當前南京土地市場似乎還在遭受冷風吹襲。
11月13日，南京大手筆拿出十宗土地入市拍賣，其實有六宗涉宅地、三宗商服用地，以及一宗醫療衛生用地。
亂花各入凡人眼，最終九宗地塊順利出讓，一宗商服用地流拍，總攬金69.37億元。
入手的房企多是本地房企，深業、五礦、中銳、港龍這些外來客也均落得一子。其中，深業以總價12.3億元摘得河西南G77宅地，溢價率達20.6%。
這是這場土拍裡溢價最高的一宗地塊，另還有南京國資安居集團旗下公司以13億元摘得江心洲G78宅地，溢價率20.4%，這宗地塊報名企業數多達14家，包括華潤、金地、招商、正榮、華發等。
除此外，這場土拍基本以底價或極低溢價成交，這與下半年尤其第四季度以來的南京土地市場基調無差，並沒有窺探到升溫趨勢。
「政府還在限價，土地不能不拿，所以開發企業只能在拿地成本上動腦子。」南京資深房地產業內人士尹霄飛說道。
持續降溫的南京
此次入市的十宗地塊分布比較散，其中建鄴區2宗，江寧區4宗，浦口區2宗，秦淮區、棲霞區各1宗，為NO.2019G76至NO.2019G85號地塊。
其中，報名人數多、溢價高的是河西南G77宅地、江心洲G78宅地，均位於建鄴區河西。G77地塊位於建鄴區雙閘街道河西南部，為住宅用地，土地面積1.75萬平方米，起始價10.2億元，綜合容積率2.38。
該宗地塊吸引了招商、金地、大名城、五礦等企業報名。但最終，經22輪競價，深業控股旗下深業華東地產開發有限公司以總價12.3億元摘得地塊，樓面價2.95萬元/平方米，溢價率20.59%。
另一宗地塊江心洲G78宅地則位於建鄴區江心洲街道生態科技島，為住宅用地，土地面積2.5萬平方米，起始價10.8億元，綜合容積率1.8。另悉，該宗地限高35米，未來或主要打造成洋房和別墅為主的低密度改善樓盤。
該地塊吸引多達14家房企報名競拍。最終，經23輪競價，南京國資安居集團旗下新城投資置業有限責任公司力壓五礦、深業等房企，以總價13億元摘得地塊，成交樓面地價2.89萬元/平方米，溢價率20.4%。
這是今日土拍裡最受關注的兩宗地塊，且拍出了20%以上的溢價，這對於近日的南京土地市場並不多見。據觀察，兩宗地塊體量均不大，且起拍總價在10億元左右，最高限價則近15億元，對房企來說資金要求不算太高。
尹霄飛對觀點地產新媒體表示，地塊所處的西南和江心洲均是目前南京樓市比較火熱的區域，房子並不愁賣。
他進一步表示，唯一的問題就是限價過嚴，然而現在限價已有些鬆動，加之地段位置好，對於開發商而言就是控制好財務成本，在不超過自己承受能力的價位儘量拿地。
據了解，南京區域實行限價已有三年，目前河西南新房限價3.5萬/平方米，江心洲3.8萬/平方米，而最終河西南地塊成交價2.95萬元/平方米，江心洲地塊成交價2.89萬元/平方米，離限價仍有一定空間。
此外，方山G82宅地經5輪競價，由五礦投資旗下五礦盛世廣業（北京）有限公司以總價18.8億元拿下，成交樓面地價1.4萬元/平方米，溢價率2.2%。湖熟G83宅地則由中銳以底價4.9億元拿下，成交樓面地價7072元/平方米。
橋林G84宅地同樣底價成交，由被港龍以2.9億元摘得，成交樓面地價8573元/平方米。
自今年下半年以來，南京土地市場就已開始釋放出降溫信號，三四月份小陽春時高達50%的溢價率不再出現，如6月18日107億土拍、7月3日240億土拍、10月23日53億土拍，基本是底價或低溢價成交。
