89平方米實得面積120平方米、89平方米四房兩衛……曾幾何時，一些贈送面積超大的戶型在樓市中不斷湧現，並一度成為產品賣點。這些戶型之所以擁有超大的贈送面積，說白了就是開發商鑽政策的空子進行「偷面積」。而隨著住建部的新版《建築工程建築面積計算規範》7月1日正式實施，這一現象即將成為歷史。
陽臺不再是「偷面積」捷徑
2011年，杭州下沙某樓盤利用挑高陽臺，成功「偷」到了兩個房間，成為該樓盤的最大產品賣點之一。
開發商的做法，膽子有點大，也有點「創新」。每個戶型都配有一個雙層挑高陽臺，而且奇偶層的陽臺位置是相互錯開的。比如，2樓的挑高陽臺通到4樓，3樓的挑高陽臺通到5樓，這兩個陽臺原本井水不犯河水。其實玄機就藏在這個挑高陽臺裡面，如果竣工驗收之後，再將每個挑高陽臺全都隔成單層陽臺，結果會怎麼樣呢？
結果就是每戶人家從原先的一個雙層挑高陽臺，變成兩個單層陽臺。按照銷售人員的說法，由於陽臺面積多達9平方米，完全可以包成一個次臥或者書房。這樣一來，一個看似不起眼的雙層挑空陽臺，經過一番「瞞天過海」式的操作之後，變出了兩個房間。
根據常識，陽臺是要算一半面積的。但是這個樓盤規劃審批的時候依照的是2008年的標準，當陽臺高度達到或超過兩個自然層時，陽臺不計算建築面積。也就是說，開發商鑽了這個空子，利用一個陽臺就偷得18平方米的建築面積。這個樓盤最小戶型建築面積為85平方米，加上贈送面積之後，實際面積已經超過100平方米。
根據新規，在主體結構內的陽臺，應按其結構外圍水平面積計算全面積；在主體結構外的陽臺，應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積。通俗點說，在房屋外牆以內的陽臺，必須算全部面積，這是有史以來的第一次；外牆以外的陽臺，要算一半面積。這也就意味著，以往不算面積的雙層挑高陽臺，至少也要算一半面積。此外，杭州市規劃局曾於2011年4月出臺《杭州市建築層高控制及容積率指標計算規則》，規定建築面積90平方米以下的戶型，其設備平臺面積不大於3平方米；建築面積90平方米以上的戶型，設備陽臺面積不大於5平方米。利用陽臺「偷面積」，今後顯然會越來越難。
飄窗告別「免費午餐」時代
2012年，臨平某樓盤推出的戶型，讓人耳目一新。130平方米的戶型，竟然擁有四房兩廳三衛一廚兩陽臺。除了挑空客廳，還有挑高露臺，裝修時可以分割成上下兩層。根據開發商的裝修建議圖，僅其中一個臥室的景觀飄窗，就拓展出了17平方米使用面積。此外，位於二樓的書房、走入式衣櫃以及主臥的一部分，也是贈送面積，加在一起有40多平方米。也就是說，露臺和飄窗共為這個戶型增加了60平方米左右的面積。
同時期推出的一個下沙樓盤，更是將「偷面積」的功夫發揮到極致。89平方米戶型通過對入戶花園、飄窗的利用，最終實現了128平方米的使用面積。132平方米戶型的使用面積竟高達190多平方米，實際得房率超過140%。
由於入戶花園、飄窗不算面積，通過裝修將這些面積充分利用起來，這是當前不少樓盤的通行做法。目前89平方米戶型普遍可以做到三房兩衛，少數可以做到四房兩衛，極個別甚至可以做到五房兩衛，除了不浪費一寸空間之外，無一例外不是藉助入戶花園和飄窗，來巧妙變出空間。
