此文，是我們第一次對造化板塊居住價值進行系統的梳理，也是目前為止，鮮有的對造化板塊價值如此細節的分析。篇幅較長，全文閱讀時間大約12分鐘，請您耐心閱讀！
今年5月，瀋陽市人民政府批覆了於洪造化板塊4.4平方公裡規劃，東至怒江西街、西至沈彰高速、南至三環高速、北至文大公路將該區域定位為平羅灣新城南部現代化的城市居住片區。
而10月28日，瀋陽市規劃設計研究院還發布了瀋陽市北部副城控制性詳細規劃，將北部副城打造成為瀋陽主城北部新興產業集聚區和現代生態新區，構建「一帶四組團，一核多中心」的空間結構，並確立羅平區級中心，精準供給高品質公共服務設施，高標準配置養老、文化、醫療設施等，形成平羅生態健康組團。
政策出擊，造化板塊崛起的時代或將馬上來臨，而我們將其套入流量增長的萬能公式中，或許也會印證這一結論。
對於房地產市場而言，所謂的流量價值對應的應該是區域價值，而決定區域價值的正相關因素有政策對這個區域的關注度(注意力)、房企進入這個區域的速度(頻次)、房企布局這塊區域的深度(時長)、周邊配套(便利性)以及市場對這個區域的預期(信任感)。而負相關的是老百姓對這個區域的抗性(反轉化能力)，即老百姓對區域抗性越小，說明區域發展潛力越大。
注意力+1
政策利好頻出，區域建設提速
造化區域規劃之初是致力於打造瀋陽西北部新興的產業聚集區和生態濱水宜居新區，並受到了于洪區政府的高度重視，從2018年區域的種種利好，我們也可以窺探一二：
首先，區域城市化建設速度明顯加快，盛京醫院雍森分院、遼寧省實驗中學北部校區、于洪區北部文化藝術中心等一批優質公共服務資源接連落定，有效填補區域短板。
另外一方面，區域內人居升級已經進入到實質性階段，自2018年11月5日國土資源局網站公布信息顯示，于洪區造化將規劃定位為平羅灣新城南部現代化城市居住片區後，目前區域內土地徵收全面推進，也可以看出政府推進區域發展蝶變的力度和決心，區域人居品質巨變指日可待。
頻次+1
品牌房企相繼入駐，區域升級提速
對於城市發展的潛力板塊，開發商始終有著敏銳的嗅覺。除了最早進駐的寶能、雍森、民安外，去年開始恆大、保利、融創、三盛等全國知名品牌房企也都通過競拍、收購等方式，搶到了進駐造化板塊的「門票」。眾多房企接連進駐，也一定程度上反映了房企們對於該板塊的信心和對區域未來發展潛力的高度認可。
而品牌房企的入駐，根本上來說會推動區域配套的快速發展，就像張士板塊、東湖板塊，每個板塊的快速崛起都是品牌房企集中入駐的推動作用，他們帶來的不僅是居住的升級，配套的完善，也帶來了區域發展的信心。
時長+1
大盤頻現，區域配套快速完善
幾年前，瀋陽有幾個超級大盤，連續幾年佔領瀋陽樓盤銷售排行榜Top10，比如萬科四季花城、中海和平之門、中海城、中海寰宇天下、碧桂園銀河城等，這些超級大盤從當初區域的開拓者，到如今成為城市的中心區域，房企從拿地之初就抱著深耕這個區域的決心。
而造化板塊的發展亦是如此，2013年五彩陽光城就進入瀋陽市場搶佔造化板塊，建起了一座220萬平的集居住、教育、養老、醫療為一體的超級社區。
而板塊內最為關注的是去年7月出讓的宗地編號為YH2017-24，地塊名稱為于洪區正良四路8號地塊，該地塊土地面積184578.11平方米，容積率僅為1.8，商業配比達30%。無論從住宅規劃還是商業配比來看，該地塊建成後都會成為區域內的超級大盤，而商業配比也會改變區域內商業稀缺的短板。
該地塊由三盛宏業競得，目前此地塊歸屬於廈門民營企業集團——永同昌集團，這也是永同昌集團進入瀋陽後的首個項目，如今案名已定為西江月。目前營銷中心即將開放，待項目的入市也將引發區域的關注度。
便利性+1
交通網絡四通八達，助力區域價值提升
