第一部分 增值稅
房地產開發納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，根據相關稅收政策規定要預繳增值稅，發生銷售按銷售額計徵增值稅。
一、預繳計稅申報
(一)計稅依據
根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告2016年第18號)規定，房地產開發納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預徵率預繳增值稅，
應預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率或徵收率)×3%
適用一般計稅方法計稅的，按照9%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的(銷售房地產老項目和小規模納稅人)，按照5%的徵收率計算。
(二)預繳範圍：包括一般納稅人和小規模納稅人。
1、一般納稅人
一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預徵率預繳增值稅。
採用一般方法計稅的，應預繳稅款=預收款÷(1+9%)×3%
適用簡易計稅方法計稅的，應預繳稅款=預收款÷(1+5%)×3%(一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的徵收率計稅)。
2、小規模納稅人
房地產開發企業中的小規模納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預徵率預繳增值稅。應預繳稅款=預收款÷(1+5%)×3%
(三)預繳申報。房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，按照本辦法規定預繳稅款時，應填報《增值稅預繳稅款表》。
二、一般計稅申報
(一)銷項稅額
1、銷售額計算
房地產開發企業中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的餘額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+9%)
2、扣除土地價款計算
當期允許扣除的土地價款=(當期銷售房地產項目建築面積÷房地產項目可供銷售建築面積)×支付的土地價款
支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委託收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
根據《關於明確金融 房地產開發 教育輔助服務等增值稅政策的通知》(財稅〔2016〕140號)，支付的土地價款範圍作了一定拓寬，具體包括：
1、向政府部門支付的土地價款」，包括土地受讓人向政府部門支付的徵地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。
2、房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外)，在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除
3、可售建築面積計算
當期銷售房地產項目建築面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建築面積。
房地產項目可供銷售建築面積，是指房地產項目可以出售的總建築面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建築面積。
據國家稅務總局關於發布《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法》的公告(國家稅務總局公告2016年第18號)和 國家稅務總局公告2016年第86號第五條規定：
「當期銷售房地產項目建築面積」「房地產項目可供銷售建築面積」，是指計容積率地上建築面積，不包括地下車位建築面積。
按照《建築工程建築面積計算規範》，容積率計算式中建築總面積不包括地下室、半地下室建築面積，屋頂建築面積不超過標準層建築面積的10%的也不計算。
(二)進項稅額
一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免徵增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建築工程施工許可證》註明的「建設規模」為依據進行劃分。
不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×(簡易計稅、免稅房地產項目建設規模÷房地產項目總建設規模)
(三)納稅申報
1、一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，以當期銷售額和9%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。
2、一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，以當期銷售額和5%的徵收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。
值得注意：
1、自2018年5月1日後，原11%的增值稅稅率調整為10%。2019年4月1日後，原10%的增值稅稅率調整為9%。
2、一般納稅人銷售房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇36個月內不得變更。新老項目劃分依據取得《建築工程施工許可證》時間來劃分：老項目：在2016年4月30日前取得《建築工程施工許可證》的房地產項目。新項目：在2016年5月1日後取得《建築工程施工許可證》的房地產項目。
三、小規模計稅申報
1、小規模納稅人：銷售自行開發不動產的納稅人,年應稅銷售額低於500 萬元。應稅銷售額高於500 萬元的銷售自行開發不動產的納稅人為一般納稅人。
2、小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，以當期銷售額和5%的徵收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。
3、小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取並已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得申請代開增值稅專用發票。
第二部分 土地增值稅
一、預徵計稅申報
(一)計稅依據
土地增值稅預徵，目前有兩種：
1、不含稅預徵
根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由於涉及成本未確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預徵土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算後再進行清算，多退少補，具體辦法由各地稅務部門根據當地情況制定。
《財政部國家稅務總局關於營改增後契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅[2016]43號)：土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。因此，房地產開發企業在收到預收款時，預交增值稅方法：
