00

折現係數

0.5246

0.4630

0.4087

0.3607

0.3183

0.2869

分成額現值

182.23

160.84

141.96

125.29

110.59

33.18

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分成額現值合計

1,850.60萬元。故專有技術樟腦磺酸生產工藝評估值為

1,850.60萬元。

(六)評估結果

經評估，無形資產──其他無形資產結果如下：

金額單位：人民幣萬元

序號內容或名稱尚可使用年限評估價值

1樟腦磺酸生產工藝

10.00

18,506,000.00

2尿嘧啶生產工藝

10.00

1,083,400.00

35-甲基脲嘧啶生產工藝

10.00

394,200.00

合計

19,983,600.00

(七)特別事項說明

評估範圍內的三項專有技術權屬確認主要依據為委託方和被評估企業共

同出具的《專有技術權屬說明》。

六、遞延所得稅資產評估技術說明

遞延所得稅資產帳面值

222,364.08元，核算內容為因企業執行的會計政

策與稅法規定不同，資產的帳面價值與其計稅基礎產生的差異。評估人員通

過查閱相關帳簿、憑證，了解差異產生的原因、形成過程並核實金額的準確

性。經核實，該科目核算的金額符合企業會計制度及稅法相關規定，評估時

根據對應科目的評估處理情況計算確認遞延所得稅資產。

經評估，遞延所得稅資產評估值為

222,364.08元。

七、流動負債評估技術說明

(一)評估範圍

流動負債主要包括：短期借款、應付帳款、預收帳款、應付職工薪酬、

應交稅費、應付利息、其他應付款等。

上述負債在評估基準日帳面值如下所示：

金額單位：人民幣元

科目帳面值

短期借款

49,500,000.00

應付帳款

15,021,313.56

預收款項

184,500.00

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科目帳面值

應付職工薪酬

1,514,964.72

應交稅費

5,114,342.78

應付利息

114,663.20

其他應付款

8,810,594.84

流動負債合計

80,260,379.10

(二)流動負債各科目核實、評估的方法和結果

1.短期借款

短期借款帳面值

49,500,000.00元，是企業向銀行借入的期限在

1年以

內的各項借款，全部為人民幣借款。評估人員通過查閱借款合同、擔保合同、

進帳憑證、付款憑證等資料並對大額借款進行函證，以核實放款單位、金額、

期限和利率等內容。經核實，申報評估明細表各項內容均準確無誤，至評估

基準日的利息已全部計入應付利息科目，帳面值即為企業基準日後需實際償

還的借款額，則以核實後帳面值作為評估值。

短期借款評估值為

49,500,000.00元。

2.應付帳款

應付帳款帳面值為

15,021,313.56元，核算內容是企業購買設備、材料

等業務應付供貨方的款項。

評估人員通過查閱有關合同、協議等資料，核實業務內容、結算方式、

期限、發生日期和金額等內容，並對部分大額款項發函詢證。經核實，申報

評估明細表各項內容均準確無誤，未發現有無需支付的款項，則以核實後帳

面值作為評估值。

應付帳款評估值為

15,021,313.56元。

3.應付職工薪酬

應付職工薪酬帳面值為

1,514,964.72元，是企業已計提而未付的職工工

資及各種工資性的津貼獎勵等。

評估人員查閱了企業制定的工資管理辦法，並查閱了相關帳簿和憑證，

確認各項計提費用符合規定、金額無誤，則以核實後帳面值作為評估值。

應付職工薪酬評估值為

1,514,964.72元。

4.預收帳款

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預收帳款帳面值為

184,500.00元，核算內容是預收常州欣兆華化工有限

公司、常州永和精細化學有限公司貨款。

評估人員通過查閱有關合同、協議等資料，核實業務內容、結算方式、

期限、發生日期和金額等內容，並對部分大額款項發函詢證。經核實，申報

評估明細表各項內容均準確無誤，未發現有無需支付的款項，則以核實後帳

面值作為評估值。

預收帳款評估值為

184,500.00元。

5.應交稅費

應交稅金帳面值

5,114,342.78元，內容包括企業應交的企業所得稅、增

值稅、個人所得稅、土地使用稅、房產稅等。評估人員查閱了應交稅金明細

帳，抽查企業的完稅憑證、納稅申報表等資料，核實無誤後以帳面值作為評

估值。

應交稅費評估值為

5,114,342.78元。

6.其他應付款

其他應付款帳面值

8,810,594.84元，內容包括企業應付的社保局生育補

貼金、往來款等。評估人員對其他應付款項的有關單據、協議或合同進行了

抽查核實，並對部分項目發函詢證。經核實，申報評估明細表各項內容均準

確無誤，未發現有無需支付的款項，則以核實後帳面值作為評估值。

其他應付款評估值為

8,810,594.84元。

(三)流動負債評估結果

1.流動負債評估結果如下：

金額單位：人民幣元

科目名稱帳面值評估值增值額增值率

(%)

