作者|周宏律師
重慶合縱律師事務所高級合伙人、監事會監事長；重慶市優秀律師，重慶市律師協會智慧財產權業務委員會委員。
「法拍房」是指因人民法院強制執行而被拍賣的房屋，是由於債務人（房主）無力履行按揭合約或無法清償債務，債權人為了達到以債務人名下房屋拍賣款抵償負債的目的，通過司法程序向法院申請強制執行的房產。法拍房的來源一般因商業貸款和民間借貸未按時還貸，或司法沒收和被認定為無主財產而產生。
目前，國內大部分的地區針對法院司法拍賣的房子是不限購的，人民法院出具判決書裁定書以後，拍賣競買成交者可以憑藉法院文書和拍賣成交確認書去申請辦理相關的產權轉移手續。
實際操作中，少數地方存在行政與司法、政策與法律的衝突。2017年5月31日，江蘇省高級人民法院籤發通知規定：司法拍賣房產不受地方政府限購政策影響。而南京市房地產市場綜合執法辦公室隨後籤發「關於明確《關於進一步加強房地產市場調控的通知》操作有關事項的通知」，其中明確：因司法拍賣取得的房產，按住房限購政策執行，最終導致江蘇省高院與南京政府就司法拍賣房是否適用限購政策各執一詞。截至2017年8月，北京、南京、深圳、廣州、佛山、廈門、濟南、石家莊、東莞、珠海、三亞等十餘個地區的法院拍賣房產的交易需遵循當地限購政策。全國一線城市中，北京、廣州、深圳的司法拍賣房的買受人要符合當地政府規定的限購政策，僅僅上海還不受政策的限制。
但是從法律上看，法拍房不應該被限購，理由如下：
一、司法拍賣具有強制性
司法拍賣本質上是基於公權力的強制性拍賣，是保障司法判決落實的重要環節，與市場交易並非同一層面的問題。作為一種權利救濟途徑，它是司法程序的一部分，目的是實現司法公正，不同於一般市場交易中的雙方自願的買賣行為，其一方明顯是非自願的，限購明顯有損司法拍賣的強制性、權威性。
二、法拍房適用限購政策與現行法律規定衝突
我國《物權法》第二十八條、《民事訴訟法》及其司法解釋中的相關規定，司法拍賣已明確相關的性質：「根據法定程序進行裁定的以物抵債或者拍賣成交，抵債裁定送達買受人、標的物所有權自拍賣成交裁定、接受抵債物的債權人進行相關轉移。」
可見，我國的立法已對司法拍賣這種特殊的物權變動形式做出了明文規定。競拍人不因限購政策而喪失購房資格，對司法拍賣房屋執行限購政策，是與民訴法司法解釋，甚至更高位階的物權法相違背的。
三、地方限購是一種行政權對司法權的幹預
地方政府相關職能部門發布的限購政策常常以通知、意見等多種形式下發，在一般情況下，其並不屬於地方規章或者相關的行政法規。進行司法拍賣時，其主要根據《民事訴訟法》，《民事訴訟法》的法律地位明顯高於「限購令」。相關的限購政策僅僅是政府進行宏觀調控的組成部分之一，並且宏觀調控不能超出一定的合法的範圍。
上述南京市的強勢做法雖然有著維護公共利益的良好願望，但確實產生了行政權力幹涉司法公正的嫌疑。實踐中，競買成交者拿著人民法院出具的權威法律文書，因為限購原因而在房管部門辦不了法拍房轉移登記手續，是非常尷尬的。
文中圖片來源於網絡，如有侵權請聯繫刪除！