編者按：本文來自「動脈網」（ID：vcbeat），作者羅美、李豔瑜，36氪經授權發布。
不管從哪個角度看，中國地產商與海外醫療機構合作，均是一筆特別划算的買賣。
對於地產商來說，貿然投資或轉型醫療行業，風險很高。雖然該行業具有毛利率高、國家政策鼓勵等優勢，但是也因其專業度高、壟斷性高等特性，讓大多數創業望而卻步。
對於海外醫療機構來說，進入中國醫療行業的路程太艱辛了。根據中國醫院協會「境外資本在華舉辦醫療機構情況調研」課題組的報告，截至2014年底，外資醫院只有92家，而境外資本辦的廣義醫療衛生機構僅僅超過200家。
可見，國內的外資醫療機構的數量不僅與公立和民營醫療機構的數量不在一個當量級，也與FDI(外商直接投資)在中國如火如荼的狀況相去甚遠。
根據商務部的數據，截止2014年底，在外商直接投資的行業結構中，衛生、社會保障和社會福利業的企業數量只佔總數的0.17%，而衛生、社會保障和社會福利業的實際使用金額僅為76.88億美元，佔總金額的0.23%。
因此，雙方合作，可謂是互相「雪中送炭」的典型案例。
那麼，外資的優勢有哪些？進入中國面臨哪些問題？與國內地產商有哪些合作的方式？哪些外資希望進入中國？這些外資醫療機構進入哪些醫療領域較多？
帶著疑問，動脈網盤點了23家海外醫療機構，深度剖析了它們與中國地產商合作的方式、進入時間等維度。
中國最早的有關醫療行業市場準入的法律文件，出現在1989年，規定了外籍醫師可以來華行醫，並且外商在華試辦外資醫療機構也得到了初步允許。
隨著中國加入WTO後，國際醫療服務進入中國也是全球一體化的一部分，這為外資進入中國市場提供有利條件，當時我國政府承諾開放牙醫和醫療服務兩個部門。對於這兩個部門的開放，雖然沒有限制跨境交付、境外消費以及國民待遇方面，但是限制了商業存在和自然人流動方面。
那時候，中國允許海外醫療機構設立中外合資合作醫院和診所、外方控股，但是我國將根據實際需要對之實施數量限制；允許具有本國頒發的專業證書的外國醫生，在獲得中國衛生部門許可後，同意其在中國提供短期醫療服務。
雖然我國政策為外資醫療機構提供了眾多便利，但是依舊面臨眾多問題。比如醫療設備購置受限、醫保未全面覆蓋和商業醫療保險不普及、公立醫院涉足高端醫療、人力資源管理本土化挑戰、國內融資困難，以及稅收政策、配套政策措施的缺乏等。
而外資醫療機構的轉機出現在2013年，中國開始調控地產行業。自從2013年2月20日，國務院常務會議出臺樓市調控「新國五條」。重申堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房，要求各地公布年度房價控制目標。
國務院辦公廳發布了《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》，諸如，「提高房價上漲過快城市第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率」和「對執行限購政策措施不力的地方政府進行約談和問責」等更嚴格、更細緻樓市調控措施出臺。
「新國五條」中規定，二手房交易中個稅按個人所得的20%徵收，這項規定會抑制投資需求，影響成交量，這是房地產調控的一個正面效果。但不可避免會對居民改善性購房需求帶來抑制作用。
為此，地產商開始謀求轉型。據不完全統計，目前房地產行業排名前100的企業中，已有2/3的房企介入文化、旅遊地產領域。
萬科涉商、萬達轉文、保利進軍養老產業、恆大賣礦泉水……這些標杆房企在2013年的每一次大動作、大手筆，都引發了業內外的高度關注。
