19深建01:深圳市特區建設發展集團有限公司2019年面向合格投資者...

19深建01：深圳市特區建設發展集團有限公司2019年面向合格投資者公開發行公司債券（第一期）募集說明書摘要

時間：2019年08月28日 19:01:35&nbsp中財網

原標題:19深建01：深圳市特區建設發展集團有限公司2019年面向合格投資者公開發行

公司債

券（第一期）募集說明書摘要

聲明

本募集說明書摘要的目的僅為向投資者提供有關本次發行的簡要情況，並不

包括募集說明書全文的各部分內容。募集說明書全文同時刊載於深圳證券交易所

網站。投資者在做出認購決定之前，應仔細閱讀募集說明書全文，並以其作為投

資決定的依據。

除非另有說明或要求，本募集說明書摘要所用簡稱和相關用語與募集說明書

相同。

重大事項提示

請投資者關注以下重大事項，並仔細閱讀募集說明書中「風險因素」等有

關章節。

一、本

期

債券主體評級為

AAA

，債項評級為

AAA

；發行人

合併

口徑最近一

期末（

2019

年

3

月

31

日）的淨資產為

3,856,853.78

萬元（合併報表中所有者權

益合計）

，合併口徑

資產負債率

為

43.51%

；

發行人母公司

口徑最近一期末（

2019

年

3

月

31

日）的淨資產為

3,689,027.13

萬元

（

母公司

報表中所有者權益合計），

母公司口徑資產負債率為

4

2.04%

；根據亞太（集團）會計師事務所（特殊普通

合夥）對發行人

2016

年、

2017

年

、

2018

年合併及母公司財務報表出具的

「

亞會

B

審字

(2017)110

號

」

、

「

亞會

B

審字

(2018)0876

號

」

及

「

亞會

B

審字（

2019

）

1527

號

」

財務報表審計報告，發行人最近三個會計年度實現的年均可分配利潤為

78,404.31

萬元（合併報表中歸屬於母公司所有者的淨利潤），預計不少於本期

債券一年利息的

1.5

倍。

2016

年，根據深圳市國資委出具《深圳市國資委關於無

償劃轉深業集團有限公司、深圳市機場（集團）有限公司、深圳市

鹽田港

集團有

限

公司股權的通知》（深國資委〔

2016

〕

89

號），深圳市國資委將發行人持有

的深業集團有限公司、深圳市機場（集團）有限公司、深圳市

鹽田港

集團有限公

司股權無償劃轉至深圳市國資委直接持有。相關股權劃轉後，發行人終止確認合

並報表中反映的被劃撥企業相關資產、負債、少數股東權益以及其他權益項目，

相關差額衝減資本公積。受此影響，發行人

2016

年末資產總額同比下降

75.54%

，

總負債同比下降

82.46%

，淨資產同比下降

69.08%

。上述關於發行人最近三個會

計年度實現的年均可分配利潤計算系根據發行人

201

6

-

201

8

年經審計財務報表計

算，包含三大集團收入數據（其中

2016

年包含三大集團

1

-

9

月份利潤表數據）。

本期債券的發行及上市安排見發行公告。

二、

公司債

券屬於利率敏感型投資品種。受國家宏觀經濟政策、經濟總體運

行狀況以及國際經濟環境變化的影響，債券市場利率存在波動的可能性。因本期

債券採用固定利率的形式且期限相對較長，市場利率波動可能使本期債券實際投

資收益具有一定的不確定性。

三、本期債券發行結束後擬在深交所上市。由於本期債券具體交易流通的審

批事宜需要在本期債券發行結束後方能進行，發行人無法保證本期債券能夠按照

預期上市交易；同時

由於市場利率及經濟情況，也無法保證本期債券能夠在二級

市場有活躍的交易，可能會出現

公司債

券在二級市場交易不活躍甚至無法持續成

交的情況，投資者可能會面臨債券流動性風險。

四、根據《

公司債

券發行與交易管理辦法》相關規定，本期債券僅面向合格

投資者發行，公眾投資者不得參與發行認購。本期債券上市後將被實施投資者適

當性管理，僅限合格投資者參與交易，公眾投資者認購或買入的交易行為無效。

合格投資者應當具備相應的風險識別和承擔能力，知悉並自行承擔

公司債

券的投

資風險，並符合一定的資質條件，相應資質條件請參照《

公司債

券發行與交易管

理辦法》。

五、發行人主體信用等級AAA，本期債券信用等級為AAA，本期債券符合

質押式回購交易的基本條件。

六、遵照《公司法》、《

公司債

券發行與交易管理辦法》等法律、法規的規

定以及本

次債券

募集說明書的約定，為維護債券持有人享有的法定權利和債券募

集說明書約定的權利，發行人已制定《債券持有人會議規則》，投資者通過認購、

交易或其他合法方式取得本期

公司債

券，即視作同意發行人制定的《債券持有人

會議規則》。債券持有人會議根據《債券持有人會議規則》審議通過的決議對全

體本期債券持有人（包括未出席會議、出席會議但明確表達不同意見或棄權以

及

無表決權的債券持有人）具有同等的效力和約束力。在本期債券存續期間，債券

持有人會議在其職權範圍內通過的任何有效決議的效力優先於包含債券受託管

理人在內的其他任何主體就該有效決議內容做出的決議和主張。

七、為明確約定發行人、債券持有人及債券受託管理人之間的權利、義務及

違約責任，發行人聘任了

中信證券

擔任本期

公司債

券的債券受託管理人，並訂立

了《債券受託管理協議》，投資者通過認購、交易或者其他合法方式取得本期債

券視作同意公司制定的《債券受託管理協議》。

八、發行人將在發行結束後及時向深交所提出上市交易申請，並將申請在深

交所集

中競價系統和綜合協議交易平臺同時掛牌（以下簡稱

「

雙邊掛牌

」

），本期

債券具體上市時間另行公告。

若屆時本期債券無法進行雙邊掛牌上市，投資者有

權選擇在本期債券上市前將本期債券回售予本公司。

本期債券上市前及存續期內，

發行人財務狀況、經營業績、現金流和信用評級等情況可能出現重大變化，發行

人無法保證本期債券雙邊掛牌的申請能夠持續獲得深交所同意。因發行人經營與

收益等情況變化引致的投資風險和流動性風險，由投資者自行承擔。本期債券不

在深交所以外的其它交易場所上市。

九、公司現任監事

4

名。發行人公司章程中規定應設有監事

5

名。截至本

募

集說明書

摘要

出具之日，監事的任職人數暫未完全達到公司章程的規定，尚有兩

位監事正向市國資委匯報申請選舉

/

委派過程中，公司組織機構較為健全，基本

可以維持各項生產經營和決策活動，但仍存在監事缺位風險。

十、發行人由深圳市人民政府國有資產監督管理委員會

100%

控股，同時發

行人獲得的迅速發展客觀上離不開深圳市委、市政府、市國資委的大力支持。近

年來，發行人資產置出置入現象較頻繁，如三大集團的劃出及管廊公司的劃入等，

上述資產雖已整合完畢，但不排除發行人後續發生其他資產置出置入情況，如果

政府對發行人及子公司的股權結構或者支持

政策發生變化，將較大影響公司的經

營業績和債務償付能力，因此存在一定的股權劃轉風險。

十一、近年來，發行人因重大資產重組，經營結構發生了較大的變化，三大

集團劃出後，發行人資產、負債及收入利潤水平均有一定幅度下降。雖然發行人

目前已定位為深圳市市屬基礎設施建設投資平臺，也獲得了深圳市政府的大力支

持，但發行人目前很多項目仍處於前期階段，未來收入和盈利能力仍具有一定不

確定性。

報告期內，發行人實現營業收入分別為

154.32

億元、

22.57

億元、

46.41

億元和

3.54

億元，淨利潤分別為

28.27

億元、

1.77

億元、

1.42

億元和

0.45

億元，

歸屬於母公司所有者的淨利潤分別為

20.27

億元

、

1.80

億元

、

1.45

億元

和

0.39

億元，經營活動產生的現金流量淨額分別為

94.24

億元、

-

30.41

億元、

-

32.64

億

元和

-

16.21

億元

。

2016

年三大集團劃出後，發行人近一年及一期的營業收入、淨

利潤、歸屬於母公司所有者的淨利潤、經營活動產生的現金流量淨額均出現較大

幅度下滑。發行人

大部分收益性項目

尚在建設投入期，開發項目的出售周期與項

目建設周期不匹配，發行人本部項目建設尚未實現收入。總的來說，發行人營業

收入、營業利潤受三大集團股權劃轉

影響呈現較大幅度下滑，且本部盈利能力尚

不穩定，目前可能對發行人的償債能力產生一定影響。

十二、經中誠信證券評估有限公司綜合評定，發行人的主體信用等級為

AAA

級，評級展望為穩定，本期

公司債

券的信用等級為

AAA

級。資信評級機構

對發行人本期債券的信用評級並不代表資信評級機構對本期債券的償還做出任

何保證，也不代表其對本期債券的投資價值做出任何判斷。同時，資信評級機構

對發行人和本期債券的評級是一個動態評估的過程，發行

人無法保證其主體信用

評級和本期債券的信用評級在本期債券存續期內不會發生不利變化。如果發行人

的主體信用評級和本期債券的信用評級在本期債券存續期內發生負面變化，可能

引起本期債券在二級市場交易價格的波動，甚至導致本期債券無法在證券交易所

交易流通或終止上市，並可能對債券持有人的利益造成影響。

中誠信證券評估有限公司

針對

本期債券

跟蹤評級的有關安排如下：

根據中國

證監會相關規定、評級行業慣例以及

中誠信

評級制度相關規定，自首次評級報告

出具之日（以評級報告上註明日期為準）起，

中誠信

將在本期債券信用級別有效

期內或者本期債券存續期內，持續關注本期債券發行人外部經營環境變化、經營

或財務狀況變化以及本期債券償債保障情況等因素，以對本期債券

的信用風險進

行持續跟蹤。跟蹤評級包括定期和不定期跟蹤評級。

在跟蹤評級期限內，

中誠信

將於本期債券發行主體及擔保主體（如有）年度

報告公布後兩個月內完成該年度的定期跟蹤評級，並根據上市規則於每一會計年

度結束之日起

6

個月內披露上一年度的債券信用跟蹤評級報告。此外，自本期評

級報告出具之日起，

中誠信

將密切關注與發行主體、擔保主體（如有）以及本期

債券有關的信息，如發生可能影響本期債券信用級別的重大事件，發行主體應及

時通知

中誠信

並提供相關資料，

中誠信

將在認為必要時及時啟動不定期跟蹤評級，

就該事項進行調研、分析並發布不定期

跟蹤評級結果。

中誠信

的定期和不定期跟蹤評級結果等相關信息將根據監管要求或約定在

中誠信

網站（

www.ccxr.com.cn

）和交易所網站予以公告，且交易所網站公告披

露時間不得晚於在其他交易場所、媒體或者其他場合公開披露的時間。

如發行主體、擔保主體（如有）未能及時或拒絕提供相關信息，

中誠信

將根

據有關情況進行分析，據此確認或調整主體、債券信用級別或公告信用級別暫時

失效。

十三、2011

年

12

月

16

日，根據《關於增加深圳市特區建設發展集團有限

公司註冊資本金的批覆》（深國資委〔

2011

〕第

111

號），深圳市國資委同意發

行人以深業集團有限公司（以下簡稱

「

深業集團

」

）、深圳市機場（集團）有限公

司（以下簡稱

「

機場集團

」

）、深圳市

鹽田港

集團有限公司（以下簡稱

「

鹽田港

集

團

」

）和深圳市遠致投資有限公司（以下簡稱

「

遠致公司

」

）

4

家公司股權劃轉形成

資本公積金中的

288

億元轉增註冊資本，轉增後發行人的註冊資本為

300

億元。

2014

年

7

月

9

日，深圳市國資委發布《深圳市國資委關於無償劃轉深圳市特區

建設發展集團有限公司曾持有的深圳市遠致投資有限公司股權的通知》（深國資

委〔

2014

〕第

53

號）。根據該通知，深圳市國資委將發

行人持有的遠致公司

100%

的股權無償劃轉至深圳市國資委直接持有。

2016

年

8

月

4

日，深圳市國資委出

具《深圳市國資委關於無償劃轉深業集團有限公司、深圳市機場（集團）有限公

司、深圳市

鹽田港

集團有限公司股權的通知》（深國資委〔

2016

〕

89

號）。根

據該通知，深圳市國資委將發行人持有的深業集團

100%

的股權、機場集團

100%

的股權、

鹽田港

集團

100%

的股權無償劃轉至深圳市國資委直接持有。相關股權

劃轉後，發行人終止確認合併報表中反映的被劃撥企業相關資產、負債、少數股

東權益以及其他權益項目，相關差額衝減資本公積。

201

7

年，

發行人以平湖一

期項目相關土地的帳面價值

57,850.40

萬元全額轉增實收資本，因此導致資本公

積為負，同時發行人收到深圳市所撥付外環高速建設資金

24,148

萬元資本注入。

根據深圳市國資委有關通知，為支持發行人發展，將深圳市路橋建設集團有限公

司相關資產全部劃入發行人旗下，相關批覆已經取得，相關工商變更已於

2017

年

12

月

7

日完成。

十四、三大集團劃出後，發行人收入利潤出現較大幅度下滑，最近一期發行

人收入主要來源於規劃設計業務，本次股權劃轉事項使得發行人經營業務變化明

顯。

截至

2019

年

3

月末，公司有息債務總額

22

9.08

億元，包括短期借款

45

.00

億元、一年內到期

的

非流動負債

16.73

億元、

其他流動負債

0.00

億元

、

長期借款

105.45

億元及應付債券

61.90

億元

，以長期債務為主，其期限結構及償還資金來

源如下表所示：

單位：

億

元

融資方式

1年以內

1-2年

2-3年

3-4年

4-5年

5年以上

合計

短期借款

45.00

-

-

-

-

-

45.00

一年內到

期的非流

動負債

16.73

-

-

-

-

-

16.73

其他流動

負債

0.00

-

-

-

-

-

-

長期借款

-

-

62.55

-

-

42.90

105.44

應付債券

-

-

-

-

61.90

-

61.90

合計

61.73

62.55

61.90

42.90

229.08

單位：

億

元

期限

2019年3月31日

償還資金來源

1年以內

61.73

自有資金及外部融資

1-2年

-

-

2-3年

62.55

自有資金及外部融資

3-4年

-

-

4-5年

61.90

自有資金及外部融資

5年以上

42.90

自有資金及外部融資

合計

229.08

由於當前發行人主營業務項目仍大多處於施工建設期，相關業務收入實現較

少，短期內部分有息債務集中到期，預計收入規模尚低於有息負債的償還規模，

故發行人近年償債資金來源中使用外部資金來源的部分較多，使用自有資金進行

償債的能力較弱。

經過

2016

年深圳市政府和市國資委對特區建發進行一系列的資產劃轉及注

資後，發行人也被明確定位為深圳市屬唯一的基礎設施投資平臺，未來將以科技

園區開發業務、基礎設施建設業務和功能性業務為主營業務。但目前這些業務均

處於建設期或啟動期，需要一定時間才能產生收益，尚未以收入形式反映在財務

報告中。隨

著發行人相關項目於

201

9

-

2022

年的逐步完工並投入運營，根據發行

人對業務發展情況的預判，發行人

201

9

-

2021

年預計分別實現營業收入

26.91

億

元、

43.23

億元及

88.73

億元，具體如下表所示：

單位：億元

板塊

2019年

2020年

2021年

本部-園區開發

7.53

18.72

58.41

深圳路橋-基建

14.76

17.00

18.50

深規院-設計

4.59

5.13

5.70

其他

0.03

2.38

6.12

合計

26.91

43.23

88.73

發行人本部的園區開發板塊

收入

主要基於現有項目的建設狀況和租售策略

等進行測算，相關數據如下：

序

號

項目

2019年

（預測）

2020年

（預測）

2021年

（預測）

銷售部分

1

計劃銷售面積（萬平方米）

8.86

17.42

9.91

2

計劃籤約銷售額（億元）

17.91

27.78

61.98

3

銷售（含政府回購物業）現金流入（億

元）

10.13

18.40

58.41

4

其中：結轉至收入

7.53

17.63

58.41

5

以前年度預收結轉收入

-

1.09

-

租賃部分

6

計劃租賃面積（萬平方米）

23.90

53.09

82.21

7

計劃租賃收入（億元）

0.02

1.98

6.09

合計

7.55

20.70

64.50

其中，深圳路橋的基建板塊以及深規院的設計板塊是發行人已實現穩定收入，

相對成熟的業務板塊，主要基於現有的合同履行情況、企業的經營戰略及行業狀

況進行測算；發行人本部的園區開發板塊主要基於現有項目的建設狀況和租售策

略等進行測算。

發行人相關經營性收入預計能對發行人現金流形成較強支撐，同時考慮截至

報告期末發行人當前貨幣資金餘額為

125.48

億元，處於較高水平，且未使用授

信額度為

499.15

億元，較為充足，發行人預計未來產生現金流短缺的風險較小。

三大集團股權劃轉前，發行人

2014

年、

2015

年分別實現營業收入

199.81

億元及

261.23

億元，實現淨利潤

39.41

億元及

37.80

億元；股權劃轉後，發行人

201

6

-

201

8

年

度

及

201

9

年

1

-

3

月

，公司營業收入分別為

154.32

億元（含

三大集

團

1

-

9

月

數據

）、

22.57

億元、

46.41

億元和

3.54

億元

，實現淨利潤

28.27

億元（含

三大集團

1

-

9

月數據）

、

1.77

億元、

1.42

億元和

0.45

億元

，三大集團股權劃轉事

項對發行人盈利能力有較大影響，但隨著發行人日後項目的逐步完工運營，發行

人收入水平有望持續增長。針對本期債券償付能力方面，雖然發行人當前盈利能

力受三大集團股權劃轉事項影響較大，但隨著發行人項目的逐步完工實現運營，

發行人將不斷提升負債償還能力，且依託發行人充裕的現金儲備及暢通的融資渠

道，發行人可積極利用銀行授信額度進一步調整財務結構，適時使用銀行貸款補

充公司營運資金周轉，在加強流動性管理的同時不斷提升對本期

公司債

券本息償

還的保障程度。

十五、

經過

2016

年深圳市政府和市國資委對特區建發進行一

系列的資產劃

轉及注資後，發行人被明確定位為深圳市屬唯一的基礎設施投資平臺。深圳市國

資委通過一系列土地及貨幣出資，相關公司股權劃轉等對發行人提供了強有力的

支持，截至目前相關資產劃轉及出資正有序展開。根據深圳市國資委有關通知，

為支持發行人發展，將深圳市路橋建設集團有限公司相關資產全部劃入發行人旗

下，相關批覆已經取得，相關工商變更已於

2017

年

12

月

7

日完成。截至

2019

年

3

月末，發行人母公司報表資產總計

636.51

億元，佔合併報表資產總計比例

約為

93.24%

，母公司報表淨資產總計

368.90

億元，佔合併報表

淨

資

產總計比例

約為

95.65%

，發行人被明確定位為深圳市屬唯一的基礎設施投資平臺後，未來

所主要承擔的基礎設施建設

項目資產大多歸屬於發行人母公司，並由發行人子公

司協助運營。

但由於當前相關項目仍處於施工建設期，三大集團股權劃轉後所實

現營業收入暫主要來源於旗下以深規院為代表的子公司。發行人子公司當前尚未

有明確分紅政策，尚未進行分紅。

三大集團股權劃轉後，發行人主要資產

集中於發行人總部，並部分委託子公

司進行運營，未來主營業務收入以發行人總部為主

，本期債券償債資金主要來源

於發行人未來業務收入，同時，截至最近一期末發行人貨

幣資金帳面餘額

125.48

億元

，

發行人及其子公司共獲得銀行授信額度約

652.52

億元，未使用授信額度

499.15

億元，

憑藉區域地位和影響力、持續良好的經營和發展能力，與銀行等金

融機構保持著較好的合作共贏關係，並進行了廣泛和深入的業務合作。由於間接

融資渠道暢通，發行人可積極利用銀行授信額度進一步調整財務結構，適時使用

銀行貸款補充公司營運資金周轉，在加強流動性管理的同時，不斷提升本期公司

債券本息償還的保障程度。

十六、

由於涉及跨年度發行，

本期債券

名稱為

「

深圳市特區建設發展集團有

限公司

2019

年面向合格投資者公開

發行

公司債

券

（第一期）

」

。本期債券名稱變

更不改變原籤訂的與本期債券發行相關的法律文件效力，原籤訂的相關法律文件

對更名後的本期債券繼續具有法律效力。前述法律文件包括但不限於：深圳市特

區建設發展集團有限公司與

中信證券

股份有限公司籤訂的《深圳市特區建設發展

集團有限公司

2018

年公開發行

公司債

券之受託管理協議》

及其補充

和《深圳市

特區建設發展集團有限公司

2018

年公開發行

公司債

券債券持有人會議規則》等。

十七、

截至

2019

年

3

月末，公司其他非流動資產為

823,634.23

萬元，

主要

系根據相關協議外環高速深圳段項目的投資資產。外環高速深圳段項目主要由深

圳市財政委員會撥付專項財政預算資金，由特區建發增加國有資本投入，計入資

本公積處理。建設過程中，特區建髮根據項目建設進度分批向外環高速項目公司

投入建設資金，由

深高速

公司提供建造服務並擁有其收費權（根據相關協議，發

行人擁有該項目實物產權，

深高速

公司享受

25

年項目經營收益並承擔經營成本、

相關稅費及風險），特區建發帳面相應增加實物資產價值（即

「

其他非流動資產

」

），

未來特區建發將持續保有該資產所有權，暫無處置計劃。當前，外環高速深圳段

項目尚在建設期

，各合同段正在開展樁基、路基填挖方、涵洞、承臺、墩柱、隧

道、邊坡等施工，尚未開始收費，預計

2019

年主線通車，項目施工方

深高速

與

發行人同為深圳市國資委實際控制的企業。

十八

、

本期債券的募集資金扣除發行費用後擬用於

償還

公司債

務

，發行人承

諾本期

公司債

券募集資金不用於房地產業務，不轉借他人使用，不用於非生產性

支出，不用於購買理財產品。發行人已制定了專門的債券募集資金使用計劃，並

將建立切實有效的募集資金監督機制和隔離措施，相關業務部門將對債券募集資

金使用情況進行嚴格檢查，切實做到專款專用，保證募集資金的投入、運用、

稽

核等方面的順暢運作，確保本期債券募集資金根據有權機構決議並按照募集說明

書披露的用途使用。

十九、

最近三年

發行人

來自所屬地方政府的收入在發行人營業收入中的佔比

發行人主營業務當中，

工業園區開發板塊主要由發行人集團本部及下屬子公

司深業集團（已於

2016

年

9

月末剝離發行人）開展。其中，發行人集團本部相

關工業園區開發項目仍大多處於施工建設階段，尚未實現收入。而深業集團所經

營工業園區開發業務則包括工業園區開發及園區配套物業開發，主要業務模式為

收購

-

改造

-

銷售，收購爛尾樓、破舊私宅以及舊廠房等，進行改造更新之後再進

行銷售或出租從而實現市場化收入。

交通物流板塊主要由機場經營業務、高速公路經營業務、港口及交通運輸經

營業務組成。其中，機場經營業務主要由發行人下屬的深圳市機場（集團）有限

公司（已於

2016

年

9

月末剝離發行人）及其子公司為主體經營；港口及交通運

輸經營業務主要由發行人下屬的深圳

鹽田港

集團有限公司（已於

2016

年

9

月末

剝離發行人）及其子公司為主體經營；高速公路經營業務主要由發行人下屬的深

業集團及其子公司為主體經營，相關業務均遵循市場化運營取得收益。

商用

房及住宅銷售板塊主要由深業集團和

深圳機場

開展，同時發行人本部

2016

年實現首個商業房地產項目

——

前海鉑寓的銷售收入。房地產開發具體經

營模式為：通過招拍掛程序、政府土地作價出資等方式取得土地使用權後委託建

設單位建設，並通過出租或者出售的方式獲取市場化收益。

工程服務板塊主要由路橋工程、物業租賃與管理、設計諮詢及銷售商品和工

農業產品構成。其中，路橋工程業務由下屬深圳市路橋建設集團有限公司開展；

物業租賃及管理業務主要通過下屬企業深業集團和

鹽田港

集團的下屬子公司開

展；設計諮詢業務主要通過下屬企業深規院開展；銷售商品

及工農業產品主要由

下屬企業深業集團的子公司開展。

報告期內，發行人合併報表範圍內

2016

年前三季度營業收入包含

深圳機場

集團、深業集團及

鹽田港

集團營業收入。根據發行人及三大集團所公開披露經審

計的財務報告，發行人報告期內來自所屬地方政府的收入金額及佔比測算如下表

所示：

單位：億元

2018年

2017年

2016年

鹽田港

集團

交通運輸業

4.52

倉儲及租賃業

3.89

成品油銷售業

1.65

隧道營運

0.09

自營進出口業務

1.37

其他1

0.38

土地使用權轉讓

-

其他2

0.15

主營業務收入

12.04

政府補助

0.06

深圳市機場集團

航空主業

23.34

航空增值

3.71

航空物流

2.78

航空廣告

3.34

物業、服務

4.25

房地產開發

28.60

其他零星

0.16

主營業務收入

66.18

政府補助

0.68

深業集團

商品房銷售

172.13

投資性房地產租金

13.78

物業管理費收入

9.93

工農銷售收入

9.07

高速公路收費

7.57

其他

5.42

其他業務收入

0.37

主營業務收入

218.27

政府補助

0.45

政府公益設施補償收入

-

深圳市特區建發(不含三大集團)

房地產開發

20.83

5.83

12.73

工程服務

24.42

16.65

2.92

房屋出租

0.28

0.05

0.02

其他

0.88

0.03

0.07

主營業務收入

46.41

22.57

15.74

政府補助

0.01

0.04

0.01

2018年

2017年

2016年

政府性收入（極端假設條件下）

0.01

0.04

36.29

主營業務收入

46.41

22.57

312.22

政府性收入（極端假設條件下）佔比

0.02%

0.18%

11.62%

經分析，

鹽田港

集團主營業務收入中來自交通運輸業、倉儲及租賃業、成品

油銷售業、隧道營運及自營進出口業務均為市場化運營收入，深圳市機場集團主

營業務收入中來自航空主業、航空增值、航空物流、航空廣告及物業服務均為市

場化運營收入，深業集團主營業務收入中來自商品房銷售、投資性房地產租金、

物業管理費收入、工農銷售收入及高速公路收費均為市場化運營收入，發行人本

部主營業務收入均為市場化運營收入。因此，上述表格中，假設

鹽田港

集團主營

業務收入中的其他

1

、其他

2

土地使用權轉讓及營業外收入中的政府補助全部為

來自所屬地方政府的收入；

深圳機場

集團主營業務收入中的房地產開發、其他零

星及營業外收入中的政府補助全部為來自所屬地方政府的收入；深業集團主營業

務收入中的其他、其他業務收入及營業外收入中的政府補助、政府公益設施補償

收入全部為來自所屬地方政府的收入。

2017

年內，深圳市國資委為支持發行人發展，將深圳市路橋建設集團有限

公司相關資產全部劃入發行人旗下，因此發行人

2017

年主營業務收入

工程服務

板塊

中新增路橋工程板塊收入，由於發行人旗下深圳市路橋建設集團有限公司的

主要營業收入

來自工程施工收入（佔比超過

90%

），且均為通過參與招投標等市

場化方式取得，因此工程施工收入均為市場化收入，發行人報告期內營業外收入

中的政府補助為來自所屬地方政府的收入進行測算。

綜上所述，在極端假設情境下，發行人報告期內來自所屬地方政府的收入較

少，佔比不超過

50%

。

目錄

聲明

................................

................................

................................

................................

..................

2

重大事項提示

................................

................................

................................

................................

...

3

目錄

................................

................................

................................

................................

................

15

釋義

................................

................................

................................

................................

................

17

第一節

發行概況

................................

................................

................................

.................

19

一、

發行人簡介

................................

................................

................................

.............

19

二、

本次債券發行核准情況

................................

................................

.........................

19

三、

本期債券的主要條款

................................

................................

.............................

20

四、

本期債券發行有關機構

................................

................................

.........................

23

五、

發行人與有關機構及人員的利害關係

................................

................................

.

25

第二節

發行人及本期債券的資信狀況

................................

................................

.............

26

一、

本期債券信用評級情況

................................

................................

.........................

26

二、

公司債

券信用評級報告主要事項

................................

................................

.........

26

三、

發行人資信情況

................................

................................

................................

.....

29

第三節

發行人基本情況

................................

................................

................................

.....

33

一、

發行人基本情況

................................

................................

................................

.....

33

二、

發行人設立及實際控制人變更情況

................................

................................

.....

34

三、

發行人組織結構和權益投資情況

................................

................................

.........

49

四、

公司控股股東和實際控制人基本情況

................................

................................

.

64

五、

董事、監事和高級管理人員的基本情況

................................

.............................

65

六、

發行人主要業務

................................

................................

................................

.....

73

七、

發行人法人治理結構及相關機構運行狀況

................................

.........................

93

八、

發行人及實際控制人、董事、監事、高級管理人員違法違規情況

.................

98

九、

發行人的獨立性

................................

................................

................................

.....

99

十、

發行人非經營性往來佔款或資金拆借情況

................................

.......................

100

十一、

關聯方關係及交易情況

................................

................................

...............

101

十二、

資金是否被控股股東、實際控制人及其關聯方違規佔用，或者為控股股東、實

際控制人及其關聯方提供擔保的情況

................................

................................

...............

102

十三、

信息披露事務及投資者關係管理的制度安排

................................

...........

102

十四、

發行人內部管理制度建立和運行情況

................................

.......................

102

十五、

發行人房地產業務合規情況

................................

................................

.......

107

十六、

發行人符合《上市公司重大資產重組管理辦法》第五十一條相關規定

108

十七、

發行人報告期內來自所屬地方政府的收入

................................

...............

109

第四節

財務會計信息

................................

................................

................................

.......

112

一、

發行人報告期的會計報表

................................

................................

...................

113

二、

合併報表的範圍變化

................................

................................

...........................

128

三、

報告期主要財務指標

................................

................................

...........................

130

四、

未來業務發展目標及計劃

................................

................................

...................

131

五、

本次

公司債

券發行後資產負債結構的變化

................................

.......................

131

第五節

募集資金運用

................................

................................

................................

.......

133

一、

募集資金運用計劃

................................

................................

...............................

133

二、

募集資金運用對發行人財務狀況的影響

................................

...........................

134

三、

前次

公司債

券募集資

金使用情況的說明

................................

...........................

135

第六節

備查文件

................................

................................

................................

...............

137

一、

備查文件

................................

................................

................................

...............

137

二、

投資者可以在本期債券發行期限內到下列地點或網際網路網址查閱募集說明書

全文及上述備查文件

................................

................................

................................

...........

137

三、

投資者若對募集說明書存在任何疑問，應諮詢自己的證券經紀人、律師、專業

會計師或其他專業顧問

................................

................................

................................

.......

