問答內容精選至 「深圳十三房」公號, 請關注進行提問
問：十三老師您好，今天看到您的文章十分激動，可惜年前沒有遇到您 19年12月在大族雲峰買了個3房，貸款7成，目前家庭名下兩套房，另外一套在羅湖新天地名居，2房，16年底購買，基本沒漲，貸款7成，目前自住，全家戶口都在這套房子 黃貝嶺的房子，感覺8號線開通，還有小區學校文錦中學被翠園中學收編，這兩個點，不知有沒有價格上漲可能 目前家庭年收入45萬，月供3萬，房貸外還有信用貸款45萬，羅湖房子出手的話，可以回流130萬，應該可以湊到150萬首付，妹妹還有房票 之前很看好寶中，也看了光明，沙井，後來考慮自住，買了大族雲峰，有點後悔了 您覺得我目前是按兵不動，還是把羅湖房子過段時間出售，希望您能指點一下
答：你好，感謝讚賞！ 長遠看羅湖會跑輸大勢，可以置換到西部，但是現在部分樓盤正在虛高回調階段，不建議盲目入手，能淘到降價筍盤再入手也能保證你的確定收益，更穩妥。 買賣可以同時進行，必要時候找墊資公司配合。
問：你好，想問一下現在手上70多W，想上車深圳自住有什麼好的建議嘛，看了羅湖的置地逸軒一房一廳，價格能入手的羅湖小兩房大部分就比較老了，布吉的兩房還有大運那邊的，從區域和價格還有什麼好的意見。
答：你好，首付70萬，置地逸軒純自住可以入手。 但是考慮未來升值潛力，大運是更好的選擇。
問：十三老師好，我有一套寶安西海岸花園的房子想置換西麗寶能城，請點評一下寶能城區域優劣和未來市場趨勢，感謝
答：你好，感謝讚賞！ 這個片區次新盤再加上寶能城還是有不少二手供應量的，能不能投資？後市如何?我的看法相對消極： 1、起價已經過高，單價很難再大幅拉升，已經不適合剛需； 2、再無新地供應，片區建設臨近尾聲，沒有發展空間； 3、學位一般，沒有優質教育資源引進 4、硬生生被留仙大道、五號線、南坪快速隔成幾部分，無法形成高效統一的大片區， 5、戶型硬傷：寶能城二期、利用率太低，寶能城一期、朝南太吵，朝北無陽光。 6、交通不便，福龍路、塘朗山隧道經常堵塞，地鐵去大部分區域都要經北站、西麗、前海灣換乘，通勤時間不短。 綜上，我認為整個大學城-塘朗-長嶺陂片區短時間內已經不適合進場。
問：十三老師，我目前在龍華二套房，1.紅山，華業玫瑰四季一期，三房（14年200萬買入，現升值了400多萬）；2.上塘，潛龍曼海寧四房（19年才購入，三年限購）。 想問下老師，紅山的可以出手不，或加貸再投資一套，如果出手紅山，到手500萬左右，加貸250萬左右，怎樣買好，買那？年入百萬左右，80後未婚單身。
答：你好，感謝讚賞！ 紅山可以考慮出手，但是750萬總價限制，目前也淘不到好樓盤。 月供能力還不錯，建議優先考慮南山和福田優質板塊。 置換主要關注以下4個方向： 地段升級，品質升級，學位升級，圈層升級。 你的月供能力不錯，建議入手一套核心區的優質盤，曼海寧4房做分割出租，緩解月供壓力 投資考慮有以下4種思路： 1.保險點買深圳灣。 2.進取點買蛇口。 3.重視教育買香蜜湖。 可以考慮的參考選籌： 【前海南片區】（南海中學）：鼎太豐華四期，諾德假日，陽光玫瑰園 【科技園】科苑學裡（文華）、華潤潤璽四期新盤（科華），陽光帶濱海城（南外高新），海怡東方花園（南外高新） 【前海自貿區】前海時代，頤灣府 【蛇口】半島城邦四期五期新盤（南外濱海），南海玫瑰園（育才太子灣） 【後海】蔚藍海岸二期（北師大），後海理想雅園、海境界（育才）漾日灣畔（南二外），太古城南（深圳灣），海怡灣（深圳灣） 【後海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣（少量2房戶型） 【華僑城】香山美墅（南二實驗），新天鵝堡（南二實驗） 【香蜜湖】合正香蜜原著、香格麗苑、翠海花園
