案例評析：怡馨業委會主動起訴徵討地面車位產權因證據不足而敗訴

案例評析：怡馨業委會主動起訴徵討地面車位產權因證據不足而敗訴

根據湖北省宜昌市怡馨小區業委會主動到法院起訴開發商維權，索要地面152個地面停車位業主共有產權、收益權的一審、二審、再審的訴訟案例判決情況，此先作一下簡單評析：稍後將庭審情況整理附後供大家閱讀。

一、宜昌市「怡馨小區」的基本情況

宜昌市「怡馨小區」是城投房地產公司開發建設的商品房小區，2014年5月業主購房時與開發籤訂《商品房買賣合同》第十八條（格式條款）第4項約定：建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫屬於城投房地產公司所有；佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

怡馨小區於2018年4月成立業主委員會後，沒有重新選聘新的物業公司接管小區，也應該沒有與前期物業公司籤訂續聘物業服務合同，但自認為按照業主與城投房地產公司籤訂的《商品房買賣合同》地面停車位是佔用業主共有綠化場地設置的停車位，前期物業公司所收取的地面152個停車位收益應該屬於全體業主所有，索要無果便將前期物業公司和城投房地產公司告上法庭。

二、怡馨小區業委會維權失誤的表現

（一）、怡馨小區在業委會成立後沒有按照《物權法》第八十一條規定更換建設單位安排的前期物業公司，致使物業公司將所收取的車位使用費不會主動交給業委會管理歸屬全體業主共有。

1、如果業委會及時更換了物業公司，業委會就掌握了物業管理主動權，新的物業公司就會聽從業委會的指令，主動將地面停車位收益交於業委會。

2、如果業委會更換了物業公司，開發商想要地面停車位收益，就得通過法院起訴業委會。按照《民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規定，城投房地產公司就要對地面車位產權屬於他的主張提交證據。如果城投房地產公司拿不出堅實的證據，業委會就可以僥倖在一審代表全體業主獲得此地面車位的產權和收益權，如果不能在一審僥倖獲勝，還有機會在二審收集證據獲得反敗為勝的機會。

（二）、此案是業委會主動起訴，那麼業委會就應該向法庭引用合適的適用法律條文並應主動提供有利證據來證明自己的主張。

1、業委會向一審、二審法庭引用的法律是《物權法》第七十三條、第七十四條第三款規定，「佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有」。提交的證據是業主停車照片和《商品房買賣合同》第十八條（格式條款）第4項約定：佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

2、城投房地產公司作為被告向法庭引用的法律是《物權法》第七十四條第二款「建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定」。提交的證據是宜昌市測繪大隊出具《建設工程竣工規劃條件核實成果匯總表》統計驗收小區地面152個停車位。以此證明地面車位是規劃車位符合《物權法》第七十四條第二款規定，地面車位屬於開發商所有。

業委會訴訟中的失誤：

1、業委會在主動起訴前或法庭審理過程中，沒有向法庭提交業主共有的土地使用權面積圖冊和綠化面積圖冊，以證實地面規劃車位是否是佔用業主共有的其它場所而設置的停車位。

2、業委會沒有引用《城市房地產管理法》第四十二條「房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。」《物權法》第一百四十六條「建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。」、第一百四十七條「建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一併處分。」《城市房地產轉讓管理規定》第五條「房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓。」《城市房屋權屬登記管理辦法》第六條「房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權權利主體一致」的原則。隨著全體業主購買商品房的移交，怡馨小區建築區劃的土地使用權就自然轉移到所有業主共有；那麼隨著全體業主擁有此建築區劃的土地使用權，附著於此地面的建築物除了專有部分外也自然屬於全體業主共有。

3、業委會沒有引用《合同法》第四十條「格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。」來反駁《商品房買賣合同》第十八條第4項的（格式條款）約定屬於無效條款。

4、由於業委會沒有提交業主共有的土地使用權和綠地規劃面積圖冊，也就無法依據《物權法》第七十三條和《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條、第三條、第六條來反駁城投房地產公司按照《物權法》第七十四條第二款主張地面車位是規劃車位因此屬於開發商的主張。