138

釋義

在

本募集說明書摘要

中，除非文中另有規定，下列詞語具有如下含義：

一、一般術語

發行人/公司/本公司/集團

指深圳市特區建設發展集團有限公司

成員公司/子公司

指深圳市特區建設發展集團有限公司之子公司

本次債券、本次

公司債

券

指發行總額為不超過人民幣50億元（含50億元）的「深圳

市特區建設發展集團有限公司面向合格投資者公開發行公

司債券」

本次發行

指經有關主管部門正式批准，本次債券在境內的公開發行

本期債券

指深圳市特區建設發展集團有限公司2019年面向合格投資

者公開發行

公司債

券（第一期）

募集說明書

指《深圳市特區建設發展集團有限公司2019年面向合格投

資者公開發行

公司債

券（第一期）募集說明書》

募集說明書摘要

指《深圳市特區建設發展集團有限公司2019年面向合格投

資者公開發行

公司債

券（第一期）募集說明書摘要》

法律意見書

指廣東君言律師事務所為本次債券出具的法律意見書

證監會

指中國證券監督管理委員會

牽頭主承銷商/簿記管理人/受

託管理人/

中信證券

指

中信證券

股份有限公司

聯席主承銷商/

國泰君安

指

國泰君安

證券股份有限公司

發行人律師

指廣東君言律師事務所

評級機構/中誠信證評

指中誠信證券評估有限公司

監管銀行

招商銀行

深圳分行

債券持有人

指持有本期債券的機構投資者

餘額包銷

指本期債券的主承銷商組織的承銷團按承銷協議約定在規

定的發售期結束後將剩餘債券全部自行購入的承銷方式

公司章程

指《深圳市特區建設發展集團有限公司章程》

《債券受託管理協議》

指深圳市特區建設發展集團有限公司與受託管理人為本次

公司債

券籤訂的債券受託管理協議及其補充

《債券持有人會議規則》

指深圳市特區建設發展集團有限公司與受託管理人為本次

公司債

券籤署的債券持有人會議規則

債券登記託管機構/結算公司/

登記機構

指中國證券登記結算有限責任公司深圳分公司

深交所

指深圳證券交易所

簿記建檔

發行人與主承銷商確定本期債券的利率區間後，投資者直

接向簿記管理人發出申購訂單，簿記管理人負責記錄申購

訂單，最終由發行人與主承銷商根據申購情況確定本期債

券的最終發行規模及發行利率的過程

計息年度

本期債券存續期內每一個起息日起至下一個起息日的前一

個自然日止

年度付息款項

本期債券存續期內用於支付本期債券每個計息年度利息的

款項

最近三年及一期/報告期

2016年1月1日至2019年3月31日

《公司法》

《中華人民共和國公司法》

《證券法》

《中華人民共和國證券法》

《

公司債

辦法》

《

公司債

券發行與交易管理辦法》

交易日

按照證券轉讓交易場所規定、慣例執行的可交易的日期

工作日

北京市的商業銀行對公營業日（不包含法定節假日或休息

日）

法定節假日或休息日

中華人民共和國法定節假日或休息日（不包括香港特別行

政區、澳門特別行政區和臺灣地區法定節假日或休息日）

元/萬元/億元

人民幣元/萬元/億元

中國/我國

中華人民共和國。就本募集說明書摘要而言，不包括香港、

澳門特別行政區及臺灣地區

二、機構地名釋義

特區建發

指深圳市特區建設發展集團有限公司

科技園區公司

指深圳市特區建發科技園區有限公司

投資發展公司

指深圳市特區建發投資發展有限公司

深河公司

指廣東深河產業投資有限公司

遠致投資

指深圳市遠致投資有限公司

深規院

指深圳市城市設計規劃研究院有限公司

管廊公司

指深圳中冶管廊建設投資有限公司

深汕投控

指廣東深汕投資控股集團有限公司

路橋公司

深圳市路橋建設集團有限公司

三家企業/三大集團

指深圳市機場（集團）有限公司、深圳市

鹽田港

集團有限

公司、深業集團有限公司

外環高速

指外環高速高速公路深圳項目

深圳機場

/

機場集團

指深圳市機場（集團）有限公司

鹽田港

集團

指深圳市

鹽田港

集團有限公司

深業集團

指深業集團有限公司

本募集說明書摘要

中，部分合計數與各加數直接相加之和在尾數上可能略有

差異，這些差異是由於四捨五入造成的。

第一節 發行概況

一、 發行人簡介

（一）發行人註冊名稱：深圳市特區建設發展集團有限公司

（

二

）發行人英文名稱：

SHENZHEN SEZ CONSTRUCTION

&

DEVELOPMENT GROUP CO.,LTD

（三）法定代表人：

李文雄

（四）註冊資本：人民幣

3,

275,936.00

萬元

（五）成立日期：

2011

年

9

月

9

日

（六）統一社會信用代碼：

9144030058271693X9

（七）註冊地址：

深圳市福田區大中華國際交易廣場裙樓七樓

（八）電話：

0755

-

82510501

（九）傳真：

0755

-

25492212

（十）經營範圍：

園區綜合開發、城市單元開發、城市重大基礎設施建設、

舊城改造、保障房建設、土地開發及建設管理、房地產開發經營租賃、工程設計

管理、物業租賃及銷售代理物業經營管理、停車場建設經營管理、酒店管理、相

關商業開發等投資業務投資興辦實業

(

具體項目另行申報

)

新興產業的投資市政

府、市國資委授權開展的其他業務、基礎設施投資建設運營、以產業園區為主的

地產項目開發與運營、與運營園區相關的產業投資。

二、 本次債券發行核准情況

本次發行經發行人於

2017

年

10

月

20

日召開的董事會會議審議通過。本次

發行於

2017

年

11

月

28

日經深圳市國資委同意發行。

經中國證監會（證監許可

[2018]679

號文）核准，發行人獲準在中國境內向

合格投資者公開發行面值總額不超過

50

億元（含

50

億元）的

公司債

券。

本期債

券為本次債券項下的第三期發行，名稱為「深圳市特區建設發展集團有限公司

2019

年面向合格投資者公開發行

公司債

券（第一期）」。本次債券分別於

2018

年

6

月

1

日和

2018

年

8

月

22

日完成「深圳市特區建設發展集團有限公司

2017

年面向合格投資者公開發行

公司債

券（第一期）」以及「深圳市特區建設發展集

團有限公司

2018

年面向合格投資者公開發行

公司債

券（第二期）」兩期發行。

三、 本期債券的主要條款

(一) 發行主體：

深圳市特區建設發展集團有限公司。

(二) 債券名稱：

深圳市特區建設發展集團有限公司

201

9

年面向合格投資

者公開發行

公司債

券

（第一期）

。

本期債券簡稱為「

19

深建

01

」，代碼為

1

1

2

9

6

2

。

(三) 發行

規模

：

本

期

債券發行規模不超過人民幣

18

元（含

18

億元）。

(四) 債券期限：

本次債券的期限為

5

年

，第

3

年末附發行人調整票面利

率選擇權及投資者回售選擇權

。

(五) 債券利率或其確定方式、定價流程：

本次發行的

公司債

券為固定利

率債券，債券票面利率將根據網下詢價簿記結果，由發行人與主承銷商按照國家

有關規

定協商一致在利率詢價區間內確定，不超過國家限定的利率水平。本次債

券票面利率採取單利按年計息，不計複利。

(六) 發行人調整票面利率選擇權：

發行人有權決定是否在本期債券存續

期的第

3

年末調整本期債券後

2

年的票面利率。發行人將於本期債券第

3

個計息

年度付息日前的第

20

個交易日向投資者披露關於是否調整本期債券票面利率以

及調整幅度的公告。

(七) 投資者回售選擇權：

發行人發出關於是否調整本期債券票面利率及

調整幅度的公告後，債券持有人有權選擇在公告的投資者回售登記期內進行登記，

將持有的本期債券按面值全部或部分回售給公司。若債券持有人未做登記，則視

為繼續持有本期債券並接受上述調整。

(八) 回售登記期：

自發行人向投資者披露是否調整本期債券票面利率及

調整幅度之日起的

5

個交易日內，債券持有人可通過指定的方式進行回售申報。

債券持有人的回售申報經確認後不能撤銷，相應的債券面值總額將被凍結交易；

回售登記期不進行申報的，則視為放棄回售選擇權，繼續持有本期債券並接受上

述關於是否調整本期債券票面

利率及調整幅度的決定。

(九) 票面金額和發行價格：

本次債券面值

100

元，按面值平價發行。

(十) 發行方式、發行對象與配售規則：

本次債券向合格投資者公開發行，

具體發行方式、發行對象和配售規則安排請參見發行公告。

(十一) 向公司股東配售安排：

本次債券不向公司股東配售。

(十二) 債券形式：

實名制記帳式

公司債

券。投資者認購的本次債券在登記

機構開立的託管帳戶託管記載。本次債券發行結束後，債券持有人可按照有關主

管機構的規定進行債券的轉讓、質押等操作。

(十三) 還本付息方式：

本次債券採用單利按年計息，不計複利。每年付息

一次，到期一次還本，最後一期利息隨本金的兌付一起支付。

(十四) 發行首日：

本次債券的發行首日為發行期限的第

1

日，即

2019

年

9

月

3

日

。

(十五) 起息日：

自

201

9

年

9

月

4

日

開始計息，本次債券存續期限內每年的

9

月

4

日

為該計息年度的起息日。

(十六) 利息登記日：

本次債券付息的債權登記日為每年付息日的前

1

個交

易日，在該登記日當日收市後登記在冊的本次債券持有人均有權獲得上一計息年

度的債券利息（最後一期含本金）。

(十七) 付息日：

20

20

年至

2024

年每年的

9

月

4

日

為上一個計息年度的付息

日

，如投資者行使回

售選擇權，則其回售部分債券的付息日為

20

20

年至

2022

年間每年的

9

月

4

日

。

（如遇非交易日，則順延至其後的第

1

個交易日

，順延期

間付息款項不另計利息

）。

(十八) 兌付日：

2024

年

9

月

4

日

，如投資者行使回售選擇權，則其回售部

分債券的兌付日為

2022

年

9

月

4

日

。

（如遇非交易日，則順延至其後的第

1

個

交易日

，順延期間兌付款項不另計利息

）。

(十九) 本息支付方式：

本次債券的本息支付將按照中國證券登記結算有限

責任公司深圳分公司的有關規定來統計債券持有人名單，本息支付方式及其他具

體安排按照中國證券登記結算有限責任公司深圳分公司的相關規定

辦理。

(二十) 支付金額：

本次債券於每年的付息日向投資者支付的利息為投資者

截止利息登記日收市時所持有的本次債券票面總額與票面利率的乘積，於兌付日

向投資者支付的本息為投資者截止兌付登記日收市時投資者持有的本次債券最

後一期利息和等於票面總額的本金。

(二十一) 募集資金專項帳戶：

發行人在

招商銀行

深圳分行營業部

開設募集

資金使用專項帳戶，用於

公司債

券募集資金的接收、存儲、劃轉，並進行專項管

理。

帳戶信息如下：

帳戶名稱：深圳市特區建設發展集團有限公司

開戶銀行：

招商銀行

深圳分行營業部

帳戶號碼：

755918454410701

(二十二) 擔保情況：

本次債券無擔保。

(二十三) 信用級別及資信評級機構：

經中誠信證評綜合評定，公司的主體

信用等級為

AAA

，本

期

債券評級為

AAA

。

(二十四) 債券受託管理人：

中信證券

股份有限公司。

(二十五) 承銷方式：

本次債券由主承銷商組織的承銷團以餘額包銷的方式

承銷。

(二十六) 質押式回購：

公司主體信用等級為

AAA

，本期債券信用等級為

AAA

，本期債券符合進行質押式回購交易的基本條件，具體折算率等事宜將按

證券登記機構的相關規定執行。

(二十七) 上市安排：

本次債券發行結束後，發行人將向深交所提出關於本

次債券上市交易的申請。具體上市時間將另行公告。

(二十八) 擬上市場所：

深圳證券交易所。

(二十九) 募集資金用途：

本

期

債券的募集資金扣除發行費用後，擬用於償

還

公司債

務。

(三十) 稅務提示：

根據國家稅收法律、法規，投資者投資本次債券應繳納

的有關稅金由投資者自行承擔。

四、 本期債券發行有關機構

（一）發行人：深圳市特區建設發展集團有限公司

住所：

深圳市福田區大中華國際交易廣場裙樓七樓

法定代表人：

李文雄

聯繫人：

覃文忠

聯繫地址：

深圳市福田區福華一路大中華國際交易廣場裙樓

7

樓

聯繫電話：

0755-83354039

傳真：

0755-25492212

郵政編碼：

518000

（二）主承銷商、簿記管理人、受託管理人：

中信證券

股份有限公司

住所：

廣東省深圳市福田區中心三路

8

號卓越時代廣場（二期）北座

法定代表人：

張佑君

聯繫人：

王宏峰、韓兆恆、黃超逸

聯繫地址：

北京市朝陽區亮馬橋路

48

號

中信證券

大廈

22

層

聯繫電話：

010

-

60833864

傳真：

010

-

60833504

郵政編碼：

100026

（三）聯席主承銷商：

國泰君安

證券股份有限公司

住所：

中國（上海）自由貿易試驗區商城路

618

號

法定代表人：

楊德紅

聯繫人：

趙青、孫妙月、耿立

聯繫地址：

上海市

靜安區新閘路

669

號博華廣場

33

聯繫電話：

021

-

38677741

傳真：

021

-

50688712

郵政編碼：

200120

（四）發行人

律師：廣東君言律師事務所

住所：

深圳市南山區銅鼓路

39

號大衝國際中心

5

號樓

10BC

負責人：

劉國江

聯繫人：

何畔

聯繫地址：

深圳市南山區銅鼓路

39

號大衝國際中心

5

號樓

10BC

聯繫電話：

0755

-

82763358

傳真：

0755

-

83023230

郵政編碼：

518000

（五）審計機構：亞太（集團）會計師事務所（特殊普通合夥）

主要經營場所：

北京市西城區車公莊大街

9

號院

1

號樓

(B2)

座

301

室

執行事務合伙人：

王子龍

聯繫人：

沈傑

聯繫地址：

深圳市福田區濱河大道

5022

號聯合廣場

A

座

1706

聯繫電話：

13510829392

傳真：

0755

-

25315277

郵政編碼：

518033

（六）審計機構：北京永拓會計師事務所（特殊普通合夥）

主要經營場所：

北京市朝陽區關東店北街

1

號

2

幢

13

層

執行事務合伙人：

呂江

聯繫人：

呂江

聯繫地址：

北京市朝陽區關東店北街

1

號

2

幢

13

層

聯繫電話：

010

-

65950411

傳真：

010

-

65955570

郵政編碼：

100020

（七）評級機構：中誠信證券評估有限公司

住所：

上海市青浦區工業園區郟一工業區

7

號

3

幢

1

層

C

區

113

室

法定代表人：

閆衍

聯繫人：

張卡、趙敏

聯繫地址：

上海市黃浦區西藏南路

760

號安基大廈

24

樓

聯繫電話：

021

-

60330988

傳真：

021

-

60330991

郵政編碼：

200011

（八）債券上市交易場所：深圳證券交易所

住所：

深圳市福田區深南大道

2012

號

總經理：

吳利軍

聯繫電話：

0755

-

88668888

傳真：

0755

-

82083947

郵政編碼：

518000

（九）登記機構：中國證券登記結算有限責任公司深圳分公司

住所：

深圳市福田區深南大道

2012

號深圳證券交易所廣場

25

樓

負責人：

周寧

聯繫電話：

0755

-

21899999

傳真：

0755

-

21899000

郵政編碼：

518000

五、 發行人與有關機構及人員的利害關係

發行人與本

期

債券發行有關的中介機構及其負責人、高級管理人員及經辦人

員之間不存在直接或間接的股權關係及其他利害關係。

第二節 發行人及本期債券的資信狀況

一、 本期債券信用評級情況

經中誠信證券評估有限公司綜合評定，本

期

債券信用等級為

AAA

，發行人

主體信用等級為

AAA

，評級展望穩定。

二、

公司債

券信用評級報告主要事項

(一) 信用評級結論及標識所代表的涵義

中誠信證評對信用等級的符號及定義如下：

1

、債務人主體長期信用等級劃分成

9

級，分別用

AAA

、

AA

、

A

、

BBB

、

BB

、

B

、

CCC

、

CC

和

C

表示，其中，除

AAA

級，

CCC

級及以下等級外，每一

個信用等級可用

「+」

、

「

-

」

符號進行微調，表示略高或略低於本等級。

AAA

級：償還債務的能力極強，基本不受不利經濟環境的影響，違約風險

極低；

AA

級：償還債務的能力很強，受不利經濟環境的影響較小，違約風險很低；

A

級：償還債務能力較強，較易受不利經濟環境的影響，違約風險較低；

BBB

級：償還債務能力一般，受不利經濟環境影響較大，違約風險一般；

BB

級：償還債務能力較弱，受不利經濟環境影響很大，有較高違約風險；

B

級：償還債務的能力較大地依賴於良好的經濟環境，違約風險很高；

CCC

級：償還

債務的能力極度依賴於良好的經濟環境，違約風險極高；

CC

級：在破產或重組時可獲得保護較小，基本不能保證償還債務；

C

級：不能償還債務。

中誠信證評評定債務人信用等級為

AAA

，該級別反映了債務人償還債務的

能力極強，基本不受不利經濟環境的影響，違約風險極低。

2

、中長期債務信用等級劃分成

9

級，分別用

AAA

、

AA

、

A

、

BBB

、

BB

、

B

、

CCC

、

CC

和

C

表示，其中，除

AAA

級，

CCC

級（含）以下等級外，每一個信

用等級可用

「+」

、

「

-

」

符號進行微調，表示略高或略低於本等級。

AAA

級：債務安全性極高，違約風險極低；

AA

級：債務安全性很高，違約風險很低；

A

級：債務安全性較高，違約風險較低；

BBB

級：債務安全性一般，違約風險一般；

BB

級：債務安全性較低，違約風險較高；

B

級：債務安全性低，違約風險高；

CCC

級：債務安全性很低，違約風險很高；

CC

級：債務安全性極低，違約風險極高；

C

級：債務無法得到償還。

中誠信證評評定

本期債

券信用等級為

AAA

，該級別反映了

本期債

券安全性

極高，違約風險極低。

(二) 評級報告的內容摘要及揭示的主要風險

1

、正面

地方經濟實力很強，為公司發展提供良好的外部基礎。深圳市經濟體量大且

保持良好的

增長態勢，經濟地位位居全國前列。良好的區域經濟發展環境為公司

的發展提供了良好的外部基礎。

股東支持力度大。資產重組後，公司作為深圳市屬唯一基礎設施投資平臺的

定位更加明確，地位突出，股東深圳市國資委通過資本金注入和股權劃轉等方式

推動公司持續發展，也為公司提供了充足的項目資源以及資金支持。

資產質量較好。公司存貨主要是科技園區的辦公樓和住宅公寓等項目，全部

位於深圳市各區域，項目位置良好，資產質量優異，深圳市較高的房價水平和租

金水平保障了公司資產的保值增值。

2

、關注

股權劃轉對公司資產、收入和淨利潤等產生一定影響。自

2014

年以來，深

圳市國資委陸續將深圳市遠致投資有限公司

100%

股權、深業集團有限公司

100%

股權、深圳市機場（集團）有限公司

100%

股權、深圳市

鹽田港

集團有限公司

100%

股權劃無償劃轉至深圳市國資委

，使

公司的總資產、收入及淨資產規模大幅下降，

同時公司的業務結構變得相對簡單。

資本支出壓力較大。公司作為深圳市重大戰略性項目的投融資和開發實施主

體，承擔了較多的建設任務，隨著基礎設施建設和園區開發業務的推進，公司資

本支出壓力較大。

公司盈利能力亟待觀察。

2018

年受結轉政策性保障房項目影響，房產業務

毛利率大幅下降拖累了公司毛利率，公司盈利能力亟需提高。

(三) 跟蹤評級的有關安排

根據中國證監會相關規定、評級行業慣例以及中誠信評級制度相關規定，自

首次評級報告出具之日（以評級報告上註明日期為準）起，中誠信將在本期債券

信用級別有效期內或者本期債券存續期內，持續關注本期債券發行人外部經營環

境變化、經營或財務狀況變化以及本期債券償債保障情況等因素，以對本期債券

的信用風險進行持續跟蹤。跟蹤評級包括定期和不定期跟蹤評級。

在跟蹤評級期限內，中誠信將於本期債券發行主體及擔保主體（如有）

年度

報告公布後兩個月內完成該年度的定期跟蹤評級，並根據上市規則於每一會計年

度結束之日起

6

個月內披露上一年度的債券信用跟蹤評級報告。此外，自本期評

級報告出具之日起，中誠信將密切關注與發行主體、擔保主體（如有）以及本期

債券有關的信息，如發生可能影響本期債券信用級別的重大事件，發行主體應及

時通知中誠信並提供相關資料，中誠信將在認為必要時及時啟動不定期跟蹤評級，

就該事項進行調研、分析並發布不定期跟蹤評級結果。

中誠信的定期和不定期跟蹤評級結果等相關信息將根據監管要求或約定在

中誠信網站（

www.ccxr.com.cn

）和交易所網站予以公告，且交易所網站公告披

露時間不得晚於在其他交易場所、媒體或者其他場合公開披露的時間。

如發行主體、擔保主體（如有）未能及時或拒絕提供相關信息，中誠信將根

據有關情況進行分析，據此確認或調整主體、債券信用級別或公告信用級別暫時

失效。

三、 發行人資信情況

(一) 獲得主要貸款銀行的授信情況

截至

2019

年

3

月末，發行人共獲得各銀行授信額度約

652.52

億元。其中，

已使用額度

153.37

億元，未使用授信額度

499.15

億元。公司憑藉行業地位和影

響力、持續良好的經營和發展能力，與銀行等金融機構保持著較好的合作

共贏關

系，並進行了廣泛和深入的業務合作。由於間接融資渠道暢通，公司可積極利用

銀行授信額度進一步調整財務結構，適時使用銀行貸款補充公司營運資金周轉，

在加強流動性管理的同時，不斷提升本期

公司債

券本息償還的保障程度。

(二) 近三年內與主要客戶業務往來情況

發行人與主要客戶及供應商的業務往來近三年內未發生過嚴重違約現象。

(三) 近三年內債券的發行及償還情況

自

2016

年截至本募集說明書

摘要

出具之日，發行人共發行

88

億元超短期融

資券，其中

80

億元已到期並成功兌付；發行人共發行中期票據

30

億元，均在存

續期內，本息兌付情況正常

；

發行人共發行

一般

公司債

券

32

億元，均在存續期

內，本息兌付情況正常。

表

2

-

3

-

1

：

公司自

201

6

年已發行債務融資工具情況

證券名稱

債項

評級

主體

評級

證券類別

發行日期

到期日期

發行規

模(億)

票面利

率（%）

償還

情況

16深圳特發

SCP001

--

AAA

超短期融資債券

2016-05-04

2016-11-01

10

2.94

已償

還

16深圳特發

SCP002

--

AAA

超短期融資債券

2016-05-04

2017-01-31

20

3.03

已償

還

17深圳特發

SCP001

--

AAA

超短期融資債券

2017-01-10

2017-10-09

20

3.72

已償

還

17深圳特發

SCP002

--

AAA

超短期融資債券

2017-09-22

2018-06-23

20

4.68

已償

還

17深圳特發

SCP003

--

AAA

超短期融資債券

2017-10-25

2018-04-24

10

4.35

已償

還

18深建01

AAA

AAA

一般

公司債

2018-05-31

2023-06-01

20

4.85

未到

償還

期

18深建02

AAA

AAA

一般

公司債

2018-08-20

2023-08-22

12

4.39

未到

償還

期

18深圳特發

MTN001

AAA

AAA

一般中期票據

2018-11-22

2021-11-26

10

3.98

未到

償還

期

19深圳特發

MTN001

AAA

AAA

一般中期票據

2019-01-23

2022-01-25

10

3.67

未到

償還

期

19深圳特發

SCP001

--

AAA

超短期融資債券

2019-04-17

2020-01-13

8

3.20

未到

償還

期

19深圳特發

MTN002

AAA

AAA

一般中期票據

2019-06-24

2022-06-25

10

3.70

未到

償還

期

發行人最近三年在境內發行其他債券、債券融資工具進行資信評級且主體評

級結果與本次評級結果無差異。

(四) 本次發行後的累計

公司債

券餘額及其佔發行人最近一期

淨資產的比例

本次債券全部發行完畢後，發行人的累計

公司債

券餘額為

50

億元，佔公司

截至

2019

年

3

月

31

日的合併資產負債表中所有者權益的比例為

12.96%

。

(五) 影響債務償還的主要財務指標

發行人報告期主要財務指標如下表：

表

2

-

3

-

2

：發行人報告期主要財務

數據及財務

指標

項目

2019年1-3月

/2019年3月末

2018年

/2018年末

2017年

/2017年末

2016年

/2016年末

總資產（億元）

682.69

668.09

605.55

492.07

總負債（億元）

297.01

296.42

258.57

170.49

全部債務（億元）

229.08

213.54

171.90

149.70

所有者權益（億元）

385.68

371.67

346.99

321.58

營業總收入（億元）

3.54

46.41

22.57

154.32

利潤總額（億元）

0.55

1.76

2.46

35.64

淨利潤（億元）

0.45

1.42

1.77

28.27

扣除非經常性損益後的淨利潤（億元）

-

-

-

-

歸屬於母公司所有者的淨利潤（億元）

0.39

1.45

1.80

20.27

經營活動產生現金流量淨額（億元）

-

16.21

-

32.64

-

30.41

94.24

投資活動產生現金流量淨額（億元）

9.46

-

2.36

-

0.16

-

397.68

籌資活動產生現金流量淨額（億元）

26.14

36.45

25.44

-

23.52

流動比率

6.84

5.80

4.51

8.72

速動比率

3.23

2.67

2.31

4.92

資產負債率（%）

43.51

44.37

42.70

34.65

債務資本比率（%）

37.26

36.49

33.13

31.25

營業毛利率（%）

15.23

6.28

25.17

36.63%

平均總資產回報率（%）

-

0.29

0.45

4.72

加權平均淨資產收益率（%）

-

0.40

0.53

4.33

EBITDA（億元）

-

1.98

2.83

102.92

EBITDA全部債務比

-

0.93%

1.64%

17.10%

EBITDA利息倍數

-

0.24

0.02

2.36

應收帳款周轉率

2.31

24.08

15.84

17.99

存貨周轉率

0.04

0.15

0.08

0.27

註：

201

9

年第

一

季度應收帳款周轉率、存貨周轉率及總資產周轉率為年化數據；

因涉及發行人三大集團股權劃轉事宜，

2016

年前三季度來自三大集團非經常性損益數據難以獲得，

故發行人

「

扣除非經常性損益後的淨利潤

」

及

「

扣除非經常性損益後加權平均淨資產收益率

」

從缺；

流動比率

=

流動資產

/

流動負債；

速動比率

=

（流動資產

-

存貨）

/

流動負債；

資產負債率

=

負債總額

/

資產總額

×100%

；

債務資本比率

=

全部債務

/

（全部債務

+

所有者權益）；

EBITDA

（息稅折舊攤銷前盈餘）＝利潤總額＋計入財務費用的利息支出＋折舊＋無形資產攤銷＋長

期待攤費用攤銷；

EBITDA

利息倍數

=EBITDA/

（計入財務費用的利息支出

+

資本化利息支出）；

EBITDA

全部債務比

=EBITDA/

全部債務；

全部債務

=

長期借款

+

應付債券

+

短期借款

+

應付票據

+

一年內到期的非流動負債

+

其他流動負債

；

貸款償還率

=

實際貸款償還額

/

應償還貸款額

×100%

；

利息償付率

=

實際支付利息

/

應付利息

×100%

；

營業

毛利潤率

=

（營業收入

-

營業成本）

/

營業收入

×100%

；

淨利率

=

淨利潤

/

營業收入

×100%

；

平均總資產回報率

=

（利潤總額

+

利息支出）

/

平均資產

總額

×100%

；

淨資產收益率

=

淨利潤

/

期末股東權益

×100%

；

存貨周轉率

=

營業成本

/

平均存貨；

應收帳款周轉率

=

營業收入

/

平均應收帳款餘額；

加權平均淨資產收益率根據中國證監會《公開發行證券的公司信息披露編報規則第

9

號

——

淨資產

收益率和每股收益的計算及披露》計算。

第三節 發行人基本情況

一、 發行人基本情況

公司名稱：深圳市特區建設發展集團有限公司

企業類型：有限責任公司（國有獨資）

住所：

深圳市福田區大中華國際交易廣場裙樓七樓

法定代表人：

李文雄

註冊資本：人民幣

3,

275,936

萬元

實收

資本：人民幣

3,

275,936

萬元

成立日期：

2011

年

9

月

9

日

信息披露事務負責人：

向東

聯繫電話：

0755

-

83354039

傳真：

0755

-

25492212

郵政編碼：

518000

所屬行業：綜合

經營範圍：

園區綜合開發、城市單元開發、城市重大基礎設施建設、舊城改

造、保障房建設、土地開發及建設管理、房地產開發經營租賃

、工程設計管理、

物業租賃及銷售代理物業經營管理、停車場建設經營管理、酒店管理、相關商業

開發等投資業務投資興辦實業

(

具體項目另行申報

)