問：老師您好，剛加入星球，我目前外派廣州，1-2年返回南山工作。看12月漲勢，計劃在總價450萬之內考慮首房兩居室。向您提問：1.3,4月接盤是否有些著急？2.目前關注龍華金地上塘道二期、碧水龍庭，福田皇御苑，寶安富通城三期，對地段，交通，學位，升值空間有些難以判斷，其中較中意金地上塘道，但是掛價已經到8萬。除此外還有較合適的推薦嗎？不勝感謝！
答：您好，深圳2019年幾個熱點片區，10-30%的漲幅是有的，現在很多小區都在鬧房荒，如果不出臺調控措施，價格大概率還是向上的，疫情只是延緩了上漲時間點，給剛需朋友留足上車時間。 龍華現在稱為宇宙中心，房價在2015年左右漲了3倍。 現可以分為四個梯隊，第一梯隊就是深高北學位房，平均單價在10萬左右，例如匯龍灣； 第二梯隊就是紅山周邊，平均單價在8萬左右，例如中海錦城； 第三梯隊大概6萬左右，例如金地上塘道。 第四梯隊4萬的也有。 金地上塘道屬於龍華的第三梯隊，距離地鐵比較遠，單價6萬價格還算比較便宜。 碧水龍庭花園大社區，居住品質不錯，自住舒服學區也不錯。 自住更傾向金地上塘道和碧水龍庭 投資建議重點關注寶安碧海，除了寶安富通城三期，還可以關注聖拿威，玉湖灣。
問：十三房星主你好：預算420萬，打算買一個帶南海中學學位60平左右小兩房，孩子初中學位加投資，比較看好福海苑，您覺得合適嗎？有其他更合適的盤嗎？ 另外，深圳原定5月徵信執行，現在受疫情的影響，會不會延後或者取消呢？
答：你好，南海中學學位房： 南海中學隸屬於南山實驗教育集團旗下，學校位於月亮灣大道荔海二道交口，前生為南山實驗集團荔林中學，是2014年9月入駐新校區，學區範圍內雖然有南山村和北頭新村、南園村等農民房的生源，但從建校以來，每年的中考成績比較穩定，目前屬於前海最好的學校，在南山屬於第一梯隊的學校，在全市屬於第二梯隊的學校。學區範圍在前海和南山中心板塊，主要的未來主要承接的購房群體來自前海和後海的人群。 交通便捷，區域內目前有1、5、11號線通勤，預計今年12月9號線西延線開通，12號線2022年通車，隨著時間的推移，前海的發展，學校的生源質量也會變的更好。 南海中學對應四所小學按積分、生源和排序：鼎太小學、荔林小學、南海小學、南山小學，其中鼎太小學只招收本小區的學生，所以在生源質量上相對優質。中熙君南山和城市山林中間的地塊，在建一所新的小學深大附小。 南海中學的學區範圍是以桂廟路以南，月亮灣大道以東，廣深高速以北（隧道），南新路連接新園路和南山大道連接南東濱路以西區域，房齡主要集中在在1994年到2015年之間。 最低檔位：陽光花地苑、南荔苑、心語家園、瑞景華庭、匯賓廣場、福海苑、賽格名苑銀興苑、深華園南山區、福海苑 考慮學位，福海苑可入，但是重點還是看價格。 目前來看銀行放款已推遲，新版徵信可能會延遲，但是不會取消。
問：老師好,預算1300,二套。福田房準備出租抵 貸。孩子4歲。本人工作在南山,太太在福田。 家庭收入120\/年。現在非常糾結,是選漲價之後的寶中還是基本穩定的後海。看了寶中西岸觀邸(寶實驗)、後海公館(育才),幸福海岸、招商海月華庭等盤。實在焦慮望您指點。
答：接觸買賣久了，就發現一個現象，龍華業主換房一般換到福田，寶安業主一般換到南山，龍崗業主一般換到福田或者南山。 現在的福田CBD、後海總部、車公廟、科技園和正在發展中的深圳灣總部基地、留仙洞總部基地、前海也都主要集中在福田南山，剛需可以坐半個小時到一個半小時通勤上班，但當工作幾年後會有換房的打算，產業也集中福田、南山、光明，關外短時間內無法彌補醫療和教育的差距，所以換房的方向是關外往關內跑，工作遠的往工作近一點跑，差的學校換好學校，這些資源都集中在在關內。 所以預算1000萬以上我的建議都是直接南山，最終的城市中心依然會是福田-南山-前海這條線，其他新中心無論如何也無法撼動的地位，最貴的地段是南山，最稀缺的是海景資源也在南山，以後最好的地方仍然是深圳灣，也是換房的終極目標。 科技南片區可以關注； 南二外本部比較舊； 半島城邦一期 後海公館、澳城花園。 以上提到的盤，不會跑輸。
