本報記者 鍾廣蓮 童海華惠州報導
「住了兩年的高端『湖景房』，湖景還未建，卻突然發現開發商欲修改規劃，取消湖景，變成公寓、寫字樓、商鋪以及垃圾中轉站。」這讓家住中洲•中央公園的業主十分無奈。
近日，《中國經營報》記者走訪發現，該規劃建設區域正是惠州中洲·中央公園項目最初規劃建設湖景以及大型商業綜合體的區域。對於該規劃，大部分業主極力反對。「當初衝著這湖景和商業綜合體，我才願意接受比周圍小區總價貴幾十萬元一套的價格購買這個小區的房子。現在要改規劃，我們當然不同意。」業主黃女士表示。
在公示兩天後，有業主發現該規劃區域有動工跡象。因此僅開工一天，業主們便到惠州市自然資源局投訴，惠州自然資源局勒令其停工。
對於開發商修改小區規劃的決定，業主們多次上訪，希望維持原規劃。對此，惠州市自然資源局表示，「近期將舉辦聽證會，聽取各方意見。」在多次溝通協商後，7月22日，開發商表示將撤回重新規劃。
消失的湖景
近期，家住惠州中洲·中央公園（以下簡稱「中央公園」）的業主們在惠州市惠城區自然資源局官方網站上發現一則《惠州市昊恆房地產開發有限公司建設工程規劃許可提前公示》（以下簡稱《公示》），對惠州市惠城區金山湖JSH A03 05地塊的建設規划進行更改公示。更改後的規劃為新建辦公樓39層，3棟39層公寓，商業計容積率面積33364平方米。此外，新建住宅樓計容積率面積1095平方米；垃圾轉運站及環衛工人休息室228平方米，公共廁所60平方米，社區服務用房8平方米，地下室地下1層局部2層，停車位共2062個。
惠州中洲·中央公園小區位於惠州市惠城區金山湖片區金山島內。2013年，惠州市昊恆房地產開發有限公司（深圳市中洲投資控股股份有限公司控股子公司）取得了位於金山湖片區金山島的JSH-A03-05等地塊，在此規劃建設了中洲·中央公園項目，項目分三期開發。
中央公園的業主告訴記者，當初中央公園一期開盤之時，開發商給業主展示的規劃明確表示，小區要建一個人工湖，湖邊是商業街和高端商業綜合體。業主提供的購房合同附件中「金山湖 JSH A03 05地塊前期規劃效果圖」以及「建設項目規劃許可批前公示」顯示，該小區東北區域確實有人工湖、商業街、大型商業綜合體以及五星級酒店等規劃。
黃女士的家就在開發商此前規劃建設人工湖用地旁邊。「因為我這套房子可以直接看到湖景，所以總價比同小區的其他戶型貴了60萬元左右。」黃女士的這套房產於2016年購置，當時毛坯均價為1.6萬元/平方米。
中國指數研究院百城房價數據顯示，2016年，惠州的平均房價單價在8500元/平方米左右。作為惠州房價金字塔頂端的金山湖片區，當時的房價也不超過9000元/平方米。而中央公園項目，即使是不靠湖的平層套房，單價也比周邊小區高3000元/平方米以上。
趙女士在2014年以單價7600元/平方米的價格買了中央公園的商品房，當時，該小區周邊的房價尚不到5000元/平方米。
交房入住以後，業主發現原本承諾2019年建成使用的人工湖和大型商業中心遲遲沒有動工跡象。而近期開發商要改規劃的公示公布後，有業主認為開發商存在銷售欺詐。有業主到惠州市人民政府網絡問政平臺上提出申訴意見，認為開發商在房屋銷售完成後任意更改規劃，與之前銷售承諾的不符，存在欺詐銷售行為。
記者在中央公園小區看到，原本規劃建設人工湖和商業街的區域現在還是一片空地，空地上還停留著前不久準備開工的挖掘機和建築工人臨時搭建的鐵皮房。此前惠城區自然資源局公示的最新規劃顯示，原本規劃建設人工湖的區域已經被一片大大小小的商鋪所替代。
對於這個規劃，不少業主表示，把湖景變成商鋪，會降低小區業主的居住環境質量和舒適度體驗。根據最新規劃，開發商擬建設3.33萬平方米的商業。有中介告訴記者，目前中央公園小區二手臨街商鋪單價在4萬元/平方米起步，好一點的位置達到7萬～8萬元/平方米。
業主跟開發商籤訂的商品房購房合同附件中，有完整的小區規劃圖及詳細說明。從規劃圖上可以明顯看出，小區2萬平方米的人工湖以及環湖商業綜合體等規劃，並沒有公寓、垃圾站區域的規劃。
北京志霖律師事務所副主任趙佔領律師表示，開發商擅自變更規劃的行為已經構成合同違約，應該承擔違約責任，具體的形式根據合同而定，一般包括繼續履行、解除合同、支付違約金等。因目前變更規劃還未通過行政審批，更未具體實施，維持原規劃完全具有必要性和可操作性。所以，業主要求維持原規劃不僅符合法律規定，也完全合理。
然而，記者發現，在業主提供的購房合同上，並沒有開發商違約的相關條款。
新增的公寓
《公示》顯示，該小區擬建3棟39層的服務型公寓，計容積率面積大約為9.56萬平方米。
根據近期業主在房產中介掛出的價格，目前中央公園二手房的價格最低為1.4萬元/平方米，最高則達到了2萬元/平方米。根據該小區目前最低的二手房價格計算，這3棟公寓的可售價值超過13.4億元。目前惠城區的總體均價尚未超過1.3萬元/平方米。
此前，記者走訪惠州樓市，不少房地產中介告訴記者，金山湖片區現在無新房可賣。在2016～2017年之間，惠州有比較嚴重的捂盤現象，尤其是金山湖片區，一房難求。這也使得金山湖片區的房價水漲船高。「金山湖片區是現在惠州比較高端的住宅區，但是現在沒有什麼新樓盤入市。」有中介人員表示。
日前，惠州市自然資源局發布《惠州市金山新天地分區規劃（2019-2035）》（徵求意見稿）(以下簡稱《規劃》)。