一般計稅項目下：預交土地增值稅=預收款/(1+9%)*土地增值稅預徵率
簡易計稅項目下：預交土地增值稅=預收款/(1+5%)*土地增值稅預徵率
2、簡化計算預徵
根據《國家稅務總局關於營改增后土地增值稅若干徵管規定的公告》(國家稅務總局公告2016年70號)規定，房地產開發企業採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅：
土地增值稅預徵的計徵依據=預收款-應預繳增值稅稅款。
一般計稅項目：土地增值稅預徵的計徵依據=預收款-應預繳增值稅稅款=預收款-預收款÷(1+9%)×3%=預收款÷(1+10%)×1.06，比預繳增值稅的預繳計稅依據比例大6%。
簡易計稅項目：土地增值稅預徵的計徵依據=預收款-應預繳增值稅稅款=預收款-預收款÷(1+5%)×3%=預收款÷(1+5%)×1.02，比預繳增值稅的預繳計稅依據比例大2%。
從政策可以看出，納稅人預繳土地增值稅，用不含稅收入乘以預徵率即可計算出應該預交的土地增值稅;或者簡化計算，用預收款減去應預繳的增值稅作為為計稅依據乘以預徵率計算應該預交的土地增值稅。
(二)預徵率
《國家稅務總局關於加強土地增值稅徵管工作的通知》(國稅發〔2010〕53號)要求科學合理制定預徵率，除保障性住房外，東部地區省份預徵率不得低於2%，中部和東北地區省份不得低於1.5%，西部地區省份不得低於1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預徵率。
(一)安徽省預徵率標準。《安徽省地稅局轉發國家稅務總局關於加強土地增值稅徵管工作的通知》(皖地稅[2010]38號)及《安徽省地方稅務局關於調整保障性住房土地增值稅預徵率的公告》(安徽省地方稅務局公告2017年第9號)安徽省土地增值稅預徵率按下列標準執行：
1、保障性住房，預徵率在1%以內(含);
2、其他類型房地產，預徵率為1.5%以上(含)。
(二)合肥市預徵率標準：《國家稅務總局合肥市稅務局公告2018年第6號》(2018年7月5日)，合肥市土地增值稅預徵率和核定徵收率執行下列標準：
預徵率
1、保障性住房預徵率為0;
2、住宅(不含別墅、商住房)預徵率為1.5%;
3、其他類型房地產(含別墅、商住房)預徵率為2%。
核定徵收率
1、住宅(不含別墅、商住房)核定徵收率不低於5%;
2、其他類型房地產(含別墅、商住房)核定徵收率不低於7%。
(三)預繳與預徵差異
增值稅預繳與土地增值稅預徵差異值得關注：
1、多徵稅款處理不同：
增值稅預繳稅款，國家稅務總局公告2016年第18號僅是規定未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減，但沒有規定可以退稅。
《土地增值稅暫行條例實施細則》明確，清算後多退少補，即預徵土地增值稅超過清算應納稅額的，可以退稅。
2.預繳截止期限不同
對於增值稅，是否預繳與採取的銷售形式有關，只要採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，就需要預繳。
土地增值稅清算後由於成本等已經確定，已不存在預徵，所以清算後的收入要直接納稅申報，不再預徵土地增值稅。
二、清算計稅申報
(一)清算政策依據
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)、《國家稅務總局關於印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》(國稅發〔2009〕91號)、《國家稅務總局關於加強土地增值稅徵管工作的通知》(國稅發〔2010〕53號)、國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知(國稅函[2010]220號)、安徽省地方稅務局關於發布《安徽省土地增值稅清算管理辦法》的公告(2017年第6號)
(二)清算單位條件
土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對於分期開發的項目，以分期項目為清算單位。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
土地增值稅清算條件：
納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。
1、房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;
2、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;
3、直接轉讓土地使用權的。
對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。
1、已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積佔整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的;(《安徽省土地增值稅清算管理辦法》的公告規定：竣工稱竣工，是指除土地開發外，其房地產開發項目符合下列條件之一：
(1)房地產開發項目竣工證明材料已報房地產管理部門備案;
(2)房地產開發項目已開始交付購買方;
(3)房地產開發項目已取得了初始產權證明。
2、取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
3、納稅人申請註銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;
4、省(自治區、直轄市、計劃單列市)稅務機關規定的其他情況。
納稅人申請註銷稅務登記，應在辦理註銷登記前進行土地增值稅清算。
(三)清算計稅依據
土地增值稅的計稅依據是轉讓房地產所取得的增值額。轉讓房地產的增值額，是轉讓房地產的收入減除稅法規定的扣除項目金額後的餘額。
清算收入確定
1、納稅人轉讓房地產所取得的收入，是指轉讓房地產所取得的各種收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內的全部價款及有關的經濟利益。
2、土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入;未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方籤訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。
3、營改增後，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定，土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目;免徵增值稅的，確定計稅依據時，成交價格、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額額;稅務機關核定的土地增值稅的計稅價格或收入不含增值稅。
值得注意：根據國家稅務總局關於營改增后土地增值稅若干徵管規定的公告(國家稅務總局公告2016年第70號)房地產開發企業在營改增後進行房地產開發項目土地增值稅清算時，按以下方法確定相關金額：
——土地增值稅應稅收入=營改增前轉讓房地產取得的收入+營改增後轉讓房地產取得的不含增值稅收入
——與轉讓房地產有關的稅金=營改增前實際繳納的營業稅、城建稅、教育費附加+營改增後允許扣除的城建稅、教育費附加
