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金融街控股股份有限公司
金融街控股自持物業市場價值估測之調研報告
2009年3 月
1 概要
1.1 本估價項目概述
本報告採用可比項目成交價格類比法對金融街控股公司三項自持型商業物業（即估價標的項目）進行價值估測。它們分別是金融街購物中心、金樹街和C3 四合院。
本報告選取了北京主要城區（包括東城、西城、崇文、宣武、朝陽和海澱）內與估價標的項目可比的84 個項目進行了綜合調研，形成自持物業公允價值估測的基礎資料；與此同時，我們與北京市建設委員會房地產交易管理網籤署合作協議，從該系統獲取調研項目的網籤交易價格；同時在項目調研的基礎上，考慮標的項目的實際情況，進一步確定與標的項目更加相似的可比項目若干；確定可比項目之後，將可比項目與標的項目的各個方面情況進行逐項對比，並以此為依據對可比項目的成交價格進行合理修正，從而得到估價標的項目的最終估測結果。
1.2 估價標的項目的基本情況
表 1 估價標的項目基本情況
項目 購物中心 金樹街 C3 四合院
位置描述 金融街商務區核心 金融街商務區核心 金融街南區
項目性質 購物中心 商業街、公寓底商 四合院
入住客戶 LV 等奢侈品高端商品 必勝客等餐飲 高檔餐廳
總佔地面積 33630.72 平方米 40279.78 平方米 3343.82 平米
總建築面積 76399.28 平方米 15829.04 平方米 2080.56 平米
樓層 地下一層、地上四層 地下一層、地上二層 地下一層、地上一層
1.3 估價的方法和步驟
（1）估價方法：可比項目成交價格類比法
（2）估價步驟
① 在北京主要城區（包括東城、西城、崇文、宣武、朝陽和海澱）內選取了84 個項目進行綜合調研，深入了解其地理位置和環境、項目性質、結構類型、房屋狀況、物業管理、成交價格等相關情況。調研項目具體見表2。
表 2 北京市商業地產調查項目
購物中心 商業街 四合院
（共 22 個） （共 52 個） （共 10 個）
美邦國際中心 世紀茶貿中心 華遠·首府 恭王府四合院
順邁金鑽 金隅鳳麟洲 國瑞城 張自忠路四合院
東亞·望京中心 本家潤園 珠江帝景家園 德勝門四合院
晶都國際 雍和大廈 新裕家園 2號樓 雍和宮四合院
日壇國際廣場 遠洋新幹線 富力-愛丁堡公館 新街口四合院
中國第一商城 天創科技大廈 新怡家園 白塔寺四合院
天美時尚名店 東岸 格調 6 號樓 平安裡四合院
萬特購物中心 紫金長安家園 主語商務中心 東四四合院
朝外 SOHO 新景家園 萬柳華府龍園 府右街四合院
第三極文化中心 遠洋光華中心 天作國際中心 阜內四合院
大鐘寺國際廣場 華人一品閣 新城國際公寓三期
洛克時代中心 時間國際 豐僑公寓
崑崙購物中心 金城·尚品 建外 SOHO
悠樂匯中心 金隆基大廈 天鵝灣名苑
大成國際中心 六佰本 SOHO·尚都
望馨商業中心 保利香檳花園 中坤大廈
華遠·企業號 博雅國際中心 東方梅地亞中心
新三裡屯 朝陽無限 西派國際公寓
雅寶城 華悅國際園 都城大廈
三裡屯 SOHO 西釣魚臺嘉園 國際財經中心
雲起時珍寶花園 華業玫瑰郡家苑 Naga 上院
光華路 SOHO 萬通中心 長河灣
富力城 中國紅街
樂府江南 西城晶華苑
世紀東方城 樂成國際
蓮花通寶藝術品商城 鴻誠幸福村中心
② 根據步驟①的調研結果，重點分析項目的地理位置、所屬商圈、房屋狀況、設備裝修標準等因素，進一步篩選出與估價標的項目最具可比性的 30 個項
目（購物中心、商業街、四合院每個類型各10 個項目），作為估價的可比項目，具體見表3。
表3 估價可比項目表
購物中心 商業街 四合院
（共 10 個） （共 10 個） （共 10 個）
洛克時代中心 珠江帝景 恭王府四合院
大鐘寺國際廣場 樂成國際 張自忠路四合院
朝外 SOHO 蓮花通寶藝術品商城 德勝門四合院
天美時尚名店 建外 SOHO 雍和宮四合院
大成國際中心 天鵝灣名苑 新街口四合院
日壇國際廣場 天作國際中心 白塔寺四合院
雅寶城 保利香檳 平安裡四合院
三裡屯 SOHO 六佰本 東四四合院
雲起時珍寶花園 中國紅街 府右街四合院
光華路 SOHO 鴻誠幸福村中心 阜內四合院
③ 獲取上述 30 個可比項目在 2008 年 12 月31 日或鄰近時間（12 月31 日無成交的情況下）的成交數據，其中購物中心和商業街類的 20 個可比項目的成交價格和成交面積從北京市建委房地產交易管理網獲取，而四合院的交易由於不進行網籤，無法獲得官方數據，因此 10 個四合院可比項目的成交價格和成交面積數據從北京順益興房產公司和北京萬德成不動產經紀公司網站獲得。
④ 由於各個可比項目與估價標的項目之間存在差異，直接通過對可比項目的成交價格進行簡單平均，得到標的項目的估測結果這種方法，將影響估價結果的科學性。為了使估價結果更加科學合理，我們從多個方面將可比項目與估價標的項目進行逐項對比，對可比項目的成交價格進行修正，對修正後的結果進行算術平均，最終得出估價標的項目的估測價格。
1.4 數據採集說明
① 本次採集的所有項目的成交價格，其成交時間均為2008 年度；
② 各個可比項目的成交時間分布不平均，很多項目在 12 月份沒有成交。針對這種情況，我們將採用最臨近月份的成交數據，並根據 2008 年市場的價格走勢規律對其進行合理修正；
③ 可比項目網籤價格有時因為某些特殊原因會出現異常值，這些異常值與項目平均價格水平有十分顯著的差距。因此，為保證數據的合理性，對於此類數據不予採集；
④ 各個可比項目的成交方式不同，既有整售，又有散售。一般來說，同一項目整售的成交價格一般會低於散售的成交價格；
⑤ 同一項目中不同位置，其商業價值也有所不同，相應地其成交價格也會有所差異；
⑥ 四合院市場具有供應量有限、成交量較少、功能多樣性等特點，因此目前四合院市場沒有相對權威的市場價格走勢。本報告採用中國指數院城市綜合價格指數反映四合院市場價格走勢。
1.5 主要結論
表 4 估價結果一覽
項目 購物中心 金樹街 C3 四合院
估價時點 2008 年 12 月31 日 2008 年 12 月31 日 2008 年 12 月31 日
總建築面積 76399.28 平方米 15829.04 平方米 2080.56 平方米
建築面積估測單價 42838 元/平方米 39854 元/平方米 68790 元/平方米
建築面積估測總價 32.73 億元 6.31 億元 1.43 億元
總佔地面積 —— —— 3343.82 平方米
佔地面積估測單價 —— —— 42802 元/平方米
2 北京商業地產市場2008 年市場簡述
2.1 商業地產2008年供應情況
商業地產2008年共上市274個項目，上市面積189.5萬平方米，同比下降