短期借款

49,500,000.00

49,500,000.00

0.00

0.00

應付帳款

15,021,313.56

15,021,313.56

0.00

0.00

預收款項

184,500.00

184,500.00

0.00

0.00

應付職工薪酬

1,514,964.72

1,514,964.72

0.00

0.00

應交稅費

5,114,342.78

5,114,342.78

0.00

0.00

應付利息

114,663.20

114,663.20

0.00

0.00

其他應付款

8,810,594.84

8,810,594.84

0.00

0.00

流動負債合計

80,260,379.10

80,260,379.10

0.00

0.00

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第六部分收益法評估技術說明

一、評估對象

本報告評估對象為張家港亞細亞化工有限公司股東全部權益價值。

二、收益法應用前提分析

企業價值評估中的收益法，是指通過將被評估企業預期收益資本化或折

現以確定評估對象價值的評估思路。收益法應用的前提是：①被評估企業未

來預期收益及獲得預期收益所承擔的風險可以預測並可以用貨幣衡量；②被

評估企業預期獲利年限可以預測。

被評估企業提供了歷史年度的經營和財務資料以及未來經營收益預測的

有關數據和資料，評估人員通過分析企業提供的相關資料並結合對宏觀經濟

形勢、企業所處行業的發展前景以及企業自身的經營現狀的初步分析，被評

估企業具備持續經營的條件，未來預期收益、風險可以預測並可以用貨幣衡

量，預期收益年限可以預測。因此本項目具備採用收益法對張家港亞細亞化

工有限公司股東全部權益價值進行評估的條件。

三、收益預測的盡職調查

收益預測盡職調查的步驟及內容如下：

(1)查閱歷年財務報表及其他相關資料，分析被評估企業歷年的營業收

入、成本及相關費用的構成及變動原因，分析企業各項經濟技術指標、財務

指標變動原因；

(2)調查收集影響被評估企業經營的有關信息和資料，內容包括宏觀經濟

形勢、被評估企業所處行業的政策、現狀及發展前景、被評估企業稅收及其

他優惠政策等；

(3)分析企業的資產和負債，核實是否存在溢餘資產、非經營性資產或負

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債；

(4)與被評估企業有關人員就被評估企業的未來經營規劃、發展前景進行

座談；

(5)分析被評估企業提供的預測未來經營收益的有關數據和資料。

四、收益預測的假設條件

收益預測時遵循的假設條件如下：

1.假設委託方、被評估企業及其他相關當事方提供的有關評估資料真實、

完整、合法、有效。

2.假設影響企業經營的國家現行有關法律、法規及企業所屬行業的基本

政策無重大變化。

3.假設在評估基準日的銀行利率、匯率、稅收政策等除已知的以外無重

大改變。

4.假設宏觀經濟形勢不會出現重大變化，企業所處地區的政治、經濟和

社會環境不會出現重大變化，並且無其他不可預測和不可抗力因素造成的重

大影響。

5.假設被評估企業的會計政策和核算方法無重大變化。

6.假設企業管理團隊無重大變化，並盡職盡責按照目前的經營方式和經

營計劃持續經營。

五、企業經營、財務分析

(一)行業背景分析

1.精細化工，是生產精細化學品工業的通稱。具有品種多，更新換代快；

產量小，大多以間歇方式生產；具有功能性或最終使用性：許多為復配性產

品，配方等技術決定產品性能；產品質量要求高；商品性強，多數以商品名

銷售；技術密集高，要求不斷進行新產品的技術開發和應用技術的研究，重

視技術服務；設備投資較小；附加價值率高等特點。精細化工是當今化學工

業中最具活力的新興領域之一，是新材料的重要組成部分。精細化工產品種

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類多、附加值高、用途廣、產業關聯度大，直接服務於國民經濟的諸多行業

和高新技術產業的各個領域。大力發展精細化工己成為世界各國調整化學工

業結構、提升化學工業產業能級和擴大經濟效益的戰略重點。精細化工率的

高低己經成為衡量一個國家或地區化學工業發達程度和化工科技水平高低的

重要標誌。

2.世界精細化工總體發展態勢

綜觀近

20多年來世界化工發展歷程，各國，尤其是美國、歐洲、日本等

化學工業發達國家及其註明的跨國化工公司，都十分重視發展精細化工，把

精細化工作為調整化工產業結構，提高產品附加值，增強國際競爭力的有效

舉措。世界精細化工呈現快速發展態勢，產業集中度進一步提高。進入

21世

紀，世界精細化工發展的顯著特徵是：產業集群化、工藝清潔化、節能化、

產品多樣化、專用化、高性能化。

上世紀九十年代以來，基於世界高度發達的石油化工向深加工發展和高

新技術的蓬勃興起，世界精細化工得到前所未有的快速發展，其增長速度明

顯高於整個化學工業的發展。近幾年，全世界化工產品年總銷售額約為

1.5

萬億美元，其中精細化學品和專用化學品約為

2000億美元，年均增長率在

5-6%，高於化學工業

2-3個百分點。2010年，全球精細化學品市場規模達到

4500億美元。目前，世界精細化學品品種已超過

10萬種。

精細化率是衡量一個國家和地區化學工業技術水平的重要標誌：美國、

西歐和日本等化學工業發達國家，其精細化工也最為發達，代表了當今世界

精細化工的發展水平。目前，這些國家的精細化率已達到

60-70%。近幾年，

美國精細化學品年銷售額約為

1250億美元，名列第三，三者合計約佔世界總

銷售額的75%以上。

加強技術創新，調整和優化精細化工產品結構，重點開發高性能化、專

用化、綠色化產品，已成為當前世界精細化工發展的重要特徵，也是今後世

界精細化工發展的重點方向。

以精細化工發達的日本為例，技術創新對精細化學品的發展起到至關重

要的作用。過去

10年中，如苯合成燃料和傳統精細化學品市場縮減了一般，

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取而代之的是大量開發功能性、綠色化等高端精細化學品，從而大大提升了

