實務簡析：借名買房能否阻卻執行

      引言：借名買房協議乃一種無名合同，其只能在借名人與出名人之間產生債權債務關係，借名人基於債權而主張阻卻執行沒有法律依據。

一、案例檢索與分析

第

1

則

-THE FIRST-

借名買房的性質

針對借名買房協議的性質，臺灣著名學者王澤鑑教授、林誠二教授、吳從周教授等人認為是借名買房協議，乃無名契約。

實踐中，該觀點亦被法院所接受：

裁判要旨

法院認為：在借名人（實際購房者）與出名人（名義購房者）之間形成了法律上的權利義務關係，該種法律關係適用合同法調整，屬於無名合同，但其權利義務具備委託合同的基本特徵，可參照委託合同的規定進行處理。

伍元俸與童宗毅、鄭世林合同糾紛一案中：【（2017）川1181民初2903號】

基於物權的對世效力與排他效力，物權法貫徹物權公示原則。在借名買房案件中，由於借名人並未取得登記，為貫徹物權公示的推定效力，應該認為，出名人取得物權，而借名人僅有請求出名人轉移登記的債權。

裁判要旨

夏邱明與朱宏謨雙方之間存在借名買房的事實，案涉房產系不動產，已經登記於朱宏謨、李蓓蓓名下，根據《中華人民共和國物權法》第九條「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外」之規定，借名買房協議是借名人與被借名人之間就房產歸屬所作的內部約定，僅具有債權性質，並非法律規定可以發生物權變動的法定事由，案涉房產的所有權未經變更登記之前仍屬朱宏謨、李蓓蓓；

夏邱明與交通銀行股份有限公司溫州分行案外人執行異議之訴一案中【（2017）浙民終498號】

第

2

則

-THE SECOND-

 借名買房與物權登記

      一種觀點認為，在借名買房中，房產實際由借名人佔有、使用、收益、以及一定程度的處分（如出租、事實上的處分等），也即物權的權能基本由借名人享有，而出名人僅僅享有登記利益，故借名人才是真正的權利人，而登記簿上卻將出名人記載為不動產權利人，故登記簿上權利主體錯誤。

      首先，《最高人民法院物權法司法解釋一理解與適用》[杜萬華主編，最高人民法院民事審判第一庭編著]明確了登記錯誤主要是以下三種：

①利用虛假資料申請首次登記、變更登記、轉移登記、註銷登記等；

②登記機關人員基於過錯導致登記錯誤；

③非基於法律行為導致物權變動後未及時進行更正登記的。（第60頁）

同時，該書亦將借名人排除在申請異議登記的厲害關係人之外（第107頁）（注，異議登記的目的在於阻卻物權公信力，於此亦可得出借名買房非登記錯誤）明顯可知，借名買房並不屬於登記錯誤，因而並無適用《物權法解釋一》第二條規定請求確認所有權。

      其次，在借名買房中，借名人佔有、使用涉案房產是基於借名買房協議進行的有權佔有，其佔有的本權是債權，而非物權。並且該約定只能在借名人與出名人之間產生債權債務關係，並不能產生對世效力，對協議之外的第三人不產生約束力，更不可能因此直接發生不動產物權變動效力。

      因此，筆者認為借名買房不屬於登記錯誤（程嘯老師亦持該觀點，參見《不動產登記簿的權利事項錯誤與不動產善意取得》），借名人無權提出確權之訴，只能提起具有執行力的給付之訴。

裁判要旨

第一則

法院認為：

在物權確權糾紛案件中，根據物權變動的基本原則，對於當事人依據受讓合同提出的確權請求應當視動產與不動產區別予以對待 。人民法院對於已經交付的動產權屬可以予以確認。對於權利人提出的登記於他人名下的不動產物權歸其所有的確權請求，人民法院不宜直接判決確認其權屬，而應當判決他人向權利人辦理登記過戶。

（大連羽田鋼管有限公司與大連保稅區弘豐鋼鐵丁貿有限公司、株式會社羽田鋼管制造所、大連高新技術產業園區龍王塘街道辦事處物權確認糾紛一案中【(2011) 民提字第29號，載中華人民共和國最高人民法院公報 2012年第6期】）

第二則

法院認為：

滕禮與孫江漢口頭約定借名買房並實際出資的行為屬於合同行為，僅對約定雙方產生約束力，並不發生物權效力，故滕禮不能據此直接享有對涉案房產的所有權，僅享有對孫江漢的債權請求權，該請求權不足以對抗潘聰享有的強制執行債權。

（廣東省高級人民法院在滕禮、潘聰再審審查與審判監督一案中【（2018）粵民申9825號】）

第

3

則

-THE THIRD-

借名人享有的債權與阻卻執行

如上文所述，借名人僅享有出名人變更登記的債權請求權，並未享有物權，於此，在出名人的債權人執行涉案房產時，能否阻卻執行，需要進一步分析。

根據不動產登記的公示效力與推定效力，出名人享有借名房產的物權被其他交易主體所熟知，在越來越講究交易便捷性與高效性的今天，物權公示下所彰顯的交易安全愈受重視。在動態的交易安全與靜態的物權歸屬發生衝突時，需要基于衡平的理念進行考量分析。