24.6%。從區縣上看，本年度朝陽區上市量最大，共上市81.5萬平方米，佔年度總上市量的43%，其次為豐臺區，第三為海澱區，二者成交量佔比分別為13.3%和11.3%。從上市時間看，第一季度供應量較小，二至四季度則保持較高的供應量。由於今年商業地產施工面積有所減少，因此預計明年商業地產上市量不會大幅上升。受奧運影響，奧運場館周邊成為新的熱點區域，奧運場館周邊的商業項
目本年度活躍度較高。
2008年商業地產上市量最大的項目是SOHO中國開發的三裡屯SOHO，該項目位於北京市朝陽區工體北路南側，為三裡屯商業區核心地段的商業、辦公、居住綜合社區。該項目商業地產上市12.8萬平方米，佔年度上市總量的7%。本年度位於亞運村及奧運會場的核心地帶的金泉廣場與位於石景山CRD區域的鼎城上市量分列二、三名，上市面積分別為10萬平方米和7.8萬平方米。各區縣商業地產供應情況見圖1。
圖1 2008年北京各區縣商業地產供應情況
2.2 商業地產2008年成交情況
商業地產2008年成交項目達703個，成交面積156.2萬平方米，同比下降
20.6%。從區縣上看，本年度朝陽區成交量最大，為69.6萬平方米，佔年度總成交量44.5%，其次為海澱區，昌平區排名第三，二者成交量佔比分別為12.9%和
11.7%。從各季度銷售情況來看，商業地產本年度整體銷售情況較為平均。其中第一季度成交42.3萬平方米，佔年度總成交量27.1%，由於上市量較小，所以第一季度市場對商業地產庫存消化量較大。受奧運等因素影響，三季度北京房地產市場整體形勢走低，但在三裡屯SOHO等項目的帶領下，商業地產依然保持較高成交量。
本年度商業地產成交面積最大的項目同樣是三裡屯SOHO，該項目商業地產共成交7.5萬平方米。本年度金泉廣場銷量排名第二，項目共成交6.4萬平方米，購買者分別為某外地企業和某北京企業。
2008年房地產市場以觀望為主，因此本年度市場整體成交量下降，商業地產同樣降幅明顯。本年度上市量和成交量均大幅下降，因此至2008年底，商業地產待售量上漲8%，上漲幅度較大。一方面，影響持續擴大的全球金融危機和本地房地產市場的深度調整將給商業地產市場帶來不利影響，但另一方面，國家保增長、擴大內需等政策利好因素和房地產市場理性回歸後的規範健康發展也給商業地產市場帶來了新的契機，預計2009年商業地產市場將平穩發展，成交量上不會出現大幅波動。
500000
450000
400000
350000
300000
250000
200000
150000
100000
50000
0
Jan- Feb- Mar- Apr- May- Jun- Jul- Aug- Sep- Oct- Nov- Dec- Jan- Feb- Mar- Apr- May- Jun- Jul- Aug- Sep- Oct- Nov-
07 07 07 07 07 07 07 07 07 07 07 07 08 08 08 08 08 08 08 08 08 08 08
商業上市面積(㎡) 商業成交面積(㎡)
圖2 2008年北京商業地產上市面積及成交面積
2.3 商業地產 2008 年度成交面積前十位排名
表 5 商業地產 2008 年度成交面積前十位排名
項目名稱 所屬商圈 成交套數 成交面積（㎡) 成交金額（元） 均價(元/㎡)
三裡屯SOHO CBD 469 75399.71 4490973429 59562
金泉廣場 亞奧 14 64024.37 830736854 12975
國美第一城 朝青 213 53496.95 509130672 9517
西貿中心 公主墳 6 46968.87 977328247 20808
六佰本 望京 60 45487.27 831159429 18272
酈城 四季青 1 29359.08 188485294 6420
北京石景山萬達廣場 石景山 436 28571.34 384897208 13471
世華國際中心 CBD 391 26100.69 509502938 19521
天通西苑 天通苑 17 24878.8 179342039 7209
盤古大觀 亞奧 31 21594.21 2591305200 120000
3 金融街購物中心的價值估測
3.1 2008 年北京商鋪價格指數走勢
3720
3700
3680
3660
3640
3620
3600
3580
3560
2007.12 2008.1 2008.2 2008.3 2008.4 2008.5 2008.6 2008.7 2008.8 2008.9 2008.10 2008.11 2008.12
商鋪指數 3708 3691 3668 3670 3673 3662 3660 3656 3617 3643 3670 3681 3689
商鋪指數
數據來源：中國指數院北京市場
圖3 北京商鋪價格指數走勢
2008年北京中房指數中的商鋪價格指數由2007年12月的3708微降至2008
年12月的3689，降幅為0.51%。可以說2008年的商鋪價格基本保持不變，年內有一定的波動，但年底同比降幅極小，基本保持穩定。2008 年，商鋪價格指數從年初緩慢下降，7 月有較大降幅，8 月達到年內最低。8 月後商鋪價格指數持續回升，年底基本與去年持平。從商鋪價格指數的變化趨勢來看，2008 年商業地產價格穩定，2009年預計不會出現大的波動。
3.2 金融街購物中心可比項目的確定
通過重點分析項目的地理位置、所屬商圈、房屋狀況、設備裝修、交易時間、交易方式等因素，我們進一步篩選出與金融街購物中心最具可比性的 10 個商業項目，基本集中在 CBD、亞運村、金融街等商圈，項目具體分布位置如圖 4 所示。
圖4 購物中心可比項目分布示意圖
3.3 金融街購物中心可比項目成交價及平均成交價
表 6 購物中心估價可比項目成交價及平均成交價
項目 成交價（元/平方米）
洛克時代中心 44812
大鐘寺國際廣場 30457
朝外 SOHO 44942
天美時尚名店 24637
大成國際中心 20162
日壇國際廣場 22886
雅寶城 44002
三裡屯 SOHO 69264
雲起時珍寶花園 34354
光華路 SOHO 64737
平均成交價格 40025
可比項目的平均價格為 40025 元/平方米，由於可比項目的地理位置、所屬商圈、房屋狀況、設備裝修、交易時間、交易方式等因素與標的項目存在一定差異，我們認為可比項目的平均價格不能完全反映金融街購物中心的市場公允價值。因此，應分析金融街購物中心與各可比項目在這些因素上的差別，並逐一進行價格修正。
3.4 可比項目成交價格的調整因素
對可比項目與標的項目的差異進行對比分析，確定以下六項調整因素。
（1）商圈位置
對於商業物業來講，純粹的地理位置對成交價格的影響遠遜於所處商圈位置的影響力。舉例來講，同樣位於西城區，三裡河地區與金融街地區僅一路之隔，但其商業物業的價值差之千裡；再比如，新街口地區雖位於北二環，但其商圈的商業價值遠低於位於北四環附近的中關村地區。因此，我們把商圈位置作為價格調整的最重要的因素，其中包含了對地理位置、周邊環境和配套設施等因素的思考。
通過對比可比項目與標的項目所處商圈及其在各商圈中的具體位置進行調整。