精細化工的產業能級和經濟效益。

例如，重點開發用於半導體和平板顯示器等電子領域的功能性精細化學

品，使日本在信息記錄和顯示材料等高端產品領域建立了主導地位、在催化

劑方面，隨著環保法規日趨嚴格，為適應無硫汽油等環境友好燃料的需要，

日本積極開發新型環保型催化劑。

目前超深脫硫催化劑等高性能催化劑在日本催化劑工業中已佔有相當高

的份額，脫硫能力從低於

50ug/g提高到低於10ug/g，由此也促進了催化劑工

業的整體發展。2004年日本用於深度脫硫等加氫工藝的煉油產量比上年同期

增長了進60%，銷售額增長率43%。與此同時，用於石油化學品和汽車尾氣淨

化的催化劑銷售額也以兩位數的速度增長，已佔催化劑市場半壁江山，日本

催化劑生產和銷售去年分別增長了7%和

5%，打破了近六年來的記錄。

許多知名的公司通過兼併、收購或重組，調整經營結構，退出沒有競爭

力的行業，發揮自己的專長和優勢，加入對有競爭力行業的投入，重點發展

既有優勢的精細化學品，以鞏固和過大市場份額，提高經濟效益和國際競爭

力。例如，2005年

7月，世界著名橡膠助劑生產廠商——美國康普頓公司花

20億美元收購了大湖化學公司成立名為「科聚亞」公司，成為繼魯姆哈斯和

安格公司後的美國第三大精細化工公司和全球最大的塑料添加劑生廠商。新

公司的產品包括了塑料添加劑、石化添加劑、阻燃劑、有機金屬、聚氨酯、

泳池及溫泉維護產品及農業化學品，在高價值產品的石長生具有領導地位，

其精細化工的年銷售額可達

37億美元。

又如，德固賽和美國賽拉尼斯各出資50%合併羰基合成產品，在歐洲建立

丙烯-羰基合成產品生產基地。合併後，羰基合成醇年產量將達到

80萬噸—

—佔歐洲市場份額的三分之一。與此同時，德固賽公司以

6.7億美元價格將

其食品添加劑業務出售給嘉吉公司。從而使嘉吉公司成為食品添加劑行業的

領先者，能向全球的食品及飲料公司提供各種專用添加劑。再如，總部位於

荷蘭海爾倫的皇家帝斯曼公司，2003年

2月以

15.5億歐元的代價，收購了羅

夭全球的維生素、胡蘿蔔素和精細化工業務，成為世界維生素之王。2004年

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全球銷售額

90億歐元（約為

100億美元）。

3.我國精細化工發展現狀與趨勢

近十多年來，我國十分重視精細化工的發展，把精細化工，特別是新領

域精細化工作為化學工業發展的戰略重點之一和新材料的重要組成部分，列

入多項國家計劃中，從政策和資金上予以重點支持。目前，精細化工業已經

為我國化學工業中一個重要的獨立分支和新的經濟效益增長點。

我國精細化工的快速發展，不僅基本滿足了國民經濟發展的需要，而且

部分精細化工產品，還具有一定的國際競爭能力，成為世界上重要的精細化

工原料及中間體的加工地與出口地，精細化工產品已被廣泛應用到國民經濟

的各個領域和人民日常生活中。統計表明，目前我國精細化工門類已達

25個，

品種達

2萬多種，已建成精細化工技術開發中心

10個，精細化學品生產能力

近

1350萬噸/年，年總產量獎金

870萬噸，年產值超過

1000億元。2004年，

我國精細化工率已上升到45%。

近幾年，許多省市都把建設精細化工園區，作為調整地方化工產業布局，

提升產業、發展新材料產業，推進集聚的重要舉措。據報導，目前全國已建

和在建的精細化工園區至少有

15個。

4.樟腦磺酸行業發展狀況分析

①樟腦磺酸簡介

樟腦磺酸D、L、DL為常用的有機合成中間體、拆分劑：L-樟腦磺酸除用

於有機合成化合物拆分以外，醫藥上常用作合成氯吡格雷、普拉格雷的關鍵

中間體、D-樟腦磺酸除用於有機合成化合物拆分以外，還用於生產S-奧美拉

唑藥物的中間體、DL-樟腦磺酸除用於合成醫藥中間體外，目前逐步應用到了

化妝品領域，利用其特定分子結構的特殊性，使用在化妝品防曬霜內用來幹

擾紫外線對人體的輻射刺激影響，在水處理上取代甘油應用於滲透膜的處理。

②樟腦磺酸的需求情況

樟腦磺酸為新興的醫藥中間體，主要原料為天然樟腦粉及合成樟腦粉。

主要用來生產樟腦磺酸鈉等心血管藥，近幾年國內需求較小，產品多用於出

口。近年來隨著西歐國家專利藥物的保護期逐步到期，我國部分醫藥產家如

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浙江海正藥業股份有限公司、浙江美諾華藥物化學有限公司、浙江天宇藥業

有限公司亦以逐步開始使用樟腦磺酸作為醫藥原料生產藥物，近一兩年，市

場需求量逐步釋放，2009市場需求量為

800噸,2010年上升到

1300噸左右，

呈穩步上漲的趨勢。預計

2011年市場需求量將達到

1600噸到

1800噸左右。

未來五年，樟腦磺酸

D預計市場需求量約

1000噸左右，樟腦磺酸

L市場需求

量約

600噸左右，樟腦磺酸

DL市場需求量約

1000噸左右，尿嘧啶市場需求

量約

1000噸左右。相對於處於發展中期的國內市場，隨著樟腦磺酸在化妝品

領域的運用，國際市場的需求量得到進一步的釋放。

③樟腦磺酸的的供給情況

樟腦磺酸目前主要生產廠家集中於江蘇、上海、江西等地，其中以張家

港亞細亞化工有限公司產能最大，樟腦磺酸系列產品年最大產能可以達到

1500噸，為國內最大的樟腦磺酸生產企業，另外江西飛翔化工有限公司、懷

安縣新豪科化工有限公司、上海康福賽爾醫藥科技有限公司也是國內主要的

樟腦磺酸生產廠家，年最大產能在

680噸左右。

(二)企業經營狀況分析

①企業歷史發展

張家港亞細亞化工有限公司前身是張家港市高翔精細化工有限公司，成

立於

2003年

6月

27日，註冊資金

3945萬元。通過張家港市政府統一規劃，

公司於

2004年

6月整體搬遷到張家港市東沙化工區，更名為張家港亞細亞化

工有限公司，是一家專業從事醫藥中間體、精細化工原料生產的企業，主要

產品有樟腦磺酸、尿嘧啶等。

②企業組織結構

張家港亞細亞化工有限公司下設辦公室、人力資源部、財務部、銷售供

應部、生產部、技術質量部、設備科、安保科、後勤科、質量檢驗科等部門，

現有正式員工

231人，

③企業競爭優勢分析

Ⅰ.生產技術先進

張家港亞細亞化工有限公司與中科院上海有機所、北京化學所、成都有

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92

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機所、南京大學、東南大學、南京理工大學等有著長期的合作關係，公司在