扣除項目確定
具體包括：取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金、房地產企業加計扣除(20%)。
根據《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)規定，屬於多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建築面積佔多個項目可售總建築面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
在土地增值稅清算中，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。
1、取得土地使用權所支付的金額
取得土地使用權所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用之和。其中，取得土地使用權所支付的地價款是指納稅人依據有關土地轉讓、出讓合同、協議及其補充協議以貨幣或者其他形式支付的款項。依據有關土地轉讓、出讓合同、協議及其補充協議，政府或有關單位、部門以扶持、獎勵、補助、改制或其他形式返還、支付、撥付給納稅人或其控股方、關聯方的金額應從取得土地使用權所支付的金額中剔除。
以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金;
以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補繳的出讓金;
以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。
「按國家統一規定繳納的有關費用」是指納稅人在取得土地使用權過程中辦理有關手續，按國家統一規定繳納的有關登記、過戶手續費和契稅。
審核重點：
——同一宗土地有多個開發項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規，具體金額的計算是否正確。是否存在將房地產開發費用記入取得土地使用權支付金額
——房地產企業逾期開發繳納的土地閒置費的扣除問題
2、房地產開發成本
房地產開發成本包括：土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
(1)土地徵用及拆遷補償費。土地證使用費、耕地佔用稅、勞動力安置、拆遷補償淨支出等。
納稅人用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給納稅人的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
納稅人採取異地安置，異地安置的房屋屬於自行開發建造的，房屋價值按規定計算，計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬於購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
重點審核：
——是否存在將房地產開發費用記入土地徵用及拆遷補償費的情形。
——拆遷補償費是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和籤收花名冊或籤收憑證是否一一對應。
(2)前期工程費。規劃設計、可行性研究、水文地質勘測、三通一平等。
(3)基礎設施費。道路、供水、供電、供氣、排汙、通信、照明、環衛綠化等。
重點審核：前期工程費、基礎設施費重點審核以下事項
——前期工程費、基礎設施費是否真實發生，是否存在虛列情形。
——是否將房地產開發費用記入前期工程費、基礎設施費。
——多個(或分期)項目共同發生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。
(4)公共配套設施費。不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施。
納稅人開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、託兒所、醫院、郵電通訊設施等，
配套設施：
建成後產權屬於全體業主所有的，其成本、費用可以扣除;
建成後無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公共事業的，在提供政府、公用事業單位書面證明後，其成本、費用可以扣除;
建成後有償轉讓的，應計算收入，並準予扣除成本、費用。
註：政府或有關部門直接向房地產開發企業收取的市政配套費、報批報建費、「四源」費、供電貼費、增容費等應由房地產開發企業繳納、並在核算時計入房地產開發成本的收費項目，在計算土地增值稅時，列入開發土地和新建房及配套設施的成本計算扣除項目金額。上述費用政府或有關部門收取後又返還的，返還的部分不得計入扣除項目金額。
重點審核：
——公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實發生，有無預提的公共配套設施費情況。
——是否將房地產開發費用記入公共配套設施費。
——多個(或分期)項目共同發生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。
(5)建築安裝工程費。出包自營建築安裝費。
重點審核：
——發生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內容相符。
——房地產開發企業自購建築材料時，自購建材費用是否重複計算扣除項目。
——參照當地當期同類開發項目單位平均建安成本或當地建設部門公布的單位定額成本，驗證建築安裝工程費支出是否存在異常。
——房地產開發企業採用自營方式自行施工建設的，還應當關注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。
——建築安裝發票是否在項目所在地稅務機關開具。
(6)開發間接費用。直接組織、管理開發項目發生的費用。
重點審核：
——是否存在將企業行政管理部門(總部)為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用記入開發間接費用的情形。
——開發間接費用是否真實發生，有無預提開發間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。
特別注意事項：根據國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知(國稅函[2010]220號)，計算扣除項目時，應關注以下事項：
——營改增後，土地增值稅納稅人接受建築安裝服務取得的增值稅發票，應按照《國家稅務局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點有關稅收徵收管理事項的公告》(國家稅務總局公告2016年第23號)規定，在發票的備註欄註明建築服務發生地縣(市區)名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。
——房地產開發企業在工程竣工驗收後，根據合同約定，扣留建築安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建築安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除;未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。
