城運沉浮誰人定，成敗興衰豈無憑。每一個城市的命運，都與「商」有關。無論是商貿、商務、還是商業，「商」集中在哪裡，哪裡就最有價值。
在現代城市中，我們稱這個與「商」有關的區域為CBD即中央商務區，而中央商務區一般坐落在城市的核心位置，這裡的物業最有價值。
【CBD方向】
從港區十年城建史，看商業發展方向
100多年前，京漢鐵路和隴海鐵路在鄭縣城西交軌，鄭州火車站站前，商行、店鋪、旅棧和飯店聚集，鄭州的經濟和商業就此興起。也因此，這裡形成了鄭州近現代以來的第一個商圈——二七商圈。
隨著歷史的發展，鄭州的經濟金融中心和商業中心開始分離，上世紀八九十年代經三路崛起；新世紀伊始，集全省之力建設的鄭東新區成為新興都市；而隨著2013年，鄭州航空港經濟綜合實驗區獲批為國家戰略，又帶來「建設大樞紐、發展大物流、培育大產業、塑造大都市」的新機遇。
港區的歷史不長。
最初，只有一個機場，所有的金融、外貿、住宿、服務等業態只存在於迎賓大道周邊，為機場人員服務；
後來，富士康落地，為滿足其30多萬務工人群的消費需求，沃金商業廣場、錦榮悅匯城先後誕生。這其中，錦榮悅匯城項目的運營對於港區發展有著裡程碑的意義，這標誌著「產業工人之城」的終結、也代表著航空港大都市的興起；
再到後來，園博會召開，南港雙鶴湖CBD興起；隨著高鐵南站、會展中心建設加速，東港價值突出；而北港河東區域隨著領事館片區規劃出臺，也初露頭角……
但目前，遍數港區各片區，北港的生活氛圍最為醇熟、現代城市面貌最為明顯；「中流、北城、南工」，北港正朝著城市綜合服務區的方向完善自己，這裡，最有可能成為港區城市中心。
而港區未來的人氣中心、商務中心，也只能存在於洞庭湖路和雍州路部分路段組成的「十」字區域內。
【CBD選址】
黃金「十」字，地塊聚集規劃清晰
能被稱之為城市中心的地方，一定要有幾個要素，如：位於交通交匯之處、周邊人口密集、公司機構集中、有標誌性建築、有核心商業綜合體等。
在北港，擁有良好生態和市民公園的康平湖周邊，也頗具競爭力：湖西是在建的興港正商·宇航銘築、北邊是萬麗萬楓酒店、南邊商業地塊已有圍擋圍起。
然而，大面積的湖泊，卻也帶來了地理上的空間分割，環湖分布的分散地塊，很難形成集聚效應，這將增加消費體驗的不便利，降低購物休閒的連續感。
康平湖
而洞庭湖路和雍州路周邊，卻集中了北港起步區共約20個規劃商業項目（包含底商）中的11個：
東西向，洞庭湖路兩側，花瓣造型的地標建築中部國際設計中心在建，高端寫字樓錦榮廣場早已封頂、外立面玻璃幕牆施工已基本完成，此外還有未開始建設的商業地塊4個，同時沿路還有鄭州市公安局航空港分局、中國郵政、中國移動、中國聯通；
南北向，雍州路兩側已經建成的有錦榮悅匯城，南邊是綜合保稅區，北側為丹尼斯地塊和錦榮天街地塊。
港區CBD-洞庭湖路沿線效果圖
商業、商務、商辦集中，且大部分商用地塊為豫發持有，可以根據港區消費者需求，進行差異性規劃、避免業態重複。
位於洞庭湖路和雍州路這兩條「黃金大道」交叉口的豫發·錦榮廣場，包含了商業零售、商務辦公、酒店餐飲、高端公寓、綜合娛樂等業態，這應該算是港區首個商業綜合體。從建設進度上來看，錦榮廣場一期應該是港區CBD的首發作品。
錦榮廣場一期效果圖
【CBD首發】
北港中心位，佔據天時地利人和
將錦榮廣場一期視為港區CBD的首發作品，既因為她將是北港最早交付使用的高端商業體，也因為她對各品牌商家和各類企業具有的強大吸引力，這種吸引力在港區可是史無前例的。
1.位置
在商業地產行業裡，有這麼一個共識：一個成功的商業項目，80%的成功因素在於位置，10%在於資金的加持，另外10%在於商業團隊運營能力。
錦榮廣場的一開始就成功了，或者說當豫發拿到這塊地的時候，就已經成功了。
正如上文所說，錦榮廣場位於港區CBD的正中心位置，也是整個北港區域的中心，地理優勢給錦榮廣場本身就帶來了港區商業的無上榮光。
洞庭湖路、雍州路均為北港內部主幹道，地鐵城郊線蘭河公園站就在錦榮廣場門口，這裡的便利性可以說是港區其他已有商業不可比擬的。
