在有溫度的上海喝一杯有腔調的咖啡，上寓把海派精緻生活融入了公寓日常。
近日，曾在上海人生活中風靡了五十多年的網紅鐵罐——「上海牌咖啡」以另一種形式被魔都上班族捧在了手裡。「為住客打造精緻的生活，才是一家海派城市公寓的初心。」上坤上寓事業部總經理杜穎穎這樣描述上坤上寓多年的堅持。
區別於傳統的長租公寓活動，上寓此次以「上海牌咖啡」為主題，創造了公寓界海派新潮流。只要是上坤上寓的租戶就可以免費獲得一杯由上寓提供的「上海咖啡」。
活動現場圖
曾是遊泳冠軍的杜穎穎，談及運動員經歷對職業生涯的影響時強調了兩個關鍵詞——好勝心和韌性，「好勝心是推動上寓不斷向前發展的驅動力，韌性讓自己面對不利因素時能夠平靜地面對。」杜穎穎說。
長租公寓發展的「海派智慧」
這不是上坤上寓第一次舉辦個性潮流的活動，每一次開放式的活動，總能吸引到園區內其他各式各樣的人群參與其中。「在這次10月的上海牌咖啡活動之後，我們今年還會相繼開展以『海派愛情公寓』『小資寵物社交』『爆笑脫口秀』等主題活動。這是我們公寓海派特色的內容，也是迎合當下客群對精緻時尚生活的需求」，杜穎穎如是說。
2014年-2015年前後，一線城市長租公寓剛剛出現品牌化的苗頭，也是杜穎穎正式涉足公寓業務的開始。2014年底，某市政人才公寓項目的運營需要企業支持，正在試水存量物業商業運營的杜穎穎決定大膽嘗試，隨後上坤乘勝追擊，又拿下了寶山區2.5萬方體量的工改項目，作為人才公寓運營。自此，杜穎穎帶領團隊進入了公寓行業，上坤集團也正式成立了公寓業務事業部。
上寓實景圖
短短5年間，長租公寓的發展已是翻天覆地，房企爭相入局，一時間，規模與速度成為賽道上的標準。
但海派作風的上寓，還是在聲聲發令槍下穩住了腳步。「2017、2018年是整個公寓行業高速發展的時期，這也意味著資方的衝擊對上寓的影響還是比較大的，我們差不多有一年半時間選擇了不拿項目、穩步經營，直到2018年陸續恢復到每年30%-35%的穩定增長。」杜穎穎坦言。
她強調，長租公寓本質上是「微利」的良性循環，必須以「精細化」代替「快周轉」的打法。
從項目獲取到投資策略，運動員的「好勝心」和上海人的「穩」相互交織，形成了上寓獨特的海派發展模式。基於同行業中少有的「自循環」特殊競爭力，上寓在決策期上內部架構扁平化，一個項目7天內決定是否要拿、90天內完成整體裝修改造、90天內完成90%的出租率，同時，項目的選擇又必須嚴格遵守靠近地鐵，步行5分鐘解決衣食住行、運動、娛樂的需求。
穩紮穩打或許換不來速度和規模，但在風險面前卻體現出可貴。2020年初疫情襲來，整個租賃行業出租率下滑嚴重，但上寓在精細化運營的支撐下實現迅速回暖，疫情帶來的招租缺口完全回補，並且從5月起，所有在營門店出租率均回升至95%，甚至多家門店達到100%滿租。
「大家長」式的精細化運營
經過6年的打磨，上坤上寓的管理規模達到了2500間左右，每年服務的租戶約3萬人次，並依託3大核心業務，承擔公寓服務商、社區運營者、項目合作方三重角色，目前已布局上海5大核心區。
「說到精細，她們都叫我『大家長』。」杜穎穎笑道，「大到上寓新項目的選址，推動上寓資本化的融資，小到公寓裡一塊開關面板的選擇，我都會親自過問。」