調整依據：根據不同區域商業氛圍的差異，將商圈劃分為市級商圈和區域級商圈。根據商圈中不同位置的商業繁華程度的差異，將商圈內部區域劃分為核心區和普通區。標的項目處於金融街核心區，故金融街購物中心的商圈位置為市級商圈核心區，可比項目的修正係數具體見表7。
表 7 購物中心商圈位置因素調整說明表
項目 價格(元/平方米) 商圈位置 修正係數 備註
洛克時代中心 44812 亞運村商圈 1 市級商圈的核心區
大鐘寺國際廣場 30457 馬甸商圈 1.15 區域級商圈的核心區
朝外 SOHO 44942 ＣＢＤ商圈 1.08 市級商圈的普通區
天美時尚名店 24637 新街口商圈 1.15 區域級商圈的核心區
大成國際中心 20162 CBD 商圈 1.08 市級商圈的普通區
日壇國際廣場 22886 CBD 商圈 1.08 市級商圈的普通區
雅寶城 44002 CBD 商圈 1.08 市級商圈的普通區
三裡屯 SOHO 69264 CBD 商圈 1 市級商圈的核心區
雲起時珍寶花園 34354 金融街商圈 1.08 市級商圈的普通區
光華路 SOHO 64737 CBD 商圈 1 市級商圈的核心區
（2）房屋狀況
主要對可比項目與標的項目的投入使用時間及房屋新舊狀況方面的差異進行修正。房屋新舊狀況通過物業投入使用時間來衡量。
調整依據：根據可比項目與標的項目之間的投入使用時間差異，按折舊的方法進行調整；標的項目的建成投入使用時間為2007 年，因此，可比項目如果投入使用時間較早，則應按照折舊對其價格向上修正；反之，如果可比項目投入使用時間較晚，則應對其價格向下修正。年折舊率和調整係數按照附件《調整因素標準表》確定，可比項目的修正係數具體見表 8。
表 8 購物中心房屋狀況因素調整說明表
項目 價格（元/平方米） 投入使用時間 修正係數 備註
洛克時代中心 44812 2007 1 可比項目投入時間與標的項目同年，調整係數為 1。
大鐘寺國際廣場 30457 2007 1 可比項目投入時間與標的項目同年，調整係數為 1。
朝外 SOHO 44942 2007 1 可比項目投入時間與標的項目同年，調整係數為 1。
天美時尚名店 24637 2007 1 可比項目投入時間與標的項目同年，調整係數為 1。
大成國際中心 20162 2007 1 可比項目投入時間與標的項目同年，調整係數為 1。
日壇國際廣場 22886 2008 0.986 可比項目投入時間晚於標的項目 1 年，調整係數為-1.4%。
雅寶城 44002 2008 0.986 可比項目投入時間晚於標的項目 1 年，調整係數為-1.4%。
三裡屯 SOHO 69264 2009 0.972 可比項目投入時間晚於標的項目2 年，調整係數為-2.8%。
雲起時珍寶花園 34354 2008 0.986 可比項目投入時間晚於標的項目 1 年，調整係數為-1.4%。
光華路 SOHO 64737 2009 0.972 可比項目投入時間晚於標的項目2 年，調整係數為-2.8%。
（3）設備及裝修
通過與可比項目在電梯、通訊系統、安防系統等設備的先進程度及各物業外立面、公共部分、電梯廳等區域的裝修檔次等因素方面的對比，進行價格修正。
調整依據：以可比項目與標的項目在電梯、空調、消防、通訊等設備及外立面、公共部分、電梯廳等區域的裝修的成本投入差距為參考依據，在設備及裝修檔次上分高檔、中檔和低檔三個檔次。標的項目的設備及裝修狀況為高檔標準，可比項目的修正係數具體見表9。
表 9 購物中心設備及裝修因素調整說明表
價格 修正
項目 設備及裝修 備註
（元/平方米） 係數
內部為全毛坯，主要設施為中央空調，通訊系統無
洛克時代中心 44812 1.1 低檔標準，設備與裝修檔次與標的項目有較大差距。
法達到全覆蓋，有少量電梯。
內部為全毛坯，外立面為鋁塑板材，主要設施包括：
大鐘寺國際廣場 30457 1.02 高檔標準，設備與裝修檔次略低於標的項目。
中央空調，智能化通訊，電梯體統、消防系統等。
外立面為玻璃幕牆及石材，公共部分和電梯間為花
朝外 SOHO 44942 崗巖牆面、花崗巖樓面、石膏板吊頂。主要設施為 1.02 高檔標準，設備與裝修檔次略低於標的項目。
中央空調，智能化通訊及消防系統。
內部為毛坯，外立面為面磚加塗料，主要設施包括
天美時尚名店 24637 1.1 低檔標準，設備與裝修檔次與標的項目有較大差距。
中央空調，智能化通訊，電梯體統、消防系統等。
外立面為牆磚，內部為毛坯，中央空調、通訊及消
大成國際中心 20162 1.1 低檔標準，設備與裝修檔次與標的項目有較大差距。
防設施齊全。
外立面為高級石材，內部精裝修，主要設備為中外
日壇國際廣場 22886 1 高檔標準，設備與裝修檔次與標的項目基本一致。
合資電梯、中央空調，智能化消防及消防系統。
外立面為中空玻璃幕牆加漸變式發光牆體，公共區
雅寶城 44002 1.08 中檔標準，設備與裝修檔次與標的項目有一定差距。
域精裝修，主要設施包括中央空調，消防系統等。
外立面為鋁合金幕牆，中空玻璃；公共部分裝修，
三裡屯 SOHO 69264 地面為高檔地磚/石材；牆面為金屬牆板/高檔塗料； 1.02 高檔標準，設備與裝修檔次略低於標的項目。
中央空調、通訊及消防設施齊全。
外立面為玻璃幕牆和藝術混凝土；公共部分裝修標
雲起時珍寶花園 34354 地面為高檔石材，牆面為玻璃和鏡面；中央空調、 1.02 高檔標準，設備與裝修檔次略低於標的項目。
通訊及消防設施齊全。
外立面為鋼鋁組合隱框玻璃幕牆，中空鍍膜玻璃；
公共部分裝修，地面為高檔地磚，牆面為高檔塗料/
光華路 SOHO 64737 1.02 高檔標準，設備與裝修檔次略低於標的項目。
玻璃隔斷，天花設吊頂及燈具；中央空調、通訊及
消防設施齊全。
（4）交易時間
可比項目的交易時間與估價基準日有一定差異，因此根據北京房地產市場商業物業成交價格指數，對可比項目的交易價格進行修正。
調整依據：交易時間係數的調整以中國指數院2008 年商鋪價格指數作為參考依據。上述指數2008 年 12 月較2007 年 12 月交易價格下降了0.51%，月均降幅0.0425%。標的項目的估價基準日為2008 年 12 月，可比項目的修正係數具體見表 10。
表 10 購物中心交易時間因素調整說明表
價格
項目 交易時間 修正係數 備註
（元/平方米）
洛克時代中心 44812 2008.3 0.9962 可比項目交易時間的價格與基準日的價格係數差為0.0038
大鐘寺國際廣場 30457 2008.12 1 可比項目交易時間與基準日一致，價格修正係數為 1
朝外 SOHO 44942 2008.10 0.9992 可比項目交易時間的價格與基準日的價格係數差為0.0008
天美時尚名店 24637 2008.4 0.9966 可比項目交易時間的價格與基準日的價格係數差為0.0034
大成國際中心 20162 2008.9 0.9987 可比項目交易時間的價格與基準日的價格係數差為0.0013
