文/大江
2021年1月3日，號稱是黔東南有史以來規格最高、影響最大的房產交易博覽會正式落下帷幕。無疑，對於現下的凱裡來說，這場房博會是有必要的，也是辦得很成功的，對房開和市民都有很多好處。但細細琢磨就會發現，裡邊門道挺多。據筆者觀察，2021年的凱裡樓市很可能就是一片「血海」，未來，凱裡房價很可能迎來一定幅度的下跌，屆時，凱裡老百姓買房將有更多選擇的餘地。
近幾年來，凱裡的房價一路高歌，其中一個很重要的原因就是前幾年的棚戶區改造熱潮，然而現在政策又變了，政府不再拆房，而是實行「舊改新」措施。現在，凱裡已經拆的房子（棚戶區）也已陸陸續續開工，為了促進資金回流，各家房開商也是在積極推廣各種各樣的買房優惠政策。
（2020年5月30日，凱裡市原262廠片區棚戶區改造項目即凱裡惠邦·學府世家舉行開工奠基儀式。）
（凱裡市豐恆江上院位於老貓洞附近，目前已開始動工。）
從去年下半年開始，凱裡陸續開工的有惠邦•學府世家（原262棚戶區改造項目）、文旅睿城（凱裡老四小正對面棚改項目）、豐恆•江上院（農科所片區C地塊，老貓洞附近）等，預計今年2021年上半年即將開工的有濱江左岸（風情西路）、龍城•東悅府、佳和•紫金花城等，二商場片區、原242廠等棚戶區改造項目也有望在2021年啟動，而榮泰國際（原滌綸廠）、安家苑棚改安置項目、東湖豪庭、康馨家園一期（鴨塘片區）等其他棚改項目開工時間還未明確。
（圖片來源於凱裡市人民政府網）
在2020年12月初，有媒體抽樣調查了凱裡市區、開發區41個新樓盤的總戶數，筆者統計之後發現這41個樓盤的總戶數已達到143408戶（套），其中，惠邦•學府世家8472戶（套）、綠禾•龍泉綠城8147戶（套）。事實上，凱裡遠遠不止這41個樓盤，未納入這41個樓盤的抽樣調查的還有更多，如剛建成營銷中心的規劃面積36萬㎡的文旅睿城規劃總戶數就有1396戶（套）......可想而知，除去已售部分，凱裡各樓盤戶數的庫存總量比起想像只多不少。
凱裡是一個適合休閒、養老的城市，同時也是一個輸出型的城市，人才流出特別嚴重。目前，貴州的高速交通網絡已排全國第一，滬昆高速、貴黃高速以及愈加發達的高鐵網絡都讓走出去的人口越來越多。從以往來看，凱裡的人口自然增長几乎只有靠從縣份遷移上來，但現在交通越來越發達，估計以後從縣裡面上來的人也少了。
當人口支撐不起龐大的房地產存量時，樓市會變成怎樣呢？
凱裡市房地產開發項目統計（部分）
凱裡市房地產開發項目統計（部分）
凱裡市房地產開發項目統計（部分）
左右滑動查看更多
據凱裡媒體透露，2018年凱裡住房銷售交易量達到上萬套，到 2019年則降了一半左右。2020年2月凱裡樓市基本處於冰封狀態，新房成交量為零。到了3-4月份，凱裡市房地產市場逐步復甦，5-6月份恢復同期水平，下半年實現恢復性增長，2020年全年商品房成交8997套，房地產市場完全恢復正常水平。
根據這些數據推測不難發現一個問題：由於棚改的影響力，2018年凱裡樓市是火爆的，但2019年人們購房熱情和購買力大大減弱了，到了2020疫情最嚴重的的時期，凱裡樓市「冰封」，隨後各家房開商為了資金回籠開始推廣購房優惠政策，在「較低價格」的背景下，一批剛需和炒房客踴躍購房，形成了2020年凱裡商品房成交近9000套的局面。
（2020年凱裡房地產年銷售排行）
2021年1月8日， 凱裡市第四小學佳和·紫金花城總校區正式開工，這標誌著未來凱裡四小總校將落戶佳和·紫金花城。敏感的市民應該猜到，這所學校的開工，將促使附近的樓盤如冠順•山江華府、眾誠•原著、濱江小鎮、領地•天御等又要開始大肆宣傳「學區房」，但回過來想想，冠順·山江華府總規劃5979戶（套）、濱江小鎮總規劃981戶（套）、領地·天御總規劃4498戶（套），加上佳和·紫金花城與眾誠•原著的總規劃戶數，很難相信，屆時這一塊不會出現「供大於求」的現象......