如何計算飄窗面積，新規是這樣規定的：窗臺與室內樓地面高差在0.45米以下且結構淨高在2.10米及以上的凸(飄)窗，應按其圍護結構外圍水平面積計算1/2面積。目前樓盤層高普遍為2.9米左右，淨高為2.7米左右，飄窗離地面至少要0.6米，否則就要算一半面積。此外新規還規定，有圍護設施的室外走廊(挑廊)，應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積，這也意味著大多數樓盤的入戶花園，也將告別「免費午餐」的時代。
高於2.2米要全額算面積
2013年，良渚的一個樓盤推出了138平方米的MINI排屋。這個排屋共四層設計，建築面積雖然只有138平方米，但是實際使用面積卻高達200多平方米，挑戰杭城排屋面積底線。
如果按照建築面積來計算，這個排屋平均每一層的面積僅30多平方米，如果是這樣的話，室內空間會非常擁擠。不過事實並非如此，每一層的實際使用面積都超過了50平方米。比如排屋的一樓，餐廳、客廳、廚房一應俱全。
這個看似複雜的算術題，但如果一道一道去解，其實並不複雜。排屋共四層，地上三層地下一層，地下的一層也就是地下室，按照當時的規定並不算面積。地下室配有採光井，按照開發商的裝修建議，這個地下室不是用來停車的，而是打造成一個影音室以及健身室。地下室和一樓之間設計了一個夾層，夾層高度不到2米，也是不計入建築面積，用來停放車輛。
真正計算面積的只有地上三層，而三樓又有一個超大露臺，這麼一來單層使用面積就可以超過50平方米。
排屋別墅的地下室、採光井不算面積，這是樓市一直以來的通行做法。也因為這一點，排屋別墅產品相比大平層或者躍層，具有獨特的優勢。由於可拓展的空間更大，在戶型創新上，排屋別墅也往往更具想像力。
根據新規，對於地下室或者半地下室，結構層高在2.2米及以上的，應計算全面積；結構層高在2.2米以下的，應計算1/2面積。如果是頂樓的閣樓，淨高2.1米以上就要計算全面積，淨高在1.2米以上2.1米以下計算1/2面積。淨高在2.1米以上有頂蓋的採光井，也要求計算全面積。
也就是說，今後想在層高上做文章，越來越難。就比如地下室，即便層高低於2.2米也還是要算一半面積，而這樣的層高顯然過於壓抑，對客戶的吸引力也就不會很大。而頂樓的閣樓淨高必須低於1.2米才不算面積，這樣的層高顯然背離了客戶對閣樓的期望值。
創新戶型受到最大衝擊
「『偷面積』時代告終，一些戶型將成絕版。」連日來，有關新版《建築工程建築面積計算規範》的消息，攪動了整個市場。
哪些地方要全算面積，哪些地方算一半面積，與以往的規定相比，新規嚴格了很多。這也就意味著，如果開發商還是使用以前的招術，肯定「偷」不成面積。相對而言89平方米小戶型受到的影響最大，市場上的這一戶型目前普遍做到了三房，如果嚴格執行新規，贈送面積就會大幅減少，今後如果繼續做三房的話就會顯得擁擠不堪。
今後，89平方米三房可能會退出市場，而89平方米兩房可能重新成為市場主流。
這樣一種變化，同樣也會影響到開發商的營銷策略。當前以「超大贈送面積」為賣點的樓盤比比皆是，今後這一賣點將會不復存在，除非開發商可以針對新規研發出更創新的戶型。
值得一提的是，儘管《建築工程建築面積計算規範》的實施時間是今年7月1日，但是這一時間之前已經完成規劃審批的樓盤，仍按原先的規定執行。也就是說，新規對市場真正產生影響，恐怕還要過大半年時間。
目前在售的樓盤，贈送面積普遍較大。新規的實施，從短期看反而有利於這些樓盤的銷售。近期，多個樓盤自我標榜「絕版戶型」，圍繞新規開展了一場聲勢浩大的奪客大戰。
當然，對於購房者而言也沒必要過於緊張，畢竟當前的市場庫存量巨大，這些所謂「絕版戶型」，不可能在短期內消化殆盡。