日壇國際廣場 22886 2008.12 1 可比項目交易時間與基準日一致，價格修正係數為 1
雅寶城 44002 2008.9 0.9987 可比項目交易時間的價格與基準日的價格係數差為0.0013
三裡屯 SOHO 69264 2008.12 1 可比項目交易時間與基準日一致，價格修正係數為 1
☆ 雲起時珍寶花園 34354 2008.12 1 可比項目交易時間與基準日一致，價格修正係數為 1
光華路 SOHO 64737 2008.11 0.9996 可比項目交易時間的價格與基準日的價格係數差為0.0004
（5）交易方式
不同的交易方式也會影響物業的成交價格，我們將根據可比項目不同的交易方式對其成交價格進行修正。
調整依據：以市場中通常出現的整體銷售、散售之間的價格差作為參考依據；可比項目整體銷售或大面積銷售與散售或小面積銷售相比，成交價格大約有 5%的差距。也就是說，同樣的物業，整體銷售的價格比散售的價格低5%左右。標的項目的銷售方式為整售，可比項目的修正係數具體見表 11。
表 11 購物中心交易方式因素調整說明表
價格
項目 交易方式 修正係數 備註
（元/平方米）
洛克時代中心 44812 散售 0.95 整體銷售價格比散售價格低 5%
大鐘寺國際廣場 30457 散售 0.95 整體銷售價格比散售價格低 5%
朝外 SOHO 44942 整售 1 可比項目銷售方式與標的項目一致
天美時尚名店 24637 散售 0.95 整體銷售價格比散售價格低 5%
大成國際中心 20162 散售 0.95 整體銷售價格比散售價格低 5%
日壇國際廣場 22886 散售 0.95 整體銷售價格比散售價格低 5%
雅寶城 44002 散售 0.95 整體銷售價格比散售價格低 5%
三裡屯 SOHO 69264 散售 0.95 整體銷售價格比散售價格低 5%
雲起時珍寶花園 34354 散售 0.95 整體銷售價格比散售價格低 5%
光華路 SOHO 64737 散售 0.95 整體銷售價格比散售價格低 5%
（6）所在樓層
通過對比可比項目與標的項目的成交面積所在的樓層進行比較，進行價格修正。
調整依據：根據市場的普遍規律，對於商業物業而言，通常地上樓層越低，其商業價值越高。此外，在估價過程中，還應考慮地上和地下整體使用的問題。通常來說，樓層的整體使用價值要高於分別使用價值，可比項目的修正係數具體見表 12。
表 12 購物中心所在樓層因素調整說明表
價格
項目 所在樓層 修正係數 備註
（元/平方米）
洛克時代中心 44812 第一層 0.8 根據樓層對比，成交價格應向下修正20%。
大鐘寺國際廣場 30457 第四層 1.3 根據樓層對比，成交價格應向上修正 30%。
朝外 SOHO 44942 第二層 1 可比項目與標的項目樓層情況相似，修正係數為 1。
天美時尚名店 24637 第四層 1.3 根據樓層對比，成交價格應向上修正 30%。
大成國際中心 20162 第二層 1 可比項目與標的項目樓層情況相似，修正係數為 1。
日壇國際廣場 22886 第三層 1.15 根據樓層對比，成交價格應向上修正 15%。
雅寶城 44002 第三層 1.15 根據樓層對比，成交價格應向上修正 15%。
三裡屯 SOHO 69264 第二層 1 可比項目與標的項目樓層情況相似，修正係數為 1。
雲起時珍寶花園 34354 第一層 0.8 根據樓層對比，成交價格應向下修正20%。
光華路 SOHO 64737 第二層 1 可比項目與標的項目樓層情況相似，修正係數為 1。
3.5 對可比項目成交價格調整係數的說明
根據可比項目與標的項目之間的差異，我們確定購物中心的基礎調整係數為
1，各可比項目除商圈位置和所在樓層有較大差距外，其餘調整因素的調整範圍控制在上下浮動 10%以內，這樣既能起到有效修正的作用，又能儘量避免產生過大的主觀意願。具體來講，若可比項目在某因素中優於標的項目，則其價格調整係數應當小於 1 大於0，反之，若可比項目在某因素中劣於標的項目，則其價格調整係數應當大於 1。
由於各可比項目與標的項目的接近程度類似，因此對各可比項目的權重進行平均分配。採取算術平均的方法，計算最終的估測價格。
3.6 金融街購物中心調整係數表
表 13 金融街購物中心調整係數表
修正因素 案例 1 案例2 案例3 案例4 案例 5 案例 6 案例 7 案例 8 案例 9 案例 10
洛克 大鐘寺 天美 大成 日壇 雲起時
物業名稱 朝外SOHO 雅寶城 三裡屯SOHO 光華路SOHO
時代中心 國際廣場 時尚名店 國際中心 國際廣場 珍寶花園
商圈位置 1 1.15 1.08 1.15 1.08 1.08 1.08 1 1.08 1
房屋狀況 1 1 1 1 1 0.986 0.986 0.972 0.986 0.972
設備及裝修 1.1 1.02 1.02 1.1 1.1 1 1.08 1.02 1.02 1.02
交易時間 0.9962 1 0.9992 0.9966 0.9987 1 0.9987 1 1 0.9996
交易情況 0.95 0.95 1 0.95 0.95 0.95 0.95 0.95 0.95 0.95
所在樓層 0.8 1.3 1 1.3 1 1.15 1.15 1 0.8 1
修正係數 0.8328 1.4487 1.1006 1.5570 1.1271 1.1634 1.2548 0.9419 0.8255 0.9415
成交單價 44812 30457 44942 24637 20162 22886 44002 69264 34354 64737
修正單價
37320.4732 44121.6853 49463.5499 38358.9040 22725.2519 26625.1467 55214.5247 65237.5452 28359.0544 60949.3192
（元/平米）
權重 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10%
權重單價
3732.05 4412.17 4946.35 3835.89 2272.53 2662.51 5521.45 6523.75 2835.91 6094.93
（元/平米）
估測單價
42838
（元/平米）* 註：計算公式說明：修正係數等於各因素之乘積；修正單價=成交單價*修正係數；估測單價=修正單價之和
3.7 金融街購物中心估價結果
金融街購物中心 總 面 積：76399.28 平方米
估測單價：42838 元/平方米
估測總價：3272792357 元（32.73 億元）
4 金樹街的價值估測
4.1 金樹街可比項目的確定
選擇的項目基本集中在 CBD、泛CBD、亞奧等商圈，項目具體分布位置如圖4 所示。
圖5 商業街可比項目分布示意圖
4.2 金樹街可比項目成交價及平均成交價
表 14 金樹街估價可比項目成交價及平均成交價
項目 成交價（元/平方米）
珠江帝景 37197
樂成國際 49350