業內人士一致認為，房地產業在經歷了高速發展的黃金十年之後，接下來將直面行業發展的新挑戰。而這些房企大佬不約而同地著手「非房」業務，無疑在率先籌謀企業發展的新思路。
地產商嘗試了眾多的轉型思路以後，發現旅遊、飲料等行業並沒有預期好。彼時，移動醫療項目開始如火如荼的發展，醫改政策也不斷推陳出新，助推醫療行業的發展。
一直以來，醫療行業均被人們視為高毛利、天然的流量入口、病人搶著掛號、付錢。因此地產商認為醫療行業或許是下一個替代地產行業，又急劇增長的領域。
從表面上看，醫療行業是一個朝陽領域，但實際上它卻是一個地產商無法跨越的珠峰。由於有高壟斷、高技術、高人才等硬指標，所以必須與一個懂醫療行業又技術精湛的機構合作。
不過，國內優質的醫療資源大多數都集中在體制內，鮮有醫療機構與地產商合作，這恰好為海外醫療機構進入中國提供了有利的條件。
於是，地產商紛紛與海外醫療機構籤訂合作，具體如下：
從時間來看，統計樣本中，2015年進入中國的機構最多，達到9家，其次為2016年的6家，臺灣的美兆集團也是在2016年進駐碧桂園森林城市項目。也就是說，集中在2015、2016這兩年，醫療機構進入中國大陸市場呈現爆發式增長。
為什麼是這兩年？主要與房地產的整體走勢有關，2015-2016年，房地產行業處於下行階段，房地產整體降溫，不少房企面臨較大的生存壓力，根據動脈網此前的報導《進軍醫療的15家地產商都在幹嘛？ 主要布局4大領域》，從住宅投資佔房地產開發投資比重來看，住宅投資額比重呈現逐步降低的趨勢，2008-2014年間住宅投資比重下降4.5個百分點。
且2016年適逢十三五規劃出臺，建議將「健康中國」上升為國家戰略，萬億級市場打開，國內醫療行業將成為新的經濟增長極。2014年醫療行業營收共計6846.36億元，同比增長13.57%，營業利潤633.86億，同比增長17.71%，其反周期和高回報的特性，吸引了不少地產商的注意。
與中國地產商合作的海外醫療機構，一共來自10個地區，主要包括英國、以色列、新加坡、香港、臺灣、美國、馬紹爾共和國、韓國、法國、澳大利亞。其中來自美國的醫療機構最多達8家，排名第二的是韓國達4家，大多數一對一是與國內地產商籤訂合作。
與美國合作的大多為共建醫院業務，美國是世界數一數二的醫療資源發達的地方，選擇與中國地產商合作，無疑是看中了中國廣闊的醫療市場。
而韓國是醫美最發達的國家之一，4家與中國地產商有聯繫的韓國醫療機構中，有2家涉及醫美整形，其中原辰被恆大併購，並創立天津恆大原辰醫學美容醫院，蘇寧環球與ID健康集團也以成立合資公司的方式合作開拓整形美容市場。
此外，有碧桂園、通盈地產和世聯地產選擇與臺灣知名醫療機構合作，主攻領域為健康管理、醫院管理和養老。
在這些海外醫療機構輸出的類型中有3類，包括管理、技術、資金。主要是以技術合作的居多，其次是資金。可見海外醫療技術高於國內，體現在醫學理論和醫藥設備上，同時外資醫院投資中國，也可以更為其便捷地帶入先進的醫療技術。
比如說浙江慈谿的慈林醫院，慈谿市衛生發展投資有限公司與美國醫院集團(HCA)共同出資興建，對於一些疑難病症，國際醫生和本地醫生組成的團隊能通過手術室裡的攝像設備、電子屏等，很方便地與美國專家遠程會診。
因此，醫療技術成為地產商們最青睞的核心資源，其中最典型的是專科醫院的建設，包括整形醫院，韓國在醫美行業積累多年的資源，引入到國內，自然品牌響亮，被認為是先進技術的代表。
綜上所述，醫療醫藥行業不僅政策風險大，品牌知名度、著名科室和專家資源的建立，都需要長期積累，且就醫療服務本身而言，品牌是影響患者就醫的重要因素之一。
