提到休閒服飾，年輕人尤其"80後"們首先便會想到Baleno（需求面積:80-120平方米）、Metersbonwe、Gioradano等伴隨他們成長的傳統品牌。時至今日，這些傳統品牌仍然扮演著眾多二線城市休閒服飾市場領軍人物都角色；而隨著與國際時尚接軌速度的加快，近兩年內才進入中國市場的ZARA（需求面積:1000-2500平方米）、H&M等快速時尚服裝品牌迅速發展，成為一線城市服裝的新流行"範兒"。
Baleno、Gioradano等傳統品牌憑藉定位落差、價格優勢以及多年來建立的良好口碑，牢牢佔據著穩定的市場份額；ZARA、H&M等品牌則憑藉快速時尚服裝都理念、新穎超前的設計風格風靡大陸。兩類受眾群體、開店策略、整體經營思路都大相逕庭的品牌共同佔據著當前休閒服飾都半壁江山。
人們印象中的Baleno等傳統休閒服飾品牌門店會以街店、專櫃、地下商鋪等不同形式出現在城市的各個地域，但這一狀況可能將逐漸改變。Baleno、Metersbonwe等代表性品牌擴大受眾群體、擺脫「大眾品牌」形象的訴求日益強烈。
Baleno旗下現有30餘個子品牌，其中不乏較高端的品牌如BALENOUBRAN、ebase等；Metersbonwe高調推出高端子品牌Me&City，並一口氣新建或改造了多個子品牌旗艦店;Gioradano更是直接將品牌定位提升到都市白領和社會精英的高度。儘管短期內"拍手叫賣"的大眾化營銷方式和店內人頭攢動的喧囂景象仍將是傳統品牌的形象代名詞，但隨著城市商業的進化和基礎設施升級。傳統品牌在一線城市的頂級商圈，正經歷著選址和品牌策略的雙重變革。
由於最大的運營成本來自租金，坪效是傳統品牌門店經營中最核心的重點。坪效是源於臺灣商業領域的常用術語，指的是每坪的面積可以產出多少營業額(1坪=3.3平方米，業內通常說的坪效是指每平方米營業面積上產出的年營業額)。在高密度人流的商業位置，用最小的門店面積實現營業額最大化是保障高坪效的最有效辦法，因此街店形式成為傳統品牌在一線城市頂級商圈的首選。
以著名的北京西單商業區為例，90年代的西單呈現出「小、多、密」的商業特徵，主幹道東西兩側店鋪林立、熱鬧非凡。西單北大街路西成為大量傳統休閒服飾品牌街店的天下，在Baleno、JeanWest、Metersbonwe等主要品牌的帶動下，XXEZZ(阿瑟斯)、Robinhood、Gioradano、S&K(Baleno子品牌)、Bossini等一大批品牌的百平方米左右街店一字排開。
儘管租金超過100元/平方米/天，但由於西單稠密的人流，多數街店仍能利用及其有限的面積創造1000萬元左右的年營業額，店內人頭攢動的火爆景象是街店高坪效的真實體現。
隨著城市商業設施升級，西單的街店由早期的大行其道逐漸衰退消亡，最終完全退出了西單北大街主幹道，取而代之的是中友百貨、首都時代廣場(美美百貨)、君太百貨等一大批新建、升級版零售物業項目。
在一線城市頂級商圈的自我完善過程中，傳統品牌面臨著離開頂級商圈，或是轉而進駐商業項目(多為購物中心)的抉擇。擴大受眾群體、擺脫"大眾品牌"形象的訴求，決定了傳統品牌唯有選擇後者。而對街店駕輕就熟的傳統品牌而言，一線城市頂級商圈的購物中心卻顯得格外陌生。
如前所述，坪效是傳統品牌門店經營的核心。"由街進樓"的轉變帶來的是人流總量的減少和人流構成的不確定性，坪效難以得到保障，傳統品牌便很難承受購物中心黃金位置的租金，這顯然與"位置決定一切"的經營思路相悖。
曾經在街店時代不可一世的Baleno、Gioradano等在進駐定位接近品牌對象的西單大悅城地下二層後，坪效迅速降為街店時代的1/4。在坪效嚴重縮水的同時，由於位置並不理想，租金水平也回落至街店的1/5左右。較低的租金水平下，擴大經營面積、突出品牌特色，為一線城市次級商圈和二線城市眾多盈利能力更強的街店提供形象支持便成為更佳的選擇。由火爆的黃金位置街店演變為不溫不火的購物中心邊緣位置門店、由重要的盈利點演變為盈虧平衡的品牌展示窗，這便是前文所述傳統休閒服飾品牌在一線城市頂級商圈中選址和品牌策略的雙重變革。
再來看看以ZARA為首的另一類品牌。進入中國短短2年內，ZARA便迅速成為休閒服飾中堅力量之一，其"快速時尚服裝"的理念更可能成為未來服裝市場的發展趨勢。由於定位具備相當的高度，"少而精"和"黃金位置"的選擇策略更適合ZARA，頂級商圈、人氣較高的購物中心自然成為ZARA的首選。
與傳統休閒服飾品牌不同，憑藉超強的人流吸納能力、形象提升能力和高營業流水額，ZARA等快速時尚品牌具備提升項目整層甚至整體租金水平的能力，因此在與購物中心的博弈中處於相對強勢地位。購物中心願意為其提供項目黃金位置，並與之採取保底租金和營業流水扣點兩者取高的結算方式(由於流水扣點總額往往比保底租金總額高的多，實際結算多採用扣點的方式)。
租金是傳統休閒服飾品牌門店的主要成本，因此Baleno等品牌門店需要高於租金一定水平的坪效;而ZARA等快速時尚品牌而言，由於門店的主要成本為扣點，沒有租金壓力，ZARA可以依據自身需要決定門店面積，營業額則顯得格外重要。
因此，為保障高營業額，良好的商業氛圍、穩定的人流、品牌的適應度是快速時尚品牌選址時更加注重的。相較Baleno們的遍地開花，ZARA在北京僅有世貿天階、SOLANA和西單大悅城3家門店，且均佔據了所在項目的黃金位置。因自身定位略高於西單商業區的主流人群，憑藉合理的消費落差，ZARA大悅城店以不足800平方米的面積創造了世貿天階店近3倍的年營業額;若以坪效計算，ZARA大悅城店更是達到世貿天階店的7倍。
由於ZARA和Baleno同在大悅城內，我們更可做一個直觀的對比。Baleno採用固定租金的結算方式，ZARA則實際採用扣點結算方式，實際租金=年營業額扣點率/面積。換句話說，ZARA等快速時尚品牌的「租金」完全是「自己制定的」。在大悅城項目中，ZARA佔據黃金位置的實際「租金」僅為Baleno地下2層的2倍，卻創造了Baleno8倍的坪效，營業額更是高達21倍，選址優勢體現的淋漓盡致。
總體而言，在新品牌層出不窮、休閒服裝市場競爭日益激烈的今天，「班尼路們」雖然始終保持著自己的發展基調、佔據著固有市場份額，但憑藉更強的品牌號召力、更新的消費理念，以及「租金自定」、「黃金位置」等選址優勢的快速時尚品牌已經漸行漸近。依照現在的勢頭，我們完全有理由認為，未來一線城市頂級商圈購物中心的休閒服裝市場將可能成為ZARA、H&M們的天下。
本文轉載來自：中國家紡網，不代表贏商網觀點，如需轉載請聯繫原作者。如涉及版權問題請聯繫贏商網，電話：020-37128209；郵箱：news@winshang.com