技術有著較強的研發能力。就目前生產樟腦磺酸D、L、DL而言，2008、2009、

2010年的平均收率分別為88%，89.3%，91%，而

2011年度

1-4月份平均收率

更是達到了98%以上，超過行業的85%的平均水平。樟腦磺酸

L的拆分單批收

率（以單批投料

750KG復鹽水解計算）由原來的每批

320KG成品，2011年度

1-4月份達到了每批

352KG成品，單位投料收率平均提高了10%以上，單位制

造成本平均下降了9%左右，高於行業10%左右。尿嘧啶2008、2009、2010年

單位平均收率（以投料

100KG計）分別為33KG、35KG、40KG，而

2011年

1-4

月份單位平均收率達到了45KG，也優於行業的平均水平。

Ⅱ.生產設備先進，生產能力高

張家港亞細亞化工有限公司擁有四跨標準車間。原料倉庫、成品倉庫全

部按照甲類化學危險品生產製造要求設計安裝。有獨立的檢測中心和有機化

學合成實驗室，同時規劃了用於研發試驗的多功能中試車間。具有獨立的液

體原料罐區和易製毒化學品儲罐可視監控、「三廢」匯集預處理裝置等，水、

電、汽配套齊全，生產車間及液體原料罐區具備可燃氣體檢測、有毒氣體檢

測自動報警、預警可控的消控中心，島津產

TOC雙探頭

COD在線監測儀和重

大危險源預警視屏系統。

張家港亞細亞化工有限公司在不影響其他產品生產能力的情況下達到年

產能

500噸5-甲基脲嘧啶、年產能

120噸尿嘧啶、年產能

600噸D+樟腦磺酸、

年產能

500噸

L-樟腦磺酸、年產能

400噸

DL樟腦磺酸的生產能力。

Ⅲ.管理先進規範

張家港亞細亞化工有限公司較早的建立

ISO9000質量保證體系和融洽的

人性化管理方式，加之率先通過集

ISO2000版質量體系、職業安全衛生和環

境保護三合一管理體系的認證並取得證書。張家港亞細亞化工有限公司取得

《安全生產許可證》、《化學危險品使用登記證》、《易製毒化學品使用證》、

《排放汙染物許可證》等資格認證證書。

Ⅳ.市場競爭佔有率高

張家港亞細亞化工有限公司的主要產品在相應的應用領域市場佔有率較

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93

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高：

樟腦磺酸已經通過美國

FDA檢定認證，批量供應給法國歐萊雅公司用於

生產化妝品；5-甲基脲嘧啶獲得了瑞士諾華製藥的第一供應商地位，上述產

品都得到下遊特定客戶的高度認可，在這些跨國醫藥公司的同類產品國內供

應商中佔有率較高，競爭優勢明顯。

(三)企業歷年財務數據及分析

1.歷史年度財務數據及指標

企業近年主要財務數據如下表：

金額單位：人民幣萬元

會計期間

2008-12-31

2009-12-31

2010-12-31

2011-4-30

總資產

8,265.90

7,309.84

14,098.68

12,628.02

其中：流動資產

3,792.00

3,121.70

8,578.25

6,932.71

固定資產

1,705.13

3,514.10

5,028.90

5,244.14

總負債

7,875.84

8,899.06

10,195.16

8,026.04

淨資產

390.07

-1,589.22

3,903.52

4,601.98

會計期間2008年2009年2010年2011年

1月-4月

主營業務收入

4,394.10

6,307.72

9,367.37

4,436.24

主營業務成本

3,387.15

6,216.19

5,759.73

3,755.02

營業稅金及附加

2.97

13.42

13.28

4.58

銷售費用

-6.90

66.53

42.59

管理費用

409.40

979.15

511.88

193.58

財務費用

685.19

1,189.65

692.86

160.62

利潤總額

-91.57

-2,211.62

2,269.44

405.59

淨利潤

-91.57

-1,979.29

1,611.16

298.46

企業近年主要財務指標見下表：

項目2008年

12月

31日2009年

12月

31日2010年

12月

31日2011年

1-4月

償債能力

資產負債率

95.28%

121.74%

72.31%

63.56%

流動比率

0.48

0.35

0.84

0.86

速動比率

0.23

0.14

0.27

0.18

經營能力

存貨周轉率

1.17

1.27

0.55

0.20

存貨周轉天數

308.91

283.84

656.79

1,843.61

應收帳款周轉率

3.69

7.47

9.09

3.09

應收帳款周轉天數

2.67

5.87

11.21

3.32

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盈利能力

淨資產收益率

-23.48%

124.54%

41.27%

27.69%

主營業務收入增長率

43.55%

48.51%

-52.64%

銷售淨利率

-2.08%

-31.38%

17.20%

6.73%

銷售毛利率

22.92%

1.45%

38.15%

15.22%

2.主要財務指標分析

1.企業的歷年的資產負債率均處於較高的水平，其中

2009年高達

121.74%，但是隨著企業的穩步發展，資產負債率逐年降低，但在未來仍然具

有較大的償債壓力。

2.企業存貨周轉率較低，主要原因為

L樟腦磺酸、D樟腦磺酸為樟腦粉拆

分的兩種產品，由於

L樟腦磺酸有較大利潤空間，企業側重

L樟腦磺酸的生

產，導致

D樟腦磺酸半成品無法及時加工，從而導致企業存貨周轉較慢。

3.企業歷史年度銷售毛利率有較大的波動，主要原因為企業於

2009年年

末在樟腦磺酸系列產品上取得技術上的突破，投入產出比有較大的提高，提

高了產品的銷售毛利率。

六、收益模型的選取

企業價值評估中的收益法，是指通過將被評估企業預期收益資本化或折

現以確定評估對象價值的評估思路。收益法具體包括兩種方法，一是收益資本化法，二是未來收益折現法，本次收益法評估採用未來收益折現法，採用的模型為企業自由現金流模型。該模型的計算式如下：

企業整體價值=企業自由現金流量折現值+溢餘資產價值+非經營性資產

價值+長期股權投資價值

股東全部權益價值=企業整體價值-有息負債

(一)企業自由現金流量折現值

企業自由現金流量折現值=明確預測期內現金流量的折現值+明確預測期

後現金流量(終值)折現值。計算式如下：

P ..(n) Rt

.

Pn

.

r

t.1

(1.

i(t) )

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式中：

P

──企業自由現金流量折現值；

t──預測年度；

i

──折現率；

Rt──第

t年現金流量；

n

──明確預測期年限；

Pn──明確預測期後現金流量折算至明確預測期末年的終值；

r

──終值折現係數。

1.收益期限的確定

通過分析企業所處行業的發展前景及企業自身的經營情況，本次評估設

定被評估企業永續經營。收益的預測採用兩階段模型，第一階段明確預測期

為

5年，即自

2011年至

2015年，預計至明確預測期末，企業的經營情況將

趨於穩定；第二階段為

2016年至永續。

2.明確預測期企業自由現金流量的確定

明確預測期內各年企業自由現金流量的計算式如下：

企業自由現金流量=主營業務收入-主營業務成本-主營業務稅金及附加+

其它業務利潤-期間費用(管理費用、營業費用)-所得稅+折舊及攤銷-資本性

支出-營運資金變動額

3.折現率的確定

本次評估收益額口徑為企業自由現金流量，按照收益額與折現率口徑一

致的原則，折現率採用加權平均資本成本模型(

WACC)確定。計算式如下：

ED

WACC

.

K

..

K

.

..1.

T

.

e

.D

.

E.

d

.D

.

E.

式中：

Ke

──權益資本成本；

Kd

──債務資本成本；

D

/E

──根據市場價值估計的被評估企業的目標債務與股權比率；

T

──所得稅率。

其中，權益資本成本

Ke

採用資本資產定價模型(

CAPM)確定，計算式如

下：

Ke

.

Rf

..

L

.

MRP

.