開發商本身缺乏醫療資源，為解決品牌等短板，對醫療領域不熟悉的地產企業均會尋找海外或港澳臺地區優勢醫療資源，以獲取成功運營經驗實現資源落地。與美國相關醫療機構合作的數量之鼎盛，可以說是最好的佐證。
此外，海外和港澳臺醫療機構也看好中國大陸的醫療市場和地產商的雄厚實力，因而頻繁達成合作。
但就目前而言，海外模式究竟適不適合在國內落地，還有待商榷。另一大地產巨頭萬科早在2014年就曾放棄過與海外醫療機構的機會，萬科最初的想法是做兒童醫院，且最初意向的合作方是美國費城兒童醫院或匹茲堡兒童醫院合作，但國外醫療機構昂貴的管理費成了現實難題。一位接近談判的內部人士對媒體透露，「管理費一開口就是上千萬美金，在中國這個地方，誰養得起？」因而之後萬科轉而與復旦大學兒童醫院合作，並採取了管理費加分成的合作模式。
從雙方合作的方式看，一共有9種，包括被收購、創投基金、合資公司、合作、合作共建、投資、合作收購、私有化、投資入駐。在眾多方式中，地產商與海外醫療機構以合作共建的最多，數量高達12家。
可見，房地產企業想跨界涉足醫療行業，既需要資金支持，又需要有成熟的運營經驗和豐厚的醫療資源。在雙方優勢資源共享的路徑中，合作共建是最合適的方式。
雖然地產商與海外醫療機構合作的方式雷同，但是合作後，涉足的領域卻不盡相同。主要考慮跟自身業務的協同性，醫院、養老地產等跟地產開發相關性較大的領域於此成為地產+醫療的投資重點，其他領域則視投資前景和行業屬性決定。
主要是國際醫院、社區診所、健康管理機構、養老、醫院、綜合醫院、科學中心、研究中心、整形醫院、網際網路社區醫院、外包醫療健康服務、整形醫院、專科醫院、養老、醫院管理、醫院託管、專科醫院（心血管病）、專科醫院（腫瘤）、國際健康醫療城、養老、醫療設備/醫療數據系統。
在這當中，養老和國際醫院最多。養老，從側面說明，迎合當下中國老齡化加劇，圍繞老人展開的醫療服務，比如世聯地產；而國際醫院一般以高端醫療出現，比如萬達與IHG合作引進頂級綜合性國際醫院，王健林希望不僅能夠滿足人們對高端健康醫療的需求，也帶動中國高端醫療水平的提升。
在醫療機構與地產合作的各種可能性中，與地產及醫療機構自身業務協同性強的醫療領域成為選擇重點，如國際醫院的建設，萬達、恆大、碧桂園、富力等都選擇了與海外或臺灣地區知名醫療機構共建醫院這一方式合作。
其原因有三點：一是地產商的醫療資源較為缺乏，且現成醫療資源需要長時間積累，如IHG、哈佛附屬布萊根醫院、UCLA health等海外品牌能夠憑藉較高的知名度和領先的技術順利進入國內醫療服務市場，並定位為高端醫療，其積累多年醫療實力正是地產商所需要的；
二是在進行共建時，除了必要的技術外，實際上大部分醫療機構如IHG輸出的是醫院管理運營方面的成本，打破我國傳統的醫院管理模式，將國外先進的管理理念引進；
三是拿地方面的政策支持，因為醫療用地與住宅用地價格存在很大差距，據公開資料顯示，2015年萬達青島東方影都項目中，當年醫衛慈善的用地樓板價是150元/平方米，科教用地是219元/平方米，住宅用地卻高達2083元/平米。
從籤約合作的地產商看，包括萬達、碧桂園、富力地產、恆大地產、泰禾集團、泰禾集團、蘇寧環球、招商蛇口、陸家嘴地產、通盈地產、綠景控股、綠地地產、世聯地產、運盛實業/運盛醫療、保利地產、遠洋地產。其中與恆大地產合作的海外醫療機構最多達4個，其次是與碧桂園合作的海外醫療機構達3個。
越來越多的海外醫療機構湧入中國
隨著海外醫療機構和地產商的合作加深，未來或許越來越多的海外醫療機構湧入中國，興起一波海外醫療潮。