尹霄飛分析道，這種低溫局勢的出現是多方面造成的，如開發商錢袋子緊了，融資渠道收縮；如因限價制約造成的利潤率下降，拿地趨于謹慎、精打細算等等。
「土地市場仍然處在降溫通道，但是開發商還是願意拿的，在南京的宅地肯定不會流拍，底價都有開發商拿的，只是利潤率不高。」對於南京市場，業內還是持積極態度。
深業、港龍北上
南京市場持續的低溫之外，這場土拍還是有一點「噱頭」的。
溢價20%摘得河西南G77宅地的深業，是這場土拍裡為數不多的主角之一。這家近日因深圳網紅盤深業中城入市而身處輿論中的深圳房企，近日例如發債、發ABS、推盤等的動作不斷。
不過，此次長三角南京拿地並不是深業第一次南京「尋寶」。
據觀點地產新媒體了解，早在2014年，深業以21億的總價拿下了中冶下關1號地中的05-10、05-01地塊，通過接盤正式進入南京市場。該地塊為中冶於2010年在南京拿下的地王的部分，因受制於拆遷以及中冶自身資金問題，地塊一直未有實質性的進展。
而後於2015年，深業地產公布了該鼓樓濱江地塊的項目案名和產品規劃，項目案名為「深業濱江半島」，項目規劃分3期開發完成，包括5棟住宅、2棟寫字樓以及一個商業中心，同年項目首期入市。
於2017年12月，深業再度出手，在南京青龍山生態新城、地鐵小鎮連拿兩地，總斥資22.6億元。不過，目前地塊項目「深業青瓏上府」尚未進入銷售，在售項目僅深業濱江半島。
「深業來南京也好幾年了，這次能在核心拿地還是不錯，因為河西南是一個容易打造品牌的地方。」尹霄飛說道。
對比起深業這個已駐紮南京5年的深圳外來客，港龍則是完全的新人。
港龍這次摘得的橋林G84宅地位於浦口區橋林老城，由港龍以2.9億元底價競得，樓面價8573元/平方米。地塊位於浦口區橋林街道浦烏路以南、南灣街以西，土地面積2.82萬平方米，容積率在1.0-1.2。業內認為，該宗地塊靠近江北，位置有些偏，不過好在依託了南京長江五橋沿線概念。
不過，對港龍感到陌生的不止南京，或還有港交所。
據悉，於今年10月23日，港龍中國地產集團有限公司遞交了赴港上市的IPO招股書。招股書顯示，港龍地產於2007年在常州成立，專注開發主要作住宅用途的物業業務，已擴展至長江三角洲地區周邊城市，並在2018年進入上海以及河南省和貴州省多座城市。
對於資本市場來說，這無疑是一家規模極小的迷你房企。截至2019年6月30日止六個月，港龍上半年物業開發及銷售收益為16.6億元及5.9億元，且收益均來自4個城市的9個開發物業的物業開發及銷售。
但截至2019年7月31日，港龍地產則擁有56個項目，總土地儲備約為471.5萬平方米；可銷售及可出租的已竣工項目建築面積約8.46萬平方米，佔總土儲比例為1.8%。
即是說，港龍地產所擁有項目中開發狀態項目佔比較多。有業內人士猜測，港龍或許近段時間內迅速出現了集中補倉的情況，這才導致了可售面積的短缺以及開發中項目佔比較多的現象。
而據了解，今年以來港龍加大了拿地步伐，如7月和8月，港龍地產在江浙4座城市拿下四宗地塊，新增土地儲備24.74萬平方米，總對價36.1億元。
這家即將上市的房企，似乎有意在登錄資本市場前進行一場狂奔，以增加自己的土儲與底氣。不過拿地頻繁隨之帶來負債上升，截至2019年6月，港龍資產負債比率由去年末升至分153.9%。
南京是這家急需擴張的房企的新一站，而下一站又會是哪呢？
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