中梁控股:資產負債率超監管紅線 美元債利率處相對高位

2020-12-16 騰訊網

中梁控股此前公告的運營數據顯示，公司2020年11月實現合同銷售金額180億元，環比增長12.5%；實現合同銷售面積144.2萬平方米，環比增長14.81%；銷售均價為12500元/平方米，環比下降1.57%。

根據公司2020年上半年業績報告顯示，公司資金緊缺情況有所緩和，現金短債比為1.52，符合紅線標準；淨負債率為69.91%，符合紅線標準；剔除預收款後的資產負債率仍達到80.77%，超過紅線標準約10個百分點。

2020年1-11月，中梁控股總計發行境外美元債9億美元，票面利率在8.75%~9.50%之間波動，在今年以來發行境外企業債的房企中處於較高水平。2020年1-11月，按照Wind一級行業分類，所有內地房企發行的境外公司債票面利率平均值為4.15%。

銷售溫和增長 拿地聚焦二線城市

1993年，中梁控股在浙江溫州起家，早期業務主要集中於浙江及江蘇地區。2015年開始向長三角擴張，後拓展至全國各地，當前布局覆蓋長三角、中西部、海峽西岸、環渤海及珠三角五大經濟區。2018年，公司合約銷售金額為1015億元，躋身千億陣營。2019年7月16日，中梁控股成功在港上市。

2020年11月，中梁控股實現合同銷售金額180億元，環比增長12.5%；實現合同銷售面積144.2萬平方米，環比增長14.81%；銷售均價為12500元/平方米，環比下降1.57%。1-11月，公司累計實現合同銷售金額為1487億元，合同銷售面積為1186.6萬平方米，累計銷售均價為12500元/平方米。

銷售依賴單一城市，各區域的業績貢獻差距較大。2020年上半年，中梁控股在長三角區域銷售佔比為63.5%，中西部佔比為22.1%，環渤海佔比為7.8%、海峽西岸佔比為5.5%，珠三角佔比僅為1.1%。公司大本營溫州，今年上半年貢獻銷售額110.65億元，是唯一銷售規模破百億的城市，其他城市銷售額均不到50億元。

土儲方面，按經濟區劃分，長三角區域仍為大本營。隨著棚改紅利收緊，三四線樓市紅利褪去，中梁開始加大在二線城市的布局。

2020年上半年，中梁控股在買地投資中，二線城市佔比為64%，三線城市佔比為27%，四線城市佔比為9%。按經濟區而言，長三角佔比為56%；其次為中西部，佔比為19%；環渤海佔比為15%；海峽西岸佔比為8%；珠三角佔比為1%。

按項目投資金額計算，拿地排名靠前的城市分別為：杭州、合肥、天津、蘇州、溫州及重慶。截至2020年6月末，中梁控股在長三角、中西部、海峽西岸、環渤海和珠三角的土儲佔比分別為45%、34%、10%、9%和2%。

剔除預收款後資產負債率高於監管紅線

針對需求層面的部分城市房價上漲過快、供給層面的房地產企業負債率過高等現象，2020年8月，央行、住建部共同在北京召開了重點房地產企業座談會，以期逐步解決房地產行業過熱、房企信用風險上升等問題。在本次座談會中，監管部門首次提出了「三道紅線」的管理理念，亦在對房地產企業的融資進行進一步的標準化管理，在預防行業系統性風險的同時，為「房住不炒」的管理目標搭建有效的落地路徑。

為有效實現上述管理目標，「三道紅線」以對房企負債管理為管理工具，強調房地產企業需滿足：（1）房企剔除預收款的資產負債率不得大於70%；（2）淨負債率不得大於100%；（3）現金短債比不得小於1倍。同時，根據企業三道紅線的觸發情況，將房地產企業劃分為「紅、橙、黃、綠」四檔位，針對差異化檔位的企業，對其後續融資進行要求。

根據中梁控股2019年披露的業績報告，截至2019年年末，公司總資產為2506.42億港元，總負債為2273.42億港元，淨資產為233億港元。剔除預收款後，公司的資產負債率仍高至80.79%，遠超「不高於70%」的紅線標準。

截至2019年末，中梁控股的短期有息債務為240.05億港元，而同期的貨幣資金不足以覆蓋一年內到期的短期有息負債，僅有166.96億港元，現金短債比為0.69，同樣明顯低於「應不低於1」的紅線要求。

淨負債率方面，2019年年末，中梁控股該指標為120.86%，同樣明顯高於監管紅線。

今年以來，中梁控股的負債指標有所改觀。根據公司今年上半年業績報告，其資金緊缺情況有所緩和，現金短債比為1.52，符合紅線標準；淨負債率為69.91%，符合紅線標準；剔除預收款後的資產負債率仍達到80.77%，遠超過紅線標準約10個百分點。

11月發債密集 融資成本處相對高位

今年以來，中梁控股境內信用債的發行均集中在11月。當月公司境內發行規模3.4億元於2021年11月到期的證監會主管ABS，其中優先A級部分發行總額為1.8億元，票面利率為5.6%；優先B級部分發行總額為1.4億元，票面利率為7%；次級部分發行總額為0.2億元。

2020年1-11月，中梁控股總計發行境外美元債9億美元，票面利率在8.75%~9.50%之間波動，在今年以來發行境外企業債的房企中處於較高水平。2020年1-11月，按照Wind一級行業分類，所有內地房企發行境外公司債的票面利率平均值為4.15%。

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