律師解讀：姐弟因「借名買房」起糾紛，最終因姐姐舉證無效敗訴

姐姐和弟弟之間因為一套的歸屬發生了糾紛，姐姐將弟弟告上了法院，主張這套房屋是當時其和弟弟「借名買房」的，但是弟弟對此表示否認，姐姐最終因舉證不能而被法院判決敗訴。

律師解讀：姐弟

阿梅與阿榮系姐弟（均為化名）。2008年的時候，已經有兩套房的阿梅又看中了一套房，便以現金方式向前業主支付了定金4.37萬元。阿梅表示當時經與父母以及弟弟阿榮商量之後，認為以阿榮的名字購買房子，既可以解決弟弟落戶、後續結婚生子問題，又可以解決因限購政策無購房資格問題。於是，在口頭徵得阿榮同意後，由阿榮與前業主籤訂《房地產買賣合同》，約定購房款為82萬元。2010年9月，房產過戶登記至阿榮名下並辦理了抵押登記。2013年5月初，父母要求將房屋給阿榮，阿梅不同意，認為只是借阿榮的名字買房，房子是自己的，僅同意給父母養老居住。此後，父母又建議將房屋給阿榮，並由阿榮實際償還房貸。2020年5月，姐弟雙方矛盾激化，阿梅訴至法院，請求法院判令阿榮將產權過戶登記至其名下，並協助辦理房產的抵押登記塗銷手續。弟弟阿榮則表示雙方之間不存在「借名買房」的事實，房屋是父母出資購買的。法院經審理後認定雖然阿梅支付了房屋的首付款、相關稅費，並償還了部分房貸，但阿梅提供的微信聊天記錄並未證實雙方存在借名買房的合意。而且阿梅與阿榮系姐弟關係，雙方之間具有較密切的親屬關係，家庭成員之間為家庭日常生活或一方幫助另一方有資金往來、經濟資助應屬正常，阿梅提交的證據未能證實雙方在購房時已經達成借名買房的合意，且不足以合理排除案款屬於親屬之間基於個人感情或者親情而資助、贈與或借款的可能性，因此在阿梅未能提供借名買房的書面協議或其他證據證實其主張的情況下，其應依法承擔舉證不能的不利後果。因此法院判決駁回阿梅的全部訴訟請求。

因「借名買房」起糾紛，

問題1：如何認定房屋的所有權歸屬？

律師回答到：依據《民法典》第209條的規定：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。」房屋作為典型的不動產，其物權的公示方法是登記，只有經過登記，才能夠發生物權變動的效果，才能具備發生物權變動的外部特徵，當事人才能取得不動產物權變動的公信力。因此，在房屋買賣的過程中，買賣行為不會使房屋的物權發生法律上的變動，只有當完成過戶登記時，才能完成物權變動的法律效力。也即，房屋的所有權歸屬通常是以不動產登記為準的。

最終因姐姐舉證無效敗訴

問題2：如何認定「借名買房」？

律師提醒到：「借名買房」並不為法律禁止，但是借名買房協議下的借名人與被借名人，只具有其內部的債權和債務關係，只拘束借名人和被借名人，而不對第三方（即賣房人）具有法律拘束力。而且借名買房的協議不能直接使借名人具有對房屋的所有權，借名人只能通過借名買房協議的債權請求權，要求被借名人將房屋過戶到自己名下後，才能獲得房屋的所有權。而這也正是「借名買房」出現各種問題的源頭，因為一旦被借名人拒絕將房屋過戶到借名人的名下，借名人就只能通過訴訟的方式，通過舉證證明借名買房協議的有效性來行使要求被借名人完成過戶登記的請求權。

問題3：如何規避本案例中的這類風險呢？

律師認為：雖然「借名買房」不為法律禁止，而且甚至能夠規避一些不利的政策，但是「借名買房」的風險較大，規避這類風險最直接的方法自然是避免「借名買房」，不過如果確實有「借名買房」的需要，那麼一方面需要保證借名買房協議的有效性，另一方面要保存好在借名買房過程中借名人所支付的款項等相關證據。