Rc

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式中：

Rf

──無風險報酬率；

.L

──企業風險係數；

MRP

──市場風險溢價；

Rc──企業特定風險調整係數。

4.終值的確定

終值是指明確預測期後的現金流量折算至明確預測期末年的價值，本次

評估設定被評估企業永續經營，則明確預測期後(即永續期)的終值計算式如

下：

R

n.1

P

.n

i

式中：

Pn──永續期各年現金流量折算至明確預測期末年的終值；

Rn.1──永續期年度的現金流量。

其中永續期年度的現金流量根據明確預測期末年的現金流量調整確定。

(二)溢餘資產

溢餘資產是指與企業經營收益無直接關係的，超過企業經營所需的多餘

資產，本次評估根據資產的性質及特點，採用適當的方法進行評估。

(三)非經營性資產

非經營性資產是指與企業正常經營收益無直接關係的資產，包括不產生

收益的資產以及與評估預測收益無關聯的資產，第一類資產不產生收益，第

二類資產雖然產生收益但在收益預測中未加以考慮。本次評估根據資產的性

質及特點，採用適當的方法進行評估。

(四)長期股權投資

被評估企業無長期股權投資

(五)有息負債

有息債務是指基準日帳面上需要付息的債務，包括短期借款、一年內到

期的長期借款、長期借款等，以核實後的帳面值或企業實際應承擔的負債確

定評估值。

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七、測算過程

(一)明確預測期企業自由現金流量的預測

1.主營業務收入的預測

張家港亞細亞化工有限公司主營業務收入主要為樟腦磺酸系列、5-甲基

尿嘧啶、尿嘧啶等化工產品銷售收入，產品主要通過貿易公司遠銷國外。

①歷史年度銷售數量如下

數量單位：噸

業務項目

數量

2008年2009年2010年2011年

1-4月

尿嘧啶

20.33

58.17

61.41

25.985-甲基脲嘧啶

42.79

233.98

260.77L-樟腦磺酸

79.43

85.07

163.47

106.80D-樟腦磺酸

215.19

256.66

216.05

135.91

冰醋酸

124.48

121.88

8.86DL-樟腦磺酸

531.87

26.70

135.83

52.80

氨基噻吩

2.40

0.00D-樟腦磺酸復鹽

118.00

55.00

母液

合計

1,016.49

782.47

964.38

376.49

②歷史年度銷售平均單價如下：

單位：元/噸

業務項目

單價

2008年2009年2010年2011年

1-4月

尿嘧啶

81,840.17

81,349.31

79,617.87

79,877.295-甲基脲嘧啶

78,516.96

70,897.24

73,949.22L-樟腦磺酸

175,619.89

128,124.70

167,020.37

190,390.81D-樟腦磺酸

92,224.39

94,548.72

97,625.39

97,970.15

冰醋酸

2,331.44

1,065.47

1,111.11DL-樟腦磺酸

5,553.86

57,345.68

67,341.50

74,987.86

氨基噻吩

418,628.35

427,360.00D-樟腦磺酸復鹽

50,152.11

49,572.65

母液

③歷史年度銷售收入如下：

金額單位：人民幣元

業務項目金額

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2008年2009年2010年2011年

1-4月

尿嘧啶

1,663,974.37

4,732,333.45

4,889,333.33

2,075,371.805-甲基脲嘧啶

3,360,094.03

16,588,452.05

19,283,589.78

512.82L-樟腦磺酸

13,949,311.99

10,899,465.87

27,302,987.16

20,333,547.86D-樟腦磺酸

19,845,720.13

24,266,921.11

21,091,535.43

13,314,828.79

冰醋酸

290,217.35

129,859.83

9,844.44

-

DL-樟腦磺酸

2,953,914.56

1,531,358.99

9,146,935.89

3,959,358.99

氨基噻吩

1,004,708.03

213.68

470.09D-樟腦磺酸復鹽

5,917,948.71

2,726,495.72

母液

60,756.00

其他業務收入

873,042.74

4,928,852.52

6,031,277.71

1,891,047.31

合計

43,940,983.20

63,077,243.82

93,673,666.13

44,362,389.38

①銷售量的預測

未來銷售量的預測主要是根據企業提供的企業產能，市場容量及企業的

市場佔有率以及企業的中長期規劃的基礎上進行預測的，其中歷史年度其他

業務收入為企業未能及時加工的銷售部分原料的收入。以後年度無明確計劃

和安排，故張家港亞細亞化工有限公司明確預測期內其他業務收入及成本按

零處理。根據上述思路，預測年度銷售量如下：

數量單位：噸

業務項目

數量

2011年

5-12月2012年2013年2014年2015年

尿嘧啶

80.00

110.00

110.00

110.00

110.005-甲基脲嘧啶

40.00

40.00

40.00

40.00

40.00L-樟腦磺酸

214.00

353.00

388.00

427.00

427.00D-樟腦磺酸

272.00

449.00

494.00

543.00

543.00

冰醋酸

312.00

515.11

566.67

623.11

623.11DL-樟腦磺酸

106.00

175.00

193.00

212.00

212.00D-樟腦磺酸復鹽

110.00

182.00

200.00

220.00

220.00

合計

1,134.00

1,824.11

1,991.67

2,175.11

2,175.11

②明確預測期內不含稅銷售價格的預測

未來不含稅銷售價格的預測主要是根據企業提供的企業的中長期規劃、

基準日產成品售價及其他相關資料的基礎上進行預測的。根據上述思路，預

測年度不含稅銷售價格如下：

單位：元/噸

業務項目

單價

2011年

5-12月2012年2013年2014年2015年

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99

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尿嘧啶

80,900.00

80,900.00

80,900.00

80,900.00

80,900.005-甲基脲嘧啶

74,500.00

74,500.00

74,500.00

74,500.00

74,500.00L-樟腦磺酸

190,400.00

190,400.00

190,400.00

190,400.00

190,400.00D-樟腦磺酸

98,000.00

98,000.00

98,000.00

98,000.00

98,000.00

冰醋酸

500.00

500.00

500.00

500.00

500.00DL-樟腦磺酸

75,000.00

75,000.00

75,000.00

75,000.00

75,000.00D-樟腦磺酸復鹽

49,600.00

49,600.00

49,600.00

49,600.00

49,600.00

③明確預測期內主營業務收入的預測

根據上訴預測結果，明確預測期內主營業務收入預測如下：

金額單位：人民幣元

業務項目

金額

2011年

5-12月2012年2013年2014年2015年

尿嘧啶

6,472,000.00

8,899,000.00

8,899,000.00

8,899,000.00

8,899,000.005-甲基脲嘧啶