蓮花通寶藝術品商城 35743
建外 SOHO 39636
天鵝灣名苑 33526
天作國際中心 36876
保利香檳 38248
六佰本 35978
中國紅街 55800
鴻誠幸福村中心 38950
平均成交價格 40130
可比項目的平均成交價格為 40130 元/平方米，由於可比項目的地理位置、所屬商圈、房屋狀況、設備裝修、交易時間等因素與標的項目存在一定差異，我們認為可比項目的平均價格不能完全反映金樹街的市場公允價值。因此，應分析金樹街與各可比項目在這些因素上的差別，並逐一進行價格修正。
4.3 可比項目成交價格的調整因素
對可比項目與標的項目的差異進行對比分析，確定以下五項調整因素。
（1）商圈位置
通過對可比項目與標的項目所處的商圈位置及其在各商圈中的具體位置情況進行對比調整。
調整依據：根據不同區域商業氛圍的差異，將商圈劃分為市級商圈和區域級商圈。根據商圈中不同位置的商業繁華程度的差異，將商圈內部區域劃分為核心區和普通區。標的項目處於金融街核心區，故金融街購物中心的商圈位置為市級商圈核心區，可比項目的修正係數具體見表 15。
表 15 金樹街商圈位置因素調整說明表
項目 價格(元/平方米) 商圈位置 修正係數 備註
珠江帝景 37197 CBD 商圈 1.08 市級商圈普通區
樂成國際 49350 CBD 商圈 1.08 市級商圈普通區
蓮花通寶
35743 公主墳商圈 1.15 區級商圈普通區
藝術品商城
建外 SOHO 39636 CBD 商圈 1 市級商圈核心區
天鵝灣名苑 33526 CBD 商圈 1.08 市級商圈普通區
天作國際中心 36876 中關村商圈 1.08 市級商圈普通區
保利香檳 38248 亞奧商圈 1 市級商圈核心區
六佰本 35978 亞奧商圈 1.08 市級商圈普通區
中國紅街 55800 CBD 商圈 1.08 市級商圈普通區
鴻誠幸福村中心 38950 CBD 商圈 1.08 市級商圈普通區
（2）房屋狀況
主要對可比項目與標的項目的投入使用時間及房屋新舊狀況方面的差異進行修正。房屋新舊狀況通過物業投入使用時間來衡量。
調整依據：根據可比項目與標的項目之間的投入使用時間差異，按折舊的方法進行調整；標的項目的建成投入使用時間為2007 年，因此，可比項目如果投入使用時間較早，則應按照折舊對其價格向上修正；反之，如果可比項目投入使用時間較晚，則應對其價格向下修正。年折舊率和調整係數按照附件《調整因素標準表》確定，可比項目的修正係數具體見表 16。
表 16 金樹街房屋狀況因素調整說明表
項目 價格（元/平方米） 投入使用時間 修正係數 備註
珠江帝景 37197 2009 0.972 可比項目投入使用時間晚於標的項目2 年，調整係數為-2.8%。
樂成國際 49350 2008 0.986 可比項目投入使用時間晚於標的項目 1 年，調整係數為-1.4%。
蓮花通寶
35743 2007 1 可比項目投入使用時間與標的項目同年，調整係數為 1。
藝術品商城
建外 SOHO 39636 2006 1.014 可比項目投入使用時間早於標的項目 1 年，調整係數為 1.4%。
天鵝灣名苑 33526 2008 0.986 可比項目投入使用時間晚於標的項目 1 年，調整係數為-1.4%。
天作國際中心 36876 2008 0.986 可比項目投入使用時間晚於標的項目 1 年，調整係數為-1.4%。
保利香檳 38248 2009 0.972 可比項目投入使用時間晚於標的項目 2 年，調整係數為-2.8%。
六佰本 35978 2007 1 可比項目投入使用時間與標的項目同年，調整係數為 1。
中國紅街 55800 2006 1.014 可比項目投入使用時間早於標的項目 1 年，調整係數為 1.4%。
鴻誠幸福村中心 38950 2006 1.014 可比項目投入使用時間早於標的項目 1 年，調整係數為 1.4%。
（3）設備及裝修
通過與可比項目在電梯、通訊系統、安防系統等設備的先進程度及各物業外立面、公共部分、電梯廳等區域的裝修檔次等因素方面的對比，進行價格修正。
調整依據：以可比項目與標的項目在電梯、空調、消防、通訊等設備及外立面、公共部分、電梯廳等區域的裝修的成本投入差距為參考依據，在設備及裝修檔次上分高檔、中檔和低檔三個檔次。標的項目的設備及裝修狀況為高檔標準，可比項目的修正係數具體見表 17。
表 17 金樹街設備及裝修因素調整說明表
價格 修正
項目 設備及裝修 備註
（元/平方米） 係數
水電齊全，毛坯交房，外立面為仿石材塗料，通訊及
珠江帝景 37197 1.1 低檔標準，設備與裝修檔次與標的項目有較大差距。
消防設施齊全，內牆為環保乳膠漆。
水電齊全，毛坯交房，戶式中央空調，外立面為牆磚，
樂成國際 49350 1.1 低檔標準，設備與裝修檔次與標的項目有較大差距。
通訊及消防設施齊全。
蓮花通寶 水電齊全，公共部分精裝修，中央空調，外立面為瓷
35743 1.08 中檔標準，設備與裝修檔次與標的項目有一定差距。
藝術品商城 磚和玻璃幕牆，通訊及消防設施齊全。
水電齊全，毛坯交房，外立面為高級塗料及玻璃幕牆、
建外 SOHO 39636 1 高檔標準，設備與裝修檔次與標的項目基本一致。
中央空調散熱、通訊及消防設施齊全。
水電齊全、主體外立面採用高級外牆磚和石材，中央
天鵝灣名苑 33526 1.02 高檔標準，設備與裝修檔次略低於標的項目。
空調，通訊及消防設施齊全。
外立面為環保纖思板，內部公共部分精裝修，主要設
天作國際中心 36876 施包括中央空調，智能車位系統，紅外感應，進口保 1.02 高檔標準，設備與裝修檔次略低於標的項目。
安系統等。
水電齊全、毛坯交房，外立面為石材和大面積落地玻
保利香檳 38248 1.08 中檔標準，設備與裝修檔次與標的項目有一定差距。
璃、通訊及消防設施齊全。
外立面為玻璃幕牆、公共區域全精裝修、三洋 SANYO
六佰本 35978 直燃機中央空調系統、市政供水、雙路供電、通訊及 1.08 中檔標準，設備與裝修檔次與標的項目有一定差距。
消防設施齊全。
毛坯交房、外立面為塗料及玻璃幕牆、中央空調散熱、
中國紅街 55800 1.02 高檔標準，設備與裝修檔次略低於標的項目。
通訊及消防設施齊全。
水電齊全、主體外立面採用外牆磚和石材，中央空調，
鴻誠幸福村中心 38950 1.02 高檔標準，設備與裝修檔次略低於標的項目。
通訊及消防設施齊全。
（4）交易時間
可比項目的交易時間與估價基準日有一定差異，因此根據北京房地產市場商業物業成交價格指數，對可比項目的交易價格進行修正。
調整依據：交易時間係數的調整以中國指數院2008 年商鋪價格指數作為參考依據。上述指數2008 年 12 月較2007 年 12 月交易價格下降了0.51%，月均降幅0.0425%。標的項目的估價基準日為2008 年 12 月，可比項目的修正係數具體見表 18。
表 18 金樹街交易時間因素調整說明表
價格
項目 交易時間 修正係數 備註
（元/平方米）