新興產業的投資市政府、市國

資委授權開展的其他業務、基礎設施投資建設運營、以產業園區為主的地產項目

開發與運營、與運營園區相關的產業投資。

統一社會信用代碼：

9144030058271693X9

網址：

www.sztqjf.com

深圳市國有資產監督管理委員會持有發行人

100%

的股權，是發行人的控股

股東及實際控制人，最近三年及一期內未發生變化。

二、 發行人設立及實際控制人變更情況

(一) 發行人歷史沿革

發行人於

2011

年

9

月

9

日經深圳市人民政府批准，由深圳市市場監督管理

局核准後註冊登記並開業，其設立及變更情況具體如下：

1

、發行人設立

發行人是經深圳市人民政府《關於深圳市特區建設發展集團有限公司組建運

營實施方案的批覆》（深府函〔

2011

〕

180

）號批准，於

2011

年

9

月

9

日由深圳

市市場監督管理局核准後註冊成立的有限責任公司（國有獨資）。發行人成立時

註冊資本為人民幣

12

億元，由市國資委以現金出資，該出資由深圳業信會計師

事務所驗資，並出具了《驗資報告》（業信驗字〔

2011

〕

137

號）。

2

、深業集團、機場集團、

鹽田港

集團和遠致公司

4

家公司股權劃入發行人

經深圳市人民政府《關於深圳市特區建設發展集團有限公司組建運營實施方

案的批覆》（深府函〔

2011

〕

180

號）批准，待發行人成立後，深圳市國資委將

其持有的深業集團有限公司（以下簡稱

「

深業集團

」

）、深圳市機場（集團）有限

公司（以下簡稱

「

機場集團

」

）、深圳市

鹽田港

集團有限公司（以下簡稱

「

鹽田港

集團

」

）和深圳市遠致投資有限公司（以下簡稱

「

遠致公司

」

）

4

家公司的

100%

的

股權劃入發行人，並將劃入股權淨資產中的

288

億元轉增註冊資本，其餘形成資

本公積。

2

011

年

10

月

27

日，根據《關於深業集團等四家企業章程中股東名稱變更

的批覆》（深國資委〔

2011

〕

72

號）批覆，深圳市國資委同意將深業集團、機

場集團、

鹽田港

集團及致遠公司的股東由

「

深圳市人民政府國有資產監督管理委

員會

」

變更為

「

深圳市特區建設發展集團有限公司

」

。

2011

年

11

月，分別經深圳市

市場監督管理局出具的〔

2011

〕第

3920841

號、〔

2011

〕第

3920457

號、〔

2011

〕

第

3913294

號、〔

2011

〕第

3900566

號《變更（備案）通知書》核准，深業集團、

機場集團、

鹽田港

集團和遠致公司的股東由

「

深圳市人民政府國有資產監督管理

委員會

」

變更為

「

深圳市特區建設發展集團有限公司

」

。

2011

年

12

月

16

日，根據《關於增加深圳市特區建設發展集團有限公司注

冊資本金的批覆》（深國資委〔

2011

〕第

111

號），深圳市國資委同意發行人以

深業集團、機場集團、

鹽田港

集團和遠致公司

4

家公司股權劃轉形成資本公積金

中的

288

億元轉增註冊資本，轉增後發行人的註冊資本為

300

億元。關於此次增

資，深圳皇嘉會計師事務所出具了《關於深圳市特區建設發展集團有限公司的驗

資報告》（深皇嘉所驗字〔

2011

〕第

398

號）。

2011

年

12

月

29

日，經深圳市

市場監督管理局出具的〔

2011

〕第

4006909

號《變更通知書》核准，發行人的注

冊資本由

12

億元變更為

300

億元。

3

、深規院股權劃入發行人

2011

年

11

月

22

日，根據《關於深圳市城市規劃設計研究院有限公司股權

無償劃轉事宜的通知》（深國資委〔

2011

〕第

88

號），深圳市國資委同意將深

圳市投資控股有限公司所持有的深圳市城市規劃設計研究院有限公司（以下簡稱

「

深規院

」

）

100%

股權無償劃轉給發行人持有。深規院的股東由深圳市投資控股

有限公司變更為發行人的相關事項已於

2011

年

12

月

8

日在深圳市市場監督

管理

局辦理完畢。

4

、喀什深圳城有限公司設立

2012

年

11

月

16

日，深業集團、投控公司、特區建設發展集團、創新投資

集團、遠致投資公司、國有免稅商品集團、深廣惠公路公司、

天健集團

、水務集

團、能源集團、賽格集團等

11

家企業共同發起設立喀什深圳城有限公司，統一

社會信用代碼為：

916531000577099939

，註冊資本總額為

6.6

億元，其中發行人

出資

1

億元，佔出資比例為

15.15%

。

5

、遠致公司的劃出

2014

年

7

月

9

日，深圳市國資委做出《深圳市國資委關於無償劃轉深圳市

特區建設發展集團有限公司曾持有的深圳市

遠致投資有限公司股權的通知》（深

國資委〔

2014

〕第

53

號）。根據該通知，深圳市國資委將發行人持有的遠致公

司

100%

的股權無償劃轉至深圳市國資委直接持有。

2014

年

7

月

9

日，遠致公司在深圳市市場監督管理局辦理了股東變更登記，

股東由發行人變更為深圳市國資委。

6

、深河公司設立

2014

年

8

月

1

日，廣東深河產業投資開發有限公司（以下簡稱

「

深河公司

」

）

在河源市設立，營業執照註冊號：

44160000007076

。深河公司註冊資本

5

億元，

發行人出資

3

億元，佔公司註冊資本的

60%

，河源市潤業投資有限公司出資

2

億元，佔

公司股本

40%

。

7

、太空科技公司設立

深圳特建發展集團、農科集團、

深圳創新

投、鵬瑞投資、星河集團、深港產

學研創投等十一家企業共籌資

2.5

億元於

2014

年

7

月發起設立深圳太空科技有

限公司（以下簡稱

「

太空科技公司

」

）。太空科技公司的營業執照註冊號為

440301109865611

，認繳註冊資本總額為

25,000

萬元，其中發行人出資

4,000

萬

元，佔出資比例為

16%

。

8

、深圳市翡翠島商業管理有限公司設立

2014

年

11

月

11

日，深圳市翡翠島商業管理有限公司（以下簡稱

「

翡翠島商

業

」

）註冊成立，統一社會信用代碼為：

9144030031964553X6

，註冊資本

2,000

萬元，由發起人獨資設立。

9

、東部投資公司設立

2015

年

11

月

12

日，廣東特建發東部投資有限公司（以下簡稱

「

東部投資公

司

」

）在深汕特別合作區設立，統一社會信用代碼：

91441500MA4UJPH524

。東

部投資公司註冊資本人民幣

2

億元，由發行人獨資設立。

10

、深業集團、機場集團、

鹽田港

集團的劃出

2016

年

8

月

4

日，深圳市國資委出具《深圳市國資委關於無償劃轉深業集

團有限公司、深圳市機場（集團）有限公司、深圳市

鹽田港

集團有限公司股權的

通知》（深國資委〔

2016

〕

89

號）。根據該通知，深圳市國資委將發行人持有

的深業集團

100%

的股權、機場集團

100%

的股權、

鹽田港

集團

100%

的股權無償

劃轉至深圳市國資委直接持有。

2016

年

9

月

29

日，深業集團在深圳市市場監督管理局辦理了股東變更登記，

股東由發行人變更為深圳市國資委。

2016

年

9

月

29

日，機場集團在深圳市市場

監督管理局辦理了股東變更登記，股東由發行人變更為深圳市國資委。

2016

年

9

月

29

日，

鹽田港

集團在深圳市市場監督管理局辦理了股東變更登記，股東由發

行人變更為深圳市國資委。

11

、管廊公司股權劃入發行人

2016

年

8

月

4

日，根據《深圳市國資委關於無償劃轉深圳中冶管廊建設投

資有限公司

60%

股權的通知》（深國資委〔

2016

〕

90

號），深圳市國資委同意

將深圳市投資控股有限公司所持有的深圳中冶管廊建設投資有限公司（簡稱

「

管

廊公司

」

）

60%

股權無償劃轉給發行人持有。

管廊公司的股東由深圳市投資控股有限公司變更為發行人的相關事項已於

2016

年

9

月

29

日在深圳市市場監督管理局辦理完畢。

12

、深圳市特區建發科技園區發展有限公司設立

2016

年

8

月

26

日，深圳市特區建發科技園區發展有限公司註冊成立，統一

社會信用代碼為：

91440300MA5DK0Y2XB

，註冊資本

2,680

萬元，由發起人獨

資設立。

13

、深圳市特區建發投資發展有限公司設立

2016

年

8

月

26

日，深圳市特區建發投資發展有限公司註冊成立，統一社會

信用代碼為：

91440300MA5DK0YK7Q

，註冊資本

2,680

萬元，由發起人獨資設

立。

14

、

四川深廣合作產業投資開發有限公司

設立

2016

年

10

月

28

日，四川深廣合作產業投資開

發有限公司註冊成立，統一

社會信用代碼為：

91511600MA62B5E10U

，註冊資本

19.6078

億元，其中發起人

認繳

10

億元，佔出資比例約

51%

，廣安發展建設集團有限公司認繳

9.6078

億元，

佔出資比例約

49%

。

15

、深圳市特區建發海洋產業發展有限公司設立

2016

年

12

月

2

日，深圳市特區建發海洋產業發展有限公司（以下簡稱

「

海

洋發展公司

」

）註冊成立，統一社會信用代碼為：

91440300MA5DQ3PU26

，註冊

資本

2,680

萬元，由發起人獨資設立。

16

、深圳市路橋建設集團有限公司劃入發行人

根據《深

圳市國資委關於深圳市路橋建設集團有限公司

100.00%

股權無償劃

轉事宜的通知》（深國資委

[2017]168

號），深圳市國資委同意將深圳市路橋建

設集團有限公司

100%

股份無償劃轉給發行人持有，相關工商變更已於

2017

年

12

月

7

日在深圳市市場監督管理局辦理完畢。

17

、

深圳市特區建發智慧停車發展有限公司

設立

2017

年

10

月

30

日，深圳市特區建發智慧停車發展有限公司註冊成立，統

一社會信用代碼：

91440300MA5ETG1H6B

，註冊資本

1

,

000

萬元，由發起人獨

資設立。

18

、深圳市特區建發環境

科技有限公司設立

2018

年

01

月

05

日，深圳市特區建發環境科技有限公司註冊成立，統一社

會信用代碼：

91440300MA5EXYHJ5G

，註冊資本

1

,

000

萬元，由發起人獨資設

立。

19

、變更註冊資本

（

1

）

2014

年

10

月

27

日，根據《關於同意前海鉑寓項目土地使用權作價轉

增為集團註冊資本及相應修改

<

公司章程

>

的決議》（深特建司董〔

2014

〕

20

號），

發行人董事會決議通過

「

按照前海鉑寓項目土地使用權作價出資合同，將該項目

土地使用權作價出資額人民幣

6.84232

億元轉增為集團公司註冊資本。轉增後，

集團公司註冊

資本為人民幣

306.84232

億元。

2014

年

10

月

31

日，根據《深圳市國資委關於增加深圳市特區建設發展集

團有限公司註冊資本的批覆》（深國資委函〔

2014

〕

520

號），深圳市國資委根

據前海鉑寓項目土地作價出資工作情況同意發行人增加註冊資本人民幣

6.84232

億元並修改章程，增資後發行人的註冊資本為人民幣

306.84232

億元。

2014

年

10

月

31

日，發行人做出了章程修正案，將第二章第九條

「

公司的注

冊資本為人民幣

300

億元

」

修改為

「

公司的註冊資本為人民幣

306.84232

億元

」

。

根據深圳市市場監督管理局

公示的信息，發行人於

2014

年

11

月

6

日在深圳

市市場監督管理局變更了註冊資本，變更後的註冊資本為人民幣

306.84232

億元。

（

2

）

2015

年

8

月

10

日，根據《關於同意金港大廈項目土地作價轉增集團

註冊資本及修改相應公司章程的決議》（深特建司董〔

2015

〕

13

號），發行人

董事會決議通過

「

按照金港大廈項目土地作價出資合同，將項目土地作價出資額

轉增為集團公司註冊資本。轉增後，集團公司註冊資本為人民幣

315.42856

億元。

」

2015

年

8

月

21

日，根據《深圳市國資委關於增加深圳市特區建設發展集團

有限公司註冊資本的批覆》（深國資委〔

2015

〕

384

號），深圳市國資委根據金

港大廈項目土地作價出資工作情況及《深圳市土地使用權作價出資合同書》（深

地資合字

2014

-

1022

），同意對發行人增加註冊資本人民幣

8.58624

億元並修改

章程，增資後發行人的註冊資本為人民幣

315.42856

億元。

2015

年

8

月

27

日，發行人做出了章程修正案，將第二章第九條

「

公司的注

冊資本為人民幣

306.84232

億元

」

修改為

「

公司的註冊資本為人民幣

315.42856

億

元。

」

根

據深圳市市場監督管理局公示的信息，發行人於

2015

年

9

月

17

日在深圳

市市場監督管理局變更了註冊資本，變更後的註冊資本為人民幣

315.42856

億元。

2016

年

11

月

12

日，根據《關於同意平湖項目一期（融悅山居）作價轉增

註冊資本金及修改相應公司章程有關事項的決議》（深特建司董〔

2016

〕

38

號），

發行人董事會決議通過

「

按照《土地作價出資合同》，將平湖項目一期土地作價

出資形成的資本公積轉增為公司註冊資本。轉增後，公司註冊資本為人民幣

321.2136

億元。

」

2016

年

12

月

23

日，根據《深圳市國資委關於增加深

圳市特區建設發展集

團有限公司註冊資本的批覆》（深國資委〔

2016

〕

1090

號）文件，深圳市國資

委根據平湖一期（融悅山居）土地作價出資情況及《深圳市土地使用權作價出資

合同書》（深地資合字〔

2014

〕

2004

、〔

2014

〕

2005

、〔

2014

〕

2001

、〔

2014

〕

2003

）同意對發行人增加註冊資本人民幣

5.78504

億元並修改章程，轉增後發行

人註冊資本為

321.2136

億元。

2016

年

12

月

29

日，發行人做出了章程修正案，將第二章第九條

「

公司的注

冊資本為人民幣

315.42856

億元

」

修改為

「

公司的註冊資本為

人民幣

321.2136

億

元。

」

根據深圳市市場監督管理局公示的信息，發行人於

2017

年

2

月

6

日在深圳

市市場監督管理局變更了註冊資本，變更後的註冊資本為人民幣

321.2136

億元。

2017

年，深圳國資委對發行人現金增資

63,800

萬元。

2018

年

5

月

2

日，

發

行人做出了章程修正案，將第二章

「

公司的註冊資本為人民幣

321.2136

億元

」

修

改為

「

公司的註冊資本為人民幣

327.5936

億元。

」

根據深圳市市場監督管理局公示的信息，發行人於

201

8

年

7

月

9

日在深圳

市市場監督管理局變更了註冊資本，變更後的註冊資本為人民

幣

327.5936

億元。

20

、變更法定代表人

（

1

）

2016

年

5

月

23

日，發行人根據《公司法》、《深圳市人民政府關於

李冰同志免職的通知》、《深圳市人民政府關於王濱同志任職的通知》和公司章

程規定的議事方式和表決程序，任命王濱為公司董事長、法定代表人，免去李冰

原董事長、法定代表人職務。

（

2

）

2019

年

7

月

3

日，發行人

根據《深圳市人民政府關於李文雄、王濱同

志職務任免的通知》深府任【

2019

】

86

號，任命李文雄為深圳市特區建設發展

集團有限公司董事長，免去王濱深圳市特區建設發展集團有限公司董事長職務。

公司法定表人

同步變更為李文雄，公司已於

2019

年

06

月

18

日完成上述事項工

商變更登記。

除了上述變更情況外，發行人不存在其他在增資、減資、合併、分立等重大

事項。

(二) 發行人股東情況

發行人是深圳市人民政府批准並出資設立的國有獨資企業，由深圳市國有資

產監督管理委員會代表深圳市人民政府履行出資人職責，對公司實行國有資產授

權經營。

截至

201

9

年

3

月末，發行人股東為深圳市國有資產監督管理委員會，

持有發行人

100%

股權。

表

3

-

2

-

1

：

截至

201

9

年

3

月末

深圳市特區建設發展集團有限公司

股權結構

單位：萬元、

%

股東名稱

認繳出資額

出資比例

深圳市國有資產監督管理委員會

3,275,936

100.00

合計

3,275,936

100.00

截至

本募集說明書摘要

籤署之日，深圳市國有資產監督管理委員會對發行人

的股權未被質押或者凍結。

(三) 發行人重大資產重組情況

最近三年內，發行人重大資產重組情況如下：

2016

年

8

月

25

日

，

根據《深圳市國資委關於無償劃轉深業集團有限公司、

深圳市機場（集團）有限公司、深圳市

鹽田港

集團有限公司股權的通知》（文號：

深國資委

[2016]89

號）、《深圳市國資委關於無償劃轉深圳中冶管廊建設投資有

限公司

60%

股權的通知》（深國資委

[2016]90

號）要求，為進一步理順國資監管

體制，做強做優做大功能性集團企業，將

特區建發

所持有的深業集團有限公司

100%

股權、深圳市機場（集團）有限公司

100%

股權、深圳市

鹽田港

集團有限公

司

100%

股權，以

2015

年

12

月

31

日為基準日，無償劃轉至深圳市國資委，由市

國資委履行國有資產出資人職責

；

同時市國資委將深圳市投資控股有限公司所持

有的深圳中冶管廊建設投資有限公司

60%

股權無償劃轉給深圳市特區建設發展

集團有限公司持有，股權無償劃轉基準日為

2016

年

6

月

30

日。

1

、資產劃轉原因

（

1

）深圳市政府需要打造市基礎設施投資平臺戰略的考慮；

（

2

）進一步理順國資監管體系；

（

3

）做強做優做大功能性集團企業；

（

4

）發揮市場機製作用，提高建設和運營效率；

（

5

）消除系統性風險。

2

、資產劃轉方案

（

1

）深業集團、機場集團、

鹽田港

集團的劃出

2016

年

8

月

4

日，深圳市國資委出具《深圳市國資委關於無償劃轉深業集

團有限公司、深圳市機場（集團）有限公司、深圳市

鹽田港

集團有限公司股權的

通知》（深國資委

[2016]89

號）。根據該通知，深圳市國資委將發行人持有的深

業集團

100%

的股權、機場集團

100%

的股

權、

鹽田港

集團

100%

的股權無償劃轉

至深圳市國資委直接持有。

2016

年

9

月

29

日，深業集團、機場集團、

鹽田港

集

團在深圳市市場監督管理局辦理了股東變更登記，股東由發行人變更為深圳市國

資委。

（

2

）管廊公司股權劃入發行人

2016

年

8

月

4

日，根據《深圳市國資委關於無償劃轉深圳中冶管廊建設投

資有限公司

60%

股權的通知》（深國資委

[2016]90

號），深圳市國資委同意將深

圳市投資控股有限公司所持有的深圳中冶管廊建設投資有限公司（簡稱

「

管廊公

司

」

）

60%

股權無償劃轉給發行人持有。

3

、資產劃轉進展

（

1

）深業集團、機

場集團、

鹽田港

集團的劃出

2016

年

9

月

29

日，深業集團在深圳市市場監督管理局辦理了股東變更登記，

股東由發行人變更為深圳市國資委。

2016

年

9

月

29

日，機場集團在深圳市市場

監督管理局辦理了股東變更登記，股東由發行人變更為深圳市國資委。

2016

年

9

月

29

日，

鹽田港

集團在深圳市市場監督管理局辦理了股東變更登記，股東由發

行人變更為深圳市國資委。

（

2

）管廊公司股權劃入發行人

2016

年

8

月

4

日，根據《深圳市國資委關於無償劃轉深圳中冶管廊建設投

資有限公司

60%

股權的通知》（深國資委

[2016]90

號），深圳市國資委

同意將深

圳市投資控股有限公司所持有的深圳中冶管廊建設投資有限公司（簡稱

「

管廊公

司

」

）

60%

股權無償劃轉給發行人持有。

管廊公司的股東由深圳市投資控股有限公司變更為發行人的相關事項已於

2016

年

9

月

29

日在深圳市市場監督管理局辦理完畢。

4

、資產劃轉對發行主體資格的影響

根據發行人營業執照、網上公開信息、《深圳市特區建設發展集團有限公司

章程》（以下簡稱

「

發行人章程

」

）、稅務登記證等法律文件，發行人具有企業法

人資格；根據法律法規及發行人章程的規定，發行人不存在需要解散、終止或被

吊銷執照等影響其正常存續和經營的情

形，具有相應的民事權利能力和民事行為

能力。發行人具有發行

本次

公司債

券

的主體資格。

5

、資產劃轉對發行人現金流、持續盈利能力及本次債券償付能力的影響

三大集團劃出後，發行人收入利潤出現較大幅度下滑，最近一期發行人收入

主要來源於規劃設計業務，本次股權劃轉事項使得發行人經營業務變化明顯。截

至

2019

年

3

月末，公司有息債務總額

229.08

億元，包括短期借款

45

.00

億元、

一年內到期

的

非流動負債

16.73

億元、

其他流動負債

0.00

億元

、

長期借款

105.45

億元及應付債券

61.90

億元

，

以長期債務為主，其期限結構及償還資金來源如下

表所示：

表

3

-

2:2

：

發行人

201

9

年

3

月末有息債務餘額及期限結構情況

單位：

億

元

融資方式

1年以內

1-2年

2-3年

3-4年

4-5年

5年以上

合計

短期借款

45.00

-

-

-

-

-

45.00

一年內到期的

非流動負債

16.73

-

-

-

-

-

16.73

其他流動負債

0.00

-

-

-

-

-

-

長期借款

-

-

62.55

-

-

42.90

105.44

融資方式

1年以內

1-2年

2-3年

3-4年

4-5年

5年以上

合計

應付債券

-

-

-

-

61.90

-

61.90

合計

61.73

62.55

61.90

42.90

229.08

註：發行人通常於年底對應付債券科目進行重分類，因此

201

9

年

1

-

3

月應付債券

1

年

以內到期部分將集中於

201

9

年底進行重分類。

表

3

-

2

-

3

：

公司

201

9

年

3

月末有息債務償債資金來源安排情況

單位：

億

元

期限

2019年3月31日

償還資金來源

1年以內

61.73

自有資金及外部融資

1-2年

-

-

2-3年

62.55

自有資金及外部融資

3-4年

-

-

4-5年

61.90

自有資金及外部融資

5年以上

42.90

自有資金及外部融資

合計

229.08

由於當前發行人主營業務項目仍大多處於施工建設期，相關業務收入實現較

少，短期內部分有息債務集中到期，預計收入規模尚低於有息負債的償還規模，

故發行人近年償債資金來源中使用外部資金來源的部分較多，使用自有資金進行

償債的能力較弱。但隨著發行人項目的逐步完工運營及銷售，將逐步提升自身償

債能力。

經過

2016

年深圳市政府和市國資委對特區建

發進行一系列的資產劃轉及注

資後，發行人也被明確定位為深圳市屬唯一的基礎設施投資平臺，未來將以科技

園區開發業務、基礎設施建設業務和功能性業務作為主營業務。但目前這些業務

均處於建設期或啟動期，需要一定時間才能產生收益，尚未以收入形式反映在財

務報告中。隨著發行人相關項目於

201

9

-

2022

年的逐步完工並投入運營，根據發

行人對業務發展情況的預判，發行人

201

9

-

2021

年預計分別實現營業收入

26.91

億元、

43.23

億元及

88.73

億元，具體如下表所示：

單位：億元

板塊

2019年

2020年

2021年

本部-園區開發

7.53

18.72

58.41

深圳路橋-基建

14.76

17.00

18.50

板塊

2019年

2020年

2021年

深規院-設計

4.59

5.13

5.70

其他

0.03

2.38

6.12

合計

26.91

43.23

88.73

發行人本部的園區開發板塊

收入

主要基於現有項目的建設狀況和租售策略

等進行測算，相關數據如下：

序號

項目

2019年（預測）

2020年（預

測）

2021年（預

測）

銷售部分

1

計劃銷售面積（萬平方米）

8.86

17.42

9.91

2

計劃籤約銷售額（億元）

17.91

27.78

61.98

3

銷售（含政府回購物業）現金流入

（億元）

10.13

18.40

58.41

4

其中：結轉至收入

7.53

17.63

58.41

5

以前年度預收結轉收入

-

1.09

-

租賃部分

6

計劃租賃面積（萬平方米）

23.90

53.09

82.21

7

計劃租賃收入（億元）

0.02

1.98

6.09

合計

7.55

20.70

64.50

其中，深圳路橋的基建板塊以及深規

院的設計板塊是發行人已實現穩定收入，

相對成熟的業務板塊，主要基於現有的合同履行情況、企業的經營戰略及行業狀

況進行測算；發行人本部的園區開發板塊主要基於現有項目的建設狀況和租售策

略等進行測算。

發行人光明加速器及高端人才房項目、光明總部基地項目均已逐步啟動，上

述項目合計計劃總投資

94.27

億元，截至

2019

年

3

月末已完成投資

56.55

億元，

項目未來投資壓力較大。

以廣東深河產業投資有限公司為運營主體投資建設的深河產業城項目計劃

總投資

25.03

億元，截至

2019

年

3

月末

已完成投資

15.66

億元，該項目主要由政

府出資建設。

發行人相關經營性收入預計能對發行人現金流形成較強支撐，同時考慮截至

報告期末發行人當前貨幣資金餘額為

125.48

億元，處於較高水平，且未使用授

信額度為

499.15

億元，較為充足，發行人預計未來產生現金流短缺風險較小。

三大集團股權劃轉前，發行人

2014

年、

2015

年分別實現營業收入

199.81

億元及

261.23

億元，實現淨利潤

39.41

億元及

37.80

億元；股權劃轉後，發行人

2016

年、

2017

年和

2018

年分別實現營業收入

154.32

億元（含三大集團

1

-

9

月數

據）

、

22.5

7

億元

及

46.41

億元

，實現淨利潤

28.27

億元（含三大集團

1

-

9

月數據）

、

1.77

億元

及

1.42

億元

，三大集團股權劃轉事項對發行人盈利能力有較大影響，

但隨著發行人日後項目的逐步完工運營，發行人收入水平有望持續增長。針對本

次債券償付能力方面，雖然發行人當前盈利能力受三大集團股權劃轉事項影響較

大，但隨著發行人項目的逐步完工實現運營，發行人將不斷提升負債償還能力，

且依託發行人充裕的現金儲備及暢通的融資渠道，發行人可積極利用銀行授信額

度進一步調整財務結構，適時使用銀行貸款補充公司營運資金周轉，在加強流動

性管理的同

時並不斷提升對本期

公司債

券本息償還的保障程度。

(四) 深圳市路橋建設集團有限公司劃入情況

據深圳市國資委有關通知，為支持發行人發展，將深圳市路橋建設集團有限

公司相關資產全部劃入發行人旗下，相關批覆已經取得，相關工商變更已於

2017

年

12

月

7

日完成。該項資產劃轉事宜為同一控制下企業合併。

深圳市路橋建設集團有限公司

2016

年及

2017

年經審計主要財務數據及財務

指標如下表所示：

表

:3

-

2

-

4

：

2016

年及

2017

年深圳市路橋建設集團有限公司主要財務數據及財務指標

單位：萬元

科目

2017年12月31日/2017

年度

2016年12月31日/2016

年度

資產總額

124,620.10

147,261.94

負債合計

85,846.95

106,986.69

所有者權益

38,773.14

40,275.24

營業收入

129,902.08

107,175.77

利潤總額

3,927.38

3,755.36

淨利潤

3,205.90

2,454.87

歸屬於母公司所有者的淨利潤

3,205.90

2,119.75

經營活動產生的現金流量淨額

-

36,002.09

27,556.41

投資活動產生的現金流量淨額

-

2,464.40

9,458.85

科目

2017年12月31日/2017

年度

2016年12月31日/2016

年度

籌資活動產生的現金流量淨額

-

370.77

-

501.26

流動比率

1.26

1.27

速動比率

0.95

1.14

資產負債率

68.89%

72.65%

營業毛利率

10.72%

13.50%

淨利率

2.47%

2.29%

除此之外，當前國資委暫未對發行人有進一步資產劃轉安排。

截至

2018

年

12

月

31

日，深圳市路橋建設集團有限公司總資產

16.88

億元，

總負債

13.14

億元，所有者權益

3.74

億元，

2018

年實現營業收入

20.34

億元，利

潤總額

0.22

億元，淨利潤

0.47

億元。

(五) 發行人現狀

發行人是在深圳設立的國有獨資公司。作為深圳市級綜合性投融資公司，深

圳市特區建設發展集團有限公司主要職責是圍繞深圳市委、市政府確定的經濟社

會發展目標，堅持基礎性、公共性、先導性的要求，有效整合集約政府國有資源，

運用市場化手段，廣泛吸引社會資本參與，為重大戰略性項目、特區一體化項目、

重大基礎設施建設項目、區域經濟合作項目、城市更新改造及其他政府重大項目

提供投融資服務。

2016

年

8

月根據深圳市國資委戰略規劃無償劃轉下屬深業集

團有限公司、深圳市

機場（集團）有限公司、深圳市

鹽田港

集團有限公司股權後，

發行人增加定位深圳基礎設施建設平臺，主要承擔深圳市的地下綜合管廊、圍填

海等基礎設施建設任務。

根據北京永拓會計師事務所（特殊普通合夥）

「

京永專字

[2016]39115

號

」

模

擬審計報告，模擬審計報告的編輯假設基礎

：

1

、假設發行人持有

100%

股權的深業集團有限公司、深圳市機場（集團）有

限公司、深圳市

鹽田港

集團有限公司、深圳市遠致投資有限公司自

2013

年

1

月

1

日起即剝離出發行人，該四家公司也不再為發行人的

並表子公司

；

2

、假設自

2013

年

1

月

1

日起，發行人接

受深圳市國資委向深業集團有限公

司、深圳市機場（集團）有限公司、深圳市

鹽田港

集團有限公司、深圳市遠致投

資有限公司的所有定向增資沒有發生；

經

審計的發行人

2015

年合併財務報表，截至

2015

年

12

月

31

日，公司總資

產

439.57

億元，總負債

181.48

億元，所有者權益

258.09

億元，

2015

年實現營業

收入

2.56

億元，利潤總額

-

5,375.87

萬元，淨利潤

-

5,679.06

萬元，經營活動現金

流量淨額

12.57

億元。

根據亞太（集團）會計師事務所（特殊普通合夥）

「

亞會

B

審字

【

2017

】

2124

號

」

審計報告

：

經

審計的發行人

2016

年合併財務報表，截至

2016

年

12

月

31

日，公司總資

產

492.07

億元，總負債

170.49

億元，所有者權益

321.58

億元，

2016

年實現營業

收入

154.32

億元，利潤總額

35.64

億元，淨利潤

28.28

億元，經營活動現金流量

淨額

94.24

億元。

根據亞太（集團）會計師事務所（特殊普通合夥）

「

亞會

B

審字

【

2018

】

0876

號

」

審計報告：

經審計的發行人

2017

年合併財務報表，截至

2017

年

12

月

31

日，公司總資

產

605.55

億元，總負債

258.57

億元，所有者權益

346.99

億元，

2017

年實現營業

收入

22.57

億元，利潤總額

2.46

億元，淨利潤

1.77

億元，經營活動現金流量淨

額

-

30.41

億元

。

根據亞太（集團）會計師事務所（特殊普通合夥）

「

亞會

B

審字

【

2019

】

1527

號」審計報告：

經審計的發行人

2018

年合併財務數據報表，

截至

2018

年

12

月

3

1

日，公司

總資產

668.09

億元，總負債

296.42

億元，所有者權益

371.67

億元，

2018

年實現

營業收入

46.41

億元

，利潤總額

1.76

億

元，淨利潤

1.42

億

元，經營活動現金流

量淨額

-

32.64

億

元。

根據公司未經審計的

2019

年

1

季度財務報表，截至

2019

年

3

月

31

日，公

司總資產

682.65

億元，總負債

297.01

億元，所有者權益

385.69

億元，

2019

年

1

-

3

月實現營業收入

3.54

億元，利潤總

0.49

億元，淨利潤

0.45

億元，經營活動

現金流量淨額

-

16.21

億元。

三、 發行人組織結構和權益投資情況

(一) 組織結構

發行人是國有獨資公司，按照《公司章程》的規定，設置了董事會和監事會，

未設置股東會，經營管理層下設辦公室、黨群工作部（企業文化部）、規劃發展

部、財務管理部、人力資源部、建設管理部、成本合約部、風險控制與審計部、

策劃經營部、安全生產管理部、紀檢監察室（監事會辦公室）等

13

個職能部門，

截至

201

9

年

3

月

3

1

日，具體組織架構如下：

圖

3

-

3

-

1

：發行人組織結構圖

發行人各部門職能如下：

1

．辦公室職能：

（

1

）公司董事會服務和事務辦理工作；

（

2

）董事會會議、領導班子會、總經理辦公會及綜合性會議、重要專題會

議的組

織、會議記錄、紀要起草；

（

3

）來文處理和以公司名義對外發文的審核和管理；

（

4

）對內對外協調；

（

5

）綜合性文件材料的起草；

（

6

）公司領導服務、公務接待、辦公場所、公務車輛等後勤保障工作；

（

7

）公司信息化工作；

（

8

）重點工作的督查督辦；

（

9

）保密和檔案管理；

（

10

）總部辦公場所的保衛工作。

2

．黨群工作部（企業文化部）職能：

（

1

）黨建工作；

（

2

）群團組織管理；

（

3

）企業文化建設與宣傳；

（

4

）紀檢監察管理；

（

5

）信訪維穩工作處理和統籌。

3

．規劃發展部職能：

（

1

）負責項目拓展、產業發展、項目可研及經濟測算等工作；

（

2

）負責項目的空間、市政等綜合規劃、建築概念設計；

（

3

）負責土地資源配置、管理及各項申報審批等工作；

（

4

）負責項目立項報告編制及投資後評價報告編制；

（

5

）負責投資項目申報；

（

6

）牽頭組織增量股權項目前期工作；

（

7

）牽頭組織與公司業務相關的規劃、政策、宏觀經濟和產業等研究工作，

提出對策建議；

（

8

）牽頭組織投資預算的編制與審核，擬定投資計劃；

（

9

）牽頭組織公司發展戰略的編制。

4

．財務管理部職能：

（

1

）負責公司會計核算和編制公司會計報表；

（

2

）負責編制並執行公司財務預算，組織公司的全面預算管理工作；

（

3

）研究稅務管理政策法規，辦理和籌劃公司稅務事項；

（

4

）負責對公司財務信息和融資活動進行分析，為公司經營活動提供決策

依據；

（

5

）負責編制公司融資規劃和年度資金計劃，合理安排和使用資金；

（

6

）負責辦理並監督管理公司的各類擔保事項；

（

7

）負責政府項目融資及資金支付管理；

（

8

）負責跟蹤及動態管理公司的各類融資項目，提出資金運營中存在的問

題和建議，防範財務風險；

（

9

）根據公司融資規劃，負責擬訂公司資本運作方案並組織執行；

（

10

）負責公司直管企業、籌建辦和項目部財務會計人員選聘與管理；

（

11

）負責統籌直管企業、籌建辦和項目部的財務會計工作。

5

．人力資源部職能：

（

1

）組織架構和職能編制管理；

（

2

）人力資源管理；

（

3

）外事工作；

（

4

）退休人員管理服務；

（

5

）計劃生育管理。

6

．建設管理部職能：

（

1

）制訂工程建設管理制度；

（

2

）開展項目開發建設模式研究；

（

3

）工程項目方案設計統籌管理；

（

4

）工程項目計劃、進度、質量管理；

（

5

）工程計量管理；

（

6

）工程變更管理；

（

7

）工程檔案管理；

（

8

）工程技術人員培訓；

（

9

）政府融資項目支付申請審核管理

;

（

10

）按集團下達的任務要求負責專項工程項目的管理；

（

11

）集團交辦的其他事項。

7

．成本合約部職能：

（

1

）負責項目全過程成本管理和造價控制；

（

2

）統籌管理招投標工作和辦理招標辦日常事務。

8

．風險控制與審計部職能：

（

1

）牽頭組織建立公司全面風險管理和內部控制規範體系；

（

2

）負責財務審計、工程審計、專項審計工作；

（

3

）負責合約審查、談判、糾紛處理等法律事務；

（

4

）負責監事會事務管理工作。

9

．策劃經營部職能：

（

1

）負責項目前期策劃、定位、概念設計、營銷策劃、推廣、銷售、租賃、

經營的管理；

（

2

）負責公司及下屬企業的經營與資產管理工作；

（

3

）負責公司的經營安全管理工作；

（

4

）負責公司品牌管理

；

（

5

）

負責存量項目的股權投資工作；

（

6

）負責公司的產權管理；

（

7

）公司交辦的其他工作。

10

．安全生產管理部職能：

（

1

）制訂安全生產管理制度和應急預案；

（

2

）負責與上級安全生產主管部門、集團各單位安全管理機構的工作聯繫

和協調；

（

3

）貫徹執行安委會的決定，並向安委會報告安全生產執行情況；

（

4

）收集匯總集團安全生產

情況（包含建設工程、經營資產、辦公環境等），

分析安全生產形勢，評估安全生產風險，提出相應的措施及意見；

（

5

）組織集團層面的安全生產大檢查，落實隱患排查治理機制；

（

6

）匯總統計安全生產工作情況和數據；

（

7

）組織安全生產教育培訓和宣傳工作；

（

8

）負責安全生產事故、隱患及違規行為的調查和處理工作；

（

9

）落實安全生產考核機制，執行安全生產獎懲工作；

（

10

）負責安全生產資料檔案的匯總和整理工作；

（

11

）集團交辦的其他事項。

11

．紀檢監察室（監事會辦公室）職能：

紀檢監察室作為公司紀委辦事機構，職責如下：

（

1

）負責貫徹落實黨風廉政建設工作，維護黨的章程和黨內法規，檢查監

督公司各級黨組織、黨員領導幹部及各級管理人員遵守和執行黨章以及其他黨內

法規，遵守和執行黨的路線方針政策和決議、國家法律法規，以及貫徹執行上級

黨組織的決定、決議、公司重大決策、制度等方面情況。

（

2

）負責落實公司紀委關於黨風廉政建設監督責任各項工作任務，督促檢

查公司和所屬企業黨組織落實黨風廉政建設主體責任和監督責任的情況。

（

3

）負責擬定公司黨風建設和反腐倡廉工作的制度，並組織實施；負責對

公司

「

三重一

大

」

事項的監督檢查。

（

4

）負責受理對公司黨組織、黨員和經營管理人員的檢舉、控告，受理公

司黨員和經營管理人員不服處分的申訴。對公司相關領導幹部違紀違法違規事項

的問題線索進行分類處置。

（

5

）按規定權限，查處公司各級黨組織、黨員和經營管理人員違反黨紀政

紀和國資監管制度的案件。協助上級紀檢監察部門和司法機關的辦案工作。

（

6

）根據幹部管理權限，對不作為亂作為慢作為或失職瀆職造成的國有資

產損失進行追究；受理所屬企業或經營管理人員關於改革創新容錯申辯材料，組

織開展容錯工作。

（

7

）負責做好紀檢監察方針和政策法規宣傳

貫徹工作，開展黨章黨規黨紀

教育，推進公司廉政文化建設和職務犯罪預防工作。

（

8

）加強紀檢監察隊伍建設，會同公司人力資源管理部門對所屬企業紀委

書記、副書記進行提名、考察，對履職情況進行考核評價和結果運用。

（

9

）協助公司紀委指導所屬企業紀檢監察工作，加強對所屬企業紀檢監察

幹部的監督和日常管理。

（

10

）協助公司黨委組織落實巡察工作。

（

11

）完成公司黨委和紀委交辦的其他工作任務。

12

．董事會秘書處職能：

（

1

）承擔股東事務對接；

（

2

）法人治理結構完善；

（

3

）董事會決策事項督導落實；

（

4

）董事會會務管理

、董事服務等。

13

．

監事會辦公室作為公司監事會辦事機構，職責如下：

（

1

）負責起草公司監事會管理制度、業務規範及年度工作計劃、工作總結

等各類文件材料。

（

2

）落實監事會與各監事、市國資委的溝通工作，負責與市國資委監事會

管理部門、公司董事會辦公室、公司各部門、所屬企業的溝通聯繫。

（

3

）負責組織協調監事會監督檢查工作，了解並反映董事會對公司章程、

股東大會和國家有關法律、法規、政策的執行情況，了解並反映經營班子貫徹執

行法律法規、市國資委有關規定、公司章程和董事會決議情況。跟蹤檢查監督結

果落實情況，維護股東合法權益。

（

4

）負責匯總各監事對公司各項生產經營活動工作的意見和建議，收集、

整理公司有關資料、文件和記錄，並按規定提供給各位監事，為監事會決策提供

諮詢和建議。

（

5

）收集、準備監事會會議議案，承辦監事會會議，做好會議記錄，形成

會議紀要；並協助監事會主席、監事貫徹落實監事會決議和反饋決議的

執行情況。

（

6

）負責對監事會的來信來訪工作，會同有關部門研究提出處理意見和建

議。

（

7

）負責組織監事會的調研工作，圍繞促進企業提升核心競爭力、規範經

營管理、提高監事會監督效能等開展調查研究。

（

8

）負責處理監事會日常事務性工作，負責監事會印章、檔案和文件資料

的管理工作。

（

9

）負責派出監事的日常管理工作，包括但不限於報告管理、績效考核、

培訓、受理對派出監事任職情況的反饋和投訴、會同公司人力資源管理部門提名

候選人等。

（

10

）完成監事會交辦的其他工作。

(二) 發行人重要權益投資情況

1

、子公司

截至

201

9

年

3

月

3

1

日，發行人

納入合併範圍的

子公司列表如下：

表

3

-

3

-

1

：發行人主要子公司情況

序號

企業名稱

級次

業務性質

註冊地

註冊資本

持股比例

（%）

表決權

（%）

1

深圳市城市規劃設計

研究院有限公司

2

設計諮詢

深圳市

1,000萬元

50

100

2

深圳市翡翠島商業管

理有限公司

2

商業服務

深圳市

2,000萬元

100

100

3

廣東深河產業投資開

發有限公司

2

園區投資開發

河源市

216,666.67萬元

60

60

4

廣東特建發東部投資

有限公司

2

城市投資

深汕特別合

作區

20,000萬元

100

100

5

深圳中冶管廊建設投

資有限公司

2

基礎設施投資

深圳市

50,000萬元

60

60

6

深圳市特區建發科技

園區發展有限公司

2

投資和類金融

服務

深圳市

2,680萬元

100

100

7

深圳市特區建發投資

發展有限公司

2

投資和類金融

服務

深圳市

2,680萬元

100

100

8

四川深廣合作產業投

資開發有限公司

2

園區投資開發

廣安市

196,078萬元

51

51

9

深圳市特區建發海洋

產業發展有限公司

2

基礎設施投資

深圳市

2,680萬元

100

100

10

深圳市路橋建設集團

有限公司

2

路橋建設

深圳市

30,500萬元

100

100

11

深圳市特區建發環境

科技有限公司

2

基礎設施投資

深圳市

1,000萬元

100

100

12

深圳市特區建發智慧

停車發展有限公司

2

基礎設施投資

深圳市

1,000萬元

100

100

13

深圳市基礎設施投資

基金管理有限責任公

司

2

基礎設施投資

深圳市

80,000萬元

51

51

註：根據發行人與深圳市人才安居集團有限公司所籤訂委託管理協議，人才安居集團所

持有深規院公司

決策權委託與發行人年限為從

2017

年

10

月

1

日至

2018

年

12

月

31

日；

2019

年

4

月

4

日，深國資委已將人才安居持有的深規院公司

50%

股權無償劃轉給發行人。

2

、發行人主要控股子公司情況介紹

（

1

）深圳市城市規劃設計研究院有限公司

深圳市城市規劃設計研究院有限公司（以下簡稱

「

深規院

」

）最早為深圳市規

劃局下屬單位規劃設計室，

1990

年

2

月經深圳市機構編制領導小組辦公室批准，

同意組建深圳市規劃設計院，歸屬深圳市建設局，性質為事業單位，

2007

年由

事業單位轉為企業法人。截至募集說明書

摘要

籤署之日，深規院註冊資本

1,000

萬元，發行人持股比例

50%

。深規院的經營範圍為：區域和城市規劃諮詢；風景

園林規劃；名城保護規劃；村莊與集鎮規劃；城市設計；城市地理信息系統研究

與應用；城市設計應用研究；城市規劃（標準

/

規範）編制與管理；土地利用總

體規劃，市政工程規劃與設計；城市規劃信息服務。

根據發行人與深圳市人才安居集團有限公司所籤訂委託管理協議，人才安居

集團所持有深規院公司決策權委託與發行人年限為從

2017

年

10

月

1

日至

2018

年

12

月

31

日，故發行人持股比例為

50%

，表決權比例為

100%

。

2019

年

4

月

4

日，深圳國資委將人

才安居持有的深規院公司

50%

股權無償

劃轉給發行人。

截至

201

8

年

12

月

31

日，總資產

7.96

億元，總負債

6

.0

5

億元，所有者權益

1.

