作者：法律追夢人
房地產企業併購的主要方式分為資產併購和股權併購，股權併購方式因其具備稅費低，辦理股權變更登記手續簡單易行而深受房地產企業的青睞，但是任何一種交易方式都有其利弊，股權轉讓的交易方式也不例外，因其收購的目標公司對外的權利義務具有延續性，故目標公司的潛在債務也成為了股權轉讓過程中不得不防的重大風險，需要我們在起草股權轉讓協議時合理規避此類風險，避免企業在收購過程中「入坑」。下面筆者結合在項目股權收購工作中的實務經驗，與大家進行一些分享，以期為大家工作提供一些有利參考。
1
弄清股權轉讓基本概念
股權轉讓分為股權部分轉讓和股權全部轉讓，主要指目標公司的股東通過轉讓其持有的股權，受讓人通過受讓目標公司的股權而實現對擬收購的房地產開發項目的控制，從而達到目標項目收購的目的。
2
做好股權轉讓合同籤約前的準備
一般房地產企業在起草正式的股權轉讓協議前，為了後續合作及項目的鎖定，一般都會先籤署一份股權收購的意向書及繳納一定的保證金共管，如意向書中約定：「乙方應自本框架協議籤訂之日起20日內完成盡職調查。盡職調查結束後，乙方有權決定是否合作，如果乙方經內控風險評估後不同意合作的，則雙方相互返還持有的雙方所有資料，解除帳戶共管，返還乙方保證金。如果乙方決定合作的，則甲乙雙方在盡職調查結束後15日內籤訂正式合作協議。正式合作協議與本框架協議不一致或有衝突的，均以正式合作協議為準」，然後，收購方會指派公司的盡調小組成員開始進場對被收購方進行全面的盡職調查，當然這之前，比較慎重的項目，企業也會提前對擬收購的目標公司做一些初步的外圍資料收集及調查，方便正式盡調工作的開展，正式盡調的結果決定了後續是否籤訂股權轉讓協議以及選擇籤約的文本條款的設計要求，是籤約前至關重要的一步。正式盡調一般是圍繞目標公司和項目地塊本身來開展的，一般包括以下內容：
（1）公司基本情況及歷史沿革，即公司的設立、存續以及相關證照、協議文件，對目標公司的合法性、有效性作出判斷；
（2）公司的業務，即調查了解公司的主營業務、公司主要項目（未開發的項目、正在開發的項目、已經竣工驗收的房地產項目）的項目名稱、項目所屬地塊、項目性質、建築面積、證照及手續辦理情況；
（3）目標公司股東情況，即自然人股東的身份信息，法人股東的營業執照、工商資料以及股權是否存在代持、質押等權利負擔；
（4）公司的資產及對外投資，即了解目標公司擁有的房產權證，土地使用權證（包括合同及支付憑證）、智慧財產權證件，生產經營設備，車輛權屬證件等公司主要的權屬憑證集對外投資的對象、時間、金額及權責；
（5）公司的重要規章制度及合法經營情況，即防止交易過程中存在障礙；
（6）勞動人事，即了解公司人員崗位配置是否合理，是否存在勞動用工風險；
（7）公司的重大合同及公司重大債務，即了解核實公司正在履行、將要履行，以及履行完畢但存在糾紛的重大合同，以及重大債務的對象、時間、金額、期限及原因，對目標公司的整體財務情況提前做出預判，防止收購後，收購方無故背債情況出現；
（8）公司財務及納稅情況，與前述第（7）款進行印證，以便了解公司的真實財務狀況；
（9）公司治理結構，即公司的三會決議及成員基本情況及變動，減少後續轉讓手續辦理的障礙；
（10）公司及高管的重大訴訟、執行、仲裁及行政處罰情況；
3
合理設計條款，籤好股權轉讓合同
通過前述第二條的盡職調查後，盡調小組負責人一般都會對擬收購的項目及目標公司有了一個較為全面、清晰的了解，如果有收購的可行性，確定繼續進行收購，就要進行股權轉讓協議的草擬，通過合理的條款設計，促成交易的最終實現。想要走好這關鍵的一步，籤好股權股權轉讓協議，其中條款設計需要注意以下8點重要事項:
1、明確交易目的：轉讓方主要目的是通過股權轉讓實現前期投資收益，受讓方則是通過受讓股權，獲得目標項目的開發權，從而獲取後的投資收益，一般此項內容會在合同的鑑於條款中進行簡要描述，以便明確；
2、明確合同籤訂的前提：
（1）目標公司的基本概況，股東及持股情況，經營及人員情況，資產及負債情況，一般此條會放在協議首條進行描述，以便總體對目標公司進行明確；
（2）項目地塊的基本情況，項目地塊的位置、類型、面積、規劃用途、規劃指標、出讓年限；項目地塊的手續辦理情況、項目開發現狀，是否拆遷完畢，是否七通一平，施工情況；項目地塊土地出讓金、稅費的金額及支付時間、支付情況，此內容關乎目標地塊的鎖定，描述一定要準確、全面、無遺漏；
3、寫清轉讓的標的：收購方收購的是目標公司的全部還是部分股權，具體比例一定要清晰、明確，同時協議中明確收購方收購後同時獲得了該股權所對應的收益；
4、明確目標公司資產負債及承擔方：明確公司的資產及負債情況，此處最好用列表形式進行詳細列出每一筆債務的詳細情況，然後明確負債及未披露、潛在、或有負債的承擔方，以及對應的違約成懲罰及損失賠償責任。如協議中約定「甲方承諾截至本合同籤訂時目標公司的資產負債情況已全部如實無任何遺漏的載明在項目公司的資產負債清單上，該資產負債清單作為本合同的附件，如股權交付後出現任何該資產負債清單上未明確載明的債務、未披露事由或者雙方封存合同之外債務，一切經濟法律責任概由甲方承擔，乙方或目標公司有權向甲方追償，甲方除承擔全部賠償責任外，另需按本合同約定承擔違約責任」。
5、合理設計股權轉讓價款及支付時間、方式：一般情況下，合同股權價款要明確稅費的承擔及繳納問題，支付的金額及節點一般要和目標公司重要證照辦理及資料文件的交付掛鈎，如果有特殊要求的一定要約定在付款前完成相應義務，否則乙方有權拒絕付款且不構成違約。
6、適當採取一些擔保措施，為交易順利進行提供保障：如合理設計股權轉讓款的節點、設立共管帳戶、採取抵押、擔保、保證等擔保措施。
7、明確合同的附件：證照清單、資料文件清單、資產負債清單、合同清單、人員清單、訴訟及糾紛清單，此項作為合同的總要補充，避免約定不明出現爭議；
8、明確違約責任及爭議解決、通知送達條款，便於糾紛發生後能夠及時進行追償，降低我方的舉證困難，同時能對轉讓方進行一份約束和震懾，如通知與送達條款約定為：合同有效期內，在本合同中列明的雙方聯繫電話、聯繫人及通訊地址為有效聯繫方式，一方的通知、文件或對帳單等將通過上述方式送交對方。上述聯繫方式如有變更，一方應提前3天以書面形式告知對方。一方根據對方提供的聯繫方式投遞郵件、發送信息的，自郵件投遞或信息發送之日視為已履行了相應的通知義務。
4
結語
機遇與挑戰並存，股權轉讓方式雖給房地產企業的併購交易帶來了巨大的便捷及收益，但是同時也給蘊含了巨大風險，因此作為房地產管理人員及法務人員，在選擇併購的策略時，通過合同的設計籤約實現股權轉讓方式的效能使用至關重要，每一步都關乎企業是避坑還是入坑，這需要我們在處理此類業務時一定要打起十二分的精神來走好合同起草籤約這一步，實現交易完美避坑。
邀您參與，行業盛會
12月19日，我們將在北京舉辦2020法盟WeLegal·北京峰會。上午的主會場，5-6位精英法律人輪番分享職場理念和行業經驗，傳承經驗與方法論。下午設置三個分會場，行業涵蓋醫療醫藥、金融、娛樂、網際網路、製造、汽車、新能源等，領域包括投融資併購、破產清算、智慧財產權、合規、反壟斷、爭議解決等。