8月20日，廣州官方掛出3宗商住用地，分別位於荔灣、花都。3宗地總出讓面積23.2萬㎡，總起拍價68億，關於本次出讓地的前瞻性解讀，且看廣州中原研究發展部解讀。
廣州TOP10起拍價地塊
荔灣2宗，白雲區佔「半壁江山」
本次掛地最受矚目的當屬荔灣區南岸路冷凍廠地塊，其起拍樓面價達36060元/㎡。該地塊超越今年5月掛牌的番禺易興地塊起拍價（33838元/㎡，流拍），成為廣州公開招拍掛史上最高起拍樓面價地塊。
近5年廣州TOP10起拍價商住地一覽
荔灣供地
2019年至今供地5萬㎡ 已超過去兩年供地總和
自2015/2016年廣鋼板塊供地潮結束後，荔灣區過去兩年供應商住用地偏少，其中去年僅西灣路蚊型地一宗。
今年荔灣相繼掛牌廣鋼新城AF040225-B地塊、冷凍廠地塊，總供地面積已達5萬㎡，上述兩宗地塊均於4月公布的《2019年供地藍皮書》中預告。
2015-2019年荔灣區商住地供情況一覽（單位：萬㎡）
花都供地
2019年至今供地34.5萬㎡ 自去年起推地力度加大
算上本次掛牌兩宗商住地，花都區2019年至今已累計掛牌34.5萬㎡商住地，與去年全年差距縮小至9萬㎡。
2018年至今，花都供地量提升明顯。
且供貨主要集中在花都湖、汽車城、新華舊區等臨近地鐵9號線的優質板塊。
廣州中原研究發展部認為，在地鐵沿線密集供地，利於刺激買家對花都的入市欲望。
2015-2019年花都區商住地供情況一覽（單位：萬㎡）
掛牌地塊分析
荔灣區南岸路冷凍廠地塊
該地塊總佔地面積37653㎡，總建築面積83597㎡，總起拍價30.1億，起拍樓面價36060元/㎡。
該地塊採取「限地價+競自持+搖號」的方式出讓，最高限價為37.6億，到達最高限價時，樓面價為45000元/㎡。
該地塊為臨江地塊，限高嚴格，要求一線限高30米，二線限高100米。此外，需配建佔地0.2萬㎡文化活動中心、肉菜市場等。
距地塊東北側3公裡的西灣路去年6月曾出讓一宗「蚊型」商住地，由珠江實業以底價3.4億奪得，樓面價為17532元/㎡。
相比起西灣路156號地塊，本次掛牌地塊面積較大，且具備稀缺江景資源，地塊周邊配套成熟，距離地鐵5號線中山八站約700米，可享受荔灣老城區生活配套。
地塊周邊樓價情況
地塊所處的老荔灣沿江區域集中布局多個高端一二手項目，包括西關海以及黃沙的珠光御景壹號等。
目前西關海售價為6.5萬元/㎡，珠光御景壹號售價為10萬元/㎡，而地塊起拍樓面價折算項目盈利售價處於這一區間內。
與地塊「一橋之隔」的大坦沙地塊目前已有多個一手項目在售，包括雙橋8號、悅江上品等，售價在4.8-5萬元/㎡。
相比起大坦沙板塊，地塊所處的位置交通、配套更加便利。
花都區商業大道北一地塊
地塊位於位於廣州市花都區商業大道北側，大松園三巷南側，寶田陶瓷城東側，嘉粵·驪雅居西側。
地塊用地性質為二類居住用地（R2），總用地面積40742㎡，可建設用地面積33510㎡（分地塊一12091㎡，分地塊二21419㎡）。
計容建面≤100530㎡（其中分地塊一≤36273㎡、分地塊二≤64257㎡）容積率≤3.0。
起拍樓面價16177元/㎡（扣除安置房建築面積3000㎡，未扣除其他配建）。
其中分地塊一要求配建肉菜市場等配套設施，分地塊二要求配建15班幼兒園等配套設施。
周邊樓價分析
地塊處於花都區府板塊，距離花都廣場地鐵站直線距離1.8公裡，距離馬鞍山公園地鐵站1.1公裡。
目前地塊周邊一二手樓盤市場均較為成熟。
地塊周邊樓齡較新的二手樓均價約2.2-2.5萬/㎡，一手樓盤2.5-2.7萬/㎡。
花都區工業大道南三地塊一期地塊
地塊位於花都區工業大道南側，廣清高速西側，鄰近華西工業園。
地塊用地性質為二類居住用地（R2），總用地面積153740㎡，可建設用地面積62416㎡（分地塊一14849㎡，分地塊三17095㎡，分地塊五19832㎡，分地塊六10640㎡）。
計容建面≤174764㎡，容積率≤2.8。起拍樓面價12570元/㎡（未扣除地塊二、四建設成本）。
其中分地塊一、六均要求配建健身場所、居委會、衛生站等，分地塊三要求配建健身場所、肉菜市場等，分地塊五要求配15班幼兒園等。 地塊周邊樓價分析
地塊處於花都汽車城板塊，距離汽車城地鐵站較遠直線距離2.6公裡，周邊環境較為偏僻，而且地塊周邊有較多工廠。
目前地塊北側和南側一二手樓盤市場開發均較為成熟。
地塊周邊樓齡較短的品牌房企二手樓，由於臨近地鐵9號線，均價在1.8-2.3萬/㎡之間。而主力在售一手樓盤由於距離地鐵較遠，均價為2.1-2.2萬/㎡。
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文章來源:廣州中原研究發展部