3、房地產開發費用。房地產開發費用並非按照帳面實際扣除，而是按照以下方法進行扣除：
(1)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的5%以內計算扣除。
(2)凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內計算扣除。
全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。
(3)房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條(一)、(二)項所述兩種辦法。
(4)土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。
安徽省地方稅務局關於發布《安徽省土地增值稅清算管理辦法》的公告(2017年第6號公告)：
凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的5%計算扣除。
凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。
納稅人據實列支利息支出的，應當提供貸款合同、利息結算單據以及發票。
納稅人向金融機構支付的諮詢費等非利息性質的款項，不得作為利息支出扣除。
另審核重點：
——是否將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。
——分期開發項目或者同時開發多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。
——利用閒置專項借款對外投資取得收益，其收益是否衝減利息支出。
另須注意代收費用的審核：
對於縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價並向購買方一併收取;當代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產開發費用計算基數的情形。
(四)清算資料
納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料
1、土地增值稅清算表及其附表(參考表樣見附件，各地可根據本地實際情況制定)。
2、房地產開發項目清算說明，主要內容應包括房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。
3、項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記帳憑證的，納稅人還應提供記帳憑證複印件。
4、納稅人委託稅務中介機構審核鑑證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑑證報告》。
主管稅務機關收到納稅人清算資料後，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理;對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在規定限期內補報，納稅人在規定的期限內補齊清算資料後，予以受理;對不符合清算條件的項目，不予受理。
(五)清算審核
國家稅務總局關於印發《土地增值稅清算管理規程》的通知〔2009〕91號)，審核扣除項目是否符合下列要求：
(1)在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。
(2)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。
(3)扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。
(4)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。
(5)納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，採用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。
(6)對同一類事項，應當採取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。
(六)清算繳稅
1、稅人辦理清算申報後，主管地稅機關通過清算審核補繳的稅款，應當自規定的申報期(90日)屆滿之次日起加收滯納金。地稅機關延長審核時間的，延長審核期間不加收滯納金。
主管地稅機關已下發《稅務事項通知書》通知清算的，應當在收到通知書之日起90日內，向主管地稅機關辦理清算申報。
2、納稅人辦理清算申報時，對同一開發項目或同一分期項目中既建有普通標準住宅又建有非普通標準住宅(其他類型房地產)的，如納稅人在清算報告中就其普通標準住宅申請免徵土地增值稅，應分別計算增值額、增值率以及應繳的土地增值稅;如納稅人在清算報告提出放棄申請免徵普通標準住宅土地增值稅權利的，應以整個開發項目為對象，統一計算增值額、增值率以及應繳的土地增值稅。
納稅人在清算申報時未明確是否就其普通標準住宅申請免徵土地增值稅的，主管地稅機關應告知納稅人相關政策，並將清算報告退還納稅人，待納稅人明確後予以受理。
三、尾盤計稅申報
在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算後銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建築面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。
單位建築面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建築面積
第三部分 房地產企業所得稅計稅依據及徵收法則
一、預計計稅申報
房地產開發企業的銷售方式一般包括現房銷售、期房銷售，當前房地產開發企業普遍採用期房銷售方式。所謂期房銷售是指房地產開發企業從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產權證為止，將正在建設中的商品房預先出售給購買人，並向購買人收取定金或房款的行為。
對於房地產開發企業現房銷售業務的處理方法，企業會計準則與稅法的規定是一致的;而期房銷售業務的處理方法，會計準則和稅法的規定有所不同，致使房地產開發企業的預售業務在會計處理和稅務處理上存在著很大的差異。
《企業所得稅法》及其實施條例規定，企業所得稅實行分月或者分季預繳，企業應當自月份或者季度終了之日起十五日內，向稅務機關報送預繳企業所得稅納稅申報表，預繳稅款。對房地產開發企業來說，銷售未完工開發產品取得的收入時或者帳面有實際利潤額時，均應預繳企業所得稅。
(一)預計計稅依據
1、預計計徵依據
《國家稅務總局關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發[2009]31號)第六條規定,企業通過正式籤訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入,應確認為銷售收入的實現;第九條規定,企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季度(或月)計算出預計毛利額,計入當期應納稅所得額.
營改增後,房地產企業銷售未完工開發產品取得的預收帳款含有增值稅,但對如何從預收帳款換算為預售階段的收入,國家稅務總局尚未明確.