板塊內的西江街是南北走向的城市幹道，也是瀋陽北部城區繼北陵大街、黃河大街、南北快速幹道之後的又一條影響城市布局的街路。一條西江街貫穿起二環至四環，隨著周邊配套的不斷完善與商品住宅的不斷開發，西江街已經成為了一條瀋陽重要的南北走向道路。
而文大路、怒江北街的開通，大大減少了造化到達北金廊的時間，助力交通出行。同時，怒江北街北延長線東臨瀋北道義，西臨於洪造化，將兩區連為一體。此外，板塊緊鄰瀋陽北三環，靠近三環高速入口，30分鐘內可以通過繞城高速抵達瀋陽各個板塊，也將給造化板塊帶來更多的機會。
對於板塊價值和配套來說，教育資源是一個很重要的砝碼。目前造化區域教育教學氛圍濃鬱，遼寧省實驗中學陽光小學、遼寧省實驗中學分校（北校）初中部和高中部均已落成，其優厚的教育資源在整個于洪區都堪稱前列。
大型醫療中心三級甲等全科醫院-盛京醫院雍森醫院也坐落在此附近，形成了一站式生活圈。
在瀋北西路與西江北街交匯處西南側，於洪北部文化藝術中心也在建設中，待投入使用後，瀋陽人尤其是北部地區的市民將可以在這裡享受藝術的饕餮盛宴，為區域發展聚集更多人氣。
信任感+1
周邊利好及產業興起為區域發展賦能
從地理位置上看，造化板塊具有得天獨厚的區位優勢。
其西北部與蒲河自然景觀帶相鄰，東北部與道義相接，西南方向為丁香湖板塊，東南板塊與北陵公園相望。可以說造化板塊板塊的發展匯集於洪、瀋北、皇姑三區利好，盡享周邊成熟配套。
同時，與造化板塊臨近板塊均為熱點板塊，目前三個板塊居住人口日漸增多，居住項目接近飽和，區域版圖擴大發展，造化板塊就必然成為其它三個板塊繼續發展的新生力量。
放眼瀋陽興起板塊很多，但是很多區域因為動力不足，發展後勁就不足。究其原因就是沒有產業支撐，產業人口不僅可以帶來地產紅利還可以更新板塊內人居圈層，渾南自貿區發展就是很好的證明。而在產業方面，造化板塊內的平羅灣新城內君盾物聯產業園已經投入使用，普天大數據雙創孵化產業園等項目已經籤約入駐。未來，造化將成為瀋陽新興產業最為密集的區域之一。
根據瀋陽自然資源局公布的土地信息來看，9月即將通過掛牌方式出讓的于洪區平羅灣2、3號地塊均為商業用地，未來勢必有更豐富的產業集群，為區域內商業配套錦上添花。
反轉化能力－1
三環內價格窪地 或成樓市下個爆點
說起，一個板塊的發展潛力，最主要的因素還是城市裡的人對這個區域的看法，人們對區域認可度越高，也就意味著抗性越低。
隨著瀋陽置業逐漸向三環外擴大，目前瀋陽三環外熱門樓盤房價均已破萬。
而目前位於三環內的造化板塊，區域內高層產品均價在6500-9000元/平，洋房產品均價在8000-12000元/平左右，對比周邊道義、丁香湖板塊，造化房價還處於一個相對比較低的狀態，這對購房者來說有著很高的吸引力。而從居住品質來看，目前區域內產品覆蓋洋房、小高層、高層、別墅等全齡產品，普遍以低密產品為主，造化板塊高品質居住氛圍已見雛形。
于洪區一直是瀋陽房地產市場比較熱門的區域，於洪新城、丁香湖、於洪廣場、怒江北熱門板塊齊鳴發展使得短短幾年之間，于洪區從曾經的價格窪地扶搖直上，成為瀋陽新的價值高地，其樓盤銷量常年保持瀋陽區域銷售排行榜前三的位置。
綜上所述，將影響流量價值的各個因素替換成造化板塊發展要素，我們就可以看出，造化板塊也具有區域發展價值和發展潛力。如今的造化板塊隨著多個品牌房企的進駐，再加之未來區域內各種利好的不斷疊加，板塊內在居住產品以及配套方面都將快速完善，當年的「村子」，現在已經悄悄發生了巨大的變化。在瞬息萬變的瀋陽房產市場，造化板塊或將成為沈城樓市下一個爆點。
而對購房者而言，只有站在時代的前沿，才能搶佔價值的高地。站在流量的窪地，才能站在勢能的頂峰。所以提前進駐造化，會是不錯的置業選擇。