編者按
春節剛過的一個月，是每年民宿的淡季。近日，《民宿泡沫臨近破滅，資本蜂擁將催生海量「美麗的鬼屋」？》、《民宿大量虧損，是行業大限已到，還是黎明前的黑暗？》等文章在網絡廣為流傳。
日前，深圳市大鵬新區民宿協會發表了一份大鵬新區民宿2016年發展狀況的報告，裡面有兩組數字格外引人關注。一是深圳民宿興起近10年，截至2016年12月底，大鵬新區註冊登記民宿1174家，佔廣東省民宿53.4%，而深圳民宿在全省佔比接近55%。二是2016年按照全成本核算大鵬新區虧損民宿超過9成。
連日來，深圳商報記者對深圳民宿發展狀況和目前存在的問題進行了持續深入的採訪。
深圳商報記者 張妍
2月15日晚，走在深圳市大鵬新區大鵬辦事處較場尾民宿小鎮街頭，春寒料峭，遊人稀少。
留聲歲月客棧老闆董先生，在自家院子裡跟幾個朋友吃火鍋，他打趣地說：「我都忘記了客人長什麼樣子。」連續三天沒有一位客人入住，即使前一天是住宿業的「黃金檔期」——西方情人節。
每年春節後的一個月都是較場尾一年中最清淡的日子。只是今年，大多數民宿業者都擔心，淡季可能會比往年來得更猛烈和更漫長……
微博讓較場尾民宿「一夜爆紅」
「剛來時，村子裡每天看到的就是曬太陽的老人家，周末偶爾有一些來玩海上運動的人。」「叉公」這樣回憶起2009年的較場尾，當時只有旋木家、阿羅哈和翠鳥三家兼做海上運動和住宿的店。因旅遊結緣的年輕情侶「叉公」「叉婆」在較場尾看到了麗江的陽光和三亞的海水，加上「叉婆」在大鵬古城博物館上班，兩個人就在海邊租下一棟房子開了叉叉納裡客棧。
「2012年前沒有一個老闆覺得民宿是一門賺錢的生意。」「叉公」說，白天男的出海捕魚，女的在沙灘挖沙白，晚上跟客人一起分享漁獲。開民宿更多是為了自己能夠享受悠閒的生活。一兩千元就能包下整棟民宿，消費者以喜歡接受新鮮事物的學生和驢友為主。
通過論壇、博客在興趣相近圈子裡傳播的民宿，因為網際網路科技的革命而得到了一夜爆紅的機遇。2011年微博用戶成倍遞增，統計顯示，2011年上半年，中國微博用戶從6331萬增至1.95億。微博在網民中的普及率從13.8%增至40.2%。
這年的5月1日，一位網友隨手發布了一條簡短的微博，介紹自己小長假的新玩法——住民宿，並附上了叉叉納裡的圖片，沒想到這條微博被轉發了十幾萬次。
「突然我們的電話、簡訊和QQ全被訂房者擠爆了。」「叉公」形容自己當時懵了，一個3分鐘的電話掛掉後發現還有幾十個未接電話記錄。在接下來的兩三天裡，叉叉納裡從5月到8月的住房已全部訂滿。
而就在同一天，較場尾第9家客棧榕樹下開業了。
叉叉納裡的爆紅，自然也帶旺了只有9家客棧的較場尾。
體驗者多了，感興趣加入的也就多了。2012年上半年，較場尾有20多家民宿，一半是「叉公」的朋友或在叉叉納裡住過的客人開的。
高峰時每張床塞下兩位住客
從「一夜爆紅」到民宿大增的轉折點出現在2012年下半年，「叉公」告訴記者，當時較場尾就像個大工地，有100多家民宿同時在裝修。有數據顯示，2012年底，較場尾民宿數量已達150家。
「宅宅」也是最早一批到較場尾發展的人，但其選擇了一條不一樣的路——給民宿做配套。「村裡有99個人賣梨，而我就要做裝梨的筐子。」「宅宅」的生意一共涉及17個行業，基本服務過較場尾近400家民宿裡的絕大多數。
像「宅宅」一樣「不走尋常路」的畢竟只是少數，多數人還是選擇開民宿。2013和2014年，較場尾民宿如雨後春筍般湧現，這裡的老房子也變得很搶手。原本做外貿生意的董先生在此時入場。2013年底，他和搭檔「留聲」一起租下一棟老房子「修舊如舊」，將這裡打造成中式古典風格的留聲歲月客棧。2014年年中，留聲歲月開張。同年年底，大鵬辦事處統計，較場尾民宿243家，較場尾片區年入住遊客人次15萬。