5、如果業委會處於弱勢無法調查取證，業委會應該主動依據《中華人民共和國民事訴訟法》六十四條「當事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據，人民法院應當調查收集」規定，向法庭申請協助調查令調查相關證據。

4、業委會沒有將《湖北省物業服務和管理條例》第五十四條的規定，對案涉車位享有所有權的法律條文在一審、二審提交，致使再審時湖北高院不予評判。

總之，民事權益侵權事件，無論是在行政管理或是法院訴訟過程中，基本就是「民不告官不究」，一旦向行政部門投訴或到法院訴訟，行政或法庭審理的基本原則也就是「誰主張誰舉證」，這些行政處理或法庭審判方式基本是按當事人對其主張權利引用的法律和提交的證據進行評判。

綜上，怡馨業委會在一、二審或再審中因為沒有提交能夠證明其對案涉車位擁有所有權的有利證據，只能被迫無奈承擔舉證不能的後果。

但是，如果怡馨業委會在今後維權過程中若能搜集到上述有利證據且能推翻城投房地產公司提交的證據的話，應該還可以再次請求再審。

本人費心整理相關業主維權勝訴和部分敗訴的案例，目的就是提醒各個小區業主委員會維權時應該依法維權，認真學習國家相關法律和行政規定。不要草率主動起訴，而應該從相關案例中吸取經驗和教訓，收集各項證據。以能當被告就當被告為好，以便讓對方負有舉證責任，從對方舉證失利過程中僥倖取勝。

三、宜昌市「怡馨小區」業委會與城投房地產公司開發地面車位產權糾紛訴訟案例

（一）怡馨業委會索要地面應該屬於業主共有的停車位收益無果將城投物業公司和城投開發公司告上法庭

請求事項：1.判令被告城投房地產公司向原告怡馨小區業委會返還自2015年至2017年8月期間城投物業公司收取的臨時停車費331936元。2.本案訴訟費由城投房地產公司負擔。

一審法院審理認為，本案系物權糾紛。雙方當事人爭議的焦點是怡馨小區內地面一百多個停車位的歸屬。

怡馨業委會：在一審引述的法律是《物權法》第七十四條第三款規定，「佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有」。提交的證據是業主停放車輛的照片及業主胡某與城投房地產公司籤訂的《商品房買賣合同》，其中約定佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位屬於業主共有。

城投房地產公司：在一審中引述的法律是《物權法》第七十四條第二款規定，「建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定」；提交的證據是宜昌市測繪大隊出具的小區地面《建設工程竣工規劃條件核實成果匯總表》統計驗收152個。

一審法庭：在審理中按照《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件應用法律若干問題的解釋》第六條規定，「建築區劃內在規劃用於停放汽車的車位之外，佔用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位」對雙方爭議地面152個車位的產權歸屬進行審理。

一審法庭認定：怡馨業委會沒有證據證明城投房地產公司將規劃停車位已出售或已部分出售且收取已出售停車位的停車費，亦無證據證明城投物業公司收取的331936元停車費全部或部分系佔用業主共有的道路或其他場地用於停車收取的費用。

城投房地產公司以劃撥方式取得宜昌市××路地塊的土地使用權，開發建設「怡馨小區」商品房。城投房地產公司與其他業主籤訂的《商品房買賣合同》第十八條第4項約定，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫屬於城投房地產公司所有；城投房地產公司在怡馨小區建築區劃內，經宜昌市測繪大隊出具《建設工程竣工規劃條件核實成果匯總表》統計驗收小區地面152個停車位。根據上述法律、司法解釋規定和當事人的約定，城投房地產公司在怡馨小區經規劃的152個地上停車位，當屬城投房地產公司所有，其停車費收益亦歸城投房地產公司所有。怡馨小區業委會提供的車輛停放照片並不能直接證明城投房地產公司或城投物業公司在規劃車位外另設置了車位並同時收取了停車費。故怡馨小區業委會請求城投房地產公司返還停車費331936元，缺乏事實和法律依據，不予支持。