2,980,000.00

2,980,000.00

2,980,000.00

2,980,000.00

2,980,000.00L-樟腦磺酸

40,745,600.00

67,211,200.00

73,875,200.00

81,300,800.00

81,300,800.00D-樟腦磺酸

26,656,000.00

44,002,000.00

48,412,000.00

53,214,000.00

53,214,000.00

冰醋酸

156,000.00

257,555.56

283,333.33

311,555.56

311,555.56DL-樟腦磺酸

7,950,000.00

13,125,000.00

14,475,000.00

15,900,000.00

15,900,000.00D-樟腦磺酸復鹽

5,456,000.00

9,027,200.00

9,920,000.00

10,912,000.00

10,912,000.00

合計

90,415,600.00

145,501,955.56

158,844,533.33

173,517,355.56

173,517,355.56

2.主營業務成本的預測

張家港亞細亞化工有限公司歷史年度主營業務成本如下：

金額單位：人民幣元

業務項目

成本

2008年2009年2010年2011年

1-4月

尿嘧啶

1,695,490.83

2,928,676.66

2,918,128.53

1,440,237.305-甲基脲嘧啶

2,898,190.03

14,834,858.91

19,188,245.11

0.00L-樟腦磺酸

14,559,713.61

14,534,698.25

4,770,546.92

16,519,545.17D-樟腦磺酸

10,459,256.67

23,970,049.69

14,895,688.77

12,286,713.60

冰醋酸

261,476.89

111,074.82

8,136.48

0.00DL-樟腦磺酸

2,228,268.59

1,013,219.83

6,369,121.64

3,011,555.25

氨基噻吩

934,816.25

208.91

414.82D-樟腦磺酸復鹽

4,105,527.51

2,449,262.28

母液

46,768.24

其他業務成本

834,244.50

4,769,344.86

5,681,396.39

1,858,017.05

合計

33,871,457.37

62,161,923.03

57,937,000.25

37,612,513.73

主營業務成本時按以下假設條件進行的：

(1)當年投入的生產費用當年完工結轉產成品，而且產銷平衡；

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100

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由於張家港亞細亞化工有限公司管理模式較為單一，人員結構相對穩

定，本次評估考慮未來產能的增加考慮小幅度增加生產及管理層員工，人均

工資根據企業

2010年及

2011年

4月人均工資進行預測。製造費用主要有折

舊及其他費用構成，折舊費為張家港亞細亞化工有限公司生產用固定資產折

舊費，主要為機器設備，未來年度折舊費主要包括評估基準日存量資產及未

來新增和更新資產折舊費，按照評估基準日的折舊政策進行預測，詳見折舊

費及攤銷預測，其他製造費用與產量存在相關關係，未來預測主要參考歷年

年度與主營業務收入的比例確定預測值。原材料、包裝物與產量存在相關關

系，產量增長可變成本也隨著增長，未來預測主要參考歷年年度與主營業務

收入的比例確定預測值。

經計算，2011年

5月至

2015年主營業務成本如下

金額單位：人民幣元

項目2011年

5-12月2012年2013年2014年2015年

原材料

48,463,563

77,952,797

85,116,330

92,996,730

92,996,730

工資

8,552,614

13,596,258

14,408,257

15,128,669

15,885,103

包裝費用

5,292,922

8,517,673

9,298,747

10,157,693

10,157,693

製造費用

9,488,572

13,627,735

14,646,443

15,764,470

15,786,985

主營業務成本

71,797,671.44

113,694,462.79

123,469,776.04

134,047,562.10

134,826,510.57

3.主營業務稅金及附加的預測

主營業務稅金及附加的預測主要是根據張家港亞細亞化工有限公司的增

值稅計算城建稅、教育費附加及地方教育費附加，增值稅根據銷項稅減去可

抵扣進項稅繳納售，其中增值稅稅率

17%，城建稅稅率為

5%，教育費附加稅

率為5%。

明確預測期內主營業務稅金預測表

金額單位：人民幣

序號稅種稅率2011年

5-12月2012年2013年2014年2015年

1城建稅

5%

309,972.22

500,137.38

546,020.13

596,454.68

596,454.68

2教育費附加

5%

309,972.22

500,137.38

546,020.13

596,454.68

596,454.68

主營業務稅金及附加合計

619,944.44

1,000,274.76

1,092,040.26

1,192,909.36

1,192,909.36

4.銷售費用的預測

張家港亞細亞化工有限公司營業費用主要包括郵資費、運輸費等。郵資

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101

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費、運輸費等與產量存在相關關係，產量增長可變成本也隨著增長，未來預

測主要參考歷年年度與主營業務收入的比例確定預測值。

依據以上方法和思路，明確預測期內營業費用的具體預測結果詳見下表：

金額單位：人民幣元

業務項目2011年

5-12月2012年2013年2014年2015年

銷售費用

804,700.00

1,295,000.00

1,413,700.00

1,544,300.00

1,544,300.00

5.管理費用的預測

張家港亞細亞化工有限公司管理費用主要包括工資、辦公費、稅金、勞

動保險費、招待費、郵電費、差旅費、租車費、修理費、開辦費攤銷、無形

資產攤銷、土地使用稅、其他、保險費、工會經費、折舊費、房產稅、福利

費、綠化費等。

其中主要項目的測算思路如下：

其中工資、福利費根據企業薪酬管理辦法、績效考核制度，結合明確預

測期內企業的經營情況，預測明確預測期內管理人員工資將保持小幅增長。

折舊費為張家港亞細亞化工有限公司生產用固定資產折舊費，主要為機

器設備，未來年度折舊費主要包括評估基準日存量資產及未來新增和更新資

產折舊費，按照評估基準日的折舊政策進行預測，詳見折舊費及攤銷預測。

稅金、土地使用稅、房產稅等主要根據張家港相關稅收政策進行預測。辦公

費、勞動保險費、招待費、郵電費、差旅費、租車費、修理費、開辦費攤銷、

無形資產攤銷、保險費、工會經費、綠化費及其他等與產量存在相關關係，

產量增長可變成本也隨著增長，未來預測主要參考歷年年度與主營業務收入

的比例確定預測值。

依據以上方法和思路，管理費用的具體預測結果詳見下表：

未來管理費用的預測表

金額單位:人民幣元

業務項目2011年

5-12月2012年2013年2014年2015年

管理費用

4,184,234.13

6,720,343.30

7,236,665.38

7,657,498.09

7,839,472.29

6.營業外收支的預測

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102

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張家港亞細亞化工有限公司歷史年度營業外收入為處置固定資產淨收益