問：十三老師好，去年底剛入手了陽光棕櫚園三期119平，4房兩衛戶型，朝南，電梯房，買的9樓（共10樓），870萬，另有稅費中介費35萬。買完之後，我現在很憂心，因為這個盤沒有好學位，停車位也不足，又正好應了您口中的老破大，怕是以後很難出手。唯一好處就是房子戶型很正，朝向好，居住舒服。我現在糾結的是：我老公想花30萬左右裝修，然後住進去，他想著至少住個5-8年。想諮詢一下十三老師值不值得再裝修持有5-8年，還是等滿三年後趕緊出手賣了？另外我現在快要生baby了，也要考慮學位問題，不知道陽光小學和前後中學未來怎麼樣？多謝十三老師。 另外手上還有130萬現金，應該怎樣投資比較好？家庭年收入稅後90萬。
答：棕櫚園在南山前海板塊算是超級大盤，02到04年的房子，容積率不高、花園很大、相對舒適，學區一般，雖然距離地鐵較遠，但好在臨近前海桂灣，將來的保值是沒問題的。 至於裝修花30萬就沒必要了，這點錢夠我們去弱二線省會城市首付再買一套房了。 剩餘資金130，關注碧海 西鄉和沙井，投資還是優選西部。
問：十三老師好！不懂操作不懂付費！見諒！本人36歲，深戶三口之家，孩子在讀育才二小四年級，自住文竹園二期，貸款130萬左右，個體經營，今年情況不太樂觀，收入暫不考慮進去。鑑於目前深圳樓市環境，綜合關內老破小與關外新盤次新盤價格差在縮小的情況下。也看到您關於育才系的看法。各方面因素考慮換新。1，文竹園繼續持有再等漲幅，加按揭槓寶中小戶型4到5百之間。三年後兩套合併一套換大房，求整體跑贏大勢。2，拋售文竹園買關外宜居新盤，兩年後交房，要在蛇口租兩年房為孩子上學。3，按兵不動。謝謝建議！
答：你好，蛇口樓齡分化，老盤不值得投資，漲幅也跑輸周邊次新。 如果最終還是要回到蛇口，建議現在淘蛇口次新盤。比如：南海玫瑰園和雍景灣。 另外太古城、海境界也可以考慮。
問：老師好，我家深戶，現2套住宅1個小公寓。目前住麒麟花園，樓梯房100平，配南山實驗學位，學位已用過，市場價值900滿5年30萬貸款。 第二套星河銀湖谷，目前放租市場價值630餘下貸款300，賣掉到手330。一套很小的公寓10以租養供不操心。目前夫妻倆上班總年100左右，持有現金約200。但職業進入瓶頸，收入難提高。想以一套學位房+1套自住來配置住宅；目前麒麟花園住著不爽，麒麟中學學位走下坡路，遠不如四大名校；星河銀湖谷升值慢居住環境也一般。所以目前這兩套都不滿意。請教：如果以一套住（環境好一點3房）一套投資小學位房，不增加太多貸款，老師看看能否給個騰挪周轉建議，有哪些合適的區域和樓盤推薦，謝謝
答：你好，感謝讚賞！ 麒麟花園的風險在於社區的老化和生源質量的降低，去年的中考排位，麒麟中學下降的很厲害，來自南外大衝，科華，中科院先進實驗這些後起之秀的衝擊才是最危險的。 學位既然已經用過了，可以考慮出手置換，老舊的麒麟花園必然維持不住高價，所以麒麟去年漲幅並不誇張。 星河銀湖谷其實算是橫盤狀態，因為起價高，學位一般，後市也堪憂。也可以出手。 可以考慮的參考選籌： 【寶中】天健時尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發領域，天悅龍庭、西城上築，第五大道、幸福海岸等 【前海南片區】（南海中學）：鼎太豐華四期，諾德假日，陽光玫瑰園 【科技園】科苑學裡（文華）、華潤潤璽四期新盤（科華），陽光帶濱海城（南外高新），海怡東方花園（南外高新） 【前海自貿區】前海時代，招商領璽、頤灣府 【蛇口】半島城邦四期五期新盤（南外濱海），南海玫瑰園（育才太子灣） 【後海】蔚藍海岸二期（北師大），後海理想雅園、海境界（育才）漾日灣畔（南二外），太古城南（深圳灣），海怡灣（深圳灣） 【後海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣（少量2房戶型） 【華僑城】香山美墅（南二實驗），新天鵝堡（南二實驗） 【香蜜湖】合正香蜜原著、香格麗苑、翠海花園、天健天嬌 收入有限就趕緊開發其他副業，人生在於折騰，不要把生活過成一潭死水。 大部分中產之所以焦慮，是因為他們都過於依賴靠人力勞動來獲取回報，且沒有掌握並駕馭生產資料的能力。 靠人力勞動換回報，這種模式存在著明顯的收入上限，一旦停止勞動就沒有收入來源，而且即使有過硬的技能，也很難直接傳承給後代。 再加上沒資產（消費主義\/積累有限），沒有創造並駕馭資產的能力（打工思維\/不會投資），很容易陷入中年危機和焦慮中。
