論「借名買房合同」的效力
北京盈科律師事務所張印富律師
「借名買房」，是指當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益。在借名買房的背後，借名人與房屋登記人籤訂借名買房合同，以保證自己享有所購房屋權益。所籤訂的借名買房合同，不屬於《合同法》十五種有名合同之一，屬於無名合同，實務中認定此類民事行為的效力比較複雜棘手。張印富律師總結多年的經驗作如下分析，以饗讀者。
借名買房行為屬於合同行為，借名買房合同是法律尚無特別規定的無名合同。在借名買房的行為中，存在借名買房人、名義購房人、售房人三個法律主體。名義購房人與售房人之間建立的是房屋買賣合同關係；借名買房人與名義購房人之間建立的是一種特殊的委託關係。名義購房人在協商、籤訂房屋買賣合同時，並不以真實買房人的委託代理人的身份出現，而是以自己的名義來建立民事關係。這種借名買房合同的效力，張印富律師個人認為可以在不同情形下分為有效和無效兩種情況：
第一種情況，借名買房合同有效。
借名買房合同所購賣的房屋為一般商品房的，該借名買房合同一般認定為有效。因為，意思自治是《合同法》的一項基本原則，任何人有權依據《合同法》有關委託代理方面的規定，委託他人代理一定民事法律行為，其中自然包括委託代理買賣房屋。如果借名買房合同不存在惡意規避法律或政策，不違反法律禁止性規定，雙方當事人自願籤署的借名買房合同是雙方當事人的真實意思表示，合法有效。儘管產權登記在名義買房人名下，但借名買房人仍然可以憑著付款證明、借名買房合同等能夠證明自己是實際買房人的證據，要求名義買房人依照借名買房合同的約定交付房屋並辦理過戶登記手續。
對此，《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》（京高法發[2010]458號）第十五條有著具體規定：「當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關係，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權的，應當根據出資的性質按照相關法律規定處理。」這說明借名買房合同在不違反法律或政策性規定的情況下，一般認定為有效。
第二種情況，借名買房合同無效。
借名買房合同購買的房屋為經濟適用房等特殊房屋的，該借名買房合同一般被認定為無效。理由是：借名買房合同雖是無名合同，亦受合同法調整。但當事人存在惡意規避法律或國家政策的行為時，屬於《合同法》中關於違反法律規定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形，其籤訂合同的標的是買賣某種特定的購房資格，而非房屋本身，應當認定為無效。對此，《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》（京高法發[2010]458號）第十六條規定：「借名人違反相關政策、法院的規定，借名購買經濟適用住房等政策性保障住房，並登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支持。」
律師建議：
對於借名買房人來說，借名買房將所購房屋登記在他人名下，存在一定的法律風險是不言而喻的。總結以往的案例，張印富律師提醒您有意識地做好防範，注意以下幾點：
1、要清楚所購房屋的性質。如果所要購房屋是拆遷房、安置房、經濟適用房等有政策限制交易條件的房產，不要購買，以免發生糾紛，造成房錢兩空。
2、要籤訂「借名買房合同」，言明雙方的權利義務，明確房屋所有權歸誰所有。借名買房人一般是實際出資人，但出資人與房屋所有權人是二個不同的概念，借名買房一定要明確房屋所有權歸出資人所有，防止因約定不明，日後生糾紛。
3、借名人控制買房手續材料、留存足夠的證據。比如出資原始憑證、購房發票等。一旦名義買房人對借名買房合同反悔，主張房屋歸其所有，借名人有足夠的證據證明實際產權人為借名買房人，即便起訴至法院也能得到法院的支持。
4、約定嚴格的違約責任。即便借名買房合同是有效的，但名義購房人在房屋登記在其名下後，如果違反借名買房合同的約定，將該房轉讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產，借名買房人並不能追回該房產，導致購買房屋的目的落空。《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》（京高法發[2010]458號）第十七條「登記人將登記在其名下的房屋擅自轉讓給他人，借名人以其對房屋享有實際權利為由，要求確認買賣合同無效的，不予支持……。」所以，在借名買房合同中最好約定：登記人不得過戶房屋、遲延過戶、將房屋賣給第三人等情形，如果出現此等違約情況，要承擔相應的違約責任。以此作為嚴格履行借名買房合同的法律保障。
5、委託專業律師幫助處理。一個借名買房合同，可能涉及多方主體、多個法律關係，也是司法實務中比較棘手的問題。法律問題由法律人員解決，專業問題由專業人員處理，這是取得最佳效果的保障。借名買房糾紛，對當事人來說，可能一生中只遇見一次，對專業律師來說可能是經常遇到的平常事，相對來說經常處理同類糾紛的律師經驗會更豐富些，有利於維護當事人的合法權益。一旦發生糾紛，及早委託專業律師幫助，應該是聰明人明智選擇。
張印富律師，北京盈科律師事務所全國合同法專委會主任、股權高級合伙人，資深律師。