較場尾的住客這時已從學生、驢友向家庭住客轉變，一到暑假基本都是父母帶著小學生一家入駐，還能承接到不少私企年會，大家對民宿房間的硬體要求也越來越高。民宿不光賣情懷，還得賣裝修。
2015年是較場尾民宿發展的頂峰，大鵬新區投入1.5億元的較場尾綜合整治工程基本完工，片區整體面貌有了質的飛躍。當年年底較場尾民宿總數為375家，床位4000張，一直至今沒有大幅變動。入住人數也創下歷史紀錄，全年入住遊客50萬人次，全年平均入住率62%。最高峰出現在5月1日，日入住遊客近8000人，也就是每張床都得塞下兩位住客。
2015年民宿市場火熱的餘波持續到2016年。據統計，2016年大鵬新區新增民宿325家，減去註銷的72家，淨增253家民宿。目前，新區民宿最多的辦事處竟然不是包括了較場尾片區的大鵬，而是南澳（2016年，南澳民宿560家，大鵬民宿486家，葵湧民宿126家）。陸域面積115平方公裡的南澳，有100平方公裡山林，也就是說15平方公裡密集了560家民宿。專業人士分析，一是南澳本身旅遊資源豐富，二是大鵬民宿接近飽和，三是南澳開辦民宿平均投資在117.6萬元，門檻低於葵湧的144.4萬元和大鵬的151.8萬元。
惠州成為深圳民宿「外部」最大對手
高密度帶來了高競爭，甚至是惡性競爭。
從事酒店業7年，從服務員做到部門經理的吳先生，2014年9月在較場尾開設了一家只有9間房的民宿。他告訴記者，在2015年最高峰期，他的營業額是30萬元，但支出是31萬元。「2015年生意真的不愁做，4月份連續出現17天包場，一間房的價格都在三四百元。」吳先生說，可是周邊民宿太多，為了搶生意，有的店把房價定在100到150元。「網上訂了房的客人，看到這家店豎在門口的價格牌，一進我家店就說『你怎麼這麼黑心啊？』」吳先生無奈地說，惡性競爭讓他對前景灰心。
100到150元的房價，不合理嗎？專做配套服務的「宅宅」給我們算了一筆帳，房間清潔費是20元，加上水電、房租、人工等雜費，還要計算淡旺季差別，較場尾一家民宿平均投入成本是100萬……如此計算下來，一間房的成本最低也需要120元。「這個定價沒有合理的利潤，甚至虧本。」
2015年最高峰期也沒有賺到錢，2016年市場轉淡後，吳先生便果斷轉讓民宿。2016年4月，吳先生以60萬元轉出這家小型民宿。投入30萬元，轉讓費60萬元，吳先生的快刀斬亂麻，讓他的投資最後還小有賺頭。
新區民宿協會抽樣調查顯示，2016年新區民宿平均入住率37%，較2015年下降1.6個百分點。「我感覺這個數據有些保守。」在南澳西湧經營民宿的成先生表示，他與周邊民宿老闆交流過，入住率下跌在3成左右。
成先生告訴記者，很多新入市者無法適應激烈競爭。像去年在西湧沙崗村新開的一家民宿，維持不到一年就關門，轉讓時更找不到人接盤，最後只能賤賣家當，避免血本無歸。
除了面對新區民宿的內部競爭外，臨近的惠州近年來是深圳民宿最大的對手。「2014年，惠州旅遊部門多次帶著社區領導到較場尾取經，為推動當地經濟發展引入民宿產業。」「叉公」表示，從距離大鵬最近的小桂、十裡銀灘，再往東到巽寮灣、雙月灣這兩年相繼開起民宿，加上多為本地村民利用自家房屋改建，成本更低，房價更便宜，對深圳民宿衝擊不小。
業內人士表示，目前惠州大約有民宿600家，成為全省繼深圳之後民宿最多的城市。而深惠兩地民宿總數加起來已佔全省近82%，競爭之大可想而知。
租客與房東談判天平完全失衡
根據大鵬辦事處一項內部調查顯示，現在較場尾375家民宿裡有100家正在轉手或有意轉手。
2月17日下午，伴著陳皮普洱茶的香氳，「叉公」與同樣堅持5年以上的遠望號客棧老闆，扳著手指數著2012年至今沒有換過老闆的較場尾民宿，「不到10家。」