珠江帝景 37197 2008.11 0.9996 可比項目交易時間的價格與基準日的價格係數差為0.0004。
樂成國際 49350 2008.11 0.9996 可比項目交易時間的價格與基準日的價格係數差為0.0004。
蓮花通寶
35743 2008.7 0.9979 可比項目交易時間的價格與基準日的價格係數差為0.0021。
藝術品商城
建外 SOHO 39636 2008.9 0.9987 可比項目交易時間的價格與基準日的價格係數差為0.0013。
天鵝灣名苑 33526 2008.11 0.9996 可比項目交易時間的價格與基準日的價格係數差為0.0004。
天作國際中心 36876 2008.9 0.9987 可比項目交易時間的價格與基準日的價格係數差為0.0013。
保利香檳 38248 2008.12 1 可比項目交易時間與基準日一致，價格修正係數為 1。
六佰本 35978 2008.12 1 可比項目交易時間與基準日一致，價格修正係數為 1。
中國紅街 55800 2008.8 0.9983 可比項目交易時間的價格與基準日的價格係數差為0.0017。
鴻誠幸福村中心 38950 2008.12 1 可比項目交易時間與基準日一致，價格修正係數為 1。
（5）所在樓層
通過對比可比項目與標的項目的成交面積所在的樓層進行比較，進行價格修正。
調整依據：根據市場的普遍規律，對於商業物業而言，通常地上樓層越低，其商業價值越高。此外，在估價過程中，還應考慮地上和地下整體使用的問題。通常來說，樓層的整體使用價值要高於分別使用價值，可比項目的修正係數具體見表 19。
表 19 金樹街所在樓層因素調整說明表
項目 價格（元/平方米） 所在樓層 修正係數 備註
珠江帝景 37197 第一層 0.9 根據樓層對比，成交價格應向下修正 10%。
樂成國際 49350 第一層 0.8 根據樓層對比，成交價格應向下修正20%。
蓮花通寶
35743 第一層 0.9 根據樓層對比，成交價格應向下修正 10%。
藝術品商城
建外 SOHO 39636 地下一層 1.2 根據樓層對比，成交價格應向上修正20%。
天鵝灣名苑 33526 第一層 0.8 根據樓層對比，成交價格應向下修正20%。
天作國際中心 36876 第一層 0.9 根據樓層對比，成交價格應向下修正 10%。
保利香檳 38248 第一層 0.9 根據樓層對比，成交價格應向下修正 10%。
六佰本 35978 第一層 0.8 根據樓層對比，成交價格應向下修正20%。
中國紅街 55800 第一層 0.9 根據樓層對比，成交價格應向下修正 10%。
鴻誠幸福村中心 38950 第一層 0.8 根據樓層對比，成交價格應向下修正20%。
4.4 對可比項目成交價格調整係數的說明
根據可比項目與標的項目之間的差異，我們確定金樹街的基礎調整係數為1，各可比項目除商圈位置和所在樓層有較大差距外，其餘調整因素的調整範圍控制在上下浮動 10%以內，這樣既能起到有效修正的作用，又能儘量避免產生過大的主觀意願。具體來講，若可比項目在某因素中優於標的項目，則其價格調整係數應當小於 1 大於0，反之，若可比項目在某因素中劣於標的項目，則其價格調整係數應當大於 1。
由於各可比項目與標的項目的接近程度類似，因此對各可比項目的權重進行平均分配。採取算術平均的方法，計算最終的估測價格。
4.5 金樹街調整係數表
表 20 金樹街調整係數表
修正因素 案例 1 案例2 案例3 案例4 案例 5 案例 6 案例 7 案例 8 案例 9 案例 10
蓮花通寶 天作 鴻誠
物業名稱 珠江帝景 樂成國際 建外SOHO 天鵝灣名苑 保利香檳 六佰本 中國紅街
藝術品商城 國際中心 幸福村中心
商圈位置 1.08 1.08 1.15 1 1.08 1.08 1 1.08 1.08 1.08
房屋狀況 0.972 0.986 1 1.014 0.986 0.986 0.972 1 1.014 1.014
設備及裝修 1.1 1.1 1.08 1 1.02 1.02 1.08 1.08 1.02 1.02
交易時間 0.9996 0.9996 0.9979 0.9987 0.9996 0.9987 1 1 0.9983 1
所在樓層 0.9 0.8 0.9 1.2 0.8 0.9 0.9 0.8 0.9 0.8
修正係數 1.0388 0.9367 1.1155 1.2152 0.8686 0.9763 0.9448 0.9331 1.0036 0.8936
成交單價 37197 49350 35743 39636 33526 36876 38248 35978 55800 38950
修正單價
38641.9805 46227.1104 39869.6230 48166.3870 29120.4993 36001.6336 36136.0984 33571.7914 56001.5003 34806.4180
（元/平米）
權重 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10%
權重單價
3864.20 4622.71 3986.96 4816.64 2912.05 3600.16 3613.61 3357.18 5600.15 3480.64
（元/平米）
估測單價
39854
（元/平米）註：計算公式說明：修正係數等於各因素之乘積；修正單價=成交單價*修正係數；估測單價=修正單價之和
4.6 金樹街估價結果
金樹街 總 面 積：15829.04 平方米
估測單價：39854 元/平方米
估測總價：630850560 元（6.31 億元）
5 C3 四合院的價值估測
5.1 北京四合院市場簡述
☆ 北京的四合院主要分布在東城和西城，這兩個城區的四合院佔到四合院總面積的一半以上，院子最小的幾十平方米，大的有6000 多平方米。交易活躍的地區有西城區的三座橋胡同、護國寺、永寧、西四胡同，東城的北鑼鼓巷、國子監等區域；此外，崇文和宣武兩個城區也有一些保存較好的四合院。相關機構調查統計得到，北京四合院從成交價格上看，均價在2 萬元/平方米以上的四合院佔總成交量的一半以上，均價在 1.5 萬-2 萬元/平方米之間的四合院佔總成交量的三分之一左右，而保護較好的四合院市場價已經達到每平方米4 萬-5 萬元之間；從成交面積來看，
300-400 平方米四合院是最主要的成交類型。從購買後的使用性質上來看，目前四合院的購買使用基本上以辦公或居住為主。
5.2 北京四合院市場2008 年價格走勢
在四合院價格走勢分析上，我們採用中國指數院的城市綜合價格指數，以此來反映北京四合院市場價格變化趨勢。
2510
2500
2490
2480
2470
2460
2450
2440
2430
2420
2007.12 2008.1 2008.2 2008.3 2008.4 2008.5 2008.6 2008.7 2008.8 2008.9 2008.10 2008.11 2008.12
