房地產企業清算後再轉讓房地產如何繳納土地增值稅?

2020-12-17 騰訊網

1.企業轉讓舊房及建築物，可以採用哪些方法計算土地增值稅？

答：根據國家稅務總局大連市稅務局公告2019年第4號規定，自2019年11月10日起，納稅人轉讓舊房及建築物（不含個人轉讓住房），凡有原購房發票信息的，土地增值稅扣除項目金額按以下標準確認：（一）取得房地產時有效發票所載的金額；（二）按發票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算的金額；（三）與轉讓房地產有關的稅金；（四）取得房地產時所繳納的契稅。

納稅人轉讓舊房及建築物（不含個人轉讓住房），無原購房發票信息，但能夠提供房地產評估機構按照重置成本評估法評定的舊房及建築物價格評估報告的，土地增值稅扣除項目金額按以下標準確認：（一）取得土地使用權所支付的金額；（二）中介機構評定的舊房及建築物價格（不包括土地評估價格），須經主管稅務機關對評定的舊房及建築物價格進行確認；（三）與轉讓房地產有關的稅金；（四）納稅人支付的舊房及建築物價格評估費用。

2.非公司制企業整體改制為有限責任公司，將改制前企業的房地產轉移到改制後企業，是否徵收土地增值稅？

答：根據財稅〔2018〕57號規定，自2018年1月1日至2020年12月31日，按照《中華人民共和國公司法》的規定，非公司制企業整體改制為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責任公司），對改制前的企業將國有土地使用權、地上的建築物及其附著物（以下稱房地產）轉移、變更到改制後的企業，暫不徵土地增值稅。

所稱整體改制是指不改變原企業的投資主體，並承繼原企業權利、義務的行為。所稱不改變原企業投資主體，是指企業改制重組前後出資人不發生變動，出資人的出資比例可以發生變動。

上述改制重組有關土地增值稅政策不適用於房地產轉移任意一方為房地產開發企業的情形。

企業在申請享受上述土地增值稅優惠政策時，應向主管稅務機關提交房地產轉移雙方營業執照、改制重組協議或等效文件，相關房地產權屬和價值證明、轉讓方改制重組前取得土地使用權所支付地價款的憑據（複印件）等書面材料。

3.房地產開發企業土地增值稅預徵計徵依據是否包含增值稅？大連現執行的土地增值稅預徵率是多少？

答：根據國家稅務總局公告2016年第70號規定，營改增後，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

為方便納稅人，簡化土地增值稅預徵稅款計算，房地產開發企業採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預徵計徵依據：土地增值稅預徵的計徵依據=預收款-應預繳增值稅稅款。

非普通住宅、商業、車庫的土地增值稅預徵率暫調整到2%，普通住宅土地增值稅預徵率暫調整到1.5%。

4.房地產開發企業出售沒有產權的閣樓如何繳納土地增值稅？

答：房地產開發企業轉讓其利用地下基礎設施形成的不可售的地下車庫（位），取得的轉讓收入不預徵稅款，也不計入清算收入。同時，該不可售庫（位）應分擔的開發土地和新建房及配套設施成本、開發土地和新建房及配套設施費用等不得計入扣除。其他未列入可售範圍的建築物等比照執行。

5.在計算土地增值稅時，如何界定新建房與舊房？

答：根據財稅字〔1995〕48號第七條關於新建房與舊房的界定問題規定：「新建房是指建成後未使用的房產。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區、直轄市財政廳（局）和地方稅務局具體規定。」