經營壓力除了來自同行競爭外，更重要的是租金飛漲。新區民宿協會最新統計，民宿業各類支出平均佔比為，房租（含員工宿舍）41%，工資性支出25%，物資採購9%，客房相關9%，訂房平臺佣金7%，宣傳費用3%，各種稅費3%，其他3%。
租金佔支出比例在較場尾片區更高。民宿小鎮名聲在外，房東們對租金的期望值也隨之攀升。「2012年下半年民宿開始猛增，房租就變成了『海鮮價』。」「叉公」指著離自家客棧不遠的一棟粉紅房子說，當時自己代一位朋友談租金，第一天房東說3500元，第二天就變成4000元，第三天5000元，又過了兩天變成6000元。「我朋友還在猶豫，我馬上帶著18000元租金和押金直接幫他先租下來。」叉公說，2014年開始，不僅房東開始要「轉讓費」，更出現了房東毀約的情況。
「宅宅」也說，民宿行業高速發展，導致租客與房東談判的天平完全失衡。「民宿行業不是暴利行業，還要面臨租金飛漲和租期短（普遍5至8年）的壓力，導致行業波動很大。」
較場尾民宿協會首任會長李樂業說，2011年，較場尾海邊第一排的民房租金只是3000元左右，而2016年最少在兩三萬元，最高達7萬元。因此，旺季高峰期，較場尾一線海景房不少都在800到1000元，幾乎與市區一些五星級酒店相當。
房租高漲，還導致整個片區消費水漲船高。2015年，住客在較場尾平均消費600至800元。2016年，這個數字還在增加。租金壓力也導致一些海鮮餐廳出現了不誠信經營行為。大鵬辦事處進行專項整治，對13家失信失當的海鮮餐廳採取強制停水停電，清空、拆除海鮮池17處。
大部分業者持謹慎樂觀態度
網文稱，目前民宿業面臨「死胡同」，歸結於眾籌等模式興起，狂熱資本的投入導致數量瘋漲。
記者了解到，大鵬新區投資民宿資金來源中自有資金佔比高達72%，熟人眾籌佔11%，社會眾籌佔1%，親友借款佔9%，商業貸款佔5%，機構投資佔1%，其他佔1%。新區民宿行業協會秘書長李超認為，這說明，大鵬新區絕大部分民宿是自有資金開辦的，這與全國民宿特別是浙江、大理、麗江等地民宿基金、民宿資本蜂擁介入、布局形成巨大差異。
「總體來說，新區有20%民宿運作良好，但如果按照全成本核算，盈利的只有10%。」李超表示，經歷了2014、2015兩年民宿投資火熱期後，投機資本通過轉讓獲利、房屋承租年限過短和租金翻倍增長，導致2016年民宿經營者成本急劇增加，多數民宿出現經營困難，嚴重虧損。
另外，民宿業態無規劃，準入門檻太低，數量增長過快，部分投機者互相模仿、抄襲跟風，難以體現自己的特色與品牌，局部市場價格競爭白熱化導致民宿行業整體盈利能力較弱。「在珠三角這麼龐大的市場裡，深圳都沒能出現一家滿房超過300天，全國叫得響的民宿，或許才是更值得我們深思的問題。」
2017年對於民宿行業發展至關重要，春節長假，較場尾片區的房價和入住率普遍較去年春節下跌10%。
目前，較場尾海濱已開始圍擋修築海濱棧道，今年旺季遊客可能無法直接從此處下海。大鵬辦事處已準備借環龍岐灣4A景區創建之際，推出較場尾管理升級改造，對整個片區進行圍合，並限制入內最高人數在8000人。儘管這些政策從長遠來看利於片區發展，但短期內會造成一定影響。
在記者的調查中，大部分民宿業者對於目前所經歷的「陣痛期」持謹慎樂觀的態度。入住率不高，資本不充裕的民宿老闆表示，自己會堅守，希望成為大浪淘沙下的「金子」。而像叉叉納裡這樣去年入住率仍保持在74%高位的品牌民宿，已經開始向外布局，分散風險。「叉公」表示，自己已在珠海開設了5家民宿，交給自己的哥哥打理。距離他家不遠的翠鳥客棧也早已在葵湧辦事處官湖片區開設了分店。
甚至連已轉讓出場的吳先生也表示，估計兩三年左右較場尾將重新走上坡路，說不定自己會抓住那個時間點再進場。