（1）從過錯上分析：真實權利人在遇見或知曉外觀事實發生之時，漠視或容忍外觀事實的發生或存續，即構成過錯，對於特意造成外觀事實（如借名買房）的，過錯程度更大。

（2）從信賴保護上分析：在交易過程中，履行能力取決於交易主體的責任財產，這裡的履行能力，不僅僅是合同的第一性義務，還包括違約責任等第二性義務，在借名買房中，基於物權公示，出借人基於不動產登記對外所彰顯物權，即在為商事交易做背書，交易相對人的信賴保護利益，在優先保護動態安全而犧牲權屬靜態安全的商事交易領域，應優先保護。但同時，亦不能無限制以犧牲借名人實際權益而保護第三人利益，應將第三人嚴格限制在善意第三人之列。

（3）從阻卻執行是否具有正當性分析：如上所述，在借名買房中，實際享有物權的是出名人，借名人僅享有轉移登記的債權請求權，基於債權的平等性，借名人以此主張阻卻執行不具有正當性，其救濟途徑應當是基於借名協議另訴違約，進而與出名人的債權人一起參與分配。進一步而言，即便是借名人已獲得法院生效的確認判決，但基於確認判決僅具有既判力，而無形成力，在未變更登記之前，借名人亦未取得物權，其主張阻卻執行的依據，仍應不予支持。

裁判旨要

第一則

本院認為：法院在執行生效法律文書確定的金錢債權過程中，對登記在被執行人名下的特定房屋實施強制執行，案外人以其與被執行人之間存在借名買房關係，其是房屋實際所有權人為由，要求對該房屋停止執行的，一般不予支持；申請執行人要求對該房屋許可執行的，一般應予支持。

（陳伯江與楊帆等案外人執行異議之訴一案中【北京市第一中級人民法院（2015）一中民終字第04224號】）

第二則

法院認為：即便其主張的借名買房關係成立，其只享有對登記權利人的債權，並不對涉案房產享有所有權，不得對抗本案對涉案房產的執行。

（王明玉與王興軍二審案【（2017）蘇03民終4634號】）

第三則

法院認為：根據《中華人民共和國物權法》第九條第一款的規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。涉案房屋目前尚未登記至原告名下，未產生物權效力，對原告要求確認涉案房屋歸原告所有的訴訟請求，本院予以駁回。（鄭嬋嬌與李佩璇、深圳市淞江愛地實業有限公司所有權確認糾紛案【（2013）深龍法民三初字第995號】）

二、法律依據與文獻參考

1、【《廣東省高級人民法院 關於審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》】：二十八、借他人名義購買房屋，借名人請求確認房屋歸其所有的，不予支持。借名人請求出名人(登記權利人)協助辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持，但房屋在限購範圍內，借名人不具有購房資格的除外。

出名人將房屋出賣給第三人，借名人以無權處分為由主張追回房屋的，不予支持。

解讀：借名買房有效，借名人享有債權不享有物權（只能要求辦理過戶手續，不能要求確認所有權，要求過戶的必需具備購房資格），出名人擅自出售房屋，借名人無權追回。

2、【《最高人民法院關於進一步加強金融審判工作的若干意見》】：18.依法保障房地產市場平穩健康發展，防範房地產市場的金融風險傳導。高度重視房地產市場波動對金融債權的影響，依法 妥善審理相關案件，有效防範房地產市場潛在風險對金融穩定和金融安全的傳導與衝擊。統一借名買房等規避國家房產限購政策的合同效力的裁判標準，引導房產交易回歸居住屬性」

3、【民事審判參考與指導-2016年第3輯第48頁】根據物權變動登記生效和公示公信原則，案外人與被執行人之間的借名登記約定不能對抗善意的申請執行人。

理由是:第一，在借名買房情形中，借名人與出名人通常會相互約定，借名人以出名人名義購買房屋並辦理產權登記，該房屋的佔有、使用、收益、處分權限仍歸借名人享有。借名人與出名人之間的借名登記契約，只在其內部產生債權債務關係，而不發生物權變動的效果，不能據此認定借名人是不動產物權的所有權人。借名人可以請求將房屋過戶至自己名下，其享有的是債權請求權，而非物權，其不能阻卻執行。第二，基於物權公示原則，設立或轉讓物權，必須採用法律規定的公示方式，才能取得對抗第三人的效果。因此，在借名買房的情況下，借名人與出名人之間的借名登記約定不得對抗善意的申請執行人。第三，借名登記合同是借名人與出名人之間的合意，借名人對房屋登記在他人名下本身具有過錯，而且借名協議通常是為了規避國家法律與政策，對由此產生的風險理應自行承擔。綜上，對借名人要求停止執行的訴訟請求，應不予支持。

4、【《民事審判指導與參考》2016第2期總第66輯第109-122頁——最高人民法院法官司偉的《借名買房糾紛中房屋權屬認定的物權法思考》】「借名人與被借名人之間關於房屋所有權歸屬的約定，顯然與物權法規定的不動產物權生效要件不符，該約定不具有物權法上的效力。若支持借名人依據借名買房協議確認對其房屋享有法律上的所有權，則違背了物權變動的法定原則，混淆了債權關係與物權關係。

5、【北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）】第十五條  當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

6、【北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要】十、借名買房的認定和處理：借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續。

7、【江蘇高院《執行異議之訴案件審理指南》2015-07-08】人民法院針對登記在被執行人名下的房屋實施強制執行，案外人以其與被執行人存在借名登記關係，其系房屋實際所有權人為由，請求對該標的物停止執行並確認所有權的，原則上不予支持。

8、【韓延斌 《房地產糾紛裁判思路與規範指引（下）》】當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。