壹、樓盤身世
2018年12月29日，北京土拍市場上演年度「收官大戰」，這宗來自昌平沙河鎮七裡渠的限價房地塊起拍價60.94億元，中海+未來科學城、首開+華潤+建工、龍湖參與了現場競拍。最終，經過15輪的舉牌，該地塊被首開+華潤+建工以69億元的總價拿下，溢價率13.2%，樓面均價 21039.92元/平方米。該地塊的商品住房銷售均價不超過54197元/平方米，且最高銷售單價不得超過56907元/平方米（含全裝修成本）。在拿地4個月後，項目公布案名為：萬橡悅府。
萬橡悅府地塊總佔地面積12.17萬㎡，地上總建築規模32.79萬㎡。其中，限競房佔地8.37萬㎡，地上建面為21.39萬㎡；商業佔地3.8萬㎡，地上建面為11.4萬㎡。住宅地塊全部建設限定價格商品房，距離朱辛莊地鐵站僅300米。項目區位不錯，和網際網路聖地-西二旗的直線距離在4公裡左右，地鐵只需2站地，可以說，萬橡悅府是碼農們和考慮在北部置業人士一個不錯的置業選擇。
貳、樓盤基本信息
樓盤名稱：萬橡悅府
開 發 商：華潤+首開+建工
樓盤位置：昌平區8號線朱辛莊地鐵站東南300米處
物業類別：70年住宅（限競房）
建築類別：板樓、小高層
戶型朝向：南北、東西、純南
戶型面積：72㎡、77㎡（兩室兩廳一衛）
89㎡（三室兩廳兩衛）
125㎡（三室兩廳兩衛）
137㎡（四室兩廳兩衛）
銷售價格：均價54197元/㎡
得 房 率：74%--82%左右
容 積 率：2.4
綠 化 率：30%
車 位 比：1：1.2
車 位 數：約1213個
物業公司：華潤物業
物 業 費：4.65元/㎡
樓棟總數：一期12棟住宅樓
規劃戶數：一期994戶
樓層狀況：7--15層
電 梯：1梯2戶
交房時間：預計2022年4月
裝修狀況：精裝交付
叄、樓盤周邊配套
區域交通：
項目的位置不錯，距離朱辛莊地鐵站約300米，朱辛莊是昌平線與8號線的換乘站，除此之外還有項目宣傳提到規劃中的19號線和31號線，19號線一期工程（新宮站-牡丹園）共設10站，預計2020年底完工；二期分為南北兩段，尚處於規劃中，經過朱辛莊地鐵站的機率並不大。之前有媒體報導，19號線二期北段由牡丹園出發，經北沙灘、花虎溝、上清橋、西三旗、龍澤、生命科學園（史各莊）、沙陽路（沙河大橋）、滿井，終點為沙河高教園與昌平線換乘。另外就是對外宣傳提到的31號線極有可能會落空。雖然某搜索百科上已經有了介紹。因為13號線拆分工程要在近期開工，預計2022年前開通試運營，當中的13A線路走向與之前31號線非常吻合，這就導致開建的可能性降低，也有可能更改路線，具體的以官方公示為準。萬橡悅府還緊鄰北清路，接駁京藏高速、京新高速，通過家門口的北清路可快速直通京藏、京新高速，當下的北清路走過的朋友都清楚，是經常性擁堵的，好在北清路要改造成快速路，改造後相信能緩解更便利一些，萬橡悅府無論從軌道交通還是道路交通來說都是比較便利的。
商業配套：
目前項目周邊僅有TBD住總萬科天地下面的底商，西側2公裡有永旺商場。而與萬橡悅府同日拍出的還有一宗商業地塊，就在朱辛莊地鐵東北角，也是華潤在操盤，開發商有意建成萬象匯購物廣場，可以期待下。但不確定的是，等2022年項目交房時，該商業能否建成。
學校教育：