91

億元，

201

8

年實現營業收入

4

.

73

億元，利潤總額

0.

35

億元，淨利潤

0.2

8

億元。

（

2

）深圳市翡翠島商業管理有限公司

深圳市翡翠島商業管理有限公司（以下簡稱

「

翡翠島商業

」

）成立於

2014

年

11

月，註冊地位於深圳市鹽田區，註冊資本

2,000

萬元，經營範圍涵蓋項目建設

管理、商業經營管理、酒店經營管理、物業管理、商業信息諮詢服務、物業租賃

及銷售代理、商業活動策劃與執行等。

由於翡翠島項目是特區建發集團首個城市綜合體項目，考慮到專業化運作團

隊和經營風險的隔離，同時為後續項目商業運作積累經驗，該商管公司成立初期

主要負責翡翠島項目的建設、運營和管理。

深圳市翡翠島商業管理有限公司一直無實際業務開展，未出具過報表。

（

3

）廣東深河產業投資開發有限公司

廣東深河產業投資開發有限公司（以下簡稱

「

深河公司

」

）是深圳、河源兩市

政府為進一步貫徹落實省委、省政府《促進粵東西北地區產業園擴能增效工作方

案》，全面實現新一輪對口幫扶工作目標，共同出資設立的產業城投資開發公司。

深河公司於

2014

年

8

月

1

日完成工商註冊登記。

根據深圳、河源兩市政府籤發的《深圳（河源）共建產業園投資開發運營方

案》中關於深河公司股本構成的要求，深河公司註冊資本

5

億元，其中發行人

60%

；河源市潤業投資有限公司持股

40%

。深河公司為集團功能性投資平臺實施

主體之一，主要經營範圍為深圳（河源）產業城的投資開發和運營管理，產業城

位於河源市中心區西南部，總規劃面積

11.6

平方公裡，計劃

2020

年全部開發完

成。

截至

201

8

年

12

月

31

日，總資產

2

3

.

05

億元，總負債

0.

82

億元，所有者權

益

2

2

.

22

億元，

201

8

年實現營業收入

0.0

3

億元

，利潤總額

0.

08

億元，淨利潤

0.

08

億元。

（

4

）廣東特建發東部投資有限公司

廣東特建發東部投資有限公司

2015

年

11

月註冊成立，註冊地為深汕特別合

作區，註冊資本

2

億元人民幣，是發行人的全資子公司，經營範圍涵蓋土地開發、

市政基礎設施投資、建設和運營，港口及港口後方陸域投資；房地產開發經營、

房屋租賃；物業管理；信息技術諮詢；廣告設計、製作、代理、發布；網上貿易

代理、網上房地產中介、網上商務諮詢；酒店管理；會展、培訓、文化娛樂等配

套服務業務；旅遊、養老健康產業投資；新興產業投資；科技技術推廣、服務。

廣東特建

發東部投資有限公司為集團功能性投資平臺實施主體之一，定位為

深圳市對口幫扶汕尾市，統籌推進深汕特別合作區開發建設的重要抓手，以及特

區建發集團參與深汕特別合作區投資、開發、建設、運營的主要平臺，在紮根深

圳特別合作區的同時，未來還將積極參與大潮汕地區、海西經濟區等區域投資開

發運營。

截至

201

8

年

12

月

31

日，總資產

1

8

.

25

億元，總負債

0.

52

億元，所有者權

益

1

7

.

73

億元，

201

8

年實現營業收入

0.00

億元，利潤總

-

0.1

5

億元，淨利潤

-

0.1

5

億元。

（

5

）深圳中冶管廊建設投資有限公司

深圳中冶管廊建設投資

有限公司（以下簡稱「管廊公司」）成立於

2016

年

1

月

22

日，註冊資本

5

億元。其中，發行人佔股

60%

、中國冶金科工股份有限

公司佔股

40%

，分別實繳註冊資本

3

億元和

2

億元。公司主要從事綜合管廊、管

網項目的投融資、規劃設計與建設、運營管理及相關技術經濟諮詢；綜合管廊、

管網建設的技術、新工藝、新材料、智能設備及監控系統的研發與產業投資。

截至

2018

年

12

月

31

日，總資產

0.29

億元，總負債

0.02

億元，所有者權益

0.27

億元，

2018

年實現營業收入

0.10

億元，利潤總

-

0.14

億元，淨利潤

-

0.14

億

元。

目前，

地下綜合管廊業務包含

13

條已立項項目，全部為政府投資項目，公

司為項目建設單位。計劃總投資

109.04

億元，截至

2019

年

3

月末已累計完成投

資

5.52

億元，其中

5

條綜合管廊項目已開工建設，

8

條綜合管廊項目處於前期階

段。

（

6

）深圳市特區建發科技園區發展有限公司

深圳市特區建發科技園區發展有限公司是特區建發集團所屬專業化平臺公

司，成立於

2016

年

8

月

26

日，註冊資本人民幣

2,680

萬元。按照特區建發集團

公司的委託要求，負責科技園區開發、建設、運營、管理，緊緊圍繞集團的戰略

部署，運用市場化的手段，有效整合資源，打

造一體化、專業化的核心競爭力，

服務深圳產業轉型升級發展和對外經濟幫扶的需要。

目前，科技園區公司負責開發、建設、運營、管理的項目包括：留仙洞戰略

性新興產業總部基地

1

街坊項目（即創智雲城項目）、光明光電企業產業加速器

項目、光明尚智科園項目、

太平洋

工業區更新單元一期項目，總建築面積約

200

萬㎡，涵蓋產業用房、商業、人才公寓、宿舍、公共配套等業態。後續將按照特

區建發集團公司統一部署，接受集團公司委託，負責其它科技園區項目的開發建

設運營管理。

截至

2018

年

12

月

31

日，總資產

0.18

億元，總負債

0.15

億元，所有

者權益

0.02

億元，

2018

年實現營業收入

0.60

億元，利潤總額

-

0.07

億元，淨利潤

-

0.07

億元

。

（

7

）深圳市特區建發投資發展有限公司

深圳市特區建發投資發展有限公司是深圳市特區建設發展集團有限公司所

屬地產板塊的專業化平臺公司，成立於

2016

年

8

月

26

日，註冊資本人民幣

2,680

萬元。從事商業地產、住宅地產項目的開發建設。受特區建發集團公司委託，承

擔特區建發商業地產、住宅地產類項目的開發建設、銷售租賃和運營管理。

深圳市特區建發投資發展有限公司目前負責光明高端人才房

項目，光明平板

顯示園

中小企業

總部基地綜合體項目，平湖金融與現代服務業基地配套服務啟動

區項目，鉑寓軒項目，大鏟灣金港大廈項目，翡翠島廣場等

6

個地產項目的開發

運營，總建築面積超過

160

萬平方米，總投資約

300

億元。

截至

2018

年

12

月

31

日，總資產

1.94

億元，總負債

1.66

億元，所有者權益

0.28

億元，

2018

年實現營業收入

3.67

億元，利潤總額

0.03

億元，淨利潤

0.02

億元

。

（

8

）四川深廣合作產業投資開發有限公司

四川深廣合作產業投資開發有限公司於

2016

年

10

月

28

日註冊成立，註冊

資金

20

億，是踐行

「

政府引導、市場主導、企業運作

」

的大型國有企業，負責廣

安（深圳）產業園的規劃、開發建設與運營管理，以實現園區開發、產業發展和

城市建設有機融合為目標，藉助深圳的

優勢資源

與創新理念，搭建

「

一體化營城

」

平臺，打造橫跨基礎設施、地產開發、工程建設及諮詢、旅遊休閒、股權投資、

產業金融等諸多行業領域的綜合型集團公司。

截至

2018

年

12

月

31

日，總資產

26.31

億元，總負債

12.53

億元，所有者權

益

13.87

億元，

2018

年實現營業收入

0.00

億元，利潤總額

-

0.28

億元，淨利潤

-

0.27

億元

。

（

9

）深圳市特區建發海

洋產業發展有限公司

深圳市特區建發海洋產業發展有限公司（以下簡稱

「

海洋發展公司

」

）是深圳

市特區建設發展集團有限公司全資子公司，成立於

2016

年

12

月

2

日，註冊資本

2680

萬元。公司的經營宗旨為作為公司股東所屬的專業化基礎設施投資平臺公

司，緊緊圍繞股東的戰略部署，運用市場化的手段，有效整合資源，打造一體化、

專業化的核心競爭力，按照股東的委託要求，負責深圳市海洋新興產業基地項目

和大鏟灣北側片區項目（暫定名）的開發、建設、運營、管理，服務深圳城市建

設和產業升級發展的需要。海洋新興產業基地項目主要包括用海申報和圍填

海的

一級土地開發。規劃用海面積約

7.44

平方公裡

，陸域形成面積

4.87

平方公裡

，

總投資估算

429.5

億元，其中：土地一級開發約

128

億元。大鏟灣北側片區項目

（暫定名）計劃圍填海面積約

2.2

平方公裡

，總投資估算約

30

億元，該項目目

前尚在前期協調階段，暫未啟動。

截至

2018

年

12

月

31

日，總資產

0.2

億元，總負債

0.06

億元，所有者權益

0.15

億元，

2018

年實現營業收入

0.16

億元，利潤總額

-

0.16

億元，淨利潤

-

0.16

億元

。

（

10

）深圳市路橋建設集團有限公司

深圳市路橋建設集團有限公司（以下簡稱深圳路

橋集團）成立於

1979

年

5

月，前身為深圳市道路工程建設指揮部。截止目前，集團公司註冊資金

3.05

億

元，擁有市政公用工程施工總承包一級、公路總承包一級、土石方工程專業承包

一級、路基專業承包一級、橋梁工程專業承包二級、房屋建築工程施工總承包二

級等資質。

截至

2018

年

12

月

31

日，總資產

16.88

億元，總負債

13.14

億元，所有者權

益

3.74

億元，

2018

年實現營業收入

20.34

億元，利潤總額

0.22

億元，淨利潤

0.47

億元

。

（

11

）深圳市特區建發環境科技有限公司

深圳市特區建發環境科技有限公司（以下簡稱「環

境科技」）成立於

201

8

年

1

月，註冊地位於深圳市福田區，註冊資本

1

,000

萬元，經營範圍涵蓋在網上

從事商貿活動（不含限制項目）；國內貿易（不含專營、專賣、專控商品）；經

營進出口業務（法律、行政法規、國務院決定禁止的項目除外，限制的項目須取

得許可後方可經營）；港口服務；倉儲服務；建築廢棄物綜合利用項目的投資、

設計、建設、服務、技術諮詢、技術開發及與以上業務有關的物資、設備、產品

的研發、生產、運輸、租賃、銷售；再生資源回收等。

深圳市特區建發環境科技有限公司目前

無實際業務開展，未出具過報表。

（

12

）

深圳市特區

建發智慧停車發展有限公司

深圳市特區建發智慧停車發展有限公司

（以下簡稱「

智慧停車

」）成立於

201

7

年

1

0

月，註冊地位於深圳市福田區，註冊資本

1

,000

萬元，經營範圍涵蓋

計算機軟硬體的技術開發、技術服務、技術諮詢、技術轉讓；從事廣告業務，自

有物業租賃，物業管理，投資諮詢（不含限制項目），汽車租賃，二手車經紀，

二手車、停車場設備、計算機軟硬體的批發和零售，

新能源

充電項目的投資（具

體項目另行申報）；高新技術企業的孵化服務；經營電子商務。

(

以上各項法律、

行政法規、國務院決定禁止的項目除外，限制的項目須取得許可後方可

經營

)

