一晃眼，南京第一批現房銷售的20幅地塊，出讓時間已經超過3年了！這些項目有的已經銷售，有的已有部分樓棟交付記錄，有的早早公開了售樓處卻一直在暗中觀察，有的乾脆還在曬地皮！
如果把這20個現房銷售項目分到一個班級裡，參考熱門的大學座位分布圖，它們會如何選擇自己的座位呢？
江蘇房地產金融根據這些項目的實際進展，進行了分類：速戰速決區、奮起直追區、暗中觀察區、神閒氣定區，純屬娛樂哦！
速戰速決區
通常，一個現房銷售樓盤，從開發到建成並滿足銷售條件，至少需要2年的時間。這意味著南京從2016年9月起集中出讓的現房銷售地塊們，入市周期被拉長，對開發商的資金周轉能力要求也更高。
選擇坐在速戰速決區的童鞋們，綜合實力確實不可小覷。
2018年6月，江北高新區弘陽燕瀾七縉首開，最高均價不超2.8萬/㎡，成為南京首個開賣的現房銷售樓盤；
今年3月，同是江北板塊的風華府（悅風華）迎來首次交付，是南京首個現房銷售交付的樓盤……
站在地價高、房價被限的共同起跑線上，包括弘陽燕瀾七縉、風華府、五礦瀾悅方山、銀城旭輝雲臺天境、榮盛錦繡瀾山、綠地理想城在內的6家樓盤，不僅開盤時間相對早，還均有了交付記錄，成了南京首批現房銷售項目中的排頭兵。
奮起直追區
每個班裡都不缺勤懇踏實的中上遊學生，將學霸作為榜樣奮起直追。
繼銀城旭輝雲臺天境之後，五礦瀾悅棲原也於2018年啟幕，江寧九龍湖上秦淮板塊高價地輪番入市。
截至今年9月，包括後來拿地的碧桂園泊雲間，上秦淮五家現房銷售的樓盤均已入市，買房人發現：板塊限價3萬/㎡的紅線已經悄悄被打破。
此外，今年江寧橫溪的美的雍翠園、仙林湖的融信世紀東方、青龍地鐵小鎮的譽峰苑（悅峰），也已有了開盤記錄。
這些樓盤較速戰速決區的童鞋，交付進度慢了一些，去化成績嘛還是可圈可點的。
暗中觀察區
坐在暗中觀察區的，有哪些同學？
最近風頭正旺的，自然是軟體谷核心區的大名城紫金9號。2.9萬/㎡的地價、外立面全石材、毛坯交付、要賣4萬/㎡……江湖上哥的傳言很多，真偽要自行判斷。
與大名城一樣公開售樓處，房子已經封頂卻還沒賣的恆大溪山公館、北京城建西華龍樾、新保弘領東苑、榮盛雋峰同學，默契地選擇了暗中觀察區。
觀察啥？
「我的產品很棒！」「溧水都漲了4000元/㎡了！」「公司集團發展戰略……」
啥也不說了，觀察可以，作業還是要抓緊寫抓緊交啊同學們！
神閒氣定區
每周雷打不動要爬一次方山的我，一點點瞅著方山腳下的聯發翡翠方山從一片平地到樓宇崛起。
但是他和他的小夥伴萬科G46、棲霞魯能公館有個共同的特點：售樓處還沒有公開。
班裡這一類神秘的同學，坐在神閒氣定區，身上自帶仙氣，有種任憑風吹雨打都巋然不動的淡定，是學霸吧？咱也不知道，咱也不敢問吶。
言歸正傳。
眼下，南京樓市調控、首批現房銷售地塊出讓均已超3年時間。從一刀切的限購限售政策，到因城施策細節調整，再到局部放開限價，南京樓市整體節奏還是趨穩、健康的。
從土地層面來說，當年網上競拍、現房銷售等舉動本質上是想解決南京拍地熱度不減的局面。後來土地市場轉冷，南京又多次修改了拿地政策：
2017年6月，南京改變已經執行了9個月的達到最高限價後搖號定歸屬的土拍政策，達到最高限價後開發商需競爭保障房建設面積。
2018年7月，南京土拍取消現房銷售政策。同時，達到最高限價後「競建保障房面積」也調整為「競建自持商品住房面積」。
政策支持的大環境下，在樓市擴張期拿下的高價地們，也在尋求不同的方式平衡自救。
我們來看南京首批出讓的這20幅現房銷售地塊中已經入市的12個項目，不難發現一些特點：
聯合開發
銀城+旭輝，葛洲壩+五礦，新城+保利+弘陽……這樣的開發商組合我們已經不陌生。不止南京，當下房企聯合開發已是行業常態。為啥要聯合開發？無非是想降成本、擴規模、分散風險。
先賣商辦
速戰速決區的綠地理想城、弘陽燕瀾七縉同學，是典型的先賣商辦再賣住宅的案例。
業內專家指出：傳統的開發商銷售節奏是先賣住宅再賣商辦產品，現在不少現房銷售項目是反過來的。一方面是開發商有資金回籠的需求，另一方面是現房銷售住宅的定價還沒有達到開發商的預期，使得他們存在觀望的心態。
疊墅熱潮
以江北風華府、江寧葛洲壩融創紫郡府、五礦瀾悅棲原等為首的高價地項目，優先推出疊墅產品。
對此，南京工業大學天誠不動產研究所所長吳翔華曾指出：首先，南京現有的一些高價地項目本身容積率就不高，比較適合做疊墅產品。其次，開發商做疊墅產品，讓市場和客戶認同，通過產品差異化把價格拉高。
最後，問題來了，暗中觀察區的五位同學真的能在計劃的開盤時間裡和大家見面嗎？神閒氣定區的三位同學，啥時候揭開廬山真面目？
「急什麼，除了我們班，南京還有47塊現房銷售地呢！」
附：南京67幅現房銷售地塊一覽表