根據最近你從各個方面了解到的信息，烏雲似乎遍布澳大利亞的房地產市場。但市場不好不代表這個市場變得一文不值，完全不值得投資。今天給大家分享一份最新的研究報告，並給大家分析分析澳洲8大首府城市在新冠疫情下未來12個月的前景排名。
聯邦銀行，國民銀行，澳新銀行等主要銀行以及SQM等研究公司紛紛預測，「最壞情況」的房地產價格將下跌高達32％，其中最大的兩個房地產市場，雪梨和墨爾本受影響將最嚴重。
同時，購房者對房地產價格的期望發生了急劇變化。Switzer Financial Group的數據顯示在2月份有66％的澳大利亞人認為房地產價格將在未來12個月內上漲，但到了5月份，這個數字下降到10％。
但是澳大利亞並不是像新加坡一樣一個城市一個國家，而是由許多不同的市場組成。買方中介公司（專門站在買方立場為客戶選房的機構）Propertyology完成一項新的研究報告，對澳洲八個首府城市房地產市場未來12個月的前景進行排名。
1. 坎培拉
2. 布裡斯班
3. 阿德萊德
4. 霍巴特
5. 珀斯
6. 達爾文
7. 墨爾本
8. 雪梨
01坎培拉為何能排在第一位？
坎培拉之所以能排在第一位是因為它在COVID-19之前的房地產市場基礎很強（例如就業數據，基礎設施建設和開發項目等），並且在COVID之後的前景也很樂觀。
在新冠病毒到來之前，坎培拉的經濟就已經很強勁了。在213,000名就業人口中，大約有100,000名政府公共部門工作人員，這穩定的就業環境充分的抵擋了新冠疫情對於就業的傷害。截止至5月底的數據，澳洲整體失業率為7.1%，比上年同期上漲了1.9%，而坎培拉的失業率為4.2%，比上年同期還下跌了0.2%。而且政府還需要招聘更多的職位以為聯邦政府應對新冠疫情，不久前聯邦政府剛宣布了3,200億澳元的新冠疫情支持計劃。
坎培拉房產市場的優勢：
疫情下澳大利亞「異類經濟體」，政府公共部門佔據50％的工作崗位，使坎培拉市民不需擔心因疫情而影響工作。聯邦政府預計將擴充人員，以服務於針對COVID-19而發布的許多聯邦政府支持計劃。預計是政府森林大火重建計劃的受益者坎培拉目前市場上獨立別墅的供需比較均衡。
坎培拉房產市場的劣勢：
COVID-19使國際學生無法回到坎培拉讀書對房地產有一定負面影響，非獨立別墅類產品市場表現不佳（過去10年中坎培拉政府批准的所有住宅中非獨立別墅佔比達到71％）澳大利亞中房價第三高的首府城市坎培拉居民中有很大一部分來自雪梨，許多人在雪梨擁有房地產，這部分人可能是COVID-19中澳大利亞房地產受損最大的一部分群體
02布裡斯班排名第二
能排在第二主要原因是布裡斯班私營企業就業的持續增長，洲際移民維持多年的持續增加。布裡斯班市的失業率為5.5%與雪梨和墨爾本的失業率差不多，大布裡斯班區域為6.2%（含布裡斯班郊區），但整個昆士蘭州的失業率卻高達6.8%，可見除布裡斯班外昆士蘭州其他城市，包括黃金海岸等，目前情況都比較糟糕。在布裡斯班投資的另一個原因還有與其他首府城市相比房價更低以及經過幾年的消化，目前市場上住房供需比較平衡。
布裡斯班房產市場的優勢：
住房供需均衡洲際移民的長期流入租賃市場強勁（除市區外）房價可負擔性高
布裡斯班房產市場的劣勢：
COVID-19使國際學生無法回到布裡斯班讀書對房地產有一定負面影響過去10年中私營部門的就業增長放緩在所有州和地區中，政府債務最高商業和消費者信心低下
03阿德萊德與霍巴特
阿德萊德房產市場的優勢：
非常宜居的城市房價可負擔性高租賃市場實力科學、技術、工程、數學、國防製造和太空領域的未來經濟發展計劃，將推動阿德萊德吸引越來越多的高端人才進入