；

機械式車庫和停車場及其配套設施的投資、建設、運營、管理；汽車美容（不含

維修、噴塗），

新能源

汽車充電設施運營等。

深圳市特區建發智慧停車發展有限公司

目前

無實際業務開展，未出具過報表。

（

13

）深圳市基礎設施投資基金管理有限責任公司

深圳市基礎設施投資基金管理有限責任公司（以下簡稱「基礎設施基金公司」）

成立於

2018

年

7

月

6

日，註冊資本人民幣

8

億元，其中深圳市特區建設發展集

團有限公司出資比例為

51%

、深圳市投資控股有限公司的出資比例為

30%

、深

圳市創新投資集團有限公司的出資比例為

19%

。

基礎設施基金公

司的營業範圍為：運營管理深圳市基礎設施投資基金。在深

圳市或與深圳合作的開發區域內，進行項目投資、項目管理及相關的融資活動；

股權投資、受託管理股權投資基金（不得從事證券投資活動，不得以公開方式募

集資金開展投資活動，不得從事公開募集資金的管理業務）；受託資產管理、投

資管理（不得從事信託、金融資產管理、證券資產管理及其他限制項目）。

深圳市基礎設施投資基金管理有限責任公司目前無實際業務開展，未出具過

報表。

3

、公司主要參股公司情況

截至

201

9

年

3

月末，公司主要參股公司主要情況見下表

：

表

3

-

3

-

2

：公司主要參股公司列表

序號

企業名稱

級次

業務性質

註冊資本

持股比例

（%）

享有表決權

（%）

1

深圳太空科技有限公司

2

產業孵化投資

25,000萬元

16

16

序號

企業名稱

級次

業務性質

註冊資本

持股比例

（%）

享有表決權

（%）

2

喀什深圳城有限公司

2

城市開發

66,000萬元

15.15

15.15

3

深圳排放權交易所有限公司

2

投資和類金融服務

30,000萬元

5

5

4

、發行人主要參股公司情況介紹

（

1

）深圳太空科技有限公司

深圳太空科技有限公司是根據

2013

年深圳與中國航天員科研訓練中心籤署

的戰略合作框架協議，為了在深圳搭建航天技術研發和產業化轉化平臺所建。該

公司成立於

2014

年

7

月

15

日，註冊資本

2.5

億元，股東包括深圳市農科集團有

限公司、深圳市創新投資集團有限公司、深圳市鵬瑞投資集團有限公司、深圳市

星河投資有限公司等

11

家公司，其中發行人持股

16%

。公司的經營範圍包括：

一般經營項目可以自主經營，許可經營項目憑批准文件、證件經營。一般經營項

目包括：航空航天相關技術及各類前沿高新技術研究開發、科學成果轉化及產業

化經營，園區建設及運營，項目投資及孵化，各類信息諮

詢服務。

截至

201

8

年

12

月

31

日，總資產

2.52

億元，總負債

0.00

億元，所有者權益

2.52

億元，

2018

年實現營業收入

0.00

億元，淨利潤

43.58

億元，經營活動現金

流量淨額

-

0.07

億元。

（

2

）喀什深圳城有限公司

喀什深圳城有限公司是深圳市援建新疆喀什市

「

深圳城

」

項目的建設主體，由

深圳市國資委牽頭，深業集團、投控公司、特區建設發展集團、創新投資集團、

遠致投資公司、國有免稅商品集團、深廣惠公路公司、

天健集團

、水務集團、能

源集團、賽格集團等

11

家大型國有企業共同出資組建，具體承擔深圳城項目的

融資、建設、運營和管理任務。公司成立於

2012

年

11

月

16

日，公司註冊資本

金

6.6

億元，為提高運營決策效率，公司的日常經營管理工作全權委託深業集團

負責。

截至

201

8

年

12

月

31

日，總資產

6.94

億元，總負債

0.36

億元，所有者權益

6.58

億元，

201

8

年實現營業收入

0.51

億元，淨利潤

0.05

億元，經營活動現金流

量淨額

-

1.68

億元。

（

3

）深圳排放權交易所有限公司

深圳排放權交易所有限公司於

2010

年

08

月

20

日，註冊資本

3

億元。股東

包括深圳市特區建設發展

集團有限公司、中廣核風電有限公司、

深圳能源

集團股

份有限公司、深圳聯合產權交易所股份有限公司、深圳市遠致投資有限公司、深

圳市

鹽田港

集團有限公司等

9

家公司，公司經營範圍包括為溫室氣體、節能量及

其相關指標、主要汙染物等。

截至

201

8

年

12

月

31

日，總資產

3.40

億元，總負債

0.24

億元，所有者權益

3.16

億元，

2018

年實現營業收入

0.11

億元，淨利潤

0.03

億元，經營活動現金流

量淨額

-

0.15

億元。

四、 公司控股股東和實際控制人基本情況

截至

201

9

年

3

月

3

1

日，發行人控股股東及實際控制人為深圳市人民政府國

有資產

監督管理委員會，深圳市國資委直接持有公司

100%

的股權。

根據《中共深圳市委深圳市人民政府關於印發

<

深圳市人民政府機構改革方

案

>

的通知》（深發

[2009]9

號），深圳市國有資產監督管理委員會於

2004

年

7

月

31

日掛牌成立，作為深圳市政府的直屬特設機構，代表國家履行出資人職責，

對授權監管的國有資產依法進行監督和管理。報告期內，發行人控股股東及實際

控制人未發生變化。發行人股權結構圖如下所示：

圖3-4-1：公司股權關係圖

根據發行人與深汕特別合作區管理委員會所籤訂委託管理協議，發行人將所

持有廣東深汕

投資控股集團有限公司

83.02%

股權所對應委派

/

推薦董事及高管人

員、參加股東會議並行使表決權及股東享有的其他管理公司和監督公司運營的權

利（根據協議規定保留的除外）等權利委託給深汕特別合作區管理委員會進行管

理，故發行人對深汕投控公司並未形成控制，未將其並表。

截至本募集說明書

摘要

籤署之日，深圳市國有資產監督管理委員會對發行人

的股權未被質押或者凍結。

五、 董事、監事和高級管理人員的基本情況

(一) 現任董事、監事、高級管理人員基本情況

表

3

-

5

-

1

：發行人現任董事、監事、高級管理人員基本情況

序號

姓名

性別

年齡

學歷

職務

任職期限

1

李文雄

男

50

碩士

董事長、總經理、

黨委副書記、紀委書記

2019.6至今

2

鄭宏斌

男

53

碩士

董事、黨委副書記

2017.10至今

3

呂華

男

55

碩士

董事

2013.5至今

4

鄭紅波

男

52

碩士

董事

2018.10至今

5

向東

男

48

碩士

董事、財務總監

2017.1至今

6

肖春林

男

47

碩士

董事

2017.7至今

7

陳淮東

男

55

本科

黨委委員、紀委書記、監事會主席

2017.11至今

8

林建忠

男

55

碩士

副總經理

2014.9至今

9

佘曉明

男

57

博士

副總經理

2014.9至今

10

王永真

男

4

9

碩士

副總經理、董事會秘書

2015.11

至今

11

餘錫權

男

41

碩士

副總經理

2018.2至今

12

劉超洋

男

49

碩士

副總經理

2018.9至今

13

潘少松

男

42

碩士

職工監事

2016.10至今

14

蓋玉清

女

50

本科

職工監事

2016.10至今

15

張前

女

40

碩士

監事

2018.5至今

發行人現任董事

6

名

，分別為李文雄先生、鄭宏斌先生、呂華先生、鄭紅波

先生、向東先生和肖春林先生，其中

李文雄

先生為董事長行法定代表人職責

；現

任監事

4

名，

分別為陳淮東先生、張前女士、潘少松先生、蓋玉清女士，其中陳

淮東先生為監事會主席，其中張前女士為監事，潘少松先生、蓋玉清女士為職工

監事；

現任總經理

1

名，副總經理

4

名，財務總監

1

名，均沒有公務員兼職情況。

公司的組織機構較為健全，可以維持各項生產經營和決策活動。

(二) 公司董事、監事及高級管理人員簡歷

1

、公司董事簡歷

李文雄先生

公司董事、總經理、黨委副書記、紀委書記。

1969

年出生，男，中國國籍，

碩士研究生學歷。

1991

年

7

月至

1994

年

4

月，在深圳師範專科學校（深圳教育

學院）任小教大專系科員；

1994

年

4

月至

1996

年

6

月，在深圳市考試指導中心

任副主任科員；

1996

年

6

月至

2002

年

1

月，在深圳市人事局先後任錄用培訓處

副主任科員、主任科員；

2002

年

1

月至

2002

年

8

月，在深圳市人事局任教育培

訓處主任科員；

2002

年

8

月至

2005

年

1

月，在深圳市人事局任工資福利與退休

退職處副處長；

2005

年

1

月至

2007

年

3

月，在深圳市人事局（編辦）任辦公室

副主任；

2007

年

3

月至

2007

年

11

月，在深圳市人事局（編辦）任辦公室副主

任、調研員；

2007

年

11

月至

2009

年

10

月，在深圳市人事局（編辦）任辦公室

副主任、局機關黨委副書記、紀委書記；

2009

年

10

月至

2011

年

7

月，在深圳

市人力資源和社會保障局任辦公室主任、局機關黨委委員；

2011

年

9

月至

2019

年

5

月

，任深圳市特區建設發展集團有限公司黨委副書記、總經理、董事、紀委

書記

；

2019

年

6

月至今，任深圳市特區建設發展集團有限公司董事長。

鄭宏斌先生

公司董事、黨委副書記，

1966

年

3

月出生，男，研究生學歷。

1993

年

7

月

至

1997

年

10

月

在共青團深圳市委任辦公室秘書、團務部副主任科員；

1997

年

10

月至

2001

年

12

月在深圳市委組織部任組織處主任科員；

2001

年

12

月至

2011

年

3

月在深圳市委組織部任組織處副處長；

2011

年

3

月至

2015

年

12

月在深圳

市委組織部任組織二處處長；

2015

年

12

月至

2017

年

10

月在深圳市委組織部任

組織二處（市兩新組織黨工委辦公室）處長；

2017

年

10

月至今在深圳市特區建

設發展集團有限公司任董事、黨委副書記。

呂華先生

公司董事。

1963

年出生，男，中國國籍，碩士研究生學歷，高級經濟師。

1989

年

7

月至

1991

年

4

月，在深圳大學任國際貿易系講師；

1991

年

4

月至

1995

年

10

月，在深圳市物業工程開發公司先後任開發部長、副總經理、總經理；

1995

年

10

月至

1998

年

10

月，在深圳市鼎陽實業有限公司任總經理；

1998

年

10

月

至

2001

年

2

月，在深圳市沙河房地產開發公司任常務副總經理；

2001

年

2

月至

2002

年

7

月，在英國雷丁大學

ISMA

中心攻讀碩士學位；

2002

年

8

月至

2003

年

3

月，在沙河實業股份有限公司任董事、總經理；

2003

年

4

月至

2005

年

4

月，

在沙河實業股份有限公司任董事長；

2005

年

4

月至

2006

年

11

月

，在沙河實業

股份有限公司任董事、總經理、黨委副書記；

2006

年

11

月至

2010

年

4

月，在

沙河實業股份有限公司任董事長、黨委書記；

2006

年

10

月至

2009

年

12

月，在

深圳市沙河實業（集團）有限公司先後任副總經理、黨委委員、法定代表人、黨

委書記、董事長；

2009

年

10

月至

2011

年

5

月，在深業集團有限公司任副總經

理；

2011

年

5

月至

2012

年

12

月，在深業集團有限公司任董事、總經理、黨委

副書記；

2012

年

12

月至今，在深業集團有限公司任董事長、黨委書記；

2013

年

6

月至今，在深圳市特區建設發展集團有限公司任董

事。

鄭紅波

先生

公司董事，

1967

年

2

月出生，男，

1988

年

7

月參加工作，

1987

年

3

月加入

中國共產黨，省社科院在職研究生學歷。現任

深圳機場

集團黨委書記、董事長。

1991

年

4

月至

1995

年

9

月，分別在深圳市福田區政府區政府辦公室、深圳市福

田區企業黨委、深圳市福田區企業團委任副主任科員、副書記、書記（正科級）。

1995

年

9

月至

1998

年

10

月，在深圳市福田房地產開發公司慶齡康復中心董事、

總經理。

2003

年

10

月至

2010

年

10

月在深圳市機關事務管理局物業管理中心和

深圳市機關事務管理局生活服務中心擔任主任。

2

015

年

7

月至

2018

年

5

月，在

深圳市機關事務管理局任局長、黨組書記。

2018

年

5

月至今在深圳市機場（集

團）有限公司擔任黨委書記、董事長。

2018

年

10

月，由深圳市國資委委派，出

人公司董事。

向東先生

公司董事、財務總監，

1970

年出生，男，中國國籍，研究生學歷，工程師。

1996

年

8

月至

1999

年

7

月在大連信託投資公司任信貸員；

1999

年

7

月至

2000

年

8

月在大連可口可樂飲料有限公司任內部審計主任；

2000

年

11

月至

2002

年

1

月在南太電子（深圳）有限公司任審計主管；

2002

年

1

月至

2005

年

4

月在沃爾

瑪（

中國）投資有限公司任財務經理、助理財務總監；

2005

年

4

月至

2007

年

8

月在記憶科技（深圳）有限公司任集團財務總監；

2007

年

8

月至

2010

年

8

月在

深圳

芯邦科技

股份有限公司任財務總監；

2010

年

8

月至

2013

年

4

月在深圳市紡

織（集團）股份有限公司任財務總監；

2013

年

4

月至

2017

年

1

月在深圳市投資

控股有限公司任財務管理部部長兼結算中心主任（

2015.11

）；

2017

年

1

月至今

在深圳市特區建設發展集團有限公司任董事、財務總監。

肖春林先生

公司董事，

1971

年出生，男，中國國籍，研究生學歷，高級會計師。

19

96

年

7

月至

2005

年

3

月在深圳市賽格集團有限公司審計部任業務助理；

2005

年

4

月至

2006

年

12

月在深圳市賽格集團物業事業部樓宇租賃部任經理；

2007

年

1

月至

2009

年

12

月在深圳市賽格集團有限公司辦公室任董事長秘書；

2008

年

7

月至

2010

年

5

月在深圳市賽格集團有限公司辦公室任副主任；

2010

年

5

月至

2010

年

6

月在深圳市賽格集團有限公司審監部任副部長（主持工作）；

2010

年

6

月

至

2011

年

8

月在深圳市賽格集團有限公司審監部任部長；

2011

年

8

月至

2017

年

7

月在深圳市賽格集團有限公司戰略管理部任部長（

期間：

2010

年

9

月至

2011

年

12

月兼任深圳市賽格集團有限公司監事會秘書）；

2017

年

7

月至今在深圳市

特區建設發展集團有限公司任董事。

2

、公司監事簡歷

陳淮東先生

公司黨委委員、紀委書記兼監事會主席。

1963

年

11

月出生，中國國籍，

大學學歷。

1982

年參加工作。

1996

年

4

月至

2007

年

12

月，先後在深圳市旅遊

局旅遊質量監督管理所任業務綜合組負責人、主任科員、副所長（副處級）；

2007

年

12

月至

2010

年

9

月，先後在深圳市旅遊局、深圳市文體旅遊局任辦公室副主

任；

2010

年

9

月至

2012

年

2

月，在深圳市南

山區人民政府法制辦公室（行政復

議辦公室、法律顧問室）任主任（副處級）；

2012

年

2

月至

2013

年

11

月，在

中共深圳市南山區委（區政府）辦公室任副主任（正處級）；

2013

年

11

月至

2015

年

12

月，在中共深圳市南山區委組織部任副部長、在南山區人力資源局任局長；

2015

年

12

月至

2017

年

11

月，在中共深圳市委宣傳部辦公室任主任；

2017

年

11

月至今，在深圳市特區建設發展集團有限公司任黨委委員、紀委書記、監事

會主席。

潘少松先生

公司職工監事、紀檢監察室（監事會辦公室）主任，

1976

年

11

月出生，男，

在職研究生

學歷。

2007

年

9

月至

2010

年

1

月在深圳市福田區委區政府辦公室任

科員；

2010

年

1

月至

2012

年

12

月在深圳市國資局政法法規處（集團企業工作

處）任科員；

2011

年

12

月至

2014

年

5

月在深圳市特區建設發展集團有限公司

任總經理秘書崗；

2014

年

5

月至

2016

年

12

月在深圳市特區建設發展集團有限

公司任成本合約審計部副部長（

2016

年

10

月職工監事）；

2016

年

12

月至

2017

年

4

月在深圳市特區建發投資發展有限公司任監事兼深圳市特區建設發展集團

有限公司風險控制與審計部副部長；

2017

年

4

月至今在深圳市特區建設發

展集

團有限公司任紀檢監察室主任。

蓋玉清女士

公司職工監事、黨群工作部（企業文化部）部長，

1969

年

1

月出生，女，

本科學歷，經濟師。

2008

年

10

月至

2009

年

12

月在深圳市

鹽田港

集團有限公司

任辦公室副主任；

2009

年

12

月至

2011

年

9

月在深圳市

鹽田港

集團有限公司任

董事會秘書處副主任；

2011

年

9

月至

2012

年

7

月在

鹽田港

國際資訊有限公司任

行政總監；

2012

年

7

月至

2016

年

12

月在深圳市特區建設發展集團有限公司任

辦公室副主任（

2016

年

10

月職工監事）；

2016

年

12

月至今在深圳市特區建設

發展集團有限公

司任黨群工作部（企業文化部）部長。

張前女士

公司監事。

1979

年

5

月出生，中國國籍，研究生學歷，高級經濟師職稱。

2004

年

1

月至

2004

年

12

月，在深圳市中國國際高新技術成果交易中心宣傳推

廣室任宣傳策劃組組長；

2005

年

1

月至

2010

年

9

月，在深圳會展中心管理有限

責任公司任宣傳組組長、策劃推广部編審高級經理；

2010

年

9

月至

2018

年

5

，

在深圳市投資控股有限公司任期刊管理中心業務經理、辦公室（信訪辦）副主任、

綜合管理部副部長。

2018

年

5

月至今，任深圳市特區建設發展集團有限公司監

事。

3

、公司高級管理層簡歷

向東先生的簡歷請參見公司董事簡歷。

林建忠先生

公司副總經理。

1964

年出生，男，中國國籍，碩士研究生學歷，助理經濟

師。

1989

年

8

月至

1994

年

5

月，在深圳市沙頭角保稅區管委會先後任辦公室幹

事、主任、貿易部部長、駐港公司經理；

1994

年

5

月至

1996

年

6

月，在深圳市

政府辦公廳任總值班室副主任科員；

1996

年

6

月至

2000

年

1

月，在深圳市政府

辦公廳任經濟處主任科員；

2000

年

1

月至

2000

年

12

月，在深圳市政府辦公廳

任二秘處副處長；

2000

年

12

月至

2002

年

2

月，在深圳市政府辦公廳任

總值班

室副主任；

2002

年

2

月至

2003

年

6

月，在深圳市政府辦公廳任經濟處副處長；

2003

年

6

月至

2006

年

10

月，在深圳市政府辦公廳任城建處處長；

2006

年

10

月至

2010

年

1

月，在深圳市政府辦公廳任稽查處主任；

2010

年

1

月至

2011

年

7

月，在深圳市政府辦公廳任二秘處處長；

2011

年

9

月至今，任深圳市特區建設

發展集團有限公司副總經理。

佘曉明先生

公司副總經理。

1962

年出生，男，中國國籍，博士研究生，註冊會計師，

高級會計師。

1981

年

12

月至

1984

年

10

月，任湖南株洲紡織廠助理工程師、車

間副主任；

1

984

年

10

月至

1986

年

10

月，任湖南株洲市紡織品公司秘書、專職

團總支副書記；

1986

年

10

月至

1992

年

8

月，在湖南株洲市統計局工作；

1995

年

7

月至

1995

年

12

月，在

深圳能源

集團總部海外項目部工作；

1996

年

1

月至

1996

年

12

月，任深圳市能源石化有限公司財務管理部長；

1997

年

1

月至

1998

年

3

月，任深圳市能源房地產開發有限公司財務管理部長；

1998

年

4

月至

2008

年

3

月，任

深圳能源

投資股份有限公司財務管理部長、公司財務負責人兼財務管

理部長；

2008

年

4

月至

2010

年

12

月，任

深圳能源

財務有限公司

副總經理；

2011

年

1

月至

2011

年

8

月，任深圳市

鹽田港

集團有限公司財務管理部總經理；

2011

年

9

月至

2014

年

8

月，任深圳市特區建設發展集團有限公司財務管理部部長；

2014

年

9

月至今，任深圳市特區建設發展集團有限公司副總經理。

王永真先生

公司副總經理。

1969

年出生，男，中國國籍，碩士研究生學歷。

1998

年

7

月至

2004

年

12

月，在深圳市

鹽田港

集團有限公司任辦公室秘書；

2004

年

12

月

至

2008

年

9

月，在深圳市

鹽田港

集團有限公司任辦公室副主任；

2008

年

9

月至

2013

年

3

月，在深圳市

鹽田港

集團有限公司任

辦公室主任、總經理；

2013

年

3

月至

2015

年

9

月，在深圳市特區建設發展集團有限公司任辦公室主任（其間，

2014

年

7

月至

2015

年

9

月，兼任深圳市特區建設發展集團有限公司國際低碳城

項目部常務副總經理）；

2015

年

9

月，在深圳市特區建設發展集團有限公司任

董事會秘書、國際低碳城項目部總經理；

2015

年

11

月至今，同時擔任深圳市特

區建設發展集團有限公司副總經理（兼任深圳對口幫扶河源指揮部副總指揮）。

餘錫權先生

公司副總經理。

1978

年

4

月出生，中國國籍，研究生學歷。

2003

年

7

月至

2009

年

11

月，在省

信息產業

廳任無線電管理處副主任科員、主任科員；

2009

年

11

月至

2010

年

5

月，在省經濟和信息化委員會任電子政務處主任科員；

2010

年

5

月至

2015

年

9

月，在省國資委任辦公室（黨委辦公室）主任科員、副主任、

企業事務處處長；

2015

年

9

月至

2018

年

2

月，任深汕（尾）特別合作區黨工委

副書記；

2018

年

2

月至今，在深圳市特區建設發展集團有限公司任副總經理。

劉超洋先生

公司副總經理。

1970

年

8

月出生，中國國籍，研究生學歷。

1992

年

7

月至

1998

年

6

月，在深圳市中建實業股份有限公司任工程部助工、工程師

、副經理

（主持工作）；

1998

年

6

至

1991

年

8

月，在深圳市中建大康建築工程有限公司

任副總經理、總工程師；

1991

年

8

月至

2001

年

11

月，在深圳市施友建設監理

有限公司任總經理；

2001

年

11

月至

2002

年

12

月，在深圳市寶安高新區開發投

資有限公司任總工程師、寶安區高新辦總工程師（

2002.06

）；

2002

年

12

月至

2011

年

2

月，在深圳市大鏟灣港口投資發展有限公司任徵地小組組長、工程部

副經理、規劃部副經理（主持工作）、規劃部經理

2011

年

2

月至

2011

年

12

月，

在深圳市

鹽田港

集團有限公司任投資發展部經理、

規劃發展部總經理；

2011

年

12

至

2013

年

4

月，在深圳市特區建設發展集團有限公司任規劃發展部部長兼深

圳市

鹽田港

集團有限公司任規劃發展部總經理；

2013

年

4

月

2014

年

5

月，在深

圳市大鏟灣港口投資發展有限公司任副總經理兼深圳市特區建設發展集團有限

公司大鏟灣濱海新城項目籌建辦副總經理、深圳市特區建設發展集團有限公司任

留仙洞項目部副總經理；

2014

年

5

月至

2015

年

2

月，在深圳市大鏟灣港口投資

發展有限公司任副總經理兼深圳市特區建設發展集團有限公司任留仙洞

項目部

總經理、深圳市特區建設發展集團有限公司大鏟灣濱海新城項目籌建辦副總經理；

2015

年

2

月至

2015

年

11

月，在深圳市大鏟灣港口投資發展有限公司任副總經

理兼深圳市特區建設發展集團有限公司留仙洞項目部總經理、大空港項目部總經

理、深圳市特區建設發展集團有限公司大鏟灣濱海新城項目籌建辦副總經理；

2015

年

11

月至

2016

年

8

月，在深圳市特區建設發展集團有限公司任留仙洞項

目部總經理兼大空港項目部總經理、深圳市特區建設發展集團有限公司大鏟灣濱

海新城項目籌建辦副總經理（

2016.07

撤銷大鏟灣濱海新城籌建辦）；

201

6

年

8

月至

2016

年

10

月，在深圳市特區建發科技園區發展有限公司任總經理兼深圳市

特區建設發展集團有限公司任大空港項目部總經理；

2016

年

10

月至

2018

年

7

月，在深圳市特區建發科技園區發展有限公司總經理；

2018

年

7

月至

2018

年

8

月，在深圳市特區建發科技園區發展有限公司任執行董事；

2018

年

9

月至今，

在深圳市特區建設發展集團有限公司任副總經理。

(三) 現任董事、監事、高級管理人員在股東單位及其他單位（不

包括發行人下屬公司）兼職情況

現任董事、監事、高級管理人員在股東單位及其他單位（不包括發行人下

屬公司）兼職情況

：

林建忠先生：兼任喀什深圳城有限公司董事。

肖春林先生：兼任深圳市國有免稅商品（集團）有限公司董事及深圳市機

場（集團）有限公司董事。

(四) 持有發行人股權及債券情況

截止

本募集說明書摘要

籤署之日，發行人董事、監事和高級管理人員均不持

有發行人股權及債券。

六、 發行人主要業務

發行人經營範圍：

園區綜合開發、城市單元開發、城市重大基礎設施建設、

舊城改造、保障房建設、土地開發及建設管理、房地產開發經營租賃、工程設計

管理、物業租賃及銷售代理

;