不過在這波浪潮中，外資醫療機構進入中國的方式還是以合資合作為主流，獨資是趨勢。比如美中宜和醫院是由美國華平投資集團與聯想集團共同投資成立的；和睦家是美中互利(Chindex)公司在北京與中國醫學科學院合作創辦的；國內規模最大的中外合資三甲醫院—慈林醫院，是由美國醫院集團(HCA)與浙江省慈谿市衛生發展投資有限公司、合資設立的。
目前在我國外資獨資醫院只有兩家，分別是臺資獨資的上海禾新醫院和港資獨資的深圳希瑪林順潮眼科醫院。
此外，中國引進外資醫療機構的同時，一方面也引進了外資醫療機構先進的管理理念和產權責任明晰的運營方式。大多數外資醫院基本上屬於營利性醫療機構，管理體制先進，運營機制靈活，相比公立醫院在人力資源管理和調配上有比較優勢。
外資醫院大多實行理事會領導下的院長負責制，注重內部管理，可以構建和完善法人治理結構，同時外資醫院產權制度明晰，醫院所有者與資產保值、增值有正向激勵機制，持有股權或者期權的醫院管理者有動力去降低醫院運營成本、提升效率，以求醫院達到更好運營效果。
另一方面，外資醫療機構重視品牌建設和專業化人性化的醫療服務。醫院的品牌效應與餐飲和快消品行業的品牌效應的模式不一樣，它的建立成本較高，建立過程也較長，外資醫院相較於民營醫院在品牌建設上更有經驗與耐心，相較於公立醫院在品牌建立上更有針對性和特殊性。
外資醫院擁有先進的醫療技術，在醫務人員培訓上更加專業，針對於講究服務品質的中高端客戶群可以提供人性化的優質服務。比如說南京和蘇州的明基醫院就強調「門診跟診制」、「主診醫師全責制」、「主護護理制」及「藥師用藥指導制」等臺灣特色醫療服務模式，打造「從患者出發，為患者服務「人文醫療品牌。
這些優質的服務和先進技術進入醫療機構，勢必會促進中國醫療行業的進步！
以英國IHG（International Hospitals Group，國際醫療集團）為例，因與萬達集團、碧桂園等一線地產商戰略合作，而日漸為人所知。
IHG2015年才正式進入中國市場，在大約兩年半的時間內，與萬達、碧桂園等地產巨頭先後達成戰略合作協議。例如，IHG與萬達集團於2016年1月籤訂長達20年的戰略合作，計劃在中國建設並運營10家以英慈為品牌的中高端醫院，其中萬達為項目所有方，IHG為醫院運營方，IHG將確保三座醫院的運營通過JCI等國際醫療機構認證。
萬達選擇IHG在於其與NHS (National Health Service，英國國家醫療服務體系)之間的歷史淵源。其前生作為與英國政府的合資企業在進行了私有化後的幾十年間一直保持著與NHS體系內各個醫療機構組織的合作關係。 而由此積累了大量參與國家醫療體系構建的經驗。也正是這樣的背景，IHG的國際業務中約有一半是幫助各國政府建立或改善公立醫療服務體系。
這次合作，英國IHG與中國萬達集團籤署了10年期全球國際醫院項目獨家合作夥伴協議，將在青島（樓盤）建立並運營管理一家200張床位的國際醫院，同時計劃在上海（樓盤）和成都建立兩家國際醫院。據悉，萬達將在以上三個項目中投資超過150億元，這將為IHG帶來至少30億元收益。
首先啟動的是位於青島市黃島區的萬達影城內，醫院計劃於2018年開業。雙方為此專門成立合資公司，其中IHG佔股70%，萬達佔股30%，目標是在醫院正常運營後5年內實現25億元收入。此外，合作還包括IHG引入劍橋大學賈奇商學院（Judge Business School）的培訓項目，旨在培養醫療機構的管理人才。
萬達集團董事長王健林表示：「IHG在世界各地具有豐富的醫院管理經驗，我們很榮幸與其達成合作。我們希望能藉助英國在醫療衛生領域的專業優勢，為中國及其他國家帶來更多機遇。萬達引進頂級綜合性國際醫院，不僅能夠滿足人們對高端健康醫療的需求，也帶動中國高端醫療水平的提升。」