2021年的進度條已經開啟，但疫情的陰霾卻還未散去。現在，凱裡已經有好幾個樓盤在連續降價銷售，甚至有樓盤在還未交房的情況下就大幅降價，讓後買房的市民樂開顏，卻也讓先一步買房的市民鬱悶不已。
2020年凱裡樓市已經初見「血雨腥風」的「端倪」，2021年，只怕更厲害了......
（貴州高鐵交通網絡）
目前，全國各地大部分房企的資金鍊壓力都非常大，融創、富力、綠城、遠洋、中南等公司均未達2020年終銷售目標，昔日高速增長的房企已然顯露出規模擴張的疲態，所以購買期房的風險會比往年高很多。因此，2021年買房的朋友們，一定要睜大眼睛，注意以下事項！
1、延期交房問題
買新房遇到開發商延期交房，購房者自然可以獲得高額違約金賠付。但我們的購房合同裡清清楚楚地說著，如遇不可抗等特殊因素影響，開發商是可以名正言順延期交房的，而且不用賠付購房者違約金。
2、警惕爛尾樓和「豆腐渣」樓盤，2021年，市民購買「豆腐渣房」和爛尾樓的概率將增加
新房價格不會上漲，很多企業會在其他方面努力實現利潤最大化。傳統的經營方式包括捆綁車位、捆綁裝修、收取車號費、增加首付等，膽子大的房地產企業則會在建房成本上省錢，也就是所謂的偷工減料。
會「偷工減料」的房企一般都是由於資金鍊緊張，為了緩解資金壓力，房企就在項目施工時會減少投資，這樣不但可以緩解資金鍊壓力，還可以提高利潤，但是也會造成房子質量問題和綠化配套縮水的問題。資金鍊問題更加嚴重時，房企的正常經營都會受到影響，項目可能由於資金不到位而施工緩慢甚至停工，輕則延期交房，重則就是樓盤爛尾。在前兩年的交房過程中，樓盤質量出現問題的數量非常多，而延期交房和爛尾的樓盤也不在少數。
3、不要再抱有投資目的買房，未來投資房產的收益會非常低，甚至還可能虧本
我們都知道，不管在哪裡，都有三個單位不願意降房價，一個是政府，一個是銀行，還有一個是房開商，箇中道理筆者就不在這裡細說了。但事實上，凱裡房價從2019年開始就隱隱有降價的苗頭，到了2020年，凱裡樓市降價的樓盤越來越多，降價動作也越搞越大。如果房價下跌的話，對剛需來說就是一件實實在在的好事，但對於炒房客來說，就會影響投資了。
4、個人住房貸款利率或將長期走高
2020年12月31日，央行和銀保監會出臺了金融機構房地產貸款集中度管理通知，明文規定分5檔對銀行房地產貸款集中度進行管理。根據該《通知》，各家銀行的個人住房貸款佔比，最高不能超過32.5%，規模越小的銀行，個人住房貸款業務的上限越低。新規從規模和防控風險能力兩方面來制定分檔，就意味著以往「小銀行」通過更「靈活」的個人住房貸款政策拓展該部分業務的空間將受到限制，個人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴格。總的來說，優惠的個人住房貸款利率已經成為歷史，未來或許會長期走高。
（圖片來源於央行官網）
對於今明兩年購房的家庭，如果購買的是新房期房，一定要注意風險所在，儘量避開小型房企的樓盤和經營異常房企的樓盤。比如一些房價異常便宜或者首付可以分期的樓盤，這已經說明這些樓盤背後的房企資金鍊已經非常緊張甚至已經出現了問題。在這裡，筆者建議買新房期房時儘量選擇實力雄厚並且口碑好的房企，這些可以大大降低樓盤爛尾的風險。
（凱裡清平南路大橋的右側，一棟建設於上世紀九十年代初、房屋產權不明的著名爛尾樓）
如果條件允許並且有合適二手房房源的情況下，最好還是可以選擇二手房。二手房是現房，很多還都是準新房，以前房價相對於新房價格會高不少，但是現在二手房市場供給嚴重大於需求，議價空間比較大。所以現在新房的價格優勢相對於二手越來越小，在二手房和新房價格差距不大的情況下，購買二手房子更加合適。二手房作為現房，房子的質量、小區的環境、物業服務水平和周邊的基礎配套設施以及交通情況都看得見，不像新房全靠開發商宣傳。所以購買二手房現如今更加靠譜，不會出現新房期房可能會出現的各種各樣的風險。
end
來源：樂居新生活
為防止我們被失蹤，微友們可關注凱裡人論壇文娛或黔東南微訊，了解更多凱裡的新鮮事！
凱裡人論壇文娛
黔東南微訊
「用不同的角度看凱裡」我們只是轉述網友（微友）的觀點不代表論壇立場，如有不同意的觀點我們也將為你轉述。