物業經營管理、停車場建設經營管理、酒店管理、

相關商業開發等投資業務；投資興辦實業（具體項目另行申報）；新興產業的投

資

；

市政府、市國資委授權開展的其他業務、基礎設施投資建設運營、以產業園

區為主的地產項目開發與運營、與運營園區相關的產業投資。

發行人作為深圳市屬的大型市級綜合性投資公司，主要圍繞深圳市委市政府

確定的經濟社會發展目標，有效整合集約政府國有資源，運用市場化手段，為政

府重大戰略性項目、特區一體化項目、重大基礎設施建設項目、區域經濟合作項

目、城市更新改造及其他政府重大項目提供投資服務。

2016

年，發行人

根據深

圳市政府及深圳市國資委要求，增加了基礎設施建設、地下管廊建設及圍填海業

務。

截至本募集說明書

摘要

出具之日，發行人及其合併財務報表範圍內子公司的

經營範圍、主營業務在所有重大方面符合中國法律和行政法規的規定、符合國家

有關政策。

(一) 發行人近三年又一期經營總體情況

表3-6-1：發行人報告期內營業收入結構情況表

（按業務板塊）

單位：億元

項目

2019年1-3月

2018年度

2017年度

2016年度

營業收

入

佔比

營業收

入

佔比

營業收

入

佔比

營業收

入

佔比

科技園區開發板塊

1.34

37.85%

26.19

56.43%

9.57

42.43%

15.74

10.20%

基礎設施板塊

2.17

61.30%

20.18

43.48%

12.99

57.57%

-

-

功能性投資板塊

0.03

0.85%

0.04

0.09%

-

-

-

-

三大集團

-

-

-

-

-

-

138.58

89.80%

合計

3.54

100.00%

46.41

100.00%

22.57

100.00%

154.32

100.00%

註：本表

2016

年度數據包含三大集團

1

-

9

月份數據。

表3

-

6

-

2

：

發行人報告期內營業收入結構情況表（

按業務類型

）

單位：億元

項目

2019年1-3月

2018年度

2017年度

2016年度

營業收入

佔比

營業收入

佔比

營業收入

佔比

營業收入

佔比

房地產開發

-

-

20.83

44.88%

5.83

25.84%

12.73

8.25%

工程服務

3.15

88.98%

24.42

52.62%

16.65

73.77%

2.92

1.89%

房屋出租

0.12

3.39%

0.28

0.60%

0.05

0.23%

0.02

0.01%

其他

0.27

7.63%

0.88

1.90%

0.03

0.15%

0.07

0.05%

三大集團

-

-

-

-

-

-

138.57

89.79%

合計

3.54

100.00%

46.41

100.00%

22.57

100.00%

154.32

100.00%

註：

本表

2016

年度

數據包含三大集團

1

-

9

月份數據。

資產重組前發行人業務主要包括工業園區開發板塊、交通物流板塊、商用房

及住宅銷售板塊及服務業板塊，且主要以深業集團、

深圳機場

集團及

鹽田港

集團

為主要經營主體。

2016

年，深圳市政府和市國資委對特區建發進行一系列的資

產劃轉及注資後，原三大集團股權被劃轉，發行人被明確定位為深圳市屬唯一的

基礎設施投資平臺。報告期內，剔除三大集團所經營業務外，發行人主要以前海

鉑寓房地產銷售、子公司深規院規劃設計收入及房屋出租等業務實現收入。未來，

發行人將強化

「

科技園區開發運營平臺、基礎設施投資平臺、功能性投資平臺

」

的定位，作為深圳市重大戰略性項目、區域經濟合作項目及城市更新改造項目的

投融資和開發實施主體，參與科技園區開發、基礎設施建設以及對口幫扶和產業

共建等項目。

因公司於

2016

年完成重大資

產重組，重組前後發行人主營業務發生較大變

化。

2016

-

2018

年度及

2019

年

1

-

3

月，公司營業收入分別為

154.32

億元、

22.56

億元、

46.41

億元及

3.54

億元。

2016

年，發行人收入主要是三大集團劃轉前（

2016

年

1

-

9

月）實現收入合計

138.57

億元及公司首個商業房地產項目

-

前海鉑寓的銷

售收入

12.73

億結轉，佔比分別為

89.80%

及

8.25%

。

公司科技園區開發板塊收入目前主要包括科技園區配套商業公寓的開發銷

售收入、規劃服務收入。其中

2016

年度，不考慮已完成資產劃轉的三大集團，

公司全部收入均

來自於園區開發板塊；

2017

年，該板塊佔公司營業收入比重為

42.43%

，仍是公司主要收入來源之一。截至

2019

年

3

月末，公司在深圳南山、

寶安、鹽田、龍崗和光明等區域已啟動共計

11

個園區開發項目，總建築面積超

過

300

萬平方米，預計科技園區開發板塊未來將持續構成公司收入的主要來源。

公司基礎設施板塊收入目前主要來自於路橋建設等工程勞務收入。其中

2016

年度，公司未完成資產劃轉前，營業收入中暫無收入來自基礎設施板塊。

2017

年起，公司收入中

57.57%

來自於基礎設施板塊，

2018

年，公司收入

43.48%

來自基礎設施板塊，為目前公司最大收入來源。作為深圳市屬唯一基礎設施建設

投資平臺，發行人未來

3

-

5

年將著重建設地下綜合管廊和圍填海業務，預計基礎

設施板塊未來將持續構成公司收入的主要來源。

公司功能性投資板塊涉及業務目前均處於建設期或啟動期，尚未以收入形式

反應在財務報告中。

公司已完成資產劃轉的三大集團（深業集團、

深圳機場

集團及

鹽田港

集團）

業務主要包括工業園區開發、交通物流、商用房及住宅銷售及服務業等。

2016

年度三大集團收入佔公司收入比重為

89.80%

。

2017

年起，公司收入已不包含三

大集團經營業務。

201

7

年

、

2018

年

及

2019

年

1

-

3

月，公司實現營業收入

22.5

6

億元、

46.41

億元

及

3.54

億元

。

表

3

-

6

-

3

：

發行人

報告期內

營業成本結構情況表

（按業務板塊）

單位：億元

項目

2019年1-3月

2018年度

2017年度

2016年度

營業成本

佔比

營業成本

佔比

營業成本

佔比

營業成本

佔比

科技園區開發板塊

1.03

34.33%

24.33

55.94%

5.29

31.32%

12.02

12.29%

基礎設施板塊

1.96

65.34%

19.12

43.97%

11.60

68.68%

-

-

功能性投資板塊

0.01

0.33%

0.04

0.09%

-

-

-

-

三大集團

-

-

-

-

-

-

85.77

87.71%

合計

3.00

100.00%

43.49

100%

16.88

100%

97.79

100%

註：本表

2016

年度數據包含

三大集團

1

-

9

月份數據。

表

3

-

6

-

4

：

發行人報告期內營業成本結構情況表

（

按業務類型

）

單位：億元

項目

2019年1-3月

2018年度

2017年度

2016年度

營業成本

佔比

營業成本

佔比

營業成本

佔比

營業成本

佔比

房地產開發

-

-

20.23

46.52%

2.10

12.44%

9.60

9.82%

工程服務

2.81

93.67%

22.58

51.92%

14.74

87.32%

2.38

2.43%

房屋出租

0.03

1.00%

0.22

0.51%

0.03

0.15%

0.04

0.04%

其他

0.16

5.33%

0.46

1.06%

0.03

0.16%

-

-

三大集團

-

-

-

-

-

-

85.77

87.71%

合計

3.00

100.00%

43.49

100.00%

16.88

100.00%

97.79

100%

2016

-

2018

年度及

2019

年

1

-

3

月，公司營業成本分別為

97.79

億元、

16.88

億元、

43.49

億元和

3.00

億元。

發行人

2016

年度營業成本主要是三大集團劃轉

前（

2016

年

1

-

9

月）產生營業成本

85.77

億元，佔營業總成本的

87.71%

，其他

主要成本為房地產開發板塊，主要是因為結轉了首個商業房地產項目

-

前海鉑寓

的成本

9.6

億元。

若按照公司現有主營業務板塊，不考慮已完成資產劃轉的三大集團，近三年

及一期公司營業成本分別為

12.02

億元、

16.88

億元、

43.49

億元和

3.00

億元，呈

現明顯增長趨勢。其中

2017

年營業

成本

較

2016

年增長

4.86

億元，增幅達

40.44%

；

2018

年營業

成本

較

2017

年增長

26.61

億元，增幅達

157.64%

。

2016

年度三大集團營業成本佔公司營業成本比重為

87.71%

。

2017

年起，公

司營業成本已不包含三大集團經營業務。

2017

年

、

2018

年

及

201

9

年

1

-

3

月，發

行人營業成本為

16.88

億元、

43.49

億元

及

3.00

億元

。

表

3

-

6

-

5

：

發行人

報告期內

毛利潤結構情況表

（按業務板塊）

單位：億元

項目

2019年1-3月

2018年度

2017年度

2016年度

毛利潤

佔比

毛利潤

佔比

毛利潤

佔比

毛利潤

佔比

科技園區開發板塊

0.31

57.41%

1.86

63.70%

4.29

75.48%

3.72

6.58%

基礎設施板塊

0.21

38.89%

1.06

36.30%

1.39

24.52%

-

-

功能性投資板塊

0.02

3.70%

-

-

-

-

-

-

三大集團

-

-

-

-

-

-

52.80

93.42%

合計

0.54

100.00%

2.92

100.00%

5.68

100.00%

56.52

100.00%

註：本表

2016

年度數據包含三家企業

1

-

9

月份數據。

表

3

-

6

-

6

：

發行人報告期內毛利潤結構情況表（

按業務類型

）

單位：億元

項目

2019年1-3月

2018年度

2017年度

2016年度

毛利潤

佔比

毛利潤

佔比

毛利潤

佔比

毛利潤

佔比

房地產開發

-

-

0.60

20.55%

3.73

65.67%

3.13

5.54%

工程服務

0.34

62.96%

1.84

63.01%

1.91

33.63%

0.54

0.96%

房屋出租

0.09

16.67%

0.06

2.05%

0.02

0.35%

-

0.02

-

0.04%

其他

0.11

20.37%

0.42

14.38%

0.00

0.00%

-

三大集團

-

-

-

-

-

-

52.80

93.42%

合計

0.54

100.00

%

2.92

100.00

%

5.68

100.00%

56.52

100.00%

根

2016

-

2018

年度及

2019

年

1

-

3

月，公司毛利潤分別為

56.52

億元、

5.68

億

元、

2.92

億元及

0.54

億元。

2016

年，發行人的毛利潤主要是三大集團劃轉前（

2016

年

1

-

9

月）實現利潤

52.80

億元，佔營業利潤的

93.42%

，其次為房地產開發板塊，

實現營業利潤

3.13

億元。

按照公司現有主營業務板塊，不考慮已完成資產劃轉的三大集團，近三年及

一期公司毛利潤分別為

3.72

億元、

5.68

億元、

2.92

億元和

0.54

億元，波動明顯。

其中

2017

年毛利潤較

2016

年增長

1.96

億元，增幅達

52.64%

；

2018

年毛利潤較

2017

年減少

2.76

億元，降幅

48.59%

，主要原因是：截至目前，公司多數項目處

於前期開發和施工建設階段，毛利潤主要來源於存量園區開發板塊項目，且成熟

項目較少，單一項目對營業利潤影響較大；

2018

年，公司融悅山居項目

2018

年

結轉稅前利潤

-

1.26

億元，導致毛利潤減少。

2016

年度，不考慮已完成資產劃轉的三大集團，公司全部毛利潤均來自於

園區開發板塊；

2017

年，科技園區開發板塊毛利潤佔比為

75.48%

，基礎設施板

塊毛利潤佔比

24.52%

；

2018

年科技園區開發板塊毛利潤佔比為

63.70%

，基礎設

施板塊毛利潤佔比

36.30%

。

2017

年

、

2018

年

及

201

9

年

1

-

3

月，發行人實現毛

利潤

5.68

億元、

2.92

億元

及

0.54

億元

。

。

表

3

-

6

-

7

：

發行人

報告期內

毛利率情況表

（按業務板塊）

項目

2019

年

1

-

3

月

2018

年度

2017

年度

2016

年度

科技園區開發板塊

23.13%

7.10%

44.78%

23.64%

基礎設施板塊

9.68%

5.25%

10.72%

-

功能性投資板塊

66.67%

0.00

%

-

-

三大集團

-

-

-

38.10%

合計

15.25%

6.29%

25.17%

36.63%

註：本表

2016

年度數據包含三家企業

1

-

9

月份數據。

表

3

-

6

-

8

：

發行人報告期內毛利率情況表

（按業務類型）

項目

2019年1-3月

2018年度

2017年度

2016年度

房地產開發

-

2.88%

63.98%

24.59%

工程服務

10.79%

7.53%

11.47%

18.49%

房屋出租

75.00%

21.43%

40.00%

-

100.00%

其他

40.74%

47.73%

0.00%

-

三大集團

-

-

-

38.10%

合計

15.25%

6.29%

25.17%

36.63%

2016

-

2018

年度及

2019

年

1

-

3

月，公司毛利率分別為

36.63%

、

25.17%

、

6.29%

及

15.25%

。發行人

2016

年較

2015

年上升

3.85%

，主要系

2016

年行業發展較好，

完工項目增加且成本管控加強所致；

2017

年較

2016

年有所下降，主要系最近一

期深規院全力參與雄安新區規劃設計任務，完工項目減少且

2017

年規劃設計市

場客戶要求提高，人工成本上漲所致。

2018

年，公司融悅山居項目

2018

年結轉

稅前利潤

-

1.26

億元，導致毛利潤減少，對毛利率帶來明顯波動。

(二) 發行人主營業務情況

公司作為深圳市市

屬唯一的基礎設施投資平臺，深圳市政府和國資委將通過

持續的資本金和資產注入等政策，推動公司持續發展。根據深國資委重紀

[2016]23

號會議紀要顯示，深圳市國資委要求在推進公司資產劃轉工作的同時，

開展對公司的增信注資工作，一方面將深圳市投資控股有限公司持有的管廊公司

股權無償劃轉至公司，另一方面通過財政資金對公司增資。此外，市國資委提出：

一是在過渡階段指定深圳市投資控股有限公司為

公司債

務提供保證擔保；二是根

據深圳市政府指示通過現金或資產注入形式對公司投資任務和資金平衡做好安

排，不足部分由市財政支持；三是建立年度國

資收益支出預算增資安排等扶持公

司平穩發展的機制；四是對公司未來資源配給、業務發展等後續發展問題給予支

持，促進系統內相關資源優化配置。

公司未來發展業務板塊中，市政府以土地作價出資方式注入公司支持科技園

區業務開發；市國資委將深圳投資控股有限公司持有的深圳中冶管廊建設投資有

限公司股份無償劃轉至公司，發行人後續將根據管廊業務開展情況逐步完成對其

的增資；市政府出資參與公司的基礎設施建設項目並擬通過土地出讓金返還方式

彌補公司圍填海業務開發成本且保證一定收益；公司功能性投資項目資金均全部

或部分來自於深圳市政府。

公司市屬唯一基礎設施投資平臺地位突出，未來將持續獲得市政府及市國資

委的鼎力支持。深圳市的深厚的經濟和財政實力，增加了公司的抗風險能力。

公司根據深圳市政府和市國資委安排以

2015

年

12

月

31

日為基準日將深業

集團等三家企業的股權劃轉至市國資委，以

2016

年

6

月

30

日為基準日將深圳中

冶管廊建設投資有限公司劃入以後，公司將強化

「

科技園區開發運營平臺、基礎

設施投資平臺、功能性投資平臺

」

的定位，與之相對應的業務板塊包括科技園區

開發業務、基礎設施建設業務和功能性業務。目前這些業務均處於建設期或啟動

期，尚未以收入形式反應

在財務報告中。

1

、科技園區開發業務

公司科技園區開發業務主要由集團委託下屬全資子公司深圳市特區建發科

技園區發展有限公司和深圳市特區建發投資發展有限公司進行開發運營，但相關

園區開發項目資產權屬及收益仍主要歸屬於發行人本部。運營模式方面，園區項

目的土地為市政府通過土地作價出資的方式注入公司，項目建成後通過銷售和租

賃方式實現收入和盈利，並無統一租售比例標準，每個項目租售比均不同。整體

原則是在保障集團資金流動性的前提下，以自持為主。截至

201

9

年

3

月

末，市

政府通過土地作價出資方式已為公司配置

11

個收益性項目，總建築面積超過

300

萬平方米，項目分別位於深圳南山、寶安、鹽田、龍崗和光明等區域，物業類型

涵括產業研發用房、住宅、公寓、商業、酒店、辦公等。盈利模式為：政府將項

目土地以作價出資的方式注入發行人，發行人進行開發建設，項目建成後，部分

物業銷售以償還項目建設中的融資，大部分物業由發行人持有運營實現穩定收益。

目前上述項目發行人並未計劃全部銷售，只有公寓、部分研發辦公用房計劃銷售，

其餘自持。假設全部銷售，預計可實現銷售回款超

800

億元，稅前利潤近

200

億元。

根據公司最新投融資計劃，

「

十三五

」

期間，計劃

科技園區開發運營項目投資

439.72

億元（含地價），其中投資額度較大的項目為留仙洞總部基地項目和平湖

金融與現代服務業基地項目。

留仙洞總部基地項目計劃總投資

240.83

億元，其中深圳市國資委以項目土

地作價出資

83.76

億元。截至

201

9

年

3

月末已完成投資

115.85

億元，

201

9

年計

劃投資

6.35

億元，資金主要來源於自有資金、銀行貸款及直接債務融資工具相

結合方式。留仙洞總部基地項目主要由全資子公司深圳市特區建發科技園區發展

有限公司負責建設運營，總用地面積為

13.73

萬平方米，其中建設用地面積

10.81

萬平方

米，道路及綠地面積

2.9

萬平方米，計容建築面積

100.23

萬平方米。該項

目主要建設內容包括研發用房

70

萬平米，商務公寓

20

萬平米，商業

10

萬平米，

物業用房

0.23

萬平方米。項目分三期開發，一期預計於

2019

年

7

月竣工。項目

主要收入來源於研發用房和商務公寓銷售、配套商業出租經營等。

平湖金融與現代服務業基地項目計劃建設產業配套啟動區用地面積約

8.8

萬

平方米，由

6

宗用地組成，總建築面積約

59

萬平方米，一期為保障房項目，保

障房分為安居房、公租房兩部分，保障房由符合深圳市安居房購買政策的客戶購

買，公租房由住建局回購

。一期保障房總建築面積約

37

萬平方米，其中

10

萬平

方米用作公租房，

16

萬平方米用作安居型商品房，定向解決符合條件的金融基

地入園企業員工居住問題；二期

22.80

萬平方米用作酒店、商業和辦公。一期保

障房項目已於

2014

年

6

月

30

日動工，已於

2017

年竣工；二期商業項目已於

2017

年上半年開工，計劃於

2020

年年底竣工。收入來源方式，項目中公租房部分已

與深圳市政府籤訂回購協議，

2015

年

10

月政府進行第一次回購併預付回購價款

2.46

億元，

2016

年

9

月政府進行第二次回購併預付回購款

1.33

億元，後續根據

項目開發進

度再擬定回購時間。根據集團與住建局籤署的公租房回購合同，回購

價格

=

代建總承包單價

×

公租房總建築面積

÷

公租房計容面積

×

（回購面積

+

核增面

積），保障房部分已完成回款，於

2018

年確認收入，商業開發將通過自主運營、

租賃或銷售實現收入。該項目總投資

51.89

億元，截至

201

9

年

3

月末，已完成

投資

31.17

億元。

改革開放以來，深圳市作為中國第一個經濟特區，憑藉改革精神、政策紅利

以及地緣優勢迅速發展成為國內最發達地區之一。

2015

-

2017

年，深圳市地區生

產總值分別為

17,502.99

億元、

19,492.60

億元和

2

2438.39

億元，其中，

2017

年

深圳市地區生產總值比上年增長

8.8%

，人均生產總值

183127

元，同比增長

4.0%

，

位居全國內地副省級以上城市首位。深圳市是我國第一個經濟特區，依託改革開

放以來良好的政策環境，形成了高度發達的以金融、物流、高新技術為主的產業

結構。

2017

年，深圳市地區生產總值和地方公共財政預算收入分別為

22438.39

億元和

4594.70

億元，區域經濟和財政實力極強，為公司發展提供了良好的外部

環境。區域財力雄厚，產業基礎及發展環境好。

此外，發行人光明加速器及高端人才房項目、光明總部基地

項目均已逐步啟

動

。所有

項目合計計劃總投資

433.05

億元，截至

201

9

年

3

月末已完成投資

225.38

億元，項目未來投資壓力較大。

2

、城市基礎設施建設業務

資產劃轉整合後，公司成為深圳市屬唯一基礎設施建設投資平臺，承擔包括

深圳市的地下綜合管廊、圍填海、外環高速公路、深中通道等基礎設施建設投資。

發行人未來

3

-

5

年將著重建設地下綜合管廊和圍填海業務。

（

1

）路橋工程

路橋工程業務目前主要由新劃轉進入公司的深圳市路橋建設集團有限公司

完成。深圳市路橋建設集團公司是深圳市市政道橋設施維修養護專業單位，深圳

市市政行業重

點骨幹企業和主導力量。公司擁有多項建築資質，其中包括：市政

公用工程施工總承包壹級、公路工程施工總承包壹級、公路路面工程專業承包壹

級土石方工程專業承包壹級、公路路基工程專業承包壹級、房屋建築工程施工總

承包叄級和市政工程（限道橋）乙級設計。公司承接各類型市政工程、公路工程

和橋梁、隧道工程的施工，具有國家建設部、交通部審定的市政公用工程施工總

承包壹級、土石方工程專業承包壹級、公路路面工程專業承包壹級、公路路基工

程專業承包壹級資質，也是深圳市內市政道路、橋梁設施的維修養護的主要承擔

者。公司部分工程包括深南路路面修繕

與改造工程、福龍路市政工程、皇崗路修

繕改造工程、羅沙路改造工程、羅沙路改造工程、東部二通道、北環大道路面修

繕及交通改造工程、水官高速路面擴建工程等。發人行道橋工程板塊的主要業務

模式為：首先通過參加公開招投標中標工程項目；項目建設階段，項目業主根據

工程的施工進度分階段以現金形式兌付項目款；待工程施工完畢且驗收完成後結

清項目款。該類路橋工程業務均通過市場化運作進行，不存在

BT

和代建業務模

式。

（

2

）城市底下綜合管廊業務

城市地下綜合管廊業務主要由新劃轉進入公司的深圳中冶管廊建設投資有

限公司負責建設運營，市國資委

首筆

9.7

億元增資款已劃撥到發行人，但由於目

前管廊公司尚未有實際業務開展，故仍未實際增資管廊公司，發行人後續將根據

管廊業務開展情況逐步完成對其的增資。根據深圳市政府規劃，在

「

十三五

」

期間

力爭完成地下綜合管廊

100

公裡建設任務。深圳中冶管廊建設投資有限公司作為

深圳市唯一的管廊建設專業化平臺，將主要承擔該項建設任務。該項目計劃總投

資

68.85

億元，資金主要來源於政府投資、銀行貸款和產業資金。目前深圳市政

府相關部門正在制定《深圳市地下綜合管廊管理辦法》、《深圳市地下綜合管廊

使用費和維護費暫行辦法》等地下綜合管廊運

營規劃相關文件，主要制定入廊門

檻、入廊費用、年維護費用等相關規則。地下管廊業務於

2016

年新增，於

2017

年開始正式動工，工期持續

3

-

5

年，目前尚處於施工建設期，故未進行實際經營。

項目收入主要通過首次收取入廊費及每年收取維護費用實現，收費對象為向入廊

企業收取，包括供水、供電、燃氣、電信、移動、聯通等各類企業。公司預計項

目建成後一次性收取入廊費可收回約

70%

投資，加上每年的維護費用可完全覆蓋

總投資並獲得穩定的現金收益。項目目前還處於前期階段，投資模式和投融資計

劃尚待政府明確。

（

3

）圍填海業務

圍填海業務的實施和運營主體為公司集團本部，資金主要來源於政府投資、

銀行貸款和產業基金。公司目前正在推進深圳海洋新興產業基地項目和大鏟灣北

側片區項目（暫定名）建設。海洋新興產業基地項目規劃用海面積約

7.44

平方

公裡，陸域形成面積約

5.57

平方公裡，總投資重要拓展區，總投資估算

31.38

億元，目前仍在論證規劃發展定位和產業空間布局。預計該項目圍填海工程及土

地熟化投資總額

128.27

億元，目前已完成勘察測量、產業規劃、陸域形成可行

性報告等專題研究，並獲得國家海洋局預審通過，同期開展項目海域使用申請。

大鏟灣北側片區

項目規劃面積約

2.6

平方公裡，位於寶安中心區商圈範圍，屬於

前海戰略項目規劃面積約

45

平方公裡。陸域形成後，市政府將土地拍賣，通過

所獲得土地出讓金收入返還方式彌補各項投入成本，並保證公司獲得高於市場平

均值的收益，具體比例還未定。

（

4

）工程服務

發行人

工程

服務業務主要由控股子公司深圳市城市規劃設計研究院有限公

司（簡稱

「

深規院

」

）運營。深規院是一所擁有雄厚技術實力的城市規劃諮詢研究

設計機構。主要參與深圳市的宏觀政策研究、城市發展研究、規劃設計和工程諮

詢，現已經成為深圳市城市規劃建設的一支重要技術力量，綜合技術實力位居全

國知名

規劃院

前列。

201

8

年，深規院實現營業收入

4.73

億元。主要為規劃設計

收入，深規院為智力密集型、輕資產企業，其並無主要上遊供應商，其下遊主要

客戶情況如下表所示。

表

5

-

6

-

1

0

：發行人

201

9

年

1

-

3

月下遊主要客戶情況

單位：萬元

序號

客戶名稱

銷售收入

結算方式

1

深圳市規劃和自然資源局

4,425

銀行轉帳

2

華潤（深圳）有限公司

1,480

銀行轉帳

3

駐馬店市城鄉規劃局

1,274

銀行轉帳

4

深圳市節約用水辦公室

1,236

銀行轉帳

5

深圳市人才安居集團有限公司

1,172

銀行轉帳

合計

9,587

此外，對於外環高速公路、深中通道等基礎設施建設項目，公司主要行使代

深圳市政府出資的職能。

表

3

-

6

-

1

1

：

截至

201

9

年

3

月末公司部分基礎設施建設項目概況

單位：億元

項目名稱

總投資

已完成投資

2019年

2020年

2021年

籌資計劃

圍填海業務-海洋新興

產業基地項目

128.27

13.08

5.99

13.90

18.78

政府投資、銀行貸款、產業基金

城市地下綜合管廊業務

68.85

4.99

5.14

15.65

19.23

政府投資、銀行貸款、產業基金

3

、功能性投資業務

公司功能性投資業務初期服務於政府戰略，主要系對口幫扶和產業共建。公

司目前的功能性投資項目包括對口幫扶

—

河源、對口幫扶

—

汕尾、援建廣安和援

建巴新等。

對口幫扶河源和汕尾業務以及援建廣安的業務模式，主要通過與幫扶或援建

對象的政府合作成立投資公司作為項目建設與產業開發運營主體，公司參股資金

由深圳市財政統籌安排，共建項目較強的公益性決定了項目的主要投資方為政府，

部分建成後會產生一定收益的項目由政府投資、銀行貸款等渠道共同解決資金。

項目建成後初期以扶持當地產業和經濟發展為主要目的，幫扶任務持續到

2020

年，後期將逐步實現項目的市場化運作。

截至

2017

年末，公司已與河源市政府合作設立廣東深河產業投資有限公司，

深圳市財政撥款

18

億已全部到帳，用於明珠汙水處理廠、綜

合配套服務中心建

設、高新區科技企業孵化基地、創智產業園、熱網輸送管道等項目建設。以廣東

深河產業投資有限公司為運營主體投資建設的深河產業城項目計劃總投資

25.03

億元，截至

2

019

年

3

月

末已完成投資

15.66

億元，該項目主要由政府出資建設。

公司已與汕尾市政府合作設立廣東深汕投資控股集團有限公司（簡稱

「

深汕

投控

」

），公司控股

83%

，並獨資設立廣東特建發東部投資有限公司（簡稱

「

特建

發東部公司

」

）。深圳市財政已注資

17

億元至深汕投控，支持當地項目的開發建

設。目前，計劃在深汕特別合作區內建設鮜門項目和小漠國際物流港

（一期）項

目，項目合計計劃投資

56.63

億元，資金由政府投資和銀行貸款共同籌集。其中，

鮜門項目的運營和建設主體為特建發東部公司。小漠國際物流港（一期）項目採

用

「PPP+EPC」

合作模式，由特建發東部公司、

中國建築

股份有限公司、廣東鹽田

港深山港口投資有限公司和深汕投控按照

5:3:1:1

比例共同出資成立

PPP

項目公

司作為建設主體。深汕特別合作區管理委員會（簡稱

「

管委會

」

）以

PPP

項目公司

為實施本項目所投入的工程總投資為計算基數，按照年化收益率

8%

計算資金成

本；並劃出

497

萬平方米指定範圍，以其中

430.3

萬平方

米的土地出讓收入及財

政補貼支付項目土地開發成本。

公司與四川廣安市政府擬合作籌建四川深廣合作產業投資開發有限公司，共

同推進深廣產業園區項目的開發建設，深圳市財政擬首期注資

10

億，該資金已

完成審批。深廣產業園項目計劃總投資

17.18

億元，資金來源於政府投資、銀行

貸款和產業基金。深圳市政府前期已注入到位

10

億元資金、廣安市政府以區域

內優質土地注入合資公司，後續合資公司建設產業園，建成後招商、運營、管理，

帶動廣安市經濟發展的同時實現盈利。

此外，發行人的巴新援建項目由集團本部作為運營主體，擬在巴布亞新幾內

亞的首都

爾斯比港市援建一所小學，總投資約

1.38

億元人民幣，工期約

12

-

16

個月，建設資金由深圳市政府統籌，不佔用集團自有資金。

表

3

-

6

-

1

2

：

截至

201

9

年

3

月末公司功能性投資項目概況

單位：億元

項目名稱

總投資

已完成

投資

2019年

2020年

2021年

籌資計劃

深汕合作區項目（包括鮜

門項目、小漠項目、東部

大廈項目等）

91.73

4.62

9.73

5.95

16.27

政府投資、銀行貸款

深河產業城項目

25.03

13.16

5.60

1.18

1.52

政府投資

深廣產業園項目

17.18

16.52

4.18

4.18

-

政府投資、銀行貸款、產業基金

巴新援建項目

1.98

1.83

0.02

0.04

-

政府投資

(三) 發行人所在行業分析

發行人主營業務圍繞深圳特區建設，共涉及科技園區開發、服務業兩大板塊，

其中服務業務主要包括設計諮詢。

1

、

科技園區開發

1

）

行業現狀

二十多年來，我國園區開發行業積極引進國外先進的資金、技術、管理經驗，

在經濟發展、產業培育、科技進步、土地開發、城市建設、增加出口、創造就業

等諸多方面都取得了顯著成績，促進了所在城市產業

結構調整

和經濟實力的增強。

我國開發區建設與運營單位最初的運營模式普遍以基礎設施建設、土地批租為主，

在開發區土地資源不斷減少的情況下，逐漸轉向土地深度開發、自建物業出租、

商品房開發銷售、物業管理等行業價值鏈下遊，以及開發區內高新技術產業和新

興行業的培育和投資。在招商引資方面，隨著開發區經濟的發展和運作模式逐步

成熟，各地開發區的政

策制定越來越規範和透明，傳統的政策優惠對投資者的吸

引力減弱，開發區當地的投資環境、

資源優勢

和產業集群優勢成為吸引資金投向

的主要因素。其中國家級高新技術產業園區充分發揮政府和市場的兩方面作用，

實現了我國高新技術產業飛速發展。高科技園區已經成為我國經濟發展中最具活

力的增長點之一，成為拉動經濟增長的重要力量。高科技園區發展有力地促進了

我國產業

結構調整

，成為我國促進科技成果轉化、培育科技企業的主要基地，成

為人才等創新要素的聚合中心。

園區開發行業屬於房地產的細分行業之一，面臨著與整體房地產行業相類似

的行業特徵和行業

環境。但從經營目標、盈利模式等方面，與一般的從事普通商

品住宅及非普通商品住宅開發及銷售的房地產開發企業有明顯的不同。傳統意義

的房地產開發企業多指從事商品住宅開發及銷售的企業，其經營目標多以企業短

期利益最大化為經營目標，僅有少數房地產企業在政府推動下從事經濟適用房開

發等項目，創造一定社會效益，住宅或商業房地產項目可滿足部分客戶的居住和

投資需求，以房地產項目為單位實施開發銷售，從整體上講，對改善居民居住環

境起到了一定的推動作用；園區開發類企業以園區開發和運營為主要職能，其經

營目標可概括為：以園區為房產建設、招商

引資、專業服務的基地，圍繞園區開

發不斷提高自身運營能力、創新並運用有效的運營模式，推動產業集聚效應，建

立並促進企業間網絡的形成與互動、各種研究成果的共享、整個園區內企業的自

主創新能力，從而實現打造最具競爭力園區，帶動區域甚至全國的產業進步、技

術進步和經濟發展的目標。基於上述目標，園區開發類企業在追求企業效益的同

時，也體現了突出的社會效應。不同的開發園區對應的開發職能不盡相同，承擔

如工業功能、貿易功能、保稅功能、金融開發及高新技術開發等不同的功能，園

區在功能上的定位使得園區開發型企業即使在一段時期內以物業租售

為主要收

入來源，但同時還承擔了政策引導、加強區域經濟功能、提高產業競爭力等等功

能。

在盈利模式上，房地產類企業主要以土地開發、房屋銷售為主要盈利點，通

過對取得地塊進行規劃、建設，並提供商品住宅的銷售及提供其他服務獲得利潤，

即常規房地產盈利模式，在房價暴漲的年代，房地產開發行業屬暴利行業，盈利

空間巨大。園區開發類企業的盈利模式在不同發展階段體現出較明顯的差異：園

區開發初級階段，園區開發類企業起步的資本主要是園區從政府手中取得的廉價

土地，一般依靠土地轉讓推進園區開發、業務重點在於園區基礎設施建設和招商

引資，但由

於初期基礎設施投入大，資金回籠往往不足以滿足資本性的投入，在

這種情況下，財政性的支持在各園區開發初期也是比較普遍的；園區進入穩步發

展階段後，園區開發地理區域逐漸趨於飽和，原先主要依靠土地轉讓、工業地產

租售的盈利模式已經不能滿足園區開發類企業競爭和長期發展的目標。土地轉讓

收入在全部營業收入的佔比逐漸下降，一部分的園區開發類企業通過長期的建造

租售業務積累成為物業持有型企業，園區開發類企業的資金壓力有所減緩；但從

業務結構上反映，這一階段的園區開發類企業仍然以工業地產、配套商品住宅的

租賃和銷售為主要收入來源，真正服

務於園區企業的增值創新服務還未形成穩定

的盈利模式；隨著各園區開發進入成熟階段，園區開發類企業真正進入多元化的

經營戰略，藉助企業的

資源優勢

和產業特色，圍繞工業地產開展具有明確盈利模

式的配套、增值服務。在這一階段中，公司來源於物業租售的收入比例將出現明

顯的下降，園區綜合運營商的定義更加符合成功轉型的園區開發類企業。

相比較其它房地產類企業，投資者在開發區置業的主要目的是擴大再生產，

投機性客戶的比例較低，非理性上漲的空間有限，盈利空間也處於相對合理的水

平。另一方面，同一般基礎設施類企業比較，園區開發類企業的市場化

經營程度

更高，獲利能力較一般基礎設施類企業強。

在目標客戶的選擇上，其他房地產類企業和園區開發類企業的區別主要體現

在目標客戶選擇標準不同。從事商品住宅開發銷售的房地產企業根據各個區域、

項目品質的不同對目標客戶進行定位，大致分為低、中、高端客戶進行分類；園

區開發類企業的客戶主要是符合招商引資條件的入園企業，園區的定位在某種程

度上也限定了園區開發類企業的目標客戶範圍。

2

）

行業政策

與房地產行業目前面臨整體從緊的宏觀調控政策不同，政府並未對園區開發

類企業並直接提出針對性很強的調控政策，企業經營活動受到的負面影響

比較有

限，受衝擊程度遠小於其他房地產類企業。

房地產行業由於產業的特殊性，近年來發展迅猛，國內一線至三線城市的住

宅價格都出現了一輪一輪的暴漲。國家近年來出臺了一系列的調控政策，希望能

抑制房價的過度上漲。從事商品住宅銷售的房地產企業受到資金、項目、資源等

多方面的限制，許多企業身處困境。從目前房地產行業價格高居不下、成交清淡、

觀望氣氛濃厚的局面看，針對房地產行業的調控政策已經初見成效。由於住宅市

場的低迷，部分涉足此類業務的園區開發企業放緩了園區配套商品房的開發和銷

售進度，一定程度上減少了房地產調控政策對園區開發

企業業績的衝擊。同時，

由於園區房地產業務面臨的客戶對象大多是從事研發、製造型的企業，在中國經

濟增長趨勢不變的大環境下，他們對研發辦公樓、配套居住型物業具有剛性需求，

園區開發類企業的物業租售價格的持續堅挺和連年保持的低空置率足以說明，房

地產政策調控對園區開發類企業的影響相對有限。

高新技術產業園區建立初期，曾享受一定的產業、土地、稅收等優惠政策。

園區通過低租金、土地出售成本倒掛等方式鼓勵國內外投資者進入，實現快速發

展。然而，隨著

「

禁止土地出讓過程中成本倒掛

」

以及

「

通過招拍掛市場化方式取

得土地

」

等土地政策出臺，

高新技術產業園區享受土地、稅收等傳統優惠政策將

逐漸減弱。為提高高科技園區競爭力，保持園區經濟持續、平穩、快速發展，國

家和地方政府將在工業園區總體規劃、基礎設施、法律配套、金融服務、管理體

系等方面加大支持力度。以此為工業園區創造良好軟硬體條件，為園內高新技術

企業營造良好的經營環境。

3

）

行業前景

隨著我國經濟結構轉型、產業布局調整的加速，未來對工業園區的需求仍將

相當旺盛。發達國家房地產市場發展經驗表明，房地產行業必然經歷增量市場為

主導到存量市場為主導的轉變，持有型物業的開發運行及房地產產業化是致力於

永續經營的

房地產企業的必然選擇。隨著各園區開發進入成熟階段，園區開發類

企業真正進入多元化的經營戰略，藉助企業的

資源優勢

和產業特色，圍繞工業地

產開展具有明確盈利模式的配套、增值服務。在這一階段中，發行人來源於物業

租售的收入比例將出現明顯的下降，園區綜合運營商的定義更加符合成功轉型的

園區開發類企業。

4

）

競爭格局

工業產業園區在過去的

30

年，特別在

2010

年之前，大多數都是由政府管委

會承擔基礎設施建設、土地出讓、配套服務等工作，也有少量的企業參與。自

2010

年之後，由大量的房地產商積極加入，目前在國內

500

強的

32

家房地

產開

發商中已至少有

28

家全面進入了產業地產和園區開發這個領域，此外，實體企

業也紛紛進入了產業地產，比如聯想、華為等等，還有一些大學、基金也紛紛進

入園區開發行業，目前政府、房地產開發商、實體企業、資本市場構成了目前園

區投資的共同體。隨著混合所有制、金融體制的改革、公私合營模式

(PPP)

的推

進，無論是城市發展的基礎設施還是園區發展的基礎設施，政府的投資能力都將

會被剝離或者被削弱，未來園區的開發將會真正由市場起決定性的作用，由市場

的群體力量來承擔和補充更多政府的投資功能的缺失，產業園區開發會呈現出投

資主體的多元化

的趨勢。

此外，工業園區的另一個發展趨勢是產城融合，這也是作為新城鎮化建設的

一個現實要求，與此同時，產業定位的精準化和差異化，尤其是產業服務體系的

完善化和精細化是未來園區最核心的競爭力，而智慧與生態也將成為園區的新標

準和新亮點。

2

、

工程

服務業

1

）

設計諮詢行業現狀

城市規劃設計是研究城市的未來發展、城市的合理布局和綜合安排城市各項

工程建設的綜合部署。設計是一門綜合藝術，需要按照美的規律來安排城市的各

種物質要素，以構成城市的整體美，給人以美的感受。在不同時代和不同地區，

對城市的發展水平和建設要求不同，因此城

市規劃設計的研究重點不盡一致，並

隨時代的發展而轉變。

當前我國正處於城市化快速發展的時期，

城鄉建設

事業蓬勃發展，城鄉規劃

的任務很重。城鄉規劃是政府履行經濟建設、經濟調節、市場管理、社會監管、

公共服務職責的重要依據，是政府指導、調控

城鄉建設

和發展的基本手段。城市

規劃正面臨比以往更加複雜的矛盾：城市快速擴張對城鄉資源和環境帶來前所未

有的威脅；大規模人口流動使城市和農村以往的社會結構發生變化，城鄉居民的

需求更加複雜多樣；局部的利益追求使優秀的歷史文化遺產遭受破壞，城鄉面貌

喪失傳統特色和地域特色；城市基礎設施和公共

服務設施建設跟不上社會經濟發

展的需要。

2

）

行業政策

行業政策方面，為配合國家結構性減稅，設計諮詢業作為現代服務業納入

「

營

改增

」

稅制改革試點範圍。對部分企業來說，其會計核算稅務處理程序更加複雜，

且由於設計諮詢業支付的成本費用加大、部分不能取得用於抵扣的增值稅專用發

票等原因，其實際稅負有可能增加。因此對於會計核算制度完整的中大型企業來

說，可以根據自身情況相應修訂企業會計制度，選擇能使企業稅負最輕的納稅方

式，並加強業務人員及財務人員的培訓，提高專業素質平穩過渡，儘量減輕

「

營

改增

」

後稅負提高的不利影響。

3

）

行業

前景

行業前景上看，隨著城鎮化步伐的加快，未來對於城市規劃設計的需求將逐

步攀升，現階段，我國一線城市、省會城市及大部分地級市都已經出臺了相應的

城市總體建設規劃。隨著未來城鎮化水平的提高及城市規模的不斷擴大，城市規

劃將逐漸下沉至縣、鎮以及城市中的區域規劃，這也是未來城市規劃發展的一個

重要方向，其市場前景也非常廣闊。截至

2016

年底，我國城市化整體水平為

57.4%

，

而城市化水平的較高階段在

70%

以上，我國當下城鎮化仍處於高速增長階段。

4

）

競爭格局

競爭格局方面，擁有國家住建部頒發的城市規劃編制資質的企業或單位

大部

分是由各省級或市級的城市規劃設計研究院改企建制而來，民營企業數量佔比相

對較小。而在城市規劃編制的項目獲取中，存在一定的區域保護主義；因為通常

地級市以上的城市規劃編制任務被當地城市規劃設計研究院的主管部門住建廳

分配給當地研究院。不過依然有許多的地級市以上的城市尚無城市規劃設計研究

院。我國擁有地級市及縣級市約

700

個，而擁有城市規劃編制資質的企業或單位

只有

295

家。由此可見，在城市規划行業中依然存在競爭區域。此外，當城市規

划行業逐漸下沉至縣或鎮，或者城市規划行業不斷細分時，市場擴容，城市規劃

行業的競爭也將加

劇。

3

、

公司區域發展優勢及政策優勢

1

）

區域發展優勢

發行人所在的深圳市，位於中國南方珠江三角州東岸。作為中國第一個經濟

特區，深圳市成為中國改革開放政策和現代化建設先行先試的地區。作為中國的

重要國際門戶，深圳是世界上發展最快、中國經濟最發達城市之一。深圳是中國

南方重要的高新技術研發和製造基地，同時是世界第四大貨櫃港口，中國大陸

第四大航空港，中國優秀旅遊城市。深圳市產業配套體系完善，高新技術產業、

金融服務業、現代物流業以及文化產業是這個城市的四大支柱產業，戰略性新興

產業和現代服務業正在迅速崛起。深圳市是中國大陸唯一與香港接壤的城市，

2012

年前海深港現代服務業合作區全面啟動，將打造現代服務業體制機制創新

區、現代服務業發展集聚區、香港與內地緊密合作的先導區、珠三角地區產業升

級的引領區，這將為深圳市注入新的活力。

深圳市區域財力雄厚，產業基礎及發展環境好，是我國第一個經濟特區，依

託改革開放以來良好的政策環境，形成了高度發達的以金融、物

流、高新技術為

主的產業結構。

2018

年，深圳市

GDP

和轄區一般公共預算收入分別為

24

，

,21.98

億元和

9,102.40

億元，區域經濟和財政實力極強，為公司發展提供了良好的外部

環境。

2

）

政策優勢

公司重組後定位更清晰，政府支持力度更大。資產重組後，公司作為深圳市

屬唯一基礎設施投資平臺的定位更加明確，地位十分突出。深圳市政府及國資委

對公司未來資源配給、業務發展等後續發展問題給予持續支持。其一，深圳市國

資委通過土地作價出資方式和項目配置方式支持公司科技園區開發業務，所涉及

項目絕大多數為收益性項目，為公司未來收

入提供了良好的保障；其二，劃入的

中冶管廊公司作為深圳市唯一的管廊建設專業化平臺，開展的地下綜合管廊業務

具有壟斷性；其三，市政府出資參與公司的圍填海項目並承諾通過土地出讓金返

還方式彌補公司圍填海業務開發成本並保證一定收益，以深圳市目前地價來衡量，

未來陸域形成后土地出讓收入可觀；其四，市政府依託公司實施的功能性投資業

務屬於公益性和盈利性相結合的業務，既突出其自身重要地位，又使得公司業務

發展多元化。

總體看來，資產劃轉後公司作為市屬唯一的基礎設施投資平臺，地位明確；

資產劃轉過程中，公司在增信注資方面獲得深圳市國資

委的有力支持；公司可持

續發展方面，深圳市政府和國資委均通過資金、資產注入和項目配置等方式給予

公司鼎力支持。綜合分析，公司具有極強的抗風險能力。

出資人

監事會

董事會

總經理

七、 發行人法人治理結構及相關機構運行狀況

發行人自成立起就根據《公司法》制定了《公司章程》和各項規章制度，建

立了權責分明、管理科學、激勵和約束機制相結合的完善內部管理體制，並按照

現代企業制度規範運行。發行人通過明確其與各成員公司的功能和定位，理順母

子公司關係，加強風險控制，提高透明度，促進其科學、規範管理和可持續發展。

(一) 治理結構

發行人按照《中華人民共和國公司法》及有關

法律，建立了嚴格的法人治理

結構，制定了《深圳市特區建設發展集團有限公司章程》，對公司的經營宗旨和

範圍、出資人、董事會、監事會、高級管理人員、財務會計制度、利潤分配等作

出了明確的規定。

發行人發行人已形成了較為完善的法人治理結構。發行人設立了董事會、監

事會、管理層。決策層、監督層、經營管理層按照工作規則各司其職。

圖3-7-1：公司治理結構圖

1

、出資人

公司不設股東會，由深圳市國資委對公司實行授權經營，公司重大事項報深

圳市政府決策。深圳市委管理公司董事、高級管理人員、黨組織主要負責人。

（

1

）市政府決策事項如下：

①

審議批准公司的發展戰略和中長期發展規劃；

②

審議批准公司的投資計劃、融資方案和資源配置方案；

③

決定公司的重大國有產權變動；

④

審定公司的重大資產損失核銷；

⑤

決定公司合併、分立、解散、清算或者變更公司形式等事項；

⑥

需要市政府審定的其他事項。

以上決策事項，在市政府做出相關規定後，由市國資委依據市政府相關決議

或會議紀要履行相關法律手續。

（

2

）市國資委監管職權與決策事項

①

按照國資監管制度對市政府決策之外的公司投資項目進行管理；

②

根據市委市政府決定及管理權限委派董事、監事、財務總監；

③

審議批准董事會、監事會的報告；

④

審議批准公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；

⑤

對公司增加或者減少註冊資本作出決議；

⑥

制定和修改公司章程；

⑦

非經市國資委批准，公司不得對外進行擔保；

⑧

按照國資監管制度規定對公司的產權變動、資產評估項目進行管理，重大

產權變動報市政府批准；

⑨

按照國資監管制定規定對公司進行業績考核和薪酬管理；

⑩

法律法規及公司章程規定的其他職

權。

2

、董事會

公司設董事會，由七至九名董事組成，董事會設董事長一名。董事每屆任期

為三年，任期屆滿，經市政府和市國資委委派或經職工大會民主選舉可連任。董

事會的職權主要包括：

（

1

）依照《公司法》行使的職權：

①

執行市委市政府和市國資委的決議；

②

制定公司的投資方案和決定公司的經營計劃；

③

制訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；

④

制訂公司增加或者減少註冊資本的方案；

⑤

制訂公司合併、分立、解散或者變更公司形式的方案；

⑥

制訂公司章程草案，章程修改方案；

⑦

決定公司內部管理機構的設置；

⑧

聘任或者解聘公司總經理，決定其報酬事項，並根據總經理的提名決定聘

任或者解聘公司副總經理；

⑨

制定公司的基本管理制定。

（

2

）市政府、市國資委授予行使的職權：

①

決定公司新設立企業，並報市政府、市國資委備案；

②

審議批准公司的年度財務預決算方案；

③

決定公司除股權之外的涉及帳面淨值

3,000

萬元以下的資產變動；

④

決定公司除市國資委依照本公司章程享有的擔保權限以外的擔保事項：

對於為資產負債率在

70%

以上的全資、控股企業提供的新增擔保，董事會在

決策前要與市國資委充分溝通；

公司不得為自然人或非法人單位提供擔保

，不得為境外融資行為提供擔保，

不得為無產權關係企業提供擔保，對參股企業的擔保應與其他股東按股權比例提

供；

⑤

決定公司為全資、控股企業提供借款的事項；

⑥

決定公司的債務融資（必要時市國資委對發行

公司債

券出具書面決議）；

⑦

決定對公司高級管理人員實施考核和獎懲。但市委管理的高級管理人員，

董事會對其核定的薪酬應在市屬國有企業年薪制框架下確定，業績特別突出的，

薪酬上浮最高不超過

20%

；按市場化方式聘任並籤訂勞動合同的高級管理人員，

其薪酬由董事會按市場協議價核定；

⑧

決定公司員工的薪酬方案；

⑨

市國資委授予的其他職權

。

董事會在行使市國資委授予的上述職權時，應當遵守市國資委有關投資、擔

保、產權變動、資產損失核銷、高級管理人員考核獎勵、薪酬等相關監管制度的

規定，並與市國資委充分溝通。

（

3

）董事會還應當行使以下職權：

①

制訂公司發展戰略和中長期發展規劃，報市政府批准後負責組織實施；對

公司實施有效的戰略監控，準確把握公司發展方向與速度；

②

決定公司資產減值準備的計提及轉回；決定公司單筆

300

萬元以下的資產

損失核銷；

③

決定公司的會計政策和會計估計及其變更；決定公司的重大會計差錯更正；

④

根據董事長的提名決定聘任或者解聘公司董事會秘書；

⑤

決定公司聘請常年法律顧問事項；

⑥

制訂健全公司治理結構的方案；

⑦

決定公司的風險管理體系並對其實施進行監控，防範投資、財務、金融產

品、法律以及穩定等方面的重大風險；

⑧

決定公司勞動人事分配製度改革方案；

⑨

根據相關法律、法規、規章和市國資委的相關規定，擬訂長效激勵方案；

⑩

聽取總經理的工作報告，督促並檢查總經理對董事會決議的執行情況。

3

、監事會

公司設監事會，監事會由五名監事組成，其中三名監事由市國資委委派，兩

名監事由職工代表出任。職工監事由公司職工大會

民主選舉產生。監事每屆任期

三年，任期屆滿，經委派或職工民主選舉可連任，但經委派的監事任職不得超過

兩屆。

監事會職權包括：

（

1

）檢查公司財務；

（

2

）對董事、高級管理人員執行公司職務的行為進行監督，對違反法律法

規、公司章程、市政府或市國資委決定的董事、高級管理人員提出罷免的建議；

（

3

）當董事、高級管理人員的行為損害公司的利益時，要求董事和高級管

理人員予以糾正，不予糾正的，有權向市國資委報告；

（

4

）向市國資委報告工作；

（

5

）對公司的重大經營管理活動行使監督權；

（

6

）按市國資委的要求，參與市國資委組織的

對公司董事會規範運作的評

價工作；

（

7

）依照《公司法》的有關規定，對董事、高級管理人員提起訴訟；

（

8

）法律法規和本章程規定的其他職權。

4

、高級管理人員

公司設總經理一名，副總經理不超過四名，副總經理對總經理負責，協助總

經理工作，經總經理根據市委意見提名，由董事會聘任或者解聘。總經理每屆任

期三年，任期屆滿可以連任。副總經理任期與總經理一致。

總經理對董事會負責，行使下列職權：

（

1

）主持公司的經營管理工作，並向董事會報告工作；

（

2

）擬訂公司的發展規劃和年度經營計劃；

（

3

）組織實施董事會決議；

（

4

）擬

訂公司內部管理機構設置方案；

（

5

）擬訂公司的基本管理制度；

（

6

）制定公司的具體規章；

（

7

）擬訂公司員工的薪酬方案；

（

8

）按照法定程序提請董事會聘任或者解聘公司副總經理；

（

9

）決定聘任或者解聘除應董事會決定聘任或者解聘

以外

的公司人員（黨

群幹部除外）；

（

10

）公司章程和董事會授予的其他職權。

(二) 董事會、監事依法運作情況

報告期內，發行人能夠依據有關法律法規和公司章程通知並按期召開董事會。

董事會的通知、召開方式、表決方式和決議內容符合《公司法》等法律、法規、

規範性文件以及公司章程等公司內部規章的規定。

八、 發行人及實際控制人、董事、監事、高級管理人員

違法違規情況

發行人及實際控制人、董事、監事、高級管理人員最近三年內不存在違法違

規及受處罰的情況。

經查詢最高人民法院之全國法院失信被執行人名單信息公布與查詢系統

（

http://shixin.court.gov.cn

）、重大稅收違法案件信息公布欄

(http://hd.chinatax.gov.cn/xxk/)