現在通行的口徑以及安徽地方稅務局等地方口徑明確：營改增後房地產所得稅計稅依據，以不含增值稅收入為計稅依據預徵企業所得稅
房地產企業所得稅預計計徵依據=預計毛利額=銷售未完工產品取得的收入/(1+稅率或徵收率)*預計毛利率
2、預計收入會計處理
根據《企業會計準則》的規定，房地產開發企業期房銷售業務的會計處理為：由於企業銷售商品不滿足收入確認條件，當收到預售款時應確認為負債，等預售房屋竣工並交付給購買方時，再確認收入。其會計處理：
即收到期房房款時，借記"銀行存款"科目，貸記"預收帳款"科目;
房屋竣工並交付給購買方時，借記"預收帳款"科目，貸記"主營業務收入"科目，同時結轉開發產品成本，借記"主營業務成本"科目，貸記"開發產品"科目。
3、預計計徵收入稅收確認
國家稅務總局《關於房地產開發業務徵收企業所得稅問題》(國稅發[2009]31號)第六條規定，企業通過正式籤訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。
因此，房地產企業通過籤訂《房地產預收合同》所取得的收入，從企業所得稅的角度，不再存在"預收帳款"的概念，只要籤訂了《銷售合同》、《預售合同》並收取款項，不管產品是否完工，全部確認為銷售未完工開發產品取得的收入，負有企業所得稅納稅義務。
(二)預計計稅毛利率
國稅發[2009]31號第九條規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。
企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：
1、開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低於15%。
2、開發項目位於地及地級市城區及郊區的，不得低於10%。
3、開發項目位於其他地區的，不得低於5%。
4、屬於經濟適用房、限價房和危改房的，不得低於3%。
安徽省國家稅務局安徽省地方稅務局關於調整房地產開發經營企業銷售未完工開發產品計稅毛利率的公告(2015年第2號)規定，除經濟適用房、限價房和危改房，計稅毛利率為3%外，各市縣房地產開發經營企業銷售未完工開發產品計稅毛利率為：
市 市區及郊區 縣及縣級行政區 備 注
合 肥 ２０％ ２０％ 縣城、省級開發區以外地區１５％
淮 北 １５％ １５％
亳 州 １８％ １８％
宿 州 １５％ １０％
蚌 埠 １５％ １５％
阜 陽 ２０％ ２０％
淮 南 ２０％ １５％
滁 州 １５％ １５％ 鳳陽縣１０％
六 安 １５％ １０％
馬鞍山 ２０％ １５％
蕪 湖 ２０％ １５％
宣 城 １５％ １５％ 旌德縣１０％
銅 陵 １５％ １０％
池 州 １５％ １０％
安 慶 １８％ １５％
黃 山 １５％ １５％
廣 德 1０％
宿 松 １５％
(三)預計申報與調整
1、月(季)預繳納稅申報
依據國家稅務總局《關於房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》(國稅函[2008]299號)第一條規定，房地產開發企業按當年實際利潤據實分季(或月)預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前採取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季(或月)計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本後按照實際利潤再行調整。
依據國稅發[2009]31號第九條規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。
依據國家稅務總局關於修訂2018年版企業所得稅預繳納稅申報表部分表單及填報說明的公告(國家稅務總局公告2019年第23號)：
實際利潤額=利潤總額+特定業務計算的應納稅所得額-不徵稅收入-免稅收入(減計收入、所得稅減免等優惠金額)-固定資產加速折舊(扣除)調減額-彌補以前年度虧損
本期應補(退)所得稅額=應納所得稅額()-減免所得稅額-實際已繳納所得稅額-特定業務預繳(徵)所得稅額
根據國家稅務總局關於修訂2018年版企業所得稅預繳納稅申報表部分表單及填報說明的公告(國家稅務總局公告2019年第23號)附件：《中華人民共和國企業所得稅月(季)度預繳納稅申報表(A類，2018年版)》部分表單及填報說明(2019年修訂)：
特定業務計算的應納稅所得額」：從事房地產開發等特定業務的納稅人，填報按照稅收規定計算的特定業務的應納稅所得額。房地產開發企業銷售未完工開發產品取得的預售收入，按照稅收規定的預計計稅毛利率計算出預計毛利額填入。
此條修訂廢除了此前2018年版企業所得稅預繳納稅申報表部分表單及填報說明的公告(2018.26;2019.3)有關「特定業務計算的應納稅所得額」以下內容：「企業開發產品完工後，其未完工預售環節按照稅收規定的預計計稅毛利率計算的預計毛利額在彙算清繳時調整，月(季)度預繳納稅申報時不調整。本行填報金額不得小於本年上期申報金額。」(已廢止)
A200000中華人民共和國企業所得稅月(季)度預繳納稅申報表(A類)
這裡需特別說明的是：
2019年修訂的企業所得稅月(季)預繳申報表說明不再要求「本年累計金額」不得小於上期申報金額。
實際上就是要求房地產開發企業銷售未完工開發產品取得的預售收入」本年累計金額」按當年實際發生數填列，從根本上修正了過去「月(季)度預繳納稅申報時不調整、彙算清繳時調整」的規定
2、匯繳特定業務納稅調整申報
《國家稅務總局關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發〔2009〕31號)第九條規定：「企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工後，企業應及時結算其計稅成本並計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合併計算的應納稅所得額。」據此規定，房地產企業應在未完工開發產品取得預售收入時，根據預計毛利預繳企業所得稅，並於產品完工時根據實際毛利對預繳金額進行調整。
二、彙算清繳計稅申報
