改判要點
出賣方在締約時雖提供了《結婚證》、《戶口簿》證明其與系爭房屋登記產權人是夫妻關係，並出具《承諾書》表明其保證擁有對系爭房屋的完全處分權，但僅此並不足以證明出賣方的行為已具備表見代理的外觀特徵，但作為無權代理人妻有義務承擔賠償責任
案情簡介
沈雪、何海系夫妻關係。2019年7月9日，沈雪出具《承諾書》，明確其系XXX室房屋的產權人配偶，產權人何海因事無法到場親自處理該房地產買賣事宜，現委託其代為籤署居間協議。次日，管瑩與沈雪在小白公司居間下，籤訂了一份《房地產買賣居間協議》，載明出售方(甲方)為何海，買受方(乙方)為管瑩，居間方(丙方)為小白公司，並約定定金為人民幣200,000元，甲方同意將上述定金由丙方保管；甲乙雙方同意甲方取回定金須將產權證原件交由丙方保管。協議的籤名欄由沈雪代何海籤名。當日，管瑩向小白公司支付了定金200,000元。現因何海不同意履行協議，管瑩遂訴至法院。
管瑩向一審法院起訴請求：判定解除《房地產買賣居間協議》；判令沈雪、何海雙倍返還定金400,000元；判令小白公司對由其保管的定金200,000元的返還義務承擔連帶責任。
一審上海黃埔區法院觀點
沈雪沒有取得何海的授權委託即行使了代理行為，屬無權代理。因沈雪、何海系夫妻關係，管瑩對沈雪有代理權形成合理信賴。且管瑩系善意無過失。故沈雪的行為構成表見代理，表見代理人代理實施的民事法律的後果，由被代理人承擔。被代理人對於因此遭受損失的，有權向表見代理人主張損害賠償責任。管瑩在協議中書寫的身份證號碼不符，並不影響其系買受人的客觀事實，故管瑩主體適格。
一審判決：一、管瑩與何海、小白公司籤訂房地產買賣居間協議》於判決生效之日予以解除；二、何海應返還管瑩定金200,000元；三、小白公司應返還管瑩定金200,000元。
另查明
沈雪於2019年7月9日出具的《承諾書》內容：本人保證擁有對該房地產完全的處分權，若權利人否認授權，最終導致該協議目的無法實現的，本人願意按照該協議中出售方的義務對買受方承擔定金責任及其他責任,同時向小白公司支付居間補償費計6萬元,並承擔由此造成的一切後果。
二審中，經本院釋明，管瑩表示，如果法院認定沈雪的代理行為不能構成表見代理，則除返還定金外，要求無權代理人沈雪承擔損害賠償責任，責任金額應相當於定金罰則的20萬元。
二審上海二中院觀點
出售房屋屬於日常生活中的重大事件，一般而言，被代理人應當出具書面授權委託書。作為購買房屋一方，對此亦應當負有注意義務。本案中，沈雪在締約時雖提供了《結婚證》、《戶口簿》證明其與系爭房屋登記產權人何海是夫妻關係，並出具《承諾書》表明其保證擁有對系爭房屋的完全處分權，但僅此並不足以證明沈雪的行為已具備表見代理的外觀特徵。管瑩稱其有理由相信沈雪有代理權，沈雪的籤約行為構成表見代理的意見，依據不足，本院無法採納。
根據《中華人民共和國民法總則》第一百七十一條的規定，行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後，仍然實施代理行為，未經被代理人追認的，對被代理人不發生效力。行為人實施的行為未被追認的，善意相對人有權請求行為人履行債務或者就其受到的損害請求行為人賠償，但是賠償的範圍不得超過被代理人追認時相對人所能獲得的利益。本案中，沈雪以何海的名義與管瑩籤訂《房地產買賣居間協議》的行為，事先未取得何海的授權，現何海明確表示不同意出售系爭房屋，即沈雪的籤約行為未得到何海追認，故該《房地產買賣居間協議》對何海不發生效力，應為無效。因《房地產買賣居間協議》無效，故沈雪已收取的20萬元定金應予返還。根據法律規定，管瑩有權要求無權代理人沈雪就其受到的損害承擔賠償責任。
關於賠償數額，本院著重考慮沈雪出具了《承諾書》這一節事實，從《承諾書》中可知沈雪對於其若未取得何海授權所要承擔的法律後果有所預見，且有充分預期。因此，本院結合定金金額、糾紛發生的時間節點等各項因素，酌情確定沈雪應賠償管瑩20萬元。
綜上，判決：
一、維持一審判決第三項；二、撤銷一審判決第一、二、四項；三、管瑩與沈雪及小白公司於2019年7月10日籤訂的關於XXX室房屋的《房地產買賣居間協議》無效；四、沈雪應賠償管瑩人民幣20萬元。
福州律師蔡思斌評析
本案的主要爭議焦點在於無授權委託的配偶出賣另一方房屋是否構成表見代理。一審認為沈雪沒有取得何海的授權委託即行使了代理行為，屬無權代理。因夫妻關係，買方對沈雪有代理權形成合理信賴。且買方系善意無過失。故沈雪的行為構成表見代理。
二審認為作為購買房屋一方，對代理權應當負有注意義務。雖沈雪與何海是夫妻關係，並出具《承諾書》表明其保證擁有對系爭房屋的完全處分權，但僅此並不足以證明沈雪的行為已具備表見代理的外觀特徵。
實務意義在於買受人斷不可僅因出賣人與實際產權人間存有家庭關係例如夫妻關係、父母子女關係等就「單純」相信其獲得房屋產權人的實際授權。買賣房屋是處分家庭資產的重大決策，任一環節出錯都會導致重大經濟損害的發生。雖然法院最終判決的賠償金額與雙倍返還定金數額基本一致，但法律意義不同。實務當中，法院對於具體賠償金額具有一定的自由裁量權，而對於雙倍返還定金則無權予以調整。因此，在上述房屋買賣過程中，即便丈夫無法到場，亦可以通過語音視頻方式確認，如此對買方利益保護更會周全。
案例索引：(2020)滬02民終3181號，以上涉及人名均為化名。
蔡思斌
2020年11月24日
菜驢雜錄：
腐草無光，化為螢而躍彩於夏月。
—洪應明《菜根譚》
蔡思斌，執業逾二十年，上海錦天城（福州）律師事務所合伙人
排版：林俊鋒