阿德萊德房產市場的劣勢：
COVID-19使國際學生無法回到阿德萊德讀書對房地產有一定負面影響阿德萊德一直未能成功的吸引州際居民移民海外移民因疫情受阻（海外移民市阿德萊德人口增長的主要動力）長期無動力的經濟
霍巴特房產市場的優勢：
非常宜居的城市住房供應不足租賃市場實力，家庭抵押貸款比例較為合理最近宣布的主要大型建設計劃所有州和地區中政府債務最低8大首府中3個能夠實現洲際移民淨增長的城市之一（另2個為分別為布裡斯班與墨爾本）。多個領域經濟穩健，包括農業，製造業和國內旅遊業霍巴特市政府承諾的基礎設施的推進，包括國際機場將於2020年末建成。
霍巴特房產市場的劣勢：
國際留學生不能入境國際遊客不能入境
04珀斯排名第5
珀斯房價已經在過去幾年連續下跌，市場已經將溢價擠出得差不多了，按房地產周期性規律，未來幾年珀斯有可能成為表現最佳的首府城市。但是珀斯因為經濟產業比較單一，也因此房地產的風險一直都比較明顯。目前珀斯的出口份額中，約有50%為出口到中國，受澳中關係跌入冰點的影響，珀斯的經濟肯定也會收到比其他州更大的衝擊。可以這麼說，如果珀斯經濟還是這麼單一，那麼這裡的房價波動就會一直比較大。
珀斯房產市場的優勢：
房屋可負擔性高租金回報率高空置率低礦產業發達，經濟充滿動能
珀斯房產市場的劣勢：
經濟結構比較單一經濟依賴於中國市場，受外交風險影響較大因離東海岸較遠，難以吸引本地投資者目光
另一個首府城市達爾文這裡就不詳述了，這個城市在2018年人口竟然出現了下跌，而且總人口只有15萬人左右。
05墨爾本和雪梨為什麼排最後兩名
墨爾本和雪梨排名最後主要基於以下4個因素（1）旅遊業大受影響；（2）國際留學生回不來；（3）海外移民基本停止；（4）澳洲家庭貸款比例最高的兩個城市。
受疫情影響墨爾本與雪梨的失業率可謂節節攀升，雖然兩大城市並沒公布具體數據，但從聯邦政府勞動部門公布的州失業率可以看到，墨爾本所在的維洲與雪梨所在的新洲失業率均達到6%，預計兩大城市失業率在5.5%左右。
墨爾本房產市場的優勢：
非常宜居的城市龐大的人口基礎和全球知名度最近宣布了一項27億澳元的計劃，以推動經濟脫離COVID-19
墨爾本房產市場的劣勢：
大量的新公寓即將推出大量移民及留學生無法入境，移民一直是墨爾本人口增加的主要來源，而墨爾本是澳洲擁有澳洲最多的留學生人數的城市之一。住房可負擔能力低。經濟進入下行階段，居民收入預計增長乏力，房價再往上的空間有限，前期大量的住宅貸款將令購房者感受到前所未有的壓力。
雪梨房產市場的優勢：
龐大的人口基礎和全球知名度雪梨第二機場的發展推進，將長期推動雪梨經濟
雪梨房產市場的劣勢：
大量移民及留學生無法入境，移民一直是雪梨人口增加的主要來源，而墨爾本是澳洲擁有澳洲最多的留學生人數的城市之一。大量本地居住遷移至其他城市，過去2年，雪梨淨流出52,000名居民。空置率的飆升，據Propertyology的數據雪梨內城區空置率已經達到13%大量公寓的逐漸推出，在疫情下雪梨的價格可能進一步壓低雪梨的住房可負擔性是全澳洲最低的，與墨爾本一樣貸款者在收入降低的情況下，居民的可支配收入將進一步減少。
預計未來12個月，雪梨與墨爾本的公寓，特別是市中心、大學區域以及豪宅價格將承受比較大的壓力。聯邦政府推出的針對自住人士的促進政策將推動就業的提升，澳洲的房地產業已經是澳洲的支柱產業，能帶動眾多的就業機會，未來12個月澳洲經濟將逐步回暖，投資者們可以關注排名更靠前的城市，對於墨爾本與雪梨，大家可以持續觀望著，畢竟缺少移民的雪梨和墨爾本，人口增長就比較乏力，缺少了人口的支撐，房價就很難有足夠動能上漲。