案情：2014年09月李某與順昌房地產公司籤訂總額為100萬的商品房買賣合同，李某繳付了首付款30萬，並向某商業銀行按揭貸款70萬，雙方辦理登記備案手續。支付首付款並辦理按揭貸款手續後不久，李某因為生意失敗，家庭變故等原因無力繼續償還按揭貸款，銀行依照之前與開發商間保證合同約定，從開發商保證金帳戶劃扣了剩餘按揭貸款。2019年09月順昌房地產公司向法院起訴，以李某根本違約為由，要求解除雙方之間的商品房買賣合同。
眾所周知，形成權有單純形成權和形成訴權，單純形成權既可以以通知的方式行使，也可以以訴訟的方式行使，而形成訴權只能以訴訟的方式行使。商品房買賣合同的解除權屬於單純形成權。在此雙務合同中無論法定解除權還是約定解除權產生後，並不必然導致合同的解除，須經解除權人依法行使解除權才能發生合同解除的效果，對此《合同法》第九十六條進行了明文規定。解除權人行使解除的通知，自通知到達意思受領人即生效，對方有異議的應當在收到解除通知之日起3個月內提起訴訟或者仲裁，作出解除通知的一方獲得的勝訴判決為確認判決，系對解除通知的確認，溯及解除通知作出之日。當然解除權人也可以不以通知方式，而是一上來以訴訟的方式代替通知，作出解除的意思表示。
依據《最高院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款：法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。結合本案的案情，「解除權發生之日」應當為李某未支付按揭貸款，銀行從順昌公司帳戶劃扣之日起的經過催告的合理期限。因為順昌公司未能積極行使權利，未能舉證其在訴訟之外以通知的方式行使過解除權。直至訴至法院請求解除合同，因此早已經超過了一年。解除權適用除斥期間，不發生中止、中斷、延長的效果，順昌公司的解除權依照法律規定已經消滅。同時，對於法院在案件審理過程中可否主動適用除斥期間經過，對此主流觀點也是肯定的。
於是乎，如果嚴格按照《商品房買賣合同解釋》第十五條的規定，順昌公司的解除權消滅，訴訟請求應不予支持，法院可以向順昌公司釋明變更其訴訟請求，讓其請求李某支付剩餘70萬價款。但此時的李某由於經濟和家庭生活陷入困頓，無心出庭應訴。順昌房地產公司因為整個項目還存在其它問題待解決，也尚未能給業主辦理房屋產權證，因尚未登記確權的情況下又無法拍賣、變賣。實際處理結果就是順昌公司只能等待項目驗收並辦理產權登記手續以後，再行起訴要求李某支付剩餘70萬價款，如果李某拒絕或者沒有支付能力，則只能申請拍賣變賣並支付不菲的訴訟和執行費用。義務總是以履行可能為前提，如果此時仍然機械的適用《商品房買賣合同解釋》第十五條的規定，除斥期間經過，不予支持順昌公司的解除合同的訴訟請求，此時我們發現這對於當事人的權利救濟是非常不經濟的。
因此對於商品房買賣中法定或者約定解除權的除斥期間經過，可否依照《商品房買賣合同解釋》第十五條的規定，以解除權除斥期間經過，不支持解除合同？即在個案中會存在對當事人權利的救濟、訴訟效益考量也就是公正、效益與法的秩序之間價值權衡的考量。筆者注意到對於類似個案情形的法律適用有地方法院採取了謹慎態度。在廣東省高院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見》第1條規定，人民法院在審理《城市房地產管理法》施行後訂立的商品房買賣合同發生的一、二審糾紛案件時，對於當事人請求解除合同的，均應適用最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款關於合同解除權行使期限的規定，但對方當事人確實已無法履行合同主要義務的情形除外。並要求地方法院根據實際情況層報至廣東高院。因此，對於個案類似特殊情形的處理有待法律規定進一步明確。
【來源：天平陽光—案件】
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