2013年，恆大試圖聯姻「哈佛系」醫院被拒絕，三年後終於得償所願。2016年12月15日，恆大集團下屬全資子公司恆大健康發布公告稱，恆大集團已於哈佛布萊根和婦女醫院籤訂授權合約書，在海南博鰲開設恆大國際醫院。
布列根和婦女醫院為哈佛大學醫學院附屬醫院，連續多年被評為全美最佳醫院，是全球產生諾貝爾獎最多的醫院之一，在癌症、心臟病、糖尿病、腎臟病、風溼病、內分泌及婦科等多個醫療領域均處於世界領先水平。
據悉，在2015年6月，哈佛布萊根醫院曾與恆大為在中國共建新型國際醫院選址事宜，在深圳、三亞和廣州進行考察。有觀察人士指，雙方或藉此次合作，大力推進共建新型國際醫院的事宜。
恆大集團常務副總裁、恆大健康上市公司董事長談朝暉認為，此次合作，哈佛附屬布萊根醫院將在醫療理念、人才、技術和管理模式為恆大健康的業務提供指引。」
哈佛附屬布萊根醫院高級副總裁、首席發展官史蒂芬·湯姆森則表示：「很高興有機會達成這次重大合作，從而可以讓布萊根醫院先進的醫療技術和卓有效率的醫療服務在全球推行。」
博鰲恆大國際醫院的定位為「按照國際專業標準建設的腫瘤專科醫院」，預計2017年上半年正式運營。恆大方面表示，博鰲恆大國際醫院將享受國外醫療器械和藥品進口特殊審批等國家九項特殊優惠政策，基因檢測、複合一體化手術室、粒子放療等精準醫療項目也將陸續落地。恆大將與哈佛布萊根和婦女醫院合作，結合國際最新技術、藥品和臨床方案開展臨床研究，並與恆大免疫性疾病研究中心開展轉化醫學。
除哈佛布萊根和婦女醫院外，恆大方面表示，還相繼與韓國原辰、荷蘭特蕾莎、英國孝爾等醫療機構達成戰略合作，其主要布局包括高端醫院和分級醫療、社區醫療與養老、醫學美容及抗衰老在內的三大核心服務。
目前，恆大健康以恆大原辰醫學美容醫院為中心，在北京、廣州等重點城市開設醫美微機構。2016年11月28日，恆大健康養生地產項目「恆大·養生谷」在三亞亮相，按照規劃，養生谷將提供涵蓋健康教育及預防、醫療服務、頤養康復、醫美抗衰、健康保障等健康養生項目。
2016年11月2日，富力地產與加州大學洛杉磯分校醫療中心（UCLA Health）在廣州柏悅酒店籤署諮詢服務協議，雙方宣布將攜手在廣州開發新型國際醫院。
UCLA在全美醫院中排名第三位，其15項成人學科及8項兒童學科位居全美前列。根據《美國新聞與世界報導》發布的美國2015-2016年度醫院排名，較其2014-2015年度的第五位再度躍升兩位，顯示加州大學洛杉磯分校醫療中心的綜合醫療實力獲得專業認可。
該中心下轄四家醫院，分別為羅納德裡根加州大學洛杉磯分校醫療中心、加州大學洛杉磯分校美泰兒童醫院、斯圖爾特和琳達雷斯尼克神經精神病學醫院、聖塔莫尼卡加州大學洛杉磯分校醫療中心，擁有2000名教職人員（包括醫師和非醫師），3350名護士，1010位住院醫生和研究員。每年有150萬患者到醫院就診，超過4萬名患者住院治療。
此次富力與UCLA Health的戰略合作經過了兩年時間的多次深入探討與磋商。UCLA Health代表曾多次來華實地考察、落實合作細節及探討醫院選址事宜，最終雙方選址廣州。該醫院規劃房地產樓盤建築面積為10萬平方米，擁有501張床位，其中400張高端床位和101張康復床位。
他們看好廣州區域房地產市場。2015年末廣州市常住人口已達到1350.11萬人，但優質醫療資源總量不足，分布也不均衡。隨著富力與UCLA合作建設的新型國際醫院啟動建設，有望進一步完善廣州城市醫療健康服務體系，提升醫療健康服務水準。
在雙方合作過程中，富力方面將主要提供硬體服務和資金支持，前期建設目前計劃由集團旗下酒店管理公司操作；而醫療專業領域，由UCLA Health方面提供技術、設備、諮詢顧問服務以及管理等方面的支持。最終富力會組建專業的管理團隊進行醫療健康板塊運營。