企業所得稅彙算清繳，是指納稅人自納稅年度終了之日起5個月內或實際經營終止之日起60日內，依照稅收法律、法規、規章及其他有關企業所得稅的規定，自行計算本納稅年度應納稅所得額和應納所得稅額，根據月度或季度預繳企業所得稅的數額，確定該納稅年度應補或者應退稅額，並填寫企業所得稅年度納稅申報表，向主管稅務機關辦理企業所得稅年度納稅申報、提供稅務機關要求提供的有關資料、結清全年企業所得稅稅款的行為。
(一)申報填報依據
《中華人民共和國企業所得稅法》及有關政策、《國家稅務總局關於企業處置資產所得稅處理問題的通知》(國稅函〔2008〕828號)、《國家稅務總局關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發〔2009〕31號)、《國家稅務總局關於企業所得稅有關問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第80號)、國家稅務總局關於發布《中華人民共和國企業所得稅年度納稅申報表(A類，2017年版)》的公告(國家稅務總局公告2017年第54號)相關規定，以及國家統一企業會計制度等規定。
這裡需注意的是房地產企業所得稅年度申報表為2014版與2017版的區別。
國家稅務總局公告2014年第63號《中華人民共和國企業所得稅年度納稅申報表(A類，2014年版)》(自2017年12月29號全文廢止)，
2017年度，依據國家稅務總局公告2017年第54號《中華人民共和國企業所得稅年度納稅申報表(A類，2017年版)》要求填報。該報表適用於2017年度及以後年度企業所得稅彙算清繳納稅申報。
2017年度及以後，房地產開發企業特定業務計算的納稅調整額」由2014版第39行調整為2017版第40行。
(二)開發產品收入處理
房地產企業開發產品收入包括未完工開發產品收入、完工開發產收入、以及視同銷售。
企業將開發產品用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，於開發產品所有權或使用權轉移，或於實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。確認收入(或利潤)的方法和順序為：
——按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定;
——由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定;
——按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低於15%，具體比例由主管稅務機關確定。
1、未完工開發產品匯繳收入申報
房地產企業年度申報，其主表中的「營業收入」，按國家統一會計制度規定填報納稅人主要經營業務和其他經營業務取得的收入總額。
預售未完工產品時，會計上，企業需將預售收到款項記作「預收帳款」，不確認預售收益。企業所得稅法則要求企業根據預計毛利率計算預計利潤，計入特定業務納稅調整額。
房地產企業銷售未完工產品、未完工產品轉完工產品特定業務收入應填報《視同銷售和房地產開發企業特定業務納稅調整明細表2017版》A105010 ，其中房地產企業特定業務計算的納稅調整額為下表所示：
A105010視同銷售和房地產開發企業特定業務納稅調整明細表
2、完工開發產品收入申報完工開發產品收入申報
在完工產品的收入確定上，稅收收入一般早於會計收入確認時間。
會計處理上，收入的確認要符合《企業會計準則》的規定，一般銷售的開發產品沒有收取全款是不會交付給業主的，不論是未完工建造階段的開發產品還是完工後未交付的開發產品，所收取的款項一般反映在"預收帳款"科目。依據新收入會計準則，企業在開發產品控制權發生轉移，即產品交付時，將其確認為完工產品。
稅收處理上，企業所得稅的口徑則根據國稅發〔2009〕31號文規定：開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：(一)開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。(二)開發產品已開始投入使用。(三)開發產品已取得了初始產權證明」。
國家稅務總局《關於房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知》(國稅函[2010]201號)還規定：房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工(竣工)備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續(包括入住手續)、或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，並計算企業當年度應納稅所得額。
以上表明稅收要求開發產品竣工的時間或取得初始產權證明的時間往往早於產品交付時間，所以企業所得稅上確認開發產品完工的時間一般早於會計上的收入確認時間。
鑑於會計與稅收處理的差異性，事實上，因房地產企業完工產品確認時點不一樣應存不同申報方式：
第一種情況，完工產品稅收上已確認會計未確認申報
目前國家稅務總局房地產企業所得稅年度申報表及其(A105010)視同銷售和房地產開發企業特定業務納稅調整明細表，都是基於完工產品稅收收入與會計收入確認時點基本一致情況下的設計理念，沒有考慮兩者不一致的情形，因此申報時需要具體變通處理，這也是目前年度申報表的缺陷。
房地產開發企業稅收確認收入，會計未確認收入，納稅人申報時，應將稅收確認的收入填列在房地產特定業務納稅調整明細表的視同銷售收入「其他」欄目;稅收確認的銷售成本「其他」欄目。見下表：
A105010視同銷售和房地產開發企業特定業務納稅調整明細表
填列依據:根據《中華人民共和國企業所得稅月(季)度預繳納稅申報表(A類，2018年版)》部分表單及填報說明(2019年修訂2019.06):
第10行「(九)其他」：填報發生除上述列舉情形外，會計處理不作為銷售收入核算，而稅收規定確認為應稅收入的金額。
第20行「(九)其他」：填報發生除上述列舉情形外，會計處理不確認銷售收入，稅收規定確認為應稅收入的同時，予以稅前扣除視同銷售成本金額。填列方法同第12行。
這裡需要特別注意的是：
稅收完工產品稅收確認會計確認收入申報,在填列A105010視同銷售和房地產開發企業特定業務納稅調整明細表中」其他」視同銷售收入、「其他」視同營業成本的同時，要在此表中作房地產企業銷售的未完工產品轉完工產品特定業務計算的納稅調整額，也就是對房地產開發企業特定業務計算的納稅調整額進行衝減調整。