綜合指數 2497 2496 2495 2499 2494 2492 2493 2488 2489 2475 2459 2454 2452
綜合指數
數據來源：中國指數院北京市場
圖6 北京城市綜合價格指數走勢
中國指數院2008年城市綜合價格指數由2007年12月的2497一路下降，降至
2008年12月的2452，降幅為1.8%。尤其從2008年8月開始，下降幅度增大，下降速度加快。從2008年城市綜合價格指數的變化趨勢來看，2008年北京市房地產市場價格出現一定下降，但降幅不明顯。在房地產市場2008年整體下滑的背景下，四合院市場也受到一定影響，但很微弱。這是因為，四合院這一物業類型的特殊性和稀缺性決定了其供給和需求都相對穩定，房地產市場的大勢變化對此種物業的影響有限。因此，我們認為2009年北京四合院市場依然會保持相對穩定的價格走勢。
5.3 可比項目的確定
選擇的可比項目基本集中在西城和東城兩個四合院相對集中的區域，項目具體分布位置如圖4 所示。
圖7 四合院可比項目分布示意圖
5.4 C3 四合院可比項目成交價及平均成交價
表 21 四合院估價可比項目成交價及平均成交價
項目 佔地面積（平方米） 建築面積（平方米） 成交價（元/平方米）
恭王府四合院 824 446 46000
張自忠路四合院 215 118 30000
德勝門四合院 933 1138 30000
雍和宮四合院 390 223 41000
新街口四合院 260 192 46000
白塔寺四合院 240 167 31000
平安裡四合院 140 100 29000
東四四合院 410 200 44000
府右街四合院 230 144 35000
阜內四合院 430 230 31000
平均成交價格 —— —— 36300
可比項目的平均價格為 36300 元/平方米，由於可比項目的地理位置、房屋狀況、人文價值、周邊環境、交易時間等因素與標的項目存在一定差異，我們認為可比項目的平均價格不能完全反映C3 四合院的市場公允價值。因此，應分析標的項
目與各可比項目在這些因素上的差別，並逐一進行價格修正。
5.5 影響其價格的主要因素分析
對可比項目與標的項目的差異進行對比分析，確定以下五項調整因素。
（1）地理位置
根據可比項目所處位置環境的優劣，對照標的項目的地理環境，對可比項目價格進行調整。
調整依據：以北京市不同區域的基準地價為參考依據；根據《北京市人民政府關於調整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知》（京政發[2002]32 號）測算各可比項目的地理位置調整係數，可比項目的修正係數具體見表22。標的物業C3 四合院處於一級地價區域。
表 22 四合院地理位置因素調整說明表
項目 價格 地理位置 修正係數 備註
恭王府四合院 46000 西城區恭王府西側 1.05 根據政府文件，該區域為二級地價。
張自忠路四合院 30000 東城區張自忠路南 1.05 根據政府文件，該區域為二級地價。
德勝門四合院 30000 西城區德勝門以北 1.1 根據政府文件，該區域為二級地價。
雍和宮四合院 41000 東城區北新橋東北 1.1 根據政府文件，該區域為二級地價。
新街口四合院 46000 新街口西南 1.1 根據政府文件，該區域為二級地價。
白塔寺四合院 31000 白塔寺西側 1 根據政府文件，該區域為一級地價。
平安裡四合院 29000 平安裡路口西 1.05 根據政府文件，該區域為二級地價。
東四四合院 44000 東四保護區 1.05 根據政府文件，該區域為二級地價。
府右街四合院 35000 西城區府右街 1 根據政府文件，該區域為一級地價。
阜內四合院 31000 阜內大街以北 1 根據政府文件，該區域為一級地價。
（2）房屋狀況
根據可比項目的房屋狀況和所需要修繕的具體情況，對其成交價格進行合理修正。
調整依據：根據若干四合院實際發生的修繕成本和重建成本以及《北京市建設工程預算定額——第三冊仿古建築工程》中的相關
2 2
標準，暫定四合院的重建成本約為 3000-5000 元/m ,修繕成本約為 1500-3000 元/m ，若材料和人工成本的市場價格發生重大變化，則依據相關標準進行調整。調整係數與修繕成本、重建成本以及項目成交價格有關，具體公式為：
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重建的調整係數=1+ （重建成本/樣本售價）；修繕的調整係數 1+ （修繕成本/樣本售價）
根據上述公式計算具體修正係數，見表23。
表 23 四合院房屋狀況因素調整說明表
項目 價格（元/平米） 房屋狀況 修正係數 備註
恭王府四合院 46000 一般損壞 1.07 修繕成本為房屋成交價格的7%左右。
張自忠路四合院 30000 嚴重損壞 1.17 重新翻建成本為房屋成交價格的 17%左右。
德勝門四合院 30000 完好 1 房屋狀況與標的項目基本一致。
雍和宮四合院 41000 完好 1 房屋狀況與標的項目基本一致。
新街口四合院 46000 一般損壞 1.07 修繕成本為房屋成交價格的7%左右。
白塔寺四合院 31000 嚴重損壞 1.16 重新翻建成本為房屋成交價格的 16%左右。
平安裡四合院 29000 完好 1 房屋狀況與標的項目基本一致。
東四四合院 44000 一般損壞 1.07 修繕成本為房屋成交價格的7%左右。
府右街四合院 35000 嚴重損壞 1.14 重新翻建成本為房屋成交價格的 14%左右。
阜內四合院 31000 一般損壞 1.1 修繕成本為房屋成交價格的 10%左右。
1 房屋狀況為「嚴重損壞」的使用此公式。
2 房屋狀況為「一般損壞」的使用此公式。
（3）人文價值
根據可比項目周邊的人文價值情況，對可比項目進行價格修正。項目人文價值主要通過考察可比項目是否在文化保護區內來衡量。
調整依據：參考可比項目與標的項目的具體情況，按優良和普通兩個標準進行考慮；將其中優良的調整係數設定為 0.95-1.02、普通的調整係數設定為 1.02-1.05。標的項目的人文價值係數為1，可比項目的修正係數具體見表24。
表 24 四合院人文價值因素調整說明表
項目 價格(元/平方米) 人文價值 修正係數 備註
恭王府四合院 46000 文化保護區內 1 人文價值為優良
張自忠路四合院 30000 文化保護區內 1 人文價值為優良
德勝門四合院 30000 非文化保護區內 1.05 人文價值為普通
雍和宮四合院 41000 非文化保護區內，具有一定的人文氣氛 1.02 人文價值為普通
新街口四合院 46000 非文化保護區內 1.05 人文價值為普通
白塔寺四合院 31000 非文化保護區內，具有一定的人文氣氛 1.02 人文價值為普通
平安裡四合院 29000 非文化保護區內 1.05 人文價值為普通
東四四合院 44000 文化保護區內 1 人文價值為優良