此次合作富力地產董事長兼總裁張力表示：作為引領中國房地產業二十多年的企業，富力地產深知責任隨著成就而增加。我們對企業社會責任感的重視，引導我們和UCLA Health 這樣一個以照顧患者為使命的醫務界領導者開展合作。我們需要一家走在醫療尖端、提供最好醫療護理的醫院，而UCLA
Health是幫助我們運營這家醫院的最理想合作夥伴。
早在2012年，遠洋地產與 Emeritus Corp.、CPM通過其各自的附屬公司達成合作，成立北京市首家經營性中外合資養老企業——北京遠健養老服務有限公司。
2013年8月21日，遠洋地產與CPM、Emeritus集團共同投資運營的椿萱茂·凱健老年公寓正式開業運營。這是遠洋地產的第一個落地養老項目，位於高端住宅項目遠洋天著小區內一個近6000平方米大小的高層級養老護理設施，該項目地處北京東南部的亦莊。
EmeritusCorp.是美國一家全國性養老服務運營商，是美國最大的、經驗最豐富的老年協助生活社區運營商之一。這些社區為需要日常生活行動協助的老年人提供一種全新的生活形態，重點關注個人護理服務，為不斷年邁的社區居民們提供幫助。
EmeritusCorp.目前經營的社區超過518處，服務遍布45個州50000多位居民。該公司在紐約證券交易所上市，代碼ESC。
中美合作的椿萱茂（亦莊）老年公寓主要針對半失能、失能老人提供高品質的護理服務，是通過美國綠色建築委員會（USGBC）LEED-CS預認證的首席養老機構。
在養老服務的專業性打造上，椿萱茂引入美國的養老服務理念、運營體系、照料經驗，通過豐富的文娛社交活動、心理輔助等服務，幫助老人實現在心理、生理、社交三方面的功能正常和社會角色延續性。
Emeritus集團與遠洋地產的合作方式包括成立合資公司及技術輸出，通過美國的專業照護理念和養老理念的輸出。
目前，遠洋養老產業已經成功進入北京、上海、廣州、武漢等重點城市及大連等海濱城市，重點城市及沿海、沿江城市的戰略發展布局已初具規模，預計2017年將有六個項目開業。第一家中外合資的養老地產對與遠洋後來的戰略布局而言，意義是不言而喻的。
在有了第一家椿萱茂的管理運營經驗後，椿萱茂在京陸續開業的3家養老地產，身上不免都有一些美國養老地產的影子。
目前椿萱茂的產品類型分為三種，包括中小型CB養老公寓（Care Building），和大型的CLRC養老社區（Continuing Living Retirement Community）以及新增的照料中心（Care center）。
遠洋地產的輕資產養老業務模式特點突出，主要是通過投資、租賃或委託管理該類物業，提供包括獨立生活、生活照料、失智照護、康復服務、日間照料和居家服務等全方位、鏈條化的養老服務。亦莊、雙橋、青塔椿萱茂均為輕資產運作項目，屬於租賃物業進行改造後經營。其中亦莊項目租用物業更是遠洋地產自己的項目遠洋天著。
有這樣一組數據：在美國，目前養老社區行業的現金回報率達到8%-11%，內部收益率介於10%-20%之間，投資周期可達8~10年。而亦莊項目截止至2016年，已取得入住率為80%的成績。
有養老領域的專業人士曾對媒體透露，養老項目入住率達到70%以上才可能盈利。截止至2016年遠洋地產·椿萱茂的盈利率就已經達到了80%。
此外，失智照護也是椿萱茂的一大特色，2015年，通過引入美國失智照護第三大運營商MERIDIAN的失智照護項目，遠洋形成了中國首個具有國際水準的、根植於中國文化的失智照護項目——憶路同行。其特色在於搭建失智老人熟悉的年代的生活場景來幫助他們延緩記憶衰退。