綜上所述，一審法院於2019年2月初出具（2018）鄂0503民初1683號民事判決書：依照《中華人民共和國物權法》第七條、第七十四條第二款、第三款，《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件應用法律若干問題的解釋》第六條，《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規定，判決：駁回原告宜昌市怡馨小區業主委員會的訴訟請求。案件受理費3140元，由原告宜昌市怡馨小區業主委員會負擔。

（二）、怡馨業委會不服一審判決，上訴二審法院請求撤銷一審判決改判涉案車位歸小區業主共有。但是，怡馨業委會在二審上訴中沒有提交新的證據。

二審法院於二〇一九年四月十五日下達二審判決書：一審查明的事實屬實，本院予以確認。根據一審雙方當事人提交的證據和所適用的法律，認定案涉152個地上停車位的所有權人是城投房地產公司並無不當。駁回上訴，維持原判。二審案件受理費6280元,由上訴人宜昌市怡馨小區業主委員會負擔。本判決為終審判決。

（三）、怡馨業委會不服二審判決申請湖北省高院再審

申請再審理由：1、原判決認定的基本事實缺乏證據證明且適用法律錯誤。案涉車位是佔用小區綠地花壇而劃出停車線形成，並非城投房地產公司專有部分，而系小區業主的共有部分。城投房地產公司提供的宜昌市測繪大隊出具的《建設工程竣工規劃條件核實成果匯總表》中，沒有案涉停車位的項目。怡馨業委會在一審要求城投房地產公司提交有關車位具體方位的相關證據，而城投房地產公司直至一審判決也未能提交。原判決未查清案涉車位是屬於專有部分還是屬於共有部分，武斷認定怡馨小區經規劃的152個地上停車位屬城投房地產公司所有，其停車費收益亦歸城投公司所有缺乏事實和法律依據。2、規劃不等於物權，其產權應當歸全體業主共有。對申請人地上停放汽車的152個停車位的權屬，應當適用《物權法》的第70條、第74條第3款、《湖北省物業服務和管理條例》第54條的規定，依法歸申請人所有。請求依法再審。

省高院審查後認為：根據雙方提交的證據，城投房地產公司在怡馨小區的建設規劃中已明確有地上停車位，宜昌市測繪大隊核實建築區劃內的停車位亦是152個。且怡馨小區的物業服務企業是城投物業公司，城投物業公司受城投房地產公司的委託收取案涉152個停車位的停車費。怡馨小區業委會在本案中要求城投房地產公司返還臨時停車費，應就擁有案涉車位所有權承擔舉證責任，怡馨小區業委會在原一、二審中並未舉證證明其對案涉車位擁有所有權，依法承擔舉證不能的後果。原判決認定的基本事實並無不當。

關於原判決是否存在適用法律錯誤的問題。

首先，怡馨業委會再審申請中認為依照《湖北省物業服務和管理條例》第五十四條的規定，對案涉車位享有所有權。在民事再審案件中，評判原判決適用法律是否錯誤的問題要基於原審適用的法律為前提，但怡馨業委會在本案一、二審未引用此法規，因而就該事由不具備評判原判決適用法律是否錯誤的條件。

其次，按《中華人民共和國物權法》第七十條、第七十四條第三款規定進行審查。本案中，怡馨小區業委會並不能證明案涉車位屬於專有部分以外的共有部分，亦不能證明案涉車位佔用業主共有的道路或者其他場地。相反，城投房地產公司在規劃中明確擁有地上停車位，且與業主籤訂的《商品房買賣合同》中約定規劃用於停放汽車的車位、車庫屬於城投房地產公司所有，經宜昌市測繪大隊核實建築區劃內停車位為152個，故原一、二審認定怡馨小區業委會對案涉車位不享有所有權，未予支持其要求城投房地產公司返還停車費的主張亦無不當。

綜上，怡馨小區業委會的再審申請事由不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款規定，湖北省高級人民法院於二〇一九年十二月二十日下達（2019）鄂民申3973號裁定書，裁定如下：駁回宜昌市怡馨小區業主委員會的再審申請。

說明：為節約讀者閱讀時間，文章資料通過引用中國裁判文書網公開的民事判決、裁定書進行整理編寫，詳情參閱中國裁判文書網發布的判決、裁定書，如有引用編述不當，請以判決、裁定書為準。（圖片選自網絡）

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