問：老師，寶中現在還可買嗎？投資十自住，未來還有空間嗎？
答：你好，感謝讚賞！寶中值得買，長線看漲！ 寶安中心與前海自貿區相連，共享海灣資源；與前海、後海一起組成未來深圳城市主中心之一；擁有接近於福田CBD的商務辦公建設體量，以及120萬平的商業購物中心；商品房供應量大約在3萬-4萬戶，足矣滿足前海的居住需求； 首先，寶中是一整片完整的方形區域，統一規劃建設，整個片區的品質感遠超臨近前海片區； 其次，地鐵1號線、11號線及未來的5號線南延線都直接通往寶中；同時，除月亮灣大道外，自貿區預計還會有3條6車道以上的道路與寶中相連；寶中必然是通往自貿區最通暢的區域；通往南山及福田核心區也會比南山臨近前海片區有優勢； 同時，以規劃及目前的建設情況看，前海寫字樓最密集、交通最便利、最先建設完成的的片區是桂灣，而桂灣又緊鄰寶中，因此，購買力外溢的方向是非常明確的； 最後，寶中的購物娛樂也是遙遙領先，除了深圳單體最大的壹方城購物中心外，未來幾年寶中還會有幾個大型商圈開業，同時，還有在建的濱海文化公園（被稱為」歡樂海岸2.0「） 當然，不得不承認，寶中目前的教育水平相比臨近前海片區還是要差一些；但不影響結論，且寶中引入名校也只是時間問題； 因此，寶中才是前海直接利好的板塊，也很可能是下一輪最先啟動的板塊；各路磚家都預測，寶中未來價格能夠追平後海、深圳灣； 同時，官方已將「雙擴區」的方案上報國務院，如果擴容成功，寶中片區也將正式成為前海的一部分，享受自貿區的政策利好； 那寶中應該投資什麼樣的標的比較有潛力呢？ 根據對深圳購房市場的分析，寶中定位為：中高端改善片區，主要目標為本地二次置業的客戶，追求生活品質、以及交通便利、休閒娛樂、教育醫療等配套資源；目標總價在700-1500萬之間；（1500萬以上的改善客戶，目前更多選擇後海、深圳灣、紅樹灣、香蜜湖） 基於以上分析，寶中應該選擇品質較好的大花園小區，三房或以上，最好有學區加持；
問：老師好，上次有問過保稅區，最近和福外南中介聊了一陣子，沒什麼新放盤，業主心態很高，麗港灣77平三房都到了660，朗庭豪園不方正有點不太喜歡，我手上380萬，是做五改3，還是五成直接入手這種660左右的，600萬幾乎只能看朗庭豪園的三房了，是現在看中了直接下手，還是等疫情結束再買？那邊還有什麼樓盤性價比高的推薦下，謝謝！
答：你好，600以下屬於剛需紅海市場，非常難出筍盤。 月供還不錯的情況下，建議5改3，多淘淘筍盤。 總價800-1000除了保稅區，寶中和南山更適合你 【寶中】天健時尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發領域，天悅龍庭、西城上築，第五大道、幸福海岸等 【前海南片區】（南海中學）：鼎太豐華四期，諾德假日，陽光玫瑰園 【科技園】科苑學裡（文華）、陽光帶濱海城（南外高新），海怡東方花園（南外高新） 【後海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣（少量2房戶型）
問：福田四套高層住宅94年建成，想賣掉，再投資，給點建議
答：你好，信息太少無法判斷 具體是哪個樓盤呢？建議說說詳細信息再判斷是繼續持有還是出手裂變
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