項目附近有美智國際幼兒園，福娃喜娃國際幼兒園，七裡渠小學，史各莊小學，育華中學，回龍觀中學等，南側1.7公裡左右是華北電力大學附屬小學和中學，另外項目北側配建有幼兒園。再者就是項目北邊好未來東側的教育用地，項目方宣傳介紹將建12年建制學校。據說，當地政府目前已開始接洽中關村三小、清華附中、101等一流一類的學校，但最終確定什麼學校、什麼時候開建都是未知數
醫療配套：
肆、戶型設計
萬橡悅府一期一共12棟住宅樓，規劃戶數994戶，規劃戶型為72㎡、77㎡兩居、89㎡三居、125㎡三居、137㎡四居。在戶型設計方面，開發商沒有去追求市場上備受喜歡的「網紅戶型」，做的中規中矩，沒有太大亮點，也沒有飄窗贈送之類的，整體還算尚可，其中小戶型得房率偏低，在74%左右，大戶型得房率在80%左右，林探長覺得開發商要是在戶型上設計好一點，加上均價5.4萬的價格和臨近地鐵來說，至少會很好買一點，但這也是林探長個人的臆想，開發商做成啥樣自然有他的考量，畢竟鄰地鐵揮霍戶型的項目比比皆是。
其中72㎡兩室兩廳一衛為東西朝向，衛生間為暗衛。據透露，也有二十幾套的純南向兩居，分布在9號樓的東側單元和11號樓的西側單元。
89㎡三室兩廳兩衛項目主力戶型，南北通透，南向客廳+主臥，面寬7米，北向次臥+書房，書房與次臥之間為非承重牆，可拆除打通，改成寬闊兩居室，雙衛設計滿足了家庭多個成員的日常生活需求，確實要比一衛實用得多，不過林探長也說過，這種設計也會犧牲部分臥室面積，另外因為中間戶和邊戶的差別，中間戶有一個衛生間是暗衛，邊戶的兩個衛生間都是明衛，89㎡三居主要分布在1、2、5、9、10、11號樓上。
125㎡三室兩廳兩衛，該戶型感覺是89㎡的放大版，南向主臥+客廳，北向次臥+書房，南向面寬7.9米，兩個衛生間都是暗衛，採光和通風會受影響，此戶型給林探長的感覺是把力都放在了客廳上面，客廳倒是挺寬敞，但北向的兩個臥室卻不像125㎡三居該有的寬敞。125㎡三居主要分布在3、4、6、7號樓上。
最後就是137㎡的四居室了，南北通透，不過137㎡做成這樣，林探長感覺實在是有點不上心啊，可能是仗著自己位置還算不錯，鄰地鐵吧。
伍、區域規劃、未來發展---昌平TBD
首先，TBD是什麼？
TBD是北京科技商務區的簡稱，位於中關村國家自主創新示範區北部研發服務和高技術產業帶的中心位置，是中關村國家自主創新示範區核心區昌平園的重要組成部分。
TBD在區位上屬昌平朱辛莊地域，距中關村商圈較近，享有便利高速、地鐵交通條件。這裡鄰近京藏、京新兩條高速，並靠近五環，有多軌地鐵交匯，8號線、昌平線及31號線（規劃中）三地鐵在朱辛莊站相交，其與19號線二期（規劃中）共同形成綜合交通樞紐。
昌平TBD的誕生，源於中關村產業輻射。近年來，中關村受限於自身產業發展空間飽和，開始逐漸從山前向山後過渡，沿北清路向昌平地界延伸。
可以說，是產業的流動以及人才的遷移，給TBD帶來巨大的想像空間和發展潛力。
從樓市角度，海澱新房供應不足眾所周知，因此在中關村軟體園、永豐產業基地等上班的科技人員，大量選擇在昌平朱辛莊附近社區居住。而這種扎堆效應也給周邊交通、配套帶來巨大壓力。
為緩解這一矛盾，很多企業從中關村陸續搬到昌平TBD，有的是將分支機構布局在此。以職住平衡的方式，讓員工就近上班，提高工作效率，解決交通以及生活耗時成本的問題。
因此在產業流向和人才居住偏好，兩種力量推動下，昌平TBD順勢而生，有了頂層設計的規劃藍圖。