府右街四合院 35000 非文化保護區內，具有一定的人文氣氛 1.02 人文價值為普通
阜內四合院 31000 文化保護區內 1 人文價值為優良
（4）周邊環境
根據可比項目與標的項目在居住環境方面的差異，主要包括自然環境以及公園、學校、銀行、郵局等配套設施的便利程度等，進
行修正。
調整依據：根據可比項目與標的項目在周邊環境方面的差異，將可比項目劃分為優、良、中、差四個等級。設定優為0.98-1、良
為 1-1.03、中為 1.03-1.05、差為 1.05-1.08，標的項目周邊環境為優，修正係數為 1，可比項目修正係數具體見表25。
表 25 四合院周邊環境因素調整說明表
價格
項目 周邊環境 修正係數 備註
（元/平米）
附近有多家有，醫院、學校、銀行等設施距離較近生
恭王府四合院 46000 1 周邊環境為優，與標的項目基本一致。
活極為方便。居住環境安靜舒適。
附近有超市，醫院、學校、銀行等設施距離較近生活
張自忠路四合院 30000 1 周邊環境為優，與標的項目基本一致。
極為方便，居住環境私密安靜。
德勝門四合院 30000 生活配套完備便利，周邊的居住環境一般。 1.02 周邊環境為良，與標的項目略有差距。
雍和宮四合院 41000 生活配套完備便利，周邊的居住環境一般。 1.02 周邊環境為良，與標的項目略有差距。
新街口四合院 46000 附近醫院、學校、銀行等設施較多，但周邊環境嘈雜。 1.05 周邊環境為中，與標的項目有一定差距。
附近醫院、學校、銀行等設施較齊全，生活便利，但
白塔寺四合院 31000 1.05 周邊環境為中，與標的項目有一定差距。
周邊環境嘈雜。
平安裡四合院 29000 生活配套一般，周邊居住環境較好。 1.02 周邊環境為良，與標的項目略有差距。
購物超市，醫院、學校、銀行等設施距離較近生活方
東四四合院 44000 1 周邊環境為優，與標的項目基本一致。
便，居住環境舒適。
府右街四合院 35000 生活配套一般。居住環境受到一定幹擾。 1.04 周邊環境為中，與標的項目有一定差距。
阜內四合院 31000 生活配套距離相對較遠，居住環境有嘈雜。 1.04 周邊環境為中，與標的項目有一定差距。
（5）交易時間
可比項目的交易時間與估價基準日有一定差異，因此根據北京房地產市場綜合價格指數，對可比項目的交易價格進行修正。
調整依據：交易時間的調整以中國指數院2008 城市綜合價格指數作為參考依據。上述指數2008 年 12 月較2007 年 12 月，成交價格上漲了 1.8%。月均增幅0.15%。標的項目的估價基準日為2008 年 12 月，可比項目的調整係數具體見表26。
表 26 四合院交易時間因素調整說明表
項目 價格 交易時間 修正係數 備註
恭王府四合院 46000 2008.9 0.9955 可比項目與標的項目的交易時間係數差為0.0045。
張自忠路四合院 30000 2008.11 0.9985 可比項目與標的項目的交易時間係數差為0.0015。
德勝門四合院 30000 2008.12 1 可比項目與標的項目的交易時間基本一致。
雍和宮四合院 41000 2008.9 0.9955 可比項目與標的項目的交易時間係數差為0.0045。
新街口四合院 46000 2008.12 1 可比項目與標的項目的交易時間基本一致。
白塔寺四合院 31000 2008.10 0.997 可比項目與標的項目的交易時間係數差為0.003。
平安裡四合院 29000 2008.12 1 可比項目與標的項目的交易時間基本一致。
東四四合院 44000 2008.10 0.997 可比項目與標的項目的交易時間係數差為0.003。
府右街四合院 35000 2008.11 0.9985 可比項目與標的項目的交易時間係數差為0.0015。
阜內四合院 31000 2008.12 1 可比項目與標的項目的交易時間基本一致。
5.6 對可比項目成交價格調整係數的說明
根據可比項目與 C3 四合院之間的差異，我們確定C3 四合院的基礎調整係數為 1。各可比項目除房屋狀況因素有較大差距外，其餘調整因素的調整範圍控制在上下浮動 10%以內，這樣既能起到有效修正的作用，又能儘量避免產生過大的主觀意願。具體來講，若可比項目在某因素中優於標的項目，則其價格調整係數應當小於 1 大於0，反之，若可比項目在某因素中劣於標的項目，則其價格調整係數應當大於 1。
由於各可比項目與標的項目的接近程度類似，因此對各可比項目的權重進行平均分配。採取算術平均的方法，計算最終的估測價格。
5.7 C3 四合院調整係數表
表 27 四合院調整係數表
修正因素 案例 1 案例2 案例3 案例4 案例 5 案例 6 案例 7 案例 8 案例 9 案例 10
恭王府 張自忠路 德勝門 雍和宮 新街口 白塔寺 平安裡 東四 府右街
物業名稱 阜內四合院
四合院 四合院 四合院 四合院 四合院 四合院 四合院 四合院 四合院
地理位置 1.05 1.05 1.1 1.1 1.1 1 1.05 1.05 1 1
房屋狀況 1.07 1.17 1 1 1.07 1.16 1 1.07 1.14 1.1
人文價值 1 1 1.05 1.02 1.05 1.02 1.05 1 1.02 1
周邊環境 1 1 1.02 1.02 1.05 1.05 1.02 1 1.04 1.04
交易時間 0.9955 0.9985 1 0.9955 1 0.997 1 0.997 0.9985 1
修正係數 1.1184 1.2267 1.1781 1.1393 1.2976 1.2386 1.1246 1.1201 1.2075 1.1440
成交單價 46000 30000 30000 41000 46000 31000 29000 44000 35000 31000
修正單價
51448.4355 36799.7175 35343.0000 46710.8908 59691.5550 38397.6205 32611.9500 49285.6980 42262.4311 35464.0000
（元/平米）
權重 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10%
權重單價
5144.84 3679.97 3534.30 4671.09 5969.16 3839.76 3261.20 4928.57 4226.24 3546.40
（元/平米）
估測單價
42802
（元/平米）*註：計算公式說明：修正係數等於各因素之乘積；修正單價=成交單價*修正係數；估測單價=修正單價之和
5.8 C3 四合院估價結果
C3 四合院 總佔地面積：3343.82 平方米 總建築面積：2080.56 平方米
佔地面積估測單價：42802 元/平方米 建築面積估測單價：68790 元 /平方米
估測總價：143122184 元（1.43 億元）
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