第二種情況，完工產品稅收與會計均已確認申報
當稅收確認的房地產收入與會計上確認房地產收入一致時，將開發產品未完工時已申報的稅款進行納稅調減。據銷售未完工產品轉完工產品銷售等相關數據填列A105010視同銷售和房地產開發企業特定業務納稅調整明細表。
(三)開發產品費用扣除
1、代收費用扣除。房地產開發企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入，其相關的成本費用準予扣除;未納入開發產品價內並由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理，其相關的成本費用不得扣除。
2、收入費用基數。企業所得稅彙算清繳時，銷售未完工開發產品取得收入可以作為計算業務招待費，廣告費和業務宣傳費的基數。
3、手續費用扣除。企業應與具有合法經營資格中介服務企業或個人籤訂代辦協議或合同，並按所籤訂服務協議或合同確認的收入金額的5%計算支付手續費及佣金的限額。除委託個人代理外，企業以現金等非轉帳方式支付的手續費及佣金不得在稅前扣除。但企業委託境外銷售機構銷售開發產品的，其支付境外機構的銷售費用(含佣金或手續費)不超過委託銷售收入的10%的部分，準予據實扣除。
4、預提費用扣除。可以預提(應付)的成本費用的情況包括：
——出包工程無發票的可按合同總額的10%預提扣除。國稅發[2009]31號)第三十二條第(一)款明確，出包工程因未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。
——公共設施可按預算造價預提建造費用稅前扣除。國稅發[2009]31號第三十二條第(二)款規定，公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件;其中公共配套設施可以按照預算造價來合理預提配套設施建造費用。
——應交未交的報批報建費、物業完善費可預提扣除。國稅發[2009]31號第三十二條第(三)款規定，應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
——計提的銀行貸款利息可以稅前扣除。《企業所得稅法實施條例》第三十八條規定，企業在生產經營活動中發生的下列利息支出，準予扣除: 1、非金融企業向金融企業借款的利息支出;2、非金融企業向非金融企業借款的利息支出，不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的部分。根據上述規定，按合同約定，按權責發生制原則計提的利息，企業據實計提的銀行貸款利息會計上計入財務費用和應付利息，屬於確定的已經實際發生的費用和負債，根據權責發生制原則允許稅前扣除。
當然，這裡要提示的是，雖然稅法有規定可以預提費用的情形，但對實際發生費用，彙算清繳時仍未取得發票，則不得稅前扣除。
5、利息費用扣除。根據《企業會計準則第17號——借款費用》、《〈企業會計準則第17號——借款費用〉應用指南》(2006年10月)和《企業會計準則講解(2010)》：(1)企業發生的借款費用，可直接歸屬於符合資本化條件的資產的購建或者生產的，應當予以資本化，計入相關資產成本;其他借款費用，應當在發生時根據其發生額確認為費用，計入當期損益。(2)符合借款費用資本化條件的存貨，主要包括企業(房地產開發)開發的用於對外出售的房地產開發產品。
根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發[2009]31號)第二十一條第(一)款規定：企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬於財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。所以房地產開發企業的利息支出在企業所得稅上的處理原則與會計處理原則沒有本質差異。
值得注意的是：房地產開發企業按項目進行核算(分期開發)時，其利息支出需在各項目(期)開發產品間進行分攤，會計準則上沒有明確的分攤原則規定。根據國稅發[2009]31號第三十條第(三)款，借款費用屬於不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。分配公式為：成本對象分攤的資本化利息=本期發生的全部資本化利息×成本對象發生的直接成本或預算造價÷全部成本對象發生的直接成本或預算造價。
(四)開發成本項目扣除
開發成本含開發現場發生的各項耗費，包括土地受讓金、土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費及為進行現場管理發生的各項開發間接費用。具體包括如下：
1、土地徵用費及拆遷補償費。土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地佔用稅、土地使用費、土地閒置費、土地變更用途和超面積補交地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。
土地出讓金：土地管理部門開具的財政票據。
拆遷補償費：政府的拆遷文件、補償協議，被拆遷人原房屋產權證複印件、被拆遷人籤字的收款收據，身份證複印件，銀行轉帳憑證。
這裡重點說明兩個問題：
——土地閒置費問題。根據國稅函〔2010〕220號，土地閒置費在土地增值稅清算時不能扣除。土地閒置費在計算企業所得稅時，是否可以扣除，《國家稅務總局關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發[2009]31號)第二十七條明確規定，土地閒置費可以稅前扣除。而從2012年7月1日開始實施的《閒置土地處置辦法》(國土資源部令第53號)第十四條規定，土地閒置費不得列入生產成本。
根據《企業所得稅法實施條例釋義及適用指南》第二條規定，企業發生的合理的支出，合理性原則是企業所得稅稅前扣除的另一項基本原則，是建立在稅前扣除真實性和合法性原則基礎上的要求。
按照企業稅前扣除應遵循合法性原則。因此，2012年7月1日起企業繳納的土地閒置費不得在稅前扣除。
——拆遷補償費問題。根據財稅〔2016〕140號，土地涉及拆遷補償費，可扣除;項目公司受讓開發企業土地，符合條件可扣除土地價款(同時滿足三方籤變更協議或補充合同，若土地用於、規劃不變則總價不變，及項目公司股權全為為房企持有。