放眼整個航空港區北部區域，錦榮廣場與未開始開發的領事館片區（公共文化服務區）相距不遠，橋頭堡般的位置進一步擴大了其可輻射的範圍。
南水北調渠東局部效果效圖
2.商業客群
以錦榮廣場為中心，北到巢湖路、南到遠航路、西到華夏大道、東到濱河西路，周邊一共有79個住宅項目，其中已建成交付的大約有45個。住宅交付帶來的，是原住民回遷、新港區人進入。
目前港區常住人口已經接近百萬，但成規模的商業僅有錦榮悅匯城。
錦榮悅匯城體量為35萬方，這樣算來港區人均商業面積約為0.35平方米；而在鄭州市區，這一數據約為1平方米/人，國際標準為1.2平方米/人。
未來，港區人口將達到260萬，按照與市區相同的人均商業面積來計算，商業總體量需達到260萬平方米，缺口巨大！
人口的不斷流入、商業的巨大缺口，這都成為了港區商業更新的動力。
此前，錦榮悅匯城負一層、富士康周邊底商等商業，都是為富士康員工量身打造的。他們年輕、只需滿足自身的吃喝玩樂需求。
但住宅帶來的客群，往往是有家庭消費需求的，比如家庭服飾、家庭休閒、家庭生活配套、親子教育、家庭宴請等。為了迎合這些客群，錦榮悅匯城已經開始進行商業升級了。據了解，悅匯城某家裝店營業額一直處於持續增長的狀態；進駐一年多的海底撈翻臺率也極高，甚至準備開港區二店，而錦榮廣場正是其首選，已到工地現場考察多次。
這些充分證明了，錦榮廣場就是承接更高端商業、滿足以家庭消費為主的中高端消費需求的地方。
白鷺源春曉三期/四期
3.商務客群
當前，港區經濟正在「去富士康化」，不斷升級的產業結構，也呼喚港區商務配套的升級。
縱觀國內外，不乏口岸經濟區通過建立大量商務配套、吸引商貿上下遊企業落地、搖身一變成為國際都市的案例，海港如我國香港的維多利亞港，空港如日本長崎、荷蘭阿姆斯特丹、我國北京的順義區等。
和這些港口城市早期一樣，因航空的樞紐效應產生的商貿物流，也為港區帶來了高精尖產業企業的落地。然而，當這些企業想來港區建立區域中心時，卻發現能滿足商務辦公、商務差旅的高端商務寫字樓極少。
錦榮廣場一期業態規劃
錦榮廣場所建的甲級寫字樓，將成為港區距離機場最近的現代化高端寫字樓群，同時項目還引進了東呈酒店集團旗下四星級怡程酒店以滿足商務差旅。目前，已經吸引了一眾金融機構如平安、浦發、工行、興業等銀行搶先洽談、謀求布局。
現在，錦榮廣場又成為了「雙創示範區」，進駐錦榮廣場的創新創業企業，將享受政府稅收方面的優惠政策。
錦榮廣場一期效果圖
【CBD落地】
港區CBD崛起，與豫發共見證
疫情是一塊試金石，運營能力不夠好的品牌和企業已經被大量淘汰，留下的運營能力強、韌性高的品牌和企業則會優化門店、伺機抄底。
於是，多家銀行搶駐，知名餐飲搶「樓」，主力和次主力品牌商家都將面臨來自「東家」豫發商業的二次篩選。已經籤約的東呈酒店集團旗下四星級怡程酒店、世紀華聯超市、黃金時代健身俱樂部、天行健足浴會所、漢堡王、豪享來、福晶園、華為體驗店、都可、寶貝在線等30多個品牌中大多為港區首店，將滿足港區不少家庭消費的剛性需求；阿五美食、解家老家河南菜、大秦地西北菜、星巴克、屈臣氏、海底撈、巴奴毛肚火鍋等在洽談品牌，也與港區的中高端商務人士的消費需求契合——每一個合作的背後，都經過豫發的層層考慮。
2020年，錦榮廣場一期的每一間商鋪都更顯得彌足珍貴。
錦榮廣場一期意向品牌商家展示
「如果只做住宅開發，我們與這個城市的關聯可能只有幾年；但如果我們要運營一個商業、一個產業園，我們與這個城市的關聯就會持續很久。」
豫發，在過去的十年裡，見證了港區從棗園果林到現代新城的每一步；在未來的很多個年頭裡，也將陪著港區從郊區新城蛻變成為國際都市，港區CBD建設只是這其中的第一步。
不久後，豫發·錦榮廣場一期就要交付了，與豫發共同見證港區CBD崛起的機會也不多了：少量（或者說極少量）商鋪、部分公寓產品和寫字樓在售。
不過，值得期待的還有豫發·錦榮廣場二期新品——錦榮廣場·雲PARK複式公寓及商鋪產品即將推售。二期項目位於鄭州一中港區分校對面，緊鄰鄭港實驗小學。為更好的滿足港區居住、教育、