作者：李梅
消費者購房人，至今並無明確定義，甚至連叫法也各種各樣。但在法律圈，這是一種至關重要的身份定位，一旦確定為消費者購房人，則意味著其權利能獲得優先保護，甚至包括排除執行。
對於消費者購房人的相關規定，主要見於《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》（以下簡稱《優先受償權批覆》）第二條以及《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》（以下簡稱《執行異議和複議若干規定》）第二十九條規定。
《優先受償權批覆》首先明確了建築工程承包人的優先受償權，接著第二條便明確消費者購房人權利的排他性，即交付全部或大部分購房款的消費者，承包人的優先受償權不得對抗。
而在《執行異議和複議若干規定》第二十九條，則進一步明確了消費者購房人的條件：
一是在人民法院查封之前已籤訂合法有效的書面買賣合同；二是所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；三是已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
因此，可以大致得出，消費者購房人是指在司法機關採取限制措施前與出賣人籤訂的，已支付一半以上房款的，用於唯一住房的房屋買賣合同中的購房者。
然而，《優先受償權批覆》的上述規定原本是針對司法實踐中存在的商品房預售不規範現象，為保護消費者生存權而作出的例外規定，必須嚴格把握條件，避免擴大範圍，以免動搖抵押權具有優先性的基本原則。實踐中：
一方面
大部分房地產開發商都有大量民間借貸或從小額貸款公司借款的情形，而房地產開發涉及的各個環節大部分節節相扣且呈循環效應，一旦某個別環節出現偏差，則各個環節均呈現無法推動，導致整體處於停滯狀態，債務不能按期清償的情況也就不可避免。
另一方面
民間借貸的債權人也需要或這或那的債權擔保，而開發中的商品房則為債權人提供擔保的定心丸，借《房屋買賣合同》為借款擔保，行借款之實的現象就不足為奇。
雖然出借人認為自己掌握了打款憑證，且有《房屋買賣合同》和網籤備案作為借款擔保，出借款項定是安全無虞。然而，沒有律師的專業助力，實踐中，該類操作很大部分最終被法院予以解除，以致債權人自認為高枕無憂的擔保債權淪為一般債權，債務人的償還能力和自己的獲償比例均急劇下滑，從而遭受巨大損失。
究其緣何？因為大部分借款支付的對象和《房屋買賣合同》中的出售人不匹配，出借金額與《房屋買賣合同》中的房款金額也不能一一對應，更有部分《房屋買賣合同》系房地產開發商逾期還款後，從雙方籤訂的《內部認購協議》衍變而來，籤訂的時間、房號不能前後一致對應，一房兩份《房屋買賣合同》，出借人和購房人的帳號、關聯性等均無法作出合理解釋，類似上述細節問題，錯漏百出，更別提網籤的購房人名下還有其他住房等情形。
鑑於該規定權利排他性的前提，系網籤的購房人必須為消費者購房人，若合同購房人名下尚存其餘可居住的房產，則該《房屋買賣合同》則完全不屬於《優先受償權批覆》第二條規定的消費者購房人範圍。一旦雙方履行《房屋買賣合同》，則屬於債務人對個別債權人的個別清償，管理人當然有權依照《企業破產法》第十八條的規定，解除雙方之間的《房屋買賣合同》。