這與上坤創始人朱靜每周固定用1.5小時，親自挑選房屋建材一樣，杜穎穎對於長租公寓的成本控制、裝修細節都會親力親為、「精打細算」。在戶型創新上，她堅持要讓租來的房子更有靈魂：以低租金多功能打造高性價比、高利用率的居所，即使是15㎡的房間也可以做到「麻雀雖小五臟俱全」；在裝修上，堅持選擇通過健康環保認證的環保材料，減少或杜絕在空氣流通較差的房間使用醇酸油漆的數量，同時嚴控施工工藝，降低生活噪音，改善結構造成的空氣流通不暢等。
時髦的杜穎穎還決定在公寓中採用裝配式家居，一方面解決傳統裝修中的工期不確定、質量難保證等問題；另一方面解決現場人力主導的裝修現場操作模式，緩解了對人力的數量和質量要求。
有精緻生活的上寓
「既然是家長，我就要考慮每一個住戶是否住得舒適，上寓為他們的生活增加一點精緻的同時把他們的生活成本降下來，也減輕一些租戶的生活壓力。」
杜穎穎說，上海是一個對生活品質有追求的城市，這種追求我希望帶給所有住客。多年來為了不做「偽精緻」，只做「細節控」，上寓在產品設計上既考慮人性化使用，又進行科學的布局，根據不同的功能進行區域劃分，使得睡眠、洗浴、烹調等空間協調又不顯雜亂。
這次「上海牌咖啡」的活動，也是上寓以細節「激活」忙碌的魔都年輕人心中隱藏的精緻情懷。
上寓生活酷
在特色服務方面，去年，上寓創想生活品牌館「上寓生活酷」正式開放，致力於以多元化業態創造美好生活服務場景，服務城市青年便利生活。
針對當下年輕人的生活和娛樂習慣，上寓今年還推出了「上寓生活酷2.0」服務，其中包含4大特色主題和3大公益項目。4大特色主題分為：極愛寵物、極夢影咖、極力籃球、極速電競，為不管是愛寵養寵，還是電競或電影迷的上寓租戶提供更豐富的生活場景；3大公益項目分為：寓才計劃、暖心捐贈、YOUNG計劃，為了成為溫暖傳遞的橋梁，與更多人接力讓愛蔓延的同時培養能快樂成長、身心健康對社會有益的青年群體。
加大輕資產步伐
後疫情時代的新機遇
談及長租公寓未來的發展，杜穎穎坦言，「經過疫情，我覺得我看得更開了一點。」
疫情突襲，長租公寓行業受影響嚴重、頭部房企開始收縮戰線，讓她更堅定了先要「活下去」的信念，同時也激發了上寓的韌性。過去，上寓的項目中輕資產比例大約佔六成至七成，但隨著輕資產布局窗口期到來，上寓開始藉機獲取新的輕資產項目，到今年年底之前，輕資產項目的投資比例還會加大。
在新項目獲取上，「算帳」是第一步。在精細化運營下，算清成本並非難事，加上固定的利潤率，就是上寓獲取項目的價格底線。哪怕項目再好、機會再大，算不過帳就堅決不拿。目前，上寓的輕資產項目獲取租金成本小於70%，裝修改造成本比行業低12%-15%，運營成本控制在收入的9%-10%。
對於2020年的年度目標，杜穎穎直言，今年上寓的投資數量不變，維持在10個項目、2000間左右，通過增強運營管理實力，提升市場租戶的滿意度、打造更有成效的管理後臺和品牌，上寓目前租金比周邊公寓價格高100元/月，這與上坤「產品適度領先，效率優先」的發展理念不謀而合。
並且，一貫穩健的上寓暫無奔赴資本市場的計劃，而是以發債的形式獲取資金，杜穎穎透露，基於穩定的經營業績，上寓獲取資金的成本有望控制在4個點以內，可以說是非常便宜的現金流。
「畢竟這是個全新的行業，誰能笑到最後，誰也不知道，唯有謹慎前行。」杜穎穎說。
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（責任編輯：冉笑宇 ）