自2017年開始，昌平TBD有了長遠發展規劃。根據官方發布，TBD佔地55平方公裡，計劃投資2000億元，將建設科技、金融、數字產品等5大功能產業園。設置六大服務中心，服務科創企業，培育新興產業。
這裡落戶的企業將享受國家、北京市、中關村國家自主創新示範區和昌平區產業升級轉型的4重疊加優惠政策，是名副其實的「政策特區」。
三年前，TBD開始打造地鐵上蓋的綜合體商圈，完善配套產業和生活設施。陸續吸引了知名科技公司進駐，如小米、好未來等。據估算，這一產業集群未來將引入40萬高科技人才，給新興板塊帶來繁榮和人氣。
TBD的發展，讓「大中關村」概念得以確立，不僅產業聯動，環境也進階升級。政府配建了總建設面積5.69公頃的TBD城市休閒公園，預計將在2019年底建成，形成「三園一帶」的景觀。屆時，這裡將成為賦有新型科技產業底蘊的宜居生活板塊。
過去，TBD主要供應的是公建物業，板塊內一直缺少新住宅項目。今年終於迎來窗口期，特別是萬橡悅府的亮相，引發了京西、京北客群的強烈關注，讓長期壓抑的需求開始釋放。
項目西側為永豐基地，北側沙河高教園，東側未來科學城。近期，《未來科學城規劃（2017—2035）》正式發布，新增的西區將著重建設「生命谷」與沙河高教園區。而萬橡悅府地處西區的科技服務產業園內，未來無論是區域發展，或是相關配套，都會得到產業利好加持。另外，小米智慧產業基地與項目相鄰，目前小米智慧產業基地正式啟動，建成後將成為小米公司重要的研發基地和人才公寓。
陸、周邊房源對比
與附近的典型樓盤對比：商品房方面，萬橡華府及萬橡悅府西側是領秀慧谷，二手房價格為57000元/㎡左右；東側是京投發展公園悅府，均價同樣為58500元/㎡；限競房方面，北側是在售的另一宗限競房中海麗春湖墅，均價為54553元/㎡；此外還有別墅產品，北科建泰禾麗春湖院子，2500萬/套起，北京城建龍樾華府，1300萬元/套起。相對來說，兩個項目均價54197元/㎡，無論從位置，還是均價方面，都有較為明顯的優勢。
柒、二期是否值得等待？
雖然案場人員對二期信息三緘其口，但其實兩期社區的完整圖片早已流出
一期存在的問題很明顯：6#、7#、9#、10#、11#鄰近北清路，不可避免的會受到噪音影響，8#住宅樓下有託養中心。相比較而言，二期住宅社區更加純粹，且離著幼兒園更方便。
但二期社區中存在的未知太多，四棟東西向的樓中也分布兩居小戶型嗎？價格是否會有上調？精裝會不會另加費用？
林探長一個朋友關注125㎡戶型，覺得6號樓7號樓距離北清路近，擔心噪音問題，現在正在糾結二期是否值得等待。
雖然一期位置沒有二期好，有臨近北清路的bug在，但林探長覺得一期價格肯定會比二期便宜，小戶型會低於限均價，比如72平東西向的單價可以低至52000元，大戶型也有可能是貼著均價賣；但到了二期，價格極有可能會頂著56907走。比如一棟樓，樓層越好價格相對也高，二期沒有北清路噪音影響的存在，按道理是不會要比現在賣的一期價格要便宜的。
另外一期二期都不是獨立封閉式社區，有不少購房朋友擔心小區的環境及安全會得不到保障，據開發商接待人員介紹，後期會做綠化隔離、電網設施之類。
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