2、前期工程費。項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、「三通一平」費等
3、建築安裝工程費。開發項目建築工程費和開發項目安裝工程費等，是指開發項目開發過程中發生的各項主體建築的建築工程費、安裝工程費及精裝修費等。
4、基礎設施建設費。開發項目內道路、供水、供電、供氣、排汙、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費
5、公共配套設施費。開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬於全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的公共配套設施支出。包括會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施。
依據國稅發〔2009〕31號規定，其中：
——非營利性處理。非營利產權屬業主;或無償贈與政府、公用事業單位，其建造費用按公共配套設施費處理。
——營利性處理。營利性的或產權歸企業(或未明確);或無償贈與政府及事業單位以外，單獨核算成本，按建造開發產品處理(自用按建造固定資產處理)
——其他設施處理。郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，其中，由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工後有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣後的差額應調整當期應納稅所得額。
——地下車位處理。國稅發[2009]31號第三十三條規定：企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。
這裡需特別注意的是，對不少房地產開發企業來說，在企業所得稅申報過程中，簡單地按照《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發〔2009〕31號)第三十三條的規定，對項目中不辦產權、對外長期租賃部分的地下非人防車位，作為公共配套設施，將相關的成本支出分攤給地上可售部分予以扣除。誤將無產權地下車位(非人防)成本一次性扣除，這與規定不符。
房地產開發經營業務中，哪些項目可歸為公共配套設施，哪些成本可按項目可售面積分攤扣除，有明確規定的。31號文件規定，以下項目計入公共配套設施費：
指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬於全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。屬於營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。
31號文同時對車位的處理作出特別規定：企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。
依據上述規定，對於長期租賃的營利性地下車位，因其不符合公共配套設施的非營利性條件，應作為單獨的成本對象或企業資產予以核算，相應成本也不能作為公共配套設施支出在開發成本中一次性扣除，而應分期扣除相應的資產折舊費用。
——開發間接費。為直接組織和管理開發項目所發生，不能歸屬特定成本對象的成本費用性支出。含管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。
第四部分 契稅
隨著土地出讓制度改革的推進和土地交易的日益規範，契稅成為房地產稅收稅源控管的關鍵環節之一，其計稅依據問題也需要進一步明確。
一、徵稅對象
契稅的徵稅對象是境內轉移的土地、房屋權屬。具體包括以下五項內容：
1、國有土地使用權的出讓，由承受方交。
2、土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換，由承受方交契稅。土地使用權的轉讓不包括農村集體土地承包經營權的轉移。
3、房屋買賣、交換、贈予。
土地、房屋權屬以下列方式轉移的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或房屋贈與徵稅：
(1)以土地、房屋權屬作價投資、入股;
(2)以土地、房屋權屬抵債;
(3)以獲獎方式承受土地、房屋權屬;
(4)以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。
二、計稅稅率
契稅實行3% ～5%的幅度稅率。契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款法規的幅度內按照本地區的實際情況確定，並報財政部和國家稅務總局備案。
安徽省財政廳 國家稅務總局安徽省稅務局關於調整契稅適用稅率的通知(財稅法[2019]120號)，決定自2019年3月1日起，將我省契稅適用稅率統一下調至3%。
三、計稅依據
(一)國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格;
(二)土地使用權贈與、房屋贈與，由徵收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定;
(三)土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。前款成交價格明顯低於市場價格並且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理並且無正當理由的，由徵收機關參照市場價格核定。
四、計算方法
契稅採用比例稅率。當計稅依據確定以後，應納稅額的計算比較簡單。應納稅額的計算公式為：
應納稅額 = 計稅依據× 稅率(契稅的計稅依據為不動產的價格)。
契稅納稅人：
在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。
土地使用權交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免徵契稅。
以劃撥方式取得土地使用權的，經批准轉讓房地產時，應由房地產轉讓者補繳契稅。其計稅依據為補繳的土地使用權出讓費用或者土地收益。
來源：靜心天澤