及零星罰沒收入，營業外支出主要為捐贈支出等。營業外收支以後年度無明

確計劃和安排，且具有不確定性，故張家港亞細亞化工有限公司明確預測期

內營業外收支按零處理。

7.所得稅的預測

金額單位:人民幣元

業務項目2011年

5-12月2012年2013年2014年2015年

利潤總額

13,009,049.99

22,791,874.71

25,632,351.65

29,075,086.01

28,114,163.34

所得稅稅率

25%

25%

25%

25%

25%

所得稅

3,252,262.50

5,697,968.68

6,408,087.91

7,268,771.50

7,028,540.84

8.折舊和攤銷的預測

根據國家稅法及企業相關會計制度對企業固定資產及無形資產攤銷的有

關原則，結合企業資產的使用特點，考慮企業設備已使用年限較長，許多項

資產折舊已經將在預測期內提完，故本次評估將折舊分為存量資產和新增資

產，根據企業折舊政策分別測算。

根據上述思路及資本性支出預測表可以預測出未來經營年份的折舊及攤

銷費用如下表所示：

金額單位:人民幣元

固定資產類別2011年

5-12月2012年2013年2014年2015年

折舊

2,807,399

2,938,457

3,014,172

3,089,887

3,165,602

無形資產攤銷

72,000

108,000

108,000

108,000

108,000

合計

2,879,399

3,046,457

3,122,172

3,197,887

3,273,602

9.資本性支出的預測

分析張家港亞細亞化工有限公司的業務特點及發展規劃，企業的資本性

支出主要建築工程支出、機器設備購置、購置車輛及辦公設備等。以後年度

的資本性支出按以下原則進行預測：2011年

5月-2015年的投資以企業中期

事業計劃的項目計列。明確預測期內資本性支出的預測如下：

明確預測期內資本性支出預測表

金額單位：人民幣元

項目行次2011年

5-12月2012年2013年2014年2015年

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合計

1

1,415,200.00

1,925,200.00

1,925,200.00

1,925,200.00

1,925,200.00

10.營運資金變動額的預測

營運資金的變化是現金流的組成部分，「營運資本」是指正常經營所需「流

動資產」(不包括超額佔用資金)和

「無息流動負債」的差額。有息流動負債是融

資現金流動的內容，不屬於「生產經營活動」範圍，應當從流動負債中扣除。

營運資金增加＝當年營運資金金額－前一年營運資金金額

作為經濟化工製造企業，一般營運資金與主營業務收入呈線性關係，本

次評估，通過計算分析

2011年

4月營運資金佔當期銷售收入的比例，綜合確

定明確預測期內所需營運資金為當期銷售收入的39%，則明確預測期內營運資

金變動額預測如下：

營運資金變動額預測表

金額單位：人民幣元

項目2011年

5-12月2012年2013年2014年2015年

期初營運資金

52,330,298.48

56,494,096.69

61,674,624.17

67,371,646.14

67,371,646.14

營運資金追加額

-4,163,798.21

5,180,527.48

5,697,021.97

-

期末營運資金

52,330,298.48

52,330,298.48

56,494,096.69

61,674,624.17

67,371,646.14

11.明確預測期企業自由現金流量

根據上述各項預測，明確預測期企業自由現金流量預測結果如下表：

金額單位：人民幣萬元

項目2011年

5-12月2012年2013年2014年2015年

一、營業收入

9,041.56

14,550.20

15,884.45

17,351.74

17,351.74

減：營業成本

7,179.77

11,369.45

12,346.98

13,404.76

13,482.65

營業稅金及附加

61.99

100.03

109.20

119.29

119.29

加：其他業務利潤

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

減：營業費用

80.47

129.50

141.37

154.43

154.43

管理費用

418.42

672.03

723.67

765.75

783.95

財務費用

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

投資收益

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

資產減值損失

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

二、營業利潤

1,300.90

2,279.19

2,563.24

2,907.51

2,811.42

加：營業外收入

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

減：營業外支出

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

三、息稅前利潤

1,300.90

2,279.19

2,563.24

2,907.51

2,811.42

減：所得稅

325.23

569.80

640.81

726.88

702.85

四、息前稅後淨利潤

975.68

1,709.39

1,922.43

2,180.63

2,108.56

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加：折舊

280.74

293.85

301.42

308.99

316.56

攤銷

7.20

10.80

10.80

10.80

10.80

減：資本性支出

141.52

192.52

192.52

192.52

192.52

營運資本增加額

0.00

416.38

518.05

569.70

0.00

五、企業自由現金流量

1,122.10

1,405.14

1,524.07

1,738.20

2,243.40

(二)永續期年度企業自由現金流量的預測

永續期年度企業自由現金流量根據明確預測期末年企業自由現金流量調

整確定，調整項目及金額如下：

1.資本性支出的調整

考慮企業在持續經營前提下，應保證資產規模的相對穩定，綜合考慮各

類資產的更新周期、價格變動趨勢、資金時間價值等因素並將資本性支出年

金化後確定永續期年度資本性支出為

274.33萬元。

2.折舊及攤銷的調整

考慮企業明確預測期末存量資產的折舊和各類資產經濟壽命年限到期後

更新的新增折舊，對明確預測期末年的折舊進行調整並年金化後確定為

344.51萬元。

3.營運資金變動額的調整

考慮在永續期企業經營規模趨於穩定，明確預測期末年的營運資金足夠

支持企業正常經營，因此永續期年度營運資金變動額調整為0。

經上述調整後，永續期年度企業自由現金流為

2,166.23萬元。

(三)折現率的確定

本次評估收益額口徑為企業自由現金流量，按照收益額與折現率口徑一

致的原則，折現率選取加權平均資本成本(

WACC)。計算式如下：

ED

WACC

.

K

..

K

.

..1.T

.

e

.D

.

E.

d

.D

.

E.

1.權益資本成本

Ke

的確定

權益資本成本

Ke

的計算式如下：

Ke

=

Rf

+

.L

×

MRP

+

Rc

式中：

Rf

──無風險報酬率；

.L

──企業風險係數；

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MRP

──市場風險溢價；

Rc──企業特定風險調整係數。

(1)無風險報酬率

Rf的確定

經查詢

Wind資訊，評估基準日

10年期國債平均到期收益率為3.7371%，

則本次評估無風險報酬率取3.7371%。

(2)企業風險係數

.L的確定

企業風險係數

.L的計算式如下：

.L

..1..1.

T

..

D

/E..

.U

式中：T

──所得稅率，取企業基準日執行的所得稅率25%；

D

/E

──根據市場價值估計的被評估企業的目標債務與股權比率；

.u

──無財務槓桿的企業風險係數。

通過查詢

Wind資訊，選取滬深

A股同類上市公司作為可比企業，利用上

述計算式將各可比企業的帶財務槓桿的企業風險係數

.L換算為無財務槓桿的

企業風險係數

.u

，並取其均值作為被評估企業的

.u

，被評估企業

D

/E同樣取

上述可比企業的平均

D

/E。

通過上述測算，確定

.u

為

0.7764，

D

/E為5.53%。

.L

=[1+(1-25%)×5.53%]×0.7764

=0.8087

(3)市場風險溢價

MRP的確定

市場風險溢價是對於一個充分風險分散的市場投資組合，投資者所要求

的高於無風險利率的回報率，根據我公司的研究成果，本次評估市場風險溢

價取7.08%。

(4)企業特定風險調整係數

Rc的確定

企業特定風險調整係數主要考慮以下因素：

①企業規模風險

被評估企業與可比企業相比規模較小、，未來抵禦市場風險的能力較低，

經綜合分析，確定規模風險係數取1%。

②企業經營風險

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被評估企業歷史年度存貨周轉率較低，存貨佔用大量資金，影響企業正

常現金流，同時企業資產負債率處於較高水平且均為短期負債，未來面臨較

大的償債壓力。這一些因素導致企業未來經營中抵禦市場風險的能力較低，

經綜合分析，確定經營風險係數取1.5%。

根據上述分析，企業特定風險係數

Rc確定為2.5%。

(5)權益資本成本的確定

根據上述確定的參數，權益資本成本計算如下：

Ke

=3.7371%+0.8087×7.08%+2.5%

=11.96%

2.債務資本成本

Kd的確定

債務資本成本取評估基準日五年以上銀行貸款利率6.8%。

3.加權平均資本成本

WACC的確定

WACC

.