、國家安全生產監督管理總局網站

（

http://www.chinasafety.gov.cn/newpage/

）、中國證券監督管理委員會網站

（

http://ww

w.csrc.gov.cn/

）、

中國銀行

業監督管理委員會（

http://www.cbrc.gov.cn/

）、

中國保險監督管理委員會（

http://www.circ.gov.cn/

）、國家食品藥品監督管理總

局（

http://www.sda.gov.cn/

）、中華人民共和國統計局網站（

http://www.stats.gov.cn/

）、

中華人民共和國海關總署（

http://www.customs.gov.cn/

）、中華人民共和國商務

部網站（

http://www.mofcom.gov.cn/

）、國家質量監督檢查檢

疫總局

（

http://www.aqsiq.gov.cn/

）、

「

信用中國

」

網站（

http://www.creditchina.gov.cn/home

）、

全國企業信用信息公示系統網站（

http://gsxt.saic.gov.cn/

）、中華人民共和國環境

保護部網站（

http://www.zhb.gov.cn

）

等各大主管機關網站

，並經發行人確認，發

行人及其重要子公司

不存在

被列

示為

失信被執行人、重大稅收違法案件當事人、

安全生產領域失信生產經營單位、環境保護領域失信生產經營單位、電子認證服

務行業失信機構、涉金融嚴重失信人、食品藥品生產經營嚴重失信者、鹽業行業

生產經營嚴重失信者、保險領域違法失信當事人、統計領域嚴重失信企業、電力

行業嚴重違法失信市場主體、國內貿易流通領域嚴重違法失信主體、石油天然氣

行業嚴重違法失信主體、嚴重質量違法失信行為當事人、財政性資金管理使用領

域相關失信責任主體、農資領域嚴重失信生產經營單位、海關失信企業、失信房

地產企業、出入境檢驗檢疫嚴重失信企業

等

情形

，不存在影響

本次發行條件的相

關情形。

九、 發行人的獨立性

發行人具有獨立的企業法人資格，自主經營、獨立核算、自負盈虧，在資產、

人員、機構、財務、業務方面擁有較為充分的獨立性。

(一) 資產獨立

發行人及下屬企業合法擁有生產經營的資產，具備完全獨立生產的能力，不

存在與股東共享生產經營資產的情況。

(二) 人員獨立

發行人建立了完善的勞動、人事、工資及社保等人事管理制度和人事管理部

門，並獨立履行人事管理職責。公司不存在股東利用其控股地位幹預發行人董事

會做出的人事任免的情況。

(三) 機構獨立

發行人根據中國法律法規及相關規定建立了董事會、經營管理層等

決策、監

督及經營管理機構，明確了職權範圍，建立了規範的法人治理結構。發行人已建

立起了適合自身業務特點的組織結構，組織機構健全，運作正常有序，能獨立行

使經營管理職權。

(四) 財務獨立

發行人設立了獨立的財務會計部門，配備了專職的財務人員，建立了獨立的

會計核算體系，制定了獨立的財務管理和內部控制制度。發行人根據經營需要獨

立作出財務決策，未將以公司名義取得的銀行授信額度轉借給控股股東，不存在

控股股東幹預公司資金使用的情況。發行人不存在與控股股東和實際控制人共用

銀行帳戶的情況，控股股東未干預公司的會計活動，公司獨立在銀行

開戶，獨立

運作、獨立核算、獨立納稅。

(五) 業務獨立

發行人獨立核算、自主經營、自負盈虧，擁有完整的法人財產權，獨立對外

籤訂協議，能夠有效支配和使用人、財、物等要素，順利組織和實施經營活動。

發行人的日常運作不受控股股東影響，因此發行人與控股股東在經營活動等各方

面保持獨立。發行人已建立較為科學完整的職能部門架構，擁有獨立的採購、生

產和銷售體系，能夠獨立開展業務。

十、 發行人

非經營性往來佔款或資金拆借情況

截至最近一期末

發行人其他應收款情況如下表：

2019年1-3月

金額（萬元）

經營性/非經營性

佔比

參與市政工程項目等工程項目支付

的工程款

1,202,454.76

經營性

86.28%

紅草產業園借款

40,000.00

非經營性

2.87%

2019年1-3月

金額（萬元）

經營性/非經營性

佔比

其他（包括押金、備用金等）

151,252.36

經營性

10.85%

合計

1,393,707.12

100.00%

截至

2019

年

3

月末，

發行人

存在

一筆非經營性資金拆借，系

2016

年

8

月發

行人與汕尾市紅草產業園投資開發有限公司形成款項，金額為人民幣

4

億元，利

率為

1.2%

，借款期限為

10

年。

該筆非經營性佔款佔發行人

2019

年

3

月末總資

產的

0.59%

。

本次資金拆借事項系遵循深圳市政府及市國資委相關文件指示並經

公司董事會決議決策通過，相關定價系參照國家專項建設基金貸款利率協商確定。

除上述款項，報告期內發行人未發生非經營性往來佔款。根據年報審計情況，

發行人報表中其他應收款主要

為

參與市政工程項目支付的工程款

，依據

2016

年

《市政府黨政機關文件處理表》及深圳市國資委關於股權劃撥的會議紀要，明確

特區建發集團為深圳市基礎設施平臺，

參與市政工程項目支付的工程款

所形成的

其他應收款與發行人主業相關，相關項目收益方式尚未與有關部門協商。但發行

人項目有過類似先例，如低碳城一

期項目，鑑於發行人在該項目中的角色由原有

土地使用權所有方變更為租賃方並通過改造裝修後出租收取租金，因此政府對發

行人前期已投資額按年化

6.5%

的收益率計算並返還收益，不屬於非經營性往來

佔款。

本次債券存續期內，發行人將嚴格控制新增非經營性往來佔款或資金拆借事

項。如果發生該等事項，公司將嚴格按照公司相關財務及資金管理制度，分別由

集團分管副總、財務總監、總經理、董事長會籤審批，審批通過後提交集團總經

理辦公會審議，審議通過後提交董事會，由董事會行使非經營性其他應收款的決

策權並在事後向股東報告，並且按照信息披露要求真

實、及時、準確在本次債券

存續期內的半年報及年報中進行持續信息披露。

十一、 關聯方關係及交易情況

(一) 關聯方

1

、

控股股東及

實際控制人

發行人是深圳市人民政府批准並出資設立的國有獨資企業，由深圳市國有資

產監督管理委員會代表深圳市人民政府履行出資人職責，對公司實行國有資產授

權經營。

2

、子公司

及聯營、合營企業

此部分情況

詳見

發行人重要權益投資情況

子公司部分。

(二) 定價政策

發行人與關聯方業務交易的價格乃參照市場價格由雙方協商確定。

(三) 關聯交易

報告期內，發行人無關聯交易。

十二、 資金是否被控股股東、實際控制人及其關聯方違規

佔用，或者為控股股東、實際控制人及其關聯方提供擔

保的情況

報告期內公司不存在資金被控股股東、實際控制人及其關聯方違規佔用，不

存在為控股股東、實際控制人及其關聯方違規提供擔保的情形。

十三、 信息披露事務及投資者關係管理的制度安排

發行人將安排

財務管理部

負責信息披露事務以及投資者關係管理，發行人將

遵循真實、準確、完整、及時的信息披露原則，按照中國證監會的有關規定和《債

券受託管理協議》的約定進行重大事項信息披露，使發行人償債能力、募集資金

使用等情況受到債券持有人、債券受託管理

人和股東的監督，防範償債風險。

十四、 發行人內部管理制度建立和運行情況

1

、基本控制制度

（

1

）公司治理方面

發行人以公司各職能部門為核心，建立了覆蓋戰略規劃、財務管理、經營計

劃、人力資源、內部審計、辦公管理的制度體系，制定了包括《公司章程》在內

的較為完善的公司治理制度，建立了以《公司章程》為基礎，以管理規章為支撐

的制度體系，形成了以董事會、監事會及管理層為主體結構的決策與經營管理體

系，並根據公司實際經營情況和管理需要，建立並完善各自內部控制制度。

（

2

）人力資源方面

發行人制定了聘用、培訓、考核、獎懲等一系列人

力資源管理制度，包括《勞

動合同管理辦法》、《員工紀律管理辦法》、《員工考勤管理辦法》、《休假管

理辦法》、《總經理獎勵基金管理辦法》、《選拔任用管理辦法》、《員工出境

管理辦法》等。

2

、對預算的管理控制

為了對公司未來整體經營規劃總體安排，通過全面預算的編制、執行、控制、

調整、考核與評價等手段，整合業務流和信息流，控制日常經營活動，發行人建

立了較為完整的預算管理機制，制定了《全面預算管理辦法》、《經營計劃管理

辦法》等，主要內容包括預算工作的組織機構與職能、預算內容、編制、執行、

調整、考核、信息化管理等。公司預

算組織機構依照審批程序分別為：預算管理

委員會、總經理辦公會、董事會規劃投資與預算委員會、董事會。集團公司董事

會負責審議年度預算案、年度預算調整案，全資及控股公司年度預算案、年度預

算調整按由集團公司預算管理委員會審批後，並按程序報批。集團對全資及控股

公司預算管理採取經營目標責任管理方式，各企業年度預算方案的審定和調整由

集團公司統一管理。

3

、對財務的管理控制

公司設有獨立的財務部門，獨立的會計核算體系，並建立健全了各項財務管

理制度及內部控制辦法，擁有獨立的銀行帳戶，並依法獨立納稅。公司財務管理

制度包括《財務管

理辦法》、《財務分析管理辦法》、《財務風險預警管理辦法》、

《資金支付管理辦法》、《費用審批管理辦法》、《財務信息系統管理辦法》、

《稅務管理辦法》等，這些制度對發行人收入管理、支出管理、資產管理、應收

帳款管理、應收款項管理、會計檔案管理、財務機構及會計人員管理、財務報告

和財務分析等多方面內容進行了制度規範，使母子公司及各部門權責分明，保證

了公司經濟管理活動的有序進行。

（

1

）對外融資方面

為統籌管理整體信用資源，降低融資成本，提高資金使用效率，發行人制定

《融資業務管理辦法》。由集團總經理辦公會負責統籌，審核融

資方案，並提請

董事會審議。集團財務管理部負責融資工作的具體實施，從整體上控制集團公司

融資規模，根據各職能部門提供的投資及資金需求計劃，統籌分配資金資源；子

公司財務管理部負責本企業融資需求計劃的編制和實施。對於重大融資工作，需

事前向集團公司溝通匯報，於每年

3

月末前提交融資工作專項報告，報集團備案。

（

2

）對外擔保方面

為了規範集團公司擔保行為，降低擔保風險，保證國有資產的安全，發行人

制定《融資擔保業務管理辦法》。該辦法規定集團公司及所屬企業不得為自然人

或非法人單位提供擔保，不得為與本企業無產權關係的法人提供擔

保，原則上不

得為參股公司提供融資擔保。對參股公司提供擔保的，應當按照擔保人在參股公

司中所佔股權比例提供擔保，所屬企業向金融機構申請融資需要提供擔保的，原

則上應向母公司申請擔保；具備緊密資產關係的所屬企業需為其控股子公司融資

提供擔保的，應當按程序上報集團公司並取得該子公司其他股東與股權比例相同

的反擔保。

4

、對項目投資的管理控制

為保障公司規範、科學、高效運營，完善投資管理效率，防範投資風險，發

行人制定《投資管理規定》、《開發項目投資管理實施細則》等。集團公司董事

會是集團公司投資業務的決策機構，行駛下列投資管

理權：

①

審定集團公司的投

資規劃；

②

決定投資項目決策權限範圍內的投資；

③

統籌、決定集團公司新設立

企業，並報市政府、市國資委備案；

④

市政府、市國資委或公司章程授予的其他

投資管理職權。投資事務主管部門根據投資項目前期調研考察情況，形成調研報

告，提出初評意見，按程序報投資業務分管副總、總經理及總經理辦公會議審議，

符合集團公司功能定位和本規定相關要求的，可按照相關程序正式開展項目相關

前期工作。對於政府配置收益性項目，投資事務主管部門從前期項目庫中，挑選

具備條件的項目進行初步研究和經濟估算，提請集團公司決策後報市政府批

準，

並報市國資委備案；非政府投融資項目中，集團公司通過政府招標、拍賣等法定

公開競價方式取得園區綜合開發、保障房建設及相關商業開發項目的用地，由集

團公司自行組織可行性研究論證，按程序報總經理辦公會議決定及報董事會審批

通過後參與競價。土地競買成功後，應當進一步完善可行性研究論證工作，並按

照投資項目決策權限對項目開發的投資事項進行決策。

集團公司投資政府投融資項目時，由市政府進行決策，相關市政府會議紀要

或者部門文件等作為集團公司執行決策的依據。集團公司執行市政府決策時，將

項目決策情況報市國資委備案。集團公司非政府

投融資項目要服從政府投融資項

目的需要，同時，集團公司投資非政府投融資項目是，符合下列條件之一的，提

交國資委決策：

①

主

業

範圍以外的投資項目；

②

投資額在集團公司淨資產的

50%

以上的項目；

③

在境外及香港特別行政區、澳門特別行政區、臺灣地區投資的項

目；

④

資產負債率超過

70%

以後進行的投資項目；

⑤

與非國有經濟主體進行合資、

合作或交易，且集團公司不絕對控股的項目。除市國資委決策以外的其他項目，

項目投資額在人民幣

3,000

萬元以上的，集團公司應當在決策之日起

10

個工作

日內報市國資委備案。

5

、對子公司的資產、人員、財務的管理控制

發行人對子公司的管理遵循集團強管控原則，根據不同子公司的業務範圍授

予不同的決策權，在子公司權限內的事務可由子公司總經理辦公會審議決策，超

出權限的事務須由集團總經理辦公會審議決策。子公司的對外擔保需上報市國資

委審批、子公司的融資均由集團統籌安排。子公司高管、財務、人事等重要崗位

人員均由集團下派。

對於特區建髮根據建設、經營需要新設立的企業，由特區建髮根據國資監管

制度的要求進行管理，形式出資人的權利，履行出資人的義務。

6

、對關聯交易的管理控制

公司關聯交易採取公平、公正

、自願、誠信原則，關聯交易按照公平市場價

格定價，充分保護各方投資者的利益，必要時聘請獨立財務顧問或專業評估師對

相關交易進行評價並按規定披露，所有關聯交易均履行必要的授權批准程序。

7

、對安全生產的管理控制

為明確安全生產管理責任，規範安全生產行為，預防發生安全生產事故，發

行人依據《中華人民共和國安全生產法》、《廣東省安全生產條例》、《深圳市

安全管理條例》和深圳市黨政領導幹部實行安全生產

「

一崗雙責

」

制的規定等法律、

法規，制訂了《安全生產管理規定（暫行）》。公司設立安全生產管理委員會，

由董事長擔任安委會主任，並

下設辦公室，由主管建設管理的副總經理擔任安委

辦主任。上述規定主要對安全生產部門和個人的職責作出界定，對安全生產各項

管理內容和具體要求進行了明確，制定了懲處原則和處罰標準，進一步明確了質

量、環境、職業健康安全工作責、權、利關係，對推動安全質量工作起到了積極

的作用。

8

、信息披露事務管理

為規範公司在銀行間債券市場發行債務融資工具的信息披露管理，保護投資

者合法權益，公司制定了《信息披露（銀行間債券市場）管理辦法》，規定信息

披露主要內容包括發行文件、定期報告及重大事項報告等，並制定了重大事項報

告制度，規定對可能對

公司償債能力產生較大影響的重大事項，公司應立即披露，

同時規定由財務管理部作為執行部門具體負責信息披露管理工作，並制定了信息

披露的保密措施。

9

、突發事件應急預案

發行人應急管理按照

「

統籌協調、分級負責、分類管理

」

的原則進行管理，即

集團對權屬單位或部門突發公共事件應急管理工作進行統籌協調管理，權屬單位

或部門落實責任分級負責。

10

、資金運營內控制度

公司資金運營內部控制組織體系由董事會、經營管理層和全資及控股公司內

設的有風險管理職能的部門或崗位構成。公司遵循戰略導向，健全性、合理性、

福利性和實際需求以及防範控

制的原則，確保資金運營內控制度的有效性。各級

管理層，為了保護其經濟資源的安全、完整，確保經濟和會計信息的正確可靠，

協調經濟行為，控制經濟活動，利用集團內部分工而產生的

相互

制約，相互聯繫

的關係，形成一系列具有控制智能的

方案

、措施、程序，並予以規範化、系統化，

使之成為一個嚴密的、較為完整的體系。

11

、資金管理模式

為了加強公司資金的使用管理，完善內部控制體系，有效降低財務風險，根

據公司章程和財務管理辦法執行了資金收付管理辦法。分為項目資金支付、投資

款項資金支付、固定資產構建資金支付、備用金款項資金支付、稅金款

項資金支

付、融資費用資金支付、上繳利潤資金支付、對外捐贈資金支付、資金調配支付、

委託銀行自動扣款資金支付、日常費用報銷資金支付以及預算外資金支付。上述

每種款項的支付均設置不同的權限以及不同的流程已達到降低財務風險、完善內

控制度的目的。

12

、短期資金調度應急預案

在發生重大事件的情況下，應堅持快速、高效、穩妥和低成本的原則，及時

掌握情況，果斷採取措施，堅持快速高效、依法有序、積極穩妥進行處置，盡可

能將危害和損失降到最低。成立重大風險事件應急處置管理小組，由公司領導班

子成員組成。同時在管理小組下設辦公室，組織

相關部門有效開展突發事件處置

工作。

十五、 發行人房地產業務合規情況

發行人

及其下屬子公司

報告期內不存在違反《國務院辦公廳關於繼續做好房

地產市場調控工作的通知》（國辦發﹝

2013

）

17

號）規定的重大違法違規行為

或經國土資源部門查處且尚未按規定整改的情形，不存在在重點調控的熱點城市

競拍

「

地王

」

、哄抬地價等行為，不存在因擾亂房地產市場秩序被住建部、國土資

源部等主管部門查處的情形，發行人本次募集資金未計劃直接或間接用於住宅地

產開發項目。

十六、 發行人符合《上市公司重大資產

重

組管理辦法》第

五十一條相關規定

（一）發行人本次公開發行

公司債

券不適用《上市公司重大資產重組管理辦

法》第五十一條第一款的有關規定

《上市公司重大資產重組管理辦法》第五十一條第一款規定：

「

經中國證監

會審核後獲得核准的重大資產重組實施完畢後，上市公司申請公開發行新股或者

公司債

券，同時符合下列條件的，本次重大資產重組前的業績在審核時可以模擬

計算：

1

、進入上市公司的資產是完整經營實體；

2

、本次重大資產重組實施完畢

後，重組方的承諾事項已經如期履行，上市公司經營穩定、運行良好；

3

、本次

重大資產重組實施完畢後，上市公司和相關資產實現的利潤達到盈利預測水

平

」

。

發行人本次申請公開發行

公司債

券並未採用模擬計算業績的方式，因此不適

用《上市公司重大資產重組管理辦法》第五十一條第一款的規定。

（二）公司本次公開發行

公司債

券符合《上市公司重大資產重組管理辦法》

第五十一條第二款的有關規定

《上市公司重大資產重組管理辦法》第五十一條第二款規定：

「

上市公司在

本次重大資產重組前不符合中國證監會規定的公開發行證券條件，或者本次重組

導致上市公司實際控制人發生變化的，上市公司申請公開發行新股或者

公司債

券，

距本次重組交易完成的時間應當不少於一個完整會計年度

」

。

發行人

2016

年

9

月實施重大資產重組前符合《證券法》等有關法律法規規

定的公開發行證券條件；發行人重大資產重組實施前後，實際控制人均為深圳市

人民政府國有資產監督管理委員會，發行人實際控制人未發生變化。因此，發行

人本次申請

公開發行

公司債

券符合《上市公司重大資產重組管理辦法》第五十一

條第二款之規定，距發行人重大資產重組交易完成的時間無需等待一個完整會計

年度。

綜上，發行人本次公開發行

公司債

券符合《上市公司重大資產重組管理辦法》

第五十一條的相關規定。

十七、 發行人報告期內來自所屬地方政府的收入

發行人主營業務當中，

工業園區開發板塊主要由發

行人集團本部及下屬子公

司深業集團（已於

2016

年

9

月末剝離發行人）開展。其中，發行人集團本部相

關工業園區開發項目仍大多處於施工建設階段，尚未實現收入。而深業集團所經

營工業園區開發業務則包括工業園區開發及園區配套物業開發，主要業務模式為

收購

-

改造

-

銷售，收購爛尾樓、破舊私宅以及舊廠房等，進行改造更新之後再進

行銷售或出租從而實現市場化收入。

交通物流板塊主要由機場經營業務、高速公路經營業務、港口及交通運輸經

營業務組成。其中，機場經營業務主要由發行人下屬的深圳市機場（集團）有限

公司（已於

2016

年

9

月末剝離發行人

）及其子公司為主體經營；港口及交通運

輸經營業務主要由發行人下屬的深圳

鹽田港

集團有限公司（已於

2016

年

9

月末

剝離發行人）及其子公司為主體經營；高速公路經營業務主要由發行人下屬的深

業集團及其子公司為主體經營，相關業務均遵循市場化運營取得收益。

商用房及住宅銷售板塊主要由深業集團和

深圳機場

開展，同時發行人本部

2016

年實現首個商業房地產項目

——

前海鉑寓的銷售收入。房地產開發具體經

營模式為：通過招拍掛程序、政府土地作價出資等方式取得土地使用權後委託建

設單位建設，並通過出租或者出售的方式獲取市場化收益。

工程服務板

塊主要由路橋工程、物業租賃與管理、設計諮詢及銷售商品和工

農業產品構成。其中，路橋工程業務由下屬深圳市路橋建設集團有限公司開展；

物業租賃及管理業務主要通過下屬企業深業集團和

鹽田港

集團的下屬子公司開

展；設計諮詢業務主要通過下屬企業深規院開展；銷售商品及工農業產品主要由

下屬企業深業集團的子公司開展。

報告期內，發行人合併報表範圍內

2016

年前三季度營業收入包含

深圳機場

集團、深業集團及

鹽田港

集團營業收入。根據發行人及三大集團所公開披露經審

計的財務報告，發行人報告期內來自所屬地方政府的收入金額及佔比測算如下表

所示：

單位：億元

2018年

2017年

2016年

鹽田港

集團

2018年

2017年

2016年

交通運輸業

4.52

倉儲及租賃業

3.89

成品油銷售業

1.65

隧道營運

0.09

自營進出口業務

1.37

其他1

0.38

土地使用權轉讓

-

其他2

0.15

主營業務收入

12.04

政府補助

0.06

深圳市機場集團

航空主業

23.34

航空增值

3.71

航空物流

2.78

航空廣告

3.34

物業、服務

4.25

房地產開發

28.60

其他零星

0.16

主營業務收入

66.18

政府補助

0.68

深業集團

商品房銷售

172.13

投資性房地產租金

13.78

物業管理費收入

9.93

工農銷售收入

9.07

高速公路收費

7.57

其他

5.42

其他業務收入

0.37

主營業務收入

218.27

政府補助

0.45

政府公益設施補償收入

-

深圳市特區建發(不含三大集團)

房地產開發

20.83

5.83

12.73

工程服務

24.42

16.65

2.92

房屋出租

0.28

0.05

0.02

其他

0.88

0.03

0.07

主營業務收入

46.41

22.57

15.74

政府補助

0.01

0.04

0.01

政府性收入（極端假設條件下）

0.01

0.04

36.29

主營業務收入

46.41

22.57

312.22

政府性收入（極端假設條件下）佔比

0.02%

0.18%

11.62%

經分析，

鹽田港

集團主營業務收入中來自交通運輸業、倉儲及租賃業、成品

油銷售業、隧道營運及自營進出口業務均為市場化運營收入，深圳市機場集團主

營業務收入中來自航空主業、航空增值、航空物流、航空廣告及物業服務均為市

場化運營收入，深業集團主營業務收入中來自商品房銷售、投資性房地產租金、

物業管理費收入、工農銷售收入及高速公路收費均為市場化運營收入，發行人本

部主營業務收入均為市場化運營收入。因此，上述表格中，假設

鹽田港

集團主營

業務收入中的其他

1

、其他

2

土地使用權轉讓及營業外收入中的政府補助全部為

來自所屬地方政府的收入；深

圳機場集團主營業務收入中的房地產開發、其他零

星及營業外收入中的政府補助全部為來自所屬地方政府的收入；深業集團主營業

務收入中的其他、其他業務收入及營業外收入中的政府補助、政府公益設施補償

收入全部為來自所屬地方政府的收入。

2017

年內，深圳市國資委為支持發行人發展，將深圳市路橋建設集團有限公

司相關資產全部劃入發行人旗下，因此發行人

2017

年主營業務收入

工程服務板

塊

中新增路橋工程板塊收入，由於發行人旗下深圳市路橋建設集團有限公司的主

要營業收入來自工程施工收入（佔比超過

90%

），且均為通過參與招投標等市場

化方式取得，因此工程施工收入均為市場化收入，

發行人

報告期內

營業外收入中

的政府補助為來自所屬地方政府的收入進行測算。

綜上所述，在極端假設情境下，發行人報告期內來自所屬地方政府的收入較

少，佔比不超過

50%

。

第四節 財務會計信息

本募集說明書

摘要

中的財務數據來源於公司經審計的

2016

年、

2017

年

和

2018

年的財務報告，未經審計的

2019

年

1

-

3

月的財務報表。請投資者注意閱讀

該等審計報告全文及相關財務報表附註。發行人對相關事項已作詳細說明，請投

資者注意閱讀。除特別說明外，本募集說明書

摘要

中所涉及的

2016

年、

2017

年

、

2018

年及

2019

年

1

-

3

月財務數據均為公司合併報表口徑。

發行人財務報表以持續經營假設為基礎，根據實際發生的交易和事項，按照

財政部

2006

年

2

月

15

日頒布的《企業會計準則》及其應用指南的有關規定，並

基於以下所述重要會計政策、會計估計進行編制。

亞太（集團）會計師事務所（特殊普通合夥）已對公司

2016

年

、

2017

年

及

2018

年的合併及母公司財務報表進行了審計，並出具了

「

亞會

B

審字

(2017)110

號

」

、

「

亞會

B

審字

(2018)0876

號

」

及

「

亞會

B

審字（

2019

）

1527

號

」

審計報告，審

計報告意見類型均為標準無保留意見。

公司

2019

年

1

-

3

月財務報表未經審計。

2016

年

8

月

25

日，根據《深圳市國資委關於無償劃轉深業集團有限公司、

深圳市機場（集團）有限公司、深圳市

鹽田港

集團有限公司股權的通知》（文號：

深國資委

[2016]89

號）、《深圳市國資委關於無償劃轉深圳中冶管廊建設投資有

限公司

60%

股權的通知》（深國資委

[2016]90

號）要求，為進一步理順國資監管

體制，做強做優做大功能性集團企業，將特區建發所持有的深業集團有限公司

100%

股權、深圳市機場（集團）有限公司

100%

股

權、深圳市

鹽田港

集團有限公

司

100%

股權，以

2015

年

12

月

31

日為基準日，無償劃轉至深圳市國資委，由市

國資委履行國有資產出資人職責；同時市國資委將深圳市投資控股有限公司所持

有的深圳中冶管廊建設投資有限公司

60%

股權無償劃轉給深圳市特區建設發展

集團有限公司持有，股權無償劃轉基準日為

2016

年

6

月

30

日。北京永拓會計師

事務所（特殊普通合夥）已對公司

2013

-

2015

年的模擬合併及母公司財務報表進

行了審計，並出具了

「

京永專字

[2016]39115

號

」

模擬審計報告，審計報告意見類

型均為標準無保留意見。

如無特別說

明，本募集說明書

摘要

中相關財務指標計算及分析均採用亞太

（集團）會計師事務所（特殊普通合夥）

對公司

2016

年、

2017

年及

2018

年的

合併及母公司財務報表

出具的

「亞會

B

審字

(2017)2124

號」、「亞會

B

審字

(2018)0876

號」及「亞會

B

審字（

2019

）

1527

號」審計報告及

發行人

2019

年

1

-

3

月未經審計的財務報表數據進行分析。針對發行人重組時編制的模擬財務報告，

本募集說明書

摘要

僅作列示參考。

一、 發行人報告期的會計報表

(一) 合併財務報表

1

、合併資產負債表

表

4

-

1

-

1

：

發行人

2016

-

2018

年、

2019

年

一

季度合併資產負債表

單位：萬元

項目

2019年

3月31日

2018年

12月31日

2017年

12月31日

2016年

12月31日

流動資產：

貨幣資金

1,254,760.91

1,060,898.96

1,036,088.95

1,000,274.14

應收帳款

18,048.79

12,591.76

25,949.18

2,544.47

預付款項

61,381.93

55,070.78

57,611.32

3,095.26

應收利息

-

96.47

278.95

216.77

其他應收款

1,393,707.12

1,369,018.86

1,353,938.79

1,442,202.88

存貨

3,072,635.08

3,100,167.00

2,544,709.74

1,891,585.00

其他流動資產

27,090.01

147,650.39

205,352.44

302.54

流動資產合計

5,827,623.86

5,745,397.74

5,223,929.36

4,340,221.06

非流動資產：

可供出售金融資

產

73,132.00

72,932.00

185,500.00

185,500.00

長期股權投資

24,269.37

11,936.49

10,251.75

490.00

固定資產

21,179.18

18,882.19

16,294.98

7,429.11

在建工程

17,718.02

16,569.85

9,241.72

2,769.50

無形資產

7,139.14

8,024.15

2,707.24

580.67

長期待攤費用

13,741.16

13,460.54

6,281.67

2,598.32

項目

2019年

3月31日

2018年

12月31日

2017年

12月31日

2016年

12月31日

遞延所得稅資產

2,663.80

3,627.06

2,484.40

177.43

其他非流動資產

823,634.23

774,008.92

597,412.85

380,942.22

非流動資產合計

999,284.41

935,543.51

831,582.08

580,487.24

資產總計

6,826,908.26

6,680,941.26

6,055,511.44

4,920,708.30

流動負債：

短期借款

450,000.00

425,000.00

160,000.00

69,000.00

應付帳款

58,043.91

179,544.77

148,976.44

40,636.62

預收款項

82,402.88

120,086.75

233,275.67

65,787.00

應付職工薪酬

9,886.35

24,419.19

17,824.93

10,404.07

應交稅費

5,302.78

5,125.40

13,356.14

3,128.65

應付利息

17,657.15

11,722.36

11,643.22

12,354.56

應付股利

16.89

16.89

3,583.89

16.89

其他應付款

61,017.64

54,604.09

65,857.66

62,765.96

一年內到期的非

流動負債

167,330.01

167,330.01

199,750.25

30,000.00

其他流動負債

64.39

3,244.98

303,103.60

203,775.48

流動負債合計

851,722.00

991,094.44

1,157,371.82

497,869.23

非流動負債：

長期借款

1,054,452.96

1,020,552.96

857,349.09

697,215.91

應付債券

618,969.60

519,252.62

198,840.41

497,051.63

專項應付款

379,079.31

377,497.75

320,005.00

-

遞延收益

65,830.62

55,831.12

52,085.91

-

其他非流動負債

-

-

-

12,796.87

非流動負債合計

2,118,332.48

1,973,134.45

1,428,280.40

1,207,064.41

負債合計

2,970,054.48

2,964,228.89

2,585,652.22

1,704,933.65

所有者權益:

實收資本

3,275,936.00

3,275,936.00

3,275,936.00

3,154,285.60

資本公積

397,233.22

267,154.78

88,727.45

27,487.92

盈餘公積

16,256.73

16,256.73

14,748.98

13,408.13

未分配利潤

4,791.90

908.06

-5,382.73

-16,878.37

歸屬於母公司所

有者權益合計

3,694,217.84

3,560,255.57

3,374,029.70

3,178,303.28

項目

2019年

3月31日

2018年

12月31日

2017年

12月31日

2016年

12月31日

少數股東權益

162,635.94

156,456.80

95,829.53

37,471.38

所有者權益合計

3,856,853.78

3,716,712.37

3,469,859.22

3,215,774.66

負債和所有者權

益總計

6,826,908.26

6,680,941.26

6,055,511.44

4,920,708.30

2

、合併利潤表

表

4

-

1

-

2

：

發行人

2016

-

2018

年、

2019

年

一

季度合併

利潤

表

單位：萬元

項目

2019年1-3月

2018年度

2017年度

2016年度

營業總收入

35,404.89

464,074.59

225,651.98

1,543,188.93

營業成本

34,671.97

450,022.81

168,849.18

977,937.80

營業稅金及附

加

30,011.68

434,933.93

12,079.00

140,938.30

銷售費用

402.65

9,156.64

2,645.62

29,434.37

管理費用

1,226.66

7,429.91

27,181.18

112,167.08

研發費用

291.86

2,391.10

-

-

財務費用

-4,949.92

-35,526.26

-9,855.06

47,825.86

資產減值損失

-0.02

1,624.93

3,876.81

6,715.88

營業利潤

4,896.66

14,970.22

54,771.50

346,686.85

加：營業外收

入

632.19

3,556.68

1,105.01

14,037.39

其中：非流動

資產處置利得

-

-

1,753.56

-

政府補助

-

-

366.37

-

減：營業外支

出

70.00

905.79

31,250.59

4,328.47

其中：非流動

資產處置損失

-

-

-

-

利潤總額

5,458.84

17,621.11

24,625.91

356,395.76

減：所得稅費

用

958.04

3,381.11

6,897.48

73,646.81

淨利潤

4,500.80

14,240.00

17,728.43

282,748.95

歸屬於母公司

所有者的淨利

潤

3,883.84

14,473.61

18,031.63

202,707.70

少數股東損益

616.96

-

233.60

-

303.20

80,041.25

項目

2019年1-3月

2018年度

2017年度

2016年度

綜合收益總額

4,500.80

14,240.00

17,728.43

282,748.95

歸屬於母公司

所有者的綜合

收益總額

3,883.84

14,473.61

18,031.63

202,707.70

歸屬於少數股

東的綜合收益

總額

616.96

-

233.60

-

303.20

80041.249

3

、合併現金流量表

表

4

-

1

-

3

：

發行人

2016

-

2018

年、

2019

年

一

季度合併現金流量表

單位：萬元

項目

2019

年度

1

-

3

月

2018年度

2017年度

2016年度

經營活動產生的現金流

量：

銷售商品、提供勞務收到

的現金

54,743.96

137,920.55

343,208.91

2,705,919.72

收到的稅費返還

0.25

29.79

22.30

223.35

收到其他與經營活動有

關的現金

20,626.31

261,553.68

177,956.42

966,190.20

經營活動現金流入小計

75,370.52

399,504.02

521,187.63

3,672,333.27

購買商品、接收勞務支付

的現金

185,692.99

371,428.55

520,027.76

844,027.29

支付給職工以及為職工

支付的現金

34,155.14

73,271.36

58,957.49

250,775.29

支付的各項稅費

4,408.65

44,105.69

42,293.88

492,184.35

支付其他與經營活動有

關的現金

13,223.71

237,126.01

203,970.32

1,142,906.98

經營活動現金流出小計

237,480.48

725,931.60

825,249.44

2,729,893.91

經營活動產生的現金流

量淨額

-

162,109.96

-326,427.58

-304,061.82

942,439.36

投資活動產生的現金流

量：

收回投資收到的現金

120,000.00

509,920.00

575,000.00

1,150.00

取得投資收益收到的現

金

2,178.16

4,035.17

2,784.85

167,240.89

處置固定資產、無形資產

和其他長期資產所收回

-

0.14

15.10

18,724.60

的現金淨額

處置子公司及其他營業

單位收到的現金淨額

9,697.95

-

-

-

收到其他與投資活動有

關的現金

15,201.96

213,968.00

357,894.70

382,567.35

投資活動現金流入小計

147,078.07

727,923.31

935,694.66

569,682.84

購建固定資產、無形資產

和其他長期資產所支付

的現金

1,899.87

15,961.99

26,624.70

146,042.68

投資支付的現金

200.00

489,195.39

785,959.00

2,190,775.52

支付其他與投資活動有

關的現金

50,416.05

246,381.66

124,705.74

2,209,627.93

投資活動現金流出小計

52,515.93

751,539.04

937,289.44

4,546,446.13

投資活動產生的現金流

量淨額

94,562.15

-23,615.73

-1,594.79

3,976,763.29

籌資活動產生的現金流

量：

吸收投資收到的現金

134,100.00

39,800.00

111,948.00

737,675.29

取得借款所收到的現金

195,700.00

1,310,609.70

1,210,886.94

965,950.95

收到其他與籌資活動有

關的現金

-

-

53.18

165,587.31

籌資活動現金流入小計

329,800.00

1,350,409.70

1,322,888.12

2,104,366.61

償還債務所支付的現金

53,600.00

895,808.83

990,495.45

1,707,542.43

分配股利、利潤或償付利

息所支付的現金

14,786.23

89,209.28

76,391.12

393,022.44

支付其他與籌資活動有

關的現金

4.00

916.30

1,593.85

3,801.74

籌資活動現金流出小計

68,390.23

985,934.42

1,068,480.42

2,104,366.61

籌資活動產生的現金流

量淨額

261,409.77

364,475.29

254,407.70

-235,153.05

現金及現金等價物淨增

加額

193,861.95

14,431.98

-51,248.90

-3,268,028.89

加：期初現金及現金等價

物餘額

1,060,898.96

1,034,528.04

1,085,776.94

4,265,734.07

期末現金及現金等價物

餘額

1,254,760.91

1,048,960.03

1,034,528.04

997,705.17

(二) 母公司財務報表

1

、母公司資產負債表

表

4

-

1

-

4

：

發行人

2016

-

2018

年、

2019

年

一

季度母公司資產負債表

單位：萬元

項目

2019年

3月31日

2018年

12月31日

2017年

12月31日

2016年

12月31日

流動資產：

貨幣資金

931,917.40

694,529.61

742,928.43

677,780.53

應收帳款

7,717.35

7,690.99

11,723.95

-

預付款項

48,657.71

45,257.91

35,094.40

661.42

應收股利

1,809.30

-

1,809.30

-

其他應收款

1,259,562.78

1,245,460.20

1,229,067.35

1,352,918.39

存貨

2,719,631.79

2,741,817.81

2,359,391.45

1,890,740.30

其他流動資產

12,760.60

131,633.50

160,322.34

6.86

流動資產合計

4,982,056.93

4,866,390.03

4,540,337.22

3,922,125.14

非流動資產：

可供出售金融資

產

72,920.00

72,920.00

185,500.00

185,500.00

長期股權投資

468,216.29

466,342.29

416,890.48

342,197.60

固定資產

419.23

476.70

616.43

928.00

無形資產

278.83

288.95

220.55

236.36

長期待攤費用

8,826.34

8,759.58

5,154.51

378.41

其他非流動資產

823,634.23

774,008.92

597,412.85

380,942.22

非流動資產合計

1,383,074.81

1,330,352.60

1,207,503.97

910,182.59

資產總計

6,365,131.74

6,196,742.63

5,747,841.19

4,832,307.72

流動負債：

短期借款

450,000.00

440,000.00

160,000.00

69,000.00

應付帳款

1,774.98

94,885.74

110,876.30

38,595.30

預收款項

969.54

1,527.13

154,463.06

38,963.57

應付職工薪酬

1,066.30

2,687.00

1,958.88

2,506.47

應交稅費

3,185.16

2,939.33

11,300.62

2,371.85

應付利息

17,657.15

48,986.74

11,643.22

12,354.56

其他應付款

40,893.50

48,986.74

49,670.86

62,255.23

項目

2019年

3月31日

2018年

12月31日

2017年

12月31日

2016年

12月31日

其他流動負債

-

389.02

303,037.21

203,754.98

流動負債合計

682,876.63

758,744.97

1,002,700.41

459,801.96

非流動負債：

長期借款

996,237.75

985,337.75

857,349.09

697,215.91

應付債券

618,969.60

519,252.62

198,840.41

497,051.63

專項應付款

378,020.63

376,629.27

320,000.00

-

其他非流動負債

-

-

-

8,634.80

非流動負債合計

1,993,227.97

1,881,219.64

1,376,189.49

1,202,902.34

負債合計

2,676,104.60

2,639,964.60

2,378,889.90

1,662,704.31

所有者權益：

實收資本（或股

本）

3,275,936.00

3,275,936.00

3,275,936.00

3,154,285.60

資本公積

397,466.62

267,388.18

88,727.45

27,487.92

盈餘公積

16,256.73

16,256.73

14,748.98

13,408.13

未分配利潤

-

632.21

-

2,802.89

-

10,461.14

-

25,578.23

歸屬於母公司所

有者權益合計

3,689,027.13

3,556,778.02

3,368,951.29

3,169,603.42

所有者權益合計

3,689,027.13

3,556,778.02

3,368,951.29

3,169,603.42

負債和所有者權

益總計

6,365,131.74

6,196,742.63

5,747,841.19

4,832,307.72

2

、母公司利潤表

表

4

-

1

-

5

：

發行人

2016

-

2018

年、

2019

年

一

季度母公司利潤表

單位：萬元

項目

2019年1-3月

2018年度

2017年度

2016年度

營業總收入

1,829.75

214,576.76

58,833.58

128,349.40

營業收入

1,829.75

214,576.76

58,833.58

128,349.40

營業總成本

-259.05

196,768.56

43,081.00

115,010.93

營業成本

339.98

202,928.10

21,251.86

97,138.23

營業稅金及附加

109.06

7,800.75

11,022.65

12,393.21

銷售費用

36.98

4,831.08

1,749.46

1,224.08

管理費用

2,402.01

11,927.60

9,369.57

6,641.52

財務費用

-3,147.09

-30,856.35

-381.36

-2,485.92

投資收益

-

-18.50

32,685.45

55,809.16

營業利潤

2,088.81

17,789.70

48,441.10

69,147.64

加：營業外收入

81.87

116.31

121.71

4.01

減：營業外支出

-

51.87

30,593.36

418.51

利潤總額

2,170.68

17,854.14

17,969.46

68,733.14

淨利潤

2,170.68

15,077.43

13,408.54

68,733.14

歸屬於母公司所有

者的淨利潤

2,170.68

15,077.43

13,408.54

68,733.14

綜合收益總額

2,170.68

15,077.43

13,408.54

68,733.14

歸屬於母公司所有

者的綜合收益總額

2,170.68

15,077.43

13,408.54

68,733.14

3

、母公司現金流量表

表

4

-

1

-

6

：

發行人

2016

-

2018

年、

2019

年

一

季度母公司現金流量表

單位：萬元

項目

2019

年

1

-

3

月

2018

年度

2017

年度

2016

年度

經營活動產生的現金流量：

銷售商品、提供勞務收到的現金

1,431.82

68,346.24

171,520.22

16,436.63

收到其他與經營活動有關的現金

6,880.15

13,610.25

97,499.46

18,029.57

經營活動現金流入小計

8,311.97

81,956.50

269,019.68

34,466.20

購買商品、接收勞務支付的現金

69,835.24

281,212.64

301,549.25

63,871.54

支付給職工以及為職工支付的現金

3,301.71

7,946.62

6,088.32

8,938.82

支付的各項稅費

520.85

29,816.90

28,412.22

924.08

支付其他與經營活動有關的現金

5,709.68

10,040.58

122,575.99

116,812.16

經營活動現金流出小計

79,367.49

329,016.73

458,625.78

190,546.60

經營活動產生的現金流量淨額

-

71,055.51

-

247,060.24

-

189,606.10

-

156,080.40

投資活動產生的現金流量：

收回投資收到的現金

120,000.00

350,000.00

380,000.00

-

取得投資收益收到的現金

2,178.16

3,320.26

330.65

55,809.16

處置固定資產、無形資產和其他長

期資產所收回的現金淨額

-

-

6.58

-

收到其他與投資活動有關的現金

201.96

213,968.00

357,894.70

7,024.24

投資活動現金流入小計

122,380.12

567,288.26

738,231.94

62,833.41

購建固定資產、無形資產和其他長

90.39

4,860.69

7,457.70

194.91

項目

2019

年

1

-

3

月

2018

年度

2017

年度

2016

年度

期資產所支付的現金

投資支付的現金

1,874.00

422,966.57

579,540.00

320,529.81

支付其他與投資活動有關的現金

50,416.05

248,898.12

124,705.74

315,823.83

投資活動現金流出小計

52,380.44

676,725.38

711,703.45

636,548.55

投資活動產生的現金流量淨額

69,999.68

-

109,437.12

26,528.49

-

573,715.14

籌資活動產生的現金流量：

吸收投資收到的現金

134,100.00

-

87,948.00

650,352.00

取得借款所收到的現金

172,700.00

1,290,294.49

1,210,886.94

633,343.83

收到其他與籌資活動有關的現金

-

-

-

110,394.30

籌資活動現金流入小計

306,800.00

1,290,294.49

1,298,834.94

1,394,090.13

償還債務所支付的現金

53,600.00

895,708.83

990,495.45

773,279.07

分配股利、利潤或償付利息所支付

的現金

14,752.37

89,543.02

75,967.17

125,680.85

支付其他與籌資活動有關的現金

4.00

916.30

1,593.85

2,482.89

籌資活動現金流出小計

68,356.37

986,168.16

1,068,056.47

901,442.81

籌資活動產生的現金流量淨額

238,443.63

304,126.33

230,778.47

492,647.32

現金及現金等價物淨增加額

237,387.79

-

52,371.02

67,700.86

-

237,148.22

加：期初現金及現金等價物餘額

694,529.61

742,928.43

675,227.57

912,375.79

期末現金及現金等價物餘額

931,917.40

690,557.41

742,928.43

675,227.57

(三) 重組時編制的模擬資產負債表、利潤表及現金流量表

2016

年

8

月

25

日，根據《深圳市國資委關於無償劃轉深業集團有限公司、

深圳市機場（集團）有限公司、深圳市

鹽田港

集團有限公司股權的通知》（文號：

深國資委

[2016]89

號）、《深圳市國資委關於無償劃轉深圳中冶管廊建設投資有

限公司

60%

股權的通知》（深國資委

[2016]90

號）要求，為進一步理順國資監管

體制，做強做優做大功能性集團企業，將特區建發所持有的深業集團有限公司

100%

股權、深圳市機場（集團）有限公司

100%

股權、深圳市

鹽田港

集團有限公

司

100%

股權，以

2015

年

12

月

31

日為基準日，無償劃轉至深圳市國資委，由市

國資委履行國有資產出資人職責；同時市國資委將深圳市投資控股有限公司所持

有的深圳中冶管廊建設投資有限公司

60%

股權無償劃轉給深圳市特區建設發展

集團有限公司持有，股權無償劃轉基準日為

2016

年

6

月

30

日。

北京永拓會計師事務所（特殊普通合夥）已對公司

2013

-

2015

年的模擬合併

及母公司財務報表進行了審計，並出具了

「

京永專字

[2016]39115

號

」

模擬審計報

告，審計報告意見類型均為標準無保留意見。

1

、合併資產負債表

表

4

-

1

-

7

：發行人

2014

-

2015

年模擬合併資產負債表

單位：萬元

項目

2015年12月31日

2014年12月31日

流動資產：

貨幣資金

1,096,413.57

387,174.55

交易性金融資產

-

-

應收票據

-

-

應收帳款

980.19

1,115.54

預付款項

10,042.20

10,034.22

應收利息

70.23

121.76

其他應收款

1,221,200.66

1,129,669.71

應收股利

-

-

存貨

1,771,579.30

1,039,089.49

劃分為持有待售的資產

-

-

一年內到期的非流動資產

-

-

其他流動資產

52.37

55.18

流動資產合計

4,100,338.52

2,567,260.45

非流動資產：

可供出售金融資產

171,500.00

30,750.00

長期應收款

-

-

長期股權投資

14,000.00

14,000.00

投資性房地產

-

-

固定資產

7,653.49

8,016.61

在建工程

-

-

固定資產清理

-

-

無形資產

506.24

396.10

商譽

-

-

長期待攤費用

1,082.23

1,212.84

遞延所得稅資產

-

-

其他非流動資產

100,586.61

-

非流動資產合計

295,328.57

54,375.55

資產總計

4,395,667.09

2,621,636.00

流動負債：

項目

2015年12月31日

2014年12月31日

短期借款

29,700.00

60,000.00

應付票據

-

-

應付帳款

18,033.08

9,677.76

預收款項

169,102.76

22,459.38

應付職工薪酬

9,935.28

9,728.34

應交稅費

-

9,498.57

1,240.40

應付利息

12,323.83

12,386.15

應付股利

16.89

16.89

其他應付款

72,598.96

265,949.11

劃分為持有待售的負債

-

-

一年內到期的非流動負債

-

-

其他流動負債

256,273.17

259,828.81

流動負債合計

558,485.40

641,286.85

非流動負債：

長期借款

756,301.15

844,219.38

應付債券

497,444.67

397,060.06

長期應付款

-

-

長期應付職工薪酬

-

-

專項應付款

-

-

預計負債

-

-

遞延收益

2,545.92

2,551.83

遞延所得稅負債

-

-

其他非流動負債

-

-

非流動負債合計

1,256,291.74

1,243,831.27

負債合計

1,814,777.15

1,885,118.12

所有者權益：

實收資本（或股本）

3,154,285.60

3,068,423.20

資本公積

-

565,821.15

-

2,330,009.87

其他綜合收益

-

-

專項儲備

-

-

盈餘公積

13,408.13

13,408.13

未分配利潤

-

30,982.64

-

25,303.58

歸屬於母公司所有者權益合

計

2,570,889.94

726,517.88

少數股東權益

10,000.00

10,000.00

所有者權益合計

2,580,889.94

736,517.88

負債和所有者權益總計

4,395,667.09

2,621,636.00

2

、合併利潤表

表

4

-

1

-

8

：發行人

2014

-

2015

年模擬合併利潤表

單位：萬元

項目

2015年度

2014年度

營業總收入

25,680.65

29,351.52

營業收入

25,680.65

29,351.52

營業總成本

31,148.44

30,693.08

營業成本

21,972.46

20,814.94

營業稅金及附加

197.43

235.55

銷售費用

763.57

600.83

管理費用

8,485.65

8,519.15

財務費用

-

302.31

365.35

資產減值損失

31.64

157.25

營業利潤

-

5,467.79

-

1,341.56

加：營業外收入

94.30

412.57

其中：非流動資產處置利得

0.08

-

政府補助

68.09

113.87

減：營業外支出

2.38

11.10

其中：非流動資產處置損失

0.15

6.76

利潤總額

-

5,375.87

-

940.09

減：所得稅費用

303.19

1,141.11

淨利潤

-

5,679.06

-

2,081.20

歸屬於母公司所有者的淨利潤

-

5,679.06

-

2,081.20

少數股東損益

-

-

綜合收益總額

-

5,679.06

-

2,081.20

歸屬於母公司所有者的綜合收益總額

-

5,679.06

-

2,081.20

歸屬於少數股東的綜合收益總額

-

-

3

、合併現金流量表

表

4

-

1

-

9

：發行人

2014

-

2015

年模擬合併現金流量表

單位：萬元

項目

2015年度

2014年度

經營活動產生的現金流量：

銷售商品、提供勞務收到的現金

176,547.47

33,493.64

收到的稅費返還

58.34

15.85

收到其他與經營活動有關的現金

2,395.84

6,850.05

經營活動現金流入小計

179,001.65

40,359.55

購買商品、接收勞務支付的現金

13,545.41

156,703.66

支付給職工以及為職工支付的現金

23,096.44

23,382.70

支付的各項稅費

13,237.29

2,323.60

支付其他與經營活動有關的現金

3,436.51

4,366.06

經營活動現金流出小計

53,315.65

186,776.02

經營活動產生的現金流量淨額

125,686.00

-

146,416.47

項目

2015年度

2014年度

投資活動產生的現金流量：

收回投資收到的現金

-

-

取得投資收益收到的現金

-

-

處置固定資產、無形資產和其他長期資產所收回的現

金淨額

-

0.16

收到其他與投資活動有關的現金

522,506.48

224,388.99

投資活動現金流入小計

522,506.48

224,389.15

購建固定資產、無形資產和其他長期資產所支付的現

金

1,045.94

3,432.95

投資支付的現金

77,509.99

34,000.00

支付其他與投資活動有關的現金

53,520.17

72,045.27

投資活動現金流出小計

132,076.09

109,478.23

投資活動產生的現金流量淨額

390,430.39

114,910.92

籌資活動產生的現金流量：

吸收投資收到的現金

270,000.00

110,000.00

取得借款所收到的現金

668,873.24

853,368.71

收到其他與籌資活動有關的現金

5,285.99

800.00

籌資活動現金流入小計

944,159.23

964,168.71

償還債務所支付的現金

667,491.47

639,918.04

分配股利、利潤或償付利息所支付的現金

77,262.01

76,613.09

支付其他與籌資活動有關的現金

6,283.12

83.60

籌資活動現金流出小計

751,036.60

716,614.73

籌資活動產生的現金流量淨額

193,122.63

247,553.98

現金及現金等價物淨增加額

709,239.02

216,048.43

加：期初現金及現金等價物餘額

387,174.55

171,126.12

期末現金及現金等價物餘額

1,096,413.57

387,174.55

4

、母公司資產負債表

表

4

-

1

-

10

：發行人

2014

-

2015

年模擬母公司資產負債表

單位：萬元

項目

2015年12月31日

2014年12月31日

流動資產：

貨幣資金

912,375.79

325,117.62

應收帳款

-

-

預付款項

42.20

19.71

應收利息

-

-

應收股利

-

-

其他應收款

1,220,213.69

1,128,492.70

存貨

1,772,791.87

1,040,101.54

其他流動資產

36.40

44.60

項目

2015年12月31日

2014年12月31日

流動資產合計

3,905,459.94

2,493,776.17

非流動資產：

可供出售金融資產

171,500.00

30,750.00

長期股權投資

171,240.52

51,240.52

固定資產

920.27

1,043.30

在建工程

-

-

無形資產

184.25

182.09

長期待攤費用

576.01

798.99

其他非流動資產

100,586.61

-

非流動資產合計

445,007.67

84,014.89

資產總計

4,350,467.61

2,577,791.06

流動負債：

短期借款

29,700.00

60,000.00

應付帳款

17,678.92

8,876.08

預收款項

151,468.35

6,423.81

應付職工薪酬

2,263.20

2,119.26

應交稅費

-

10,041.30

77.67

應付利息

12,323.83

12,386.15

其他應付款

72,179.30

265,306.00

一年內到期的非流動負債

-

-

其他流動負債

256,273.17

259,828.81

流動負債合計

531,845.46

615,017.78

非流動負債：

長期借款

756,301.15

844,219.38

應付債券

497,444.67

397,060.06

專項應付款

-

-

遞延收益

1,800.00

1,800.00

其他非流動負債

-

-

非流動負債合計

1,255,545.82

1,243,079.44

負債合計

1,787,391.28

1,858,097.22

所有者權益：

實收資本（或股本）

3,154,285.60

3,068,423.20

資本公積

-

565,821.15

-

2,330,009.87

盈餘公積

13,408.13

13,408.13

未分配利潤

-

38,796.25

-

32,127.61

歸屬於母公司所有者權益合

計

2,563,076.32

719,693.84

所有者權益合計

2,563,076.32

719,693.84

負債和所有者權益總計

4,350,467.61

2,577,791.06

5

、母公司利潤表

表

4

-

1

-

11

：發行人

2014

-

2015

年模擬母公司利潤表

單位：萬元

項目

2015年度

2014年度

營業總收入

-

-

營業收入

-

-

營業總成本

6,926.03

7,668.20

營業成本

-

-

營業稅金及附加

-

-

銷售費用

763.57

600.83

管理費用

5,873.49

6,109.92

財務費用

288.97

957.45

資產減值損失

-

-

投資收益

257.60

127.23

營業利潤

-

6,668.43

-

7,540.97

加：營業外收入

0.00

0.00

減：營業外支出

0.21

4.27

利潤總額

-

6,668.64

-

7,545.24

淨利潤

-

6,668.64

-

7,545.24

歸屬於母公司所有者的淨利潤

-

6,668.64

-

7,545.24

綜合收益總額

-

6,668.64

-

7,545.24

歸屬於母公司所有者的綜合收益

總額

-

6,668.64

-

7,545.24

6

、母公司現金流量表

表

4

-

1

-

12

：發行人

2014

-

2015

年模擬母公司現金流量表

單位：元

項目

2015年度

2014年度

經營活動產生的現金流量：

銷售商品、提供勞務收到的現金

145,044.54

6,423.81

收到其他與經營活動有關的現金

120.81

5,566.56

經營活動現金流入小計

145,165.35

11,990.37

購買商品、接收勞務支付的現金

5,231.69

147,365.28

支付給職工以及為職工支付的現金

4,547.58

4,872.13

支付的各項稅費

10,328.99

53.32

支付其他與經營活動有關的現金

2,574.08

3,310.91

經營活動現金流出小計

22,682.34

155,601.64

經營活動產生的現金流量淨額

122,483.01

-

143,611.27

投資活動產生的現金流量：

項目

2015年度

2014年度

收回投資收到的現金

-

-

取得投資收益收到的現金

257.60

127.23

處置固定資產、無形資產和其他長期資產所

收回的現金淨額

-

-

收到其他與投資活動有關的現金

522,506.48

224,388.99

投資活動現金流入小計

522,764.08

224,516.22

購建固定資產、無形資產和其他長期資產所

支付的現金

82.27

203.37

投資支付的現金

197,509.99

64,000.00

支付其他與投資活動有關的現金

53,519.29

72,045.27

投資活動現金流出小計

251,111.56

136,248.64

投資活動產生的現金流量淨額

271,652.52

88,267.58

籌資活動產生的現金流量：

吸收投資收到的現金

270,000.00

100,000.00

取得借款所收到的現金

668,873.24

853,368.71

收到其他與籌資活動有關的現金

5,285.99

800.00

籌資活動現金流入小計

944,159.23

954,168.71

償還債務所支付的現金

667,491.47

639,918.04

分配股利、利潤或償付利息所支付的現金

77,262.01

76,613.09

支付其他與籌資活動有關的現金

6,283.12

83.60

籌資活動現金流出小計

751,036.60

716,614.73

籌資活動產生的現金流量淨額

193,122.63

237,553.98

現金及現金等價物淨增加額

587,258.16

182,210.29

加：期初現金及現金等價物餘額

325,117.62

142,907.33

期末現金及現金等價物餘額

912,375.79

325,117.62

二、 合併報表的範圍變化

(一) 2019年3月末納入合併範圍的子公司情況

根據新會計準則的要求，公司

2019

年

3

月

末被納入合併範圍的控股子公司

共

13

家，詳見本募集說明書

摘要

第

三

節

「

三、發行人組織結構和權益投資情況

」

。

表

4

-

2

-

1

：

發行人

201

9

年

1

-

3

合併範圍情況

序號

公司名稱

註冊地

註冊資本

持股比例

1

深圳市城市規劃設計研究院有限公司

深圳市

1,000

萬元

100%

2

深圳市翡翠島商業管理有限公司

深圳市

2,000

萬元

100%

3

廣東深河產業投資開發有限公司

河源市

216,666.67

萬元

60%

4

廣東特建發東部投資有限公司

深汕特別

20,000

萬元

100%

合作區

5

深圳中冶管廊建設投資有限公司

深圳市

50,000

萬元

60%

6

深圳市特區建發科技園區發展有限公司

深圳市

2,680

萬元

100%

7

深圳市特區建發投資發展有限公司

深圳市

2,680

萬元

100%

8

四川深廣合作產業投資開發有限公司

廣安市

196,078

萬元

51%

9

深圳市特區建發海洋產業發展有限公司

深圳市

2,680

萬元

100%

10

深圳市路橋建設集團有限公司

深圳市

30,500萬元

100%

11

深圳市特區建發環境科技有限公司

深圳市

1,000萬元

100%

12

深圳市特區建發智慧停車發展有限公司

深圳市

1,000萬元

100%

13

深圳市基礎設施投資基金管理有限責任公司

深圳市

80,000萬元

51%

(二) 合併財務報表範圍的變化情況

發行人

201

6

年至

201

8

年審計報告合併範圍變化說明：

2016

年機場、深業、

鹽田港

集團股權劃出；深圳中冶管廊建設投資有限公

司股權劃入；新增深圳市特區建發科技園區發展有限公司、深圳市特區建發投資

發展有限公司、四川深廣合作產業投資開發有限公司。

公司之子公司廣東深河產業投資開發有限公司（以下簡稱「深河公司」）出

資

30,000,000.00

元設立河源市深河投資置業有限公司（以下簡稱「深河置業」），

深河公司持有深河置業股權比例為

100.00%

，具有對深河置業的實際控制權，深

河置業自設立之日起納入本公司合併範圍；

公司之子公司廣東特建發東部投資有限公司（以下簡稱「東部投資」）與廣

東深汕投資控股集團有限公司籤訂《股權合作協議》及補充協議

,

上述協議約定

東部投資向深汕特別合作區深汕灣科技發展有限公司（以下簡稱「深汕灣科技」）

增資

32,925.55

萬元並取得深汕灣科技

65.00%

的股權。

2018

年

10

月深汕灣科技

公司章程變更，

該公司章程約定深汕灣科技董事會成員共

5

名，其中

3

名董事由

東部投資提名，公司總經理及副總經理由東部投資推薦。同月深汕灣科技完成上

述工商信息變更，東部投資自

2018

年

10

月具有對深汕灣科技實際控制權，深汕

灣科技自

2018

年

10

月起納入本公司合併範圍。截至

2018

年

12

月

31

日東部投

資向深汕灣科技支付股權投資款

247,115,700.00

元；公司之子公司四川深廣合作

產業投資開發有限公司（以下簡稱「四川深廣」）出資

10,000,000.00

元設立四

川深廣合作園區運營管理有限公司（以下簡稱「深廣合作園區」），四川深廣

持

有深廣合作園區股權比例

100.00%

，具有對深廣合作園區的實際控制權，深廣合

作園區自設立之日起納入本公司合併範圍。

公司之子公司深圳市路橋建設集團有限公司（以下簡稱「路橋集團」）出資

20,390,000.00

元設立深汕特別合作區城市交通高新科技有限公司（以下簡稱「城

市交通」），路橋集團持有城市交通股權比例

100.00%

，具有對城市交通的實際

控制權，城市交通自設立之日起納入本公司合併範圍。

2018

年

1

月，

公司出資

26,800,000.00

元設立深圳市特區建發環境科技有限

公司（以下簡稱「環境科技」），本公司

持有環境科技股權比例

100.00%

，具有

對環境科技的實際控制權，環境科技自設立之日起納入本公司合併範圍。

2018

年

7

月，

公司出資

102,000,000.00

元設立深圳市基礎設施投資基金管理

有限責任公司（以下簡稱「基金管理公司」），本公司持有基金管理公司股權比

例

51.00%

，具有對基金管理的實際控制權，基金管理公司自設立之日納入本公

司合併範圍。

2019

年

1

-

3

月，發行人合併範圍未發生變化。

三、 報告期主要財務指標

表

4

-

3

-

1

：發行人三年主要財務數據及財務指標

項目

2019年1-3月

/2019年3月末

2018年

/2018年末

2017年

/2017年末

2016年

/2016年末

總資產（億元）

682.69

668.09

605.55

492.07

總負債（億元）

297.01

296.42

258.57

170.49

全部債務（億元）

229.08

213.54

171.90

149.70

所有者權益（億元）

385.68

371.67

346.99

321.58

營業總收入（億元）

3.54

46.41

22.57

154.32

利潤總額（億元）

0.55

1.76

2.46

35.64

淨利潤（億元）

0.45

1.42

1.77

28.27

歸屬於母公司所有者的淨利潤（億元）

0.39

1.45

1.80

20.27

經營活動產生現金流量淨額（億元）

-

16.21

-

32.64

-

30.41

94.24

投資活動產生現金流量淨額（億元）

9.46

-

2.36

-

0.16

-

397.68

籌資活動產生現金流量淨額（億元）

26.14

36.45

25.44

-

23.52

流動比率

6.84

5.80

4.51

8.72

速動比率

3.23

2.67

2.31

4.92

資產負債率（%）

43.51

44.37

42.70

34.65

項目

2019年1-3月

/2019年3月末

2018年

/2018年末

2017年

/2017年末

2016年

/2016年末

債務資本比率（%）

37.26

36.49

33.13

31.25

營業毛利率（%）

15.23

6.28

25.17

36.63

平均總資產回報率（%）

-

0.29

0.45

4.72

加權平均淨資產收益率（%）

-

0.40

0.53

4.33

EBITDA（億元）

-

1.98

2.83

102.92

EBITDA全部債務比

-

0.93%

1.64%

17.10%

EBITDA利息倍數

-

0.24

0.02

2.36

應收帳款周轉率

2.31

24.08

15.84

17.99

存貨周轉率

0.04

0.15

0.08

0.27

2019

年第一季度應收帳款周轉率、存貨周轉率及總資產周轉率為年化數據。

四、 未來業務發展目標及計劃

「

十三五

」

期間，公司按照深圳市委、市政府和市國資委提出的新的發展要求，

結合公司實際，將公司定位為深圳市基礎設施投資平臺，兼具科技園區開發建設

運營平臺和功能性投資平臺功能，切實履行

「

促進深圳城市發展、支持產業轉型

升級

」

的使命，著力打造三大平臺，推動公司戰略轉型和業務布局，進一步發揮

政府重大基礎設施投資、對接央企合作、

PPP

項目實施、對口幫扶產業轉移、政

策優惠和產業扶持實施、城市公共事業運營管理、戰略性投資和新興產業投資等

七項功能，加快形成並堅持不懈地提升企業核心競爭力，全面建設

「

具有全國示

範作用的城市基礎設施投資運營集團

」

。

「

十三五

」

期間，公司的總體發展目標是：完成平臺戰略轉型，以基礎設施投

資、科技園區開發建設運營和功能性投資為主業方向，積極爭取整合國資國企和

市場資源，培育企業核心競爭力，做強做優做大基礎設施投資平臺。

五、 本次

公司債

券發行後資產負債結構的變化

本次債券發行後將引起公司財務結構的變化。下表模擬了公司的總資產、流

動負債、非流動負債和所有者權益結構在以下假設的基礎上產生的變動：

1

、財務數據的基準日為

2019

年

3

月

31

日；

2

、假設本

次

公司債

券完成

剩餘額度的

全部發行

，合計

18

億元，計入

2019

年

3

月

31

日的資產負債表；

3

、假設不考慮融資過程中產生的所有由公司承擔的相關費用；

4

、假設本期

公司債

券在

2019

年

3

月

31

日完成發行並且交割結束

。

表

4

-

5

-

1

：本次

公司債

券發行後資產負債結構變化

單位：萬元

項目

2019年3月31日（合併口徑）

歷史數

模擬數

資產合計

6,826,908.26

7,006,908.26

負債合計

2,970,054.48

3,150,054.48

其中：應付債券

618,969.60

798,969.60

所有者權益合計

3,856,853.78

3,856,853.78

資產負債率

43.51%

44.96%

根據上述分析，模擬數據顯示的合併口徑的資產負債率將由

4

3.51%

上升至

44.96

%

。本次

公司債

券（不超過

50

億元）發行完畢後公司資產負債率將有所上

升，但仍處於合理水平

。

第五節 募集資金運用

一、 募集資金運用計劃

本次債券發行規模為不超過人民幣

50

億元，根據發行人的財務狀況和資金

需求情況，本次債券募集資金扣除發行費用後，擬用於償還

公司債

務、補充公司

流動資金及適用的法律法規允許的其他用途，本次募集資金未計劃直接或間接用

於住宅地產開發項目。該資金使用計劃將有利於調整並優化公司負債結構，節約

財務費用，滿足公司業務發展對流動資金的需求，進一步提高公司持續盈利能力。

本次債券募集資金運用計劃經發行人於

2017

年

10

月

20

日召開的董事會會

議審

議通過，並經深圳市國資委出具相關批覆。

本期債券為本次債券的第三期發行，發行規模不超過人民幣

18

億元（含

18

億元）

，募集資金擬用於償還

公司債

務。

本期

公司

債券

擬償還的有息債務如下：

表

5

-

1

-

1

：發行人擬償還有息債務情況

單位：萬元

借款主體

借款銀行

金額

擔保方式

到期日

特區建發

農業銀行

50,000

信用

2019/9/5

特區建發

工商銀行

20,000

信用

2019/9/17

特區建發

招商銀行

20,000

信用

2019/9/30

特區建發

14深特發

PPN001

100,000

信用

2019/9/30

合計

190,000

發行人將根據實際發行情況，本著有利於優化

公司債

務結構、儘可能節省公

司利息費用的原則，使用本期債券的募集資金償還上述範圍內的有息債務。

發行人在監管銀行開立

本期債

券的指定募集資金專項帳戶，同時開立

本期債

券償債保障金專戶，該帳戶作為

本期債

券的指定償債帳戶。在

本期債

券還本付息

日二個交易日（

T

-

2

日）內，發行人應當根據監管銀行指示要求，從償債保障專

戶中將當期應付的利息及

/

或本金劃轉至

本期債

券登記結算機構指定的帳戶，用

於向債券持有人支付利息及

/

或本金以保證按期支付

本期債

券本息；監管銀行在

本期債

券還本及

/

或付息日（

T

日）二個交易日（

T

-

2

日）營業結束之前，應當檢

查償債保障金專戶的金額，如果款項小於當期需要還本及

/

或付息的金額，則應

當立刻書面通知發行人和受託管理人，發行人應當在

本期債

券還本及

/

或付息日

一個交易日前（

T

-

1

日）中午

12

點前將差額的全部足額即時劃付至償債保障金專

戶。

本期債

券發行後，發行人將進一步優化公司的資產負債管理、加強公司的流

動性管理和募集資金使用等資金管理，並將根據債券本息未來到期應付情況制定

年度、月度資金運用計劃，保證資金按計劃調

度，及時、足額地準備償債資金用

於每年的利息支付以及到期本金的兌付，保障投資者的利益。

發行人承諾本期

公司債

券募集資金不用於房地產業務，不轉借他人使用，不

用於非生產性支出，不用於購買理財產品。發行人已制定了專門的債券募集資金

使用計劃，並將建立切實有效的募集資金監督機制和隔離措施，相關業務部門將

對債券募集資金使用情況進行嚴格檢查，切實做到專款專用，保證募集資金的投

入、運用、稽核等方面的順暢運作，確保本期債券募集資金根據有權機構決議並

按照募集說明書披露的用途使用。

二、 募集資金運用對發行人財務狀況的影響

(一) 對發行人資產負債結構的影響

本次債券如能成功發行且按上述計劃運用募集資金，以

2019

年

3

月

末合併

報表口徑為基準，發行人的資產負債率水平將從債券發行前的

43.51%

增加至

44.96

%

。本次債券的成功發行將在維持資產負債率水平穩定的前提下，有效增加

發行人運營資金總規模。

(二) 對發行人財務成本的影響

發行人通過本次發行固定利率的

公司債

券，有利於鎖定公司財務成本，避免

貸款利率波動風險，同時有可能在一定程度上降低財務成本。

(三) 對於發行人短期償債能力的影響

本次債券如能成功發行且全部用於

償還公司借款、補充公司流動資金

及適用

的

法律法規允許的其他用途，發行人的流動比率將進一步提高，流動資產對於流

動負債的覆蓋能力將得到提升，短期償債能力進一步增強。

綜上所述，本次債券的發行將大大增強發行人短期償債能力，同時為公司的

未來業務發展提供穩定的中長期資金支持，使公司更有能力面對市場的各種挑戰，

保持主營業務持續穩定增長，並進一步擴大公司市場佔有率，提高公司盈利能力

和核心競爭能力。

三、 前次

公司債

券募集資金使用情況的說明

公司於

2018

年

6

月

1

日完成深圳市特區建設發展集團有限公司

2018

年面向

合格投資者公開發行

公司債

券（第一期）（簡稱「

18

深建

01

」）的發行，募集

資金規模

20

億元；於

2018

年

8

月

21

日完成深圳市特區建設發展集團有限公司

2018

年面向合格投資者公開發行

公司債

券（第二期）（簡稱「

18

深建

02

」）的

發行，募集資金規模

12

億元。根據「

18

深建

01

」、「

18

深建

02

」的募集說明

書，募集資金用途為償還公司銀行貸款。截至本募集說明書

摘要

籤署日，該期債

券募集資金用途符合募集說明中約定的用途。

「

18

深建

01

」募集資金監管銀行為

中國銀行

深圳東部支行營業部，該期債

券募集資金專項帳戶用於該期債券募集資金的存儲、劃轉與付息，按照帳戶及資

金監管協議的約定正常運作，截至本募集說明書

摘要

籤署日，募集資金將嚴格按

照

18

深建

01

募集說明書中約定償還相關貸款和債券，未發生違約情形；募集資

金使用均嚴格按照公司制度要求，履行了必要的審批手續，不存在改變公開發行

公司債

券所募資金用途的情形。

「

18

深建

02

」募集資金監管銀行為中國

建設銀行

深圳分行，該期債券募集

資金專項帳戶用於該期債券募集資金的存儲、劃轉與付息，按照帳戶及資金監管

協議的約

定正常運作，截至本募集說明書

摘要

籤署日，募集資金將嚴格按照

18

深建

02

募集說明書中約定償還相關貸款和債券，未發生違約情形；募集資金使

用均嚴格按照公司制度要求，履行了必要的審批手續，不存在改變公開發行公司

債券所募資金用途的情形。

第六節 備查文件

一、 備查文件

（一）發行人2016-2018年經審計的財務報告，2019年1-3月財務報表，

2013-2015年經審計的模擬財務報告；

（二）主承銷商核查意見；

（三）資信評級報告；

（四）法律意見書；

（五）債券持有人會議規則；

（六）債券受託管理協議。

二、 投資者可以在本期債券發行期限

內到下列地點或

網際網路網址查閱

募集說明書全文及上述備查文件

（一）

深圳市特區建設發展集團有限公司

聯繫人：

覃文忠

聯繫地址：

深圳市福田區福華一路大中華國際交易廣場裙樓

7

樓

聯繫電話：

0755-83354039

傳真：

0755-25492212

郵政編碼：

518000

（二）

中信證券

股份有限公司

聯繫人：

王宏峰、韓兆恆、

黃超逸

聯繫地址：

北京市朝陽區亮馬橋路

48

號

中信證券

大廈

22

層

聯繫電話：

010

-

60833864

傳真：

010

-

60833504

郵政編碼：

100026

（三）

國泰君安

證券股份有限公司

聯繫人：

趙青、孫妙月、耿立

聯繫地址：

上海市

靜安區新閘路

669

號博華廣場

33

樓

聯繫電話：

021

-

38677741

傳真：

021

-

506887

12

郵政編碼：

200120

三、 投資者若對募集說明書存在任何疑問，應諮詢自己

的證券經紀人、律師、專業會計師或其他專業顧問

　 中財網