借名買房,你想好了嗎?可能只是你的一廂情願

2020-12-16 騰訊網

借

名

買

房

你想好了嗎？

臨近年關，按照幾大房產中介預估，這個時段通常會迎來一波買賣的交易高峰期。從11月的二手房漲跌榜來看，成交量提升的同時，價格也已經趨穩。這個過程中不排除可能出現借名買房的情況發生。那麼借名買房涉及到哪些法律風險？實務中該如何注意呢？本文做了梳理、總結以供參考。

借名買房其出發點往往是為了規避法律、政策，為了享受特定的政策優惠，為了規避隱藏個人的真實財產信息，個人財產規劃等等。常見於因為購買房屋需要一定的資質而購房人沒有資格購買，而登記購房人具有資格購買。

借名買房因為存在一定的目的性以及私密性，在實務中往往會發生在親屬朋友之間，建立在關係密切且相互信任的基礎上，因此很多人並不會單獨就此籤訂書面協議，本是出於一定目的的行為可能最後變成了實際出資人的一廂情願；即使籤訂了相關的書面協議，也會因為登記購房人擅自處置房屋，可能導致實際出資人無法追回房屋的風險，借名買房有風險，因借名買房而引發的糾紛在多地時有發生。

案例一

2018年7月，我市江幹區人民法院作出一起判決。陳某、鄭某某系夫妻關係，因鄭某某的父母鄭某、王某不享有杭州戶籍，根據當時杭州購房政策，鄭某、王某無購房資格，經過與鄭某某與陳某商量後借鄭某某的名義購買房屋，為此鄭某某與陳某籤訂了《婚內財產協議》。

該案經過江幹區人民法院一審審理認為陳某、鄭某某可以其名義所購買的案涉房屋實際歸鄭某、王某所有，有《婚內財產協議》為證。該協議系雙方真實的意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，本院予以確認。

該協議書載明了案涉房屋購買過程及款項來源，與鄭某、王某提供的銀行流水明細能夠相互印證，可以說明鄭某、王某與陳某、鄭某某之間存在借名買房的關係。陳某辯稱該協議系贈與協議，與協議書體現的內容不符，本院不予採信。法院最後支持了鄭某、王某的訴訟請求。

案例二

近日，廣東省廣州市白雲區人民法院通報一起房屋糾紛案件。歐某、陳某夫妻二人及其女兒小歐在不具備購房資格的情況下，與小區保安隊長吳某達成「借名買房」的口頭協定。但數年後，當夫妻提出過戶要求時，對方卻聲稱房子是自己的，拒絕過戶。法院經審查後認為，從客觀行為來看，由陳某支付全部房價款，開發商交付房屋後就由陳某夫婦、小歐對涉案房屋進行佔有使用至今，且購房合同、稅費憑證和房產證都由陳某夫婦持有，吳某多年來均未對此提出異議。從主觀動機上看，由於陳某家人不具備購房資格，具有借用吳某資格購房並要求其在小歐18歲後歸還的動機。

法院最終認定了「借名買房」的事實存在，判保安隊長吳某將房屋過戶給該夫妻的女兒小歐。

案例三

2017年當時以170萬元購得的房子如今市場價至少280萬元，穆某、郭某夫妻人決議賣房套現。但隨後穆某和郭某發現房子已經不在尹某名下。原來，穆某和郭某連續還貸五年的房子，其實根本就沒有買。而尹某始終聲稱「自己只是被動配合」，錢雖然打到了自己的帳戶上，但並不意味著房子也要自己去買。

今年3月，上海市閔行區人民法院對這起糾紛作出一審判決，由於原告穆某、郭某未能拿出證據證明被告尹某曾經買過房子，因此，法院沒能支持原告穆某主張的「房屋差價」的補償。

專業律師提醒

一、借名買房的法律關係

借名買房中主要涉及兩個主體，實際出資人和購房登記人。實際出資人系購買房屋的實際出資人也是委託他人以他人名義購房的委託人；購房登記人系接受實際出資人委託以其名義購買房屋並登記在其名下的受託人。

實際出資人與購房登記人之間是委託關係，即實際出資人委託購房登記人以其名義對外購買房屋，實際出資人有按照委託協議按時支付房款等義務，購房登記人有配合實際出資人辦理變更登記的義務。

二、借名買房的法律風險

1、借名購買經濟適用房等政策性房屋的，因該類房屋存在一定的政策因素，若購房登記人反悔可能導致實際出資人無法取得房屋產權

2、若購房登記人擅自處分房屋將房屋出售至他人名下而其喪失還款支付能力的，實際出資人可能面臨無法彌補損失的情況；

3、若購房登記人去世，其繼承人不知借名買房的情況，導致房屋被繼承的風險；

4、若購房登記人個人喪失還款能力，房屋被他人查封、抵押或者被法院強制執行的風險；

5、若購房登記人因離婚，其配偶否認借名事實，要求確認房屋為夫妻共同財產的風險。

結論

借名買房無論如何都會存在一定的風險，本律師原則上不建議借名買房。但若確有需要的，本律師提供如下建議

1、借名買房的目的不能違法法律、法規的規定，不能違法公序良俗、社會公共利益，不能和第三人合謀侵犯他人的合法權益；

2、實際出資人與購房登記人需要就借名買房事宜形成書面的合同，約定好相關的事實、違約責任、過戶條件等等並要求相關利害關係人籤字確認；

3、實際出資人需要在購房時保存好相關證據，比如實際出資人在購房時候從自己帳戶支付房款並保存好相關票據；

4、建議購房登記人完成登記後將房屋抵押至實際出資人名下以防房屋被他人處置。

因此，借名買房風險很大，在此提示廣大購房者，不要為貪圖眼前利益輕易採用借名買房，最終可能導致房、錢兩失。

供稿：彭埠司法所

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