Ke

.

E

.

Kd

.

D

..1.

T

.

.D

.

E..D

.

E.

=11.96%×[1/(1+5.53%)]+(1-25%)×[5.53%/(1+5.53%)]×6.8%

=11.60%

(四)企業自由現金流量折現值

企業自由現金流量折現值計算結果見下表：

金額單位：人民幣萬元

項目2010年2011年2012年2013年2014年永續期

淨現金流量(年度)

1,122.10

1,405.14

1,524.07

1,738.20

2,243.40

2,166.23

折現率

11.60%

11.60%

11.60%

11.60%

11.60%

11.60%

折現期(年)

0.3333

1.1667

2.1667

3.1667

4.1667

折現係數

0.9641

0.8798

0.7884

0.7064

0.6330

5.4569

折現值

1,081.82

1,236.24

1,201.58

1,227.86

1,420.07

11,820.89

折現值合計

17,988.46

(五)溢餘資產的確定

經分析，企業不存在溢餘資產。

(六)非經營性資產

經分析，企業持有的非經營性資產(或負債)包括：非經營性往來款、遞

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延所得稅資產、固定資產、應付利息等。對上述資產和負債採用資產基礎法

中各資產和負債的評估結果作為評估值。評估結果見下表：

金額單位：人民幣元

序號所屬科目評估值備註

一非經營性資產

1預付帳款

337,382.61預付工程款、預付設備款等

2固定資產

229,146.00與日常經營無關

3遞延所得稅資產

222,364.08遞延所得稅資產

二非經營性負債

1其他應付款

8,799,999.96非經營性往來款等

2應付帳款

3,285,188.72應付設備款等

非經營性資產淨值

-11,296,295.99

(七)長期股權投資

張家港亞細亞化工有限公司無長期股權投資。

(八)有息負債

有息負債包括短期借款，採用資產基礎法中各有息負債的評估結果作為

評估值，評估結果見下表。

金額單位：人民幣元

序號科目評估值

1短期借款

49,500,000.00

2應付利息

114,663.20

合計

49,614,663.20

八、評估結果的確定

(一)企業整體價值的確定

企業整體價值=企業自由現金流量折現值+溢餘資產價值+非經營性資產

價值+長期股權投資價值

=17,988.46+0-1,129.63

+0=16,858.83萬元

(二)股東全部權益價值

股東全部股權價值=企業整體價值－付息債務

=

16,858.83

-4,961.47=11,897.36萬元

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第七部分評估結論及分析

一、評估結論

評估人員根據有關法律、法規和資產評估準則、資產評估原則，按照必

要的評估程序，對委託評估的張家港亞細亞化工有限公司的股東全部權益價

值進行了評估。本次評估採用的價值類型為市場價值，並選用資產基礎法和

收益法進行評估。根據以上評估工作，得出如下評估結論：

1.資產基礎法評估結果

在評估基準日

2011年

4月

30日，張家港亞細亞化工有限公司帳面總資

產為

12,628.02萬元，帳面總負債為

8,026.04萬元，帳面淨資產為

4,601.98

萬元；評估後總資產為

16,941.60萬元，總負債為

8,026.04萬元，淨資產(股

東全部權益)為

8,915.56萬元，評估增值

4,313.58萬元，增值率93.73%。資

產評估結果匯總表如下：

資產評估結果匯總表

金額單位：人民幣萬元

項目

帳面價值評估價值增減值增值率%

A

B

C=B-A

D=C/A×100%

流動資產

1

6,932.71

7,179.08

246.36

3.55

非流動資產

2

5,695.31

9,762.52

4,067.21

71.41

長期股權投資

3

0.00

0.00

0.00

投資性房地產

4

0.00

0.00

0.00

固定資產

5

5,244.14

5,623.49

379.35

7.23

在建工程

6

0.00

0.00

0.00

無形資產

7

428.94

4,116.80

3,687.86

859.77

其中：土地使用權

8

428.94

2,118.44

1,689.50

393.88

其他資產

9

22.24

22.24

0.00

0.00

資產總計

10

12,628.02

16,941.60

4,313.58

34.16

流動負債

11

8,026.04

8,026.04

0.00

0.00

非流動負債

12

0.00

0.00

0.00

負債總計

13

8,026.04

8,026.04

0.00

0.00

淨資產

14

4,601.98

8,915.56

4,313.58

93.73

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109

福建青松股份有限公司擬收購張家港亞細亞化工有限公司股權評估項目·評估說明

2.收益法評估結果

在評估基準日

2011年

4月

30日，張家港亞細亞化工有限公司股東全部

權益價值收益法評估結果為

11,897.36萬元，評估增值

7,295.38萬元，增值

率為159%。

3.評估結論

本次評估分別採用資產基礎法和收益法對張家港亞細亞化工有限公司的

股東全部權益價值進行評估，兩種評估方法的結果有一定差異，產生差異的

主要原因是：資產基礎法評估是以企業資產負債表為基礎對企業價值進行評

定估算，受企業資產重置成本、資產負債程度等影響較大，而收益法評估主

要從企業未來經營活動所產生的淨現金流角度反映企業價值，受企業未來盈

利能力、資產質量、企業經營能力、經營風險的影響較大，不同的影響因素

導致了不同的評估結果。

考慮本次評估目的係為股權轉讓提供價值參考，通過分析兩種方法評估

結果的合理性和價值內涵，我們認為企業的市場價值通常不是基於重新購建

該等資產所花費的成本而是基於市場參與者對未來收益的預期，企業在技術

上、管理上等軟實力無法在成本法得到很好的體現，而收益法的評估結果更

能準確揭示被評估企業未來的盈利能力、經營風險，因此本次選取收益法的

評估結果作為被評估企業股東全部權益價值的評估結論，即

11,897.36萬元

(大寫金額：人民幣壹億壹仟捌佰玖拾柒萬叄仟陸佰元整)。

二、評估結論與帳面價值比較變動情況及原因

本次評估股東全部權益價值增值，主要的原因是企業帳面資產未包括商

譽、人力資源、客戶關係等影響企業經營收益的無形資產，收益法評估結果

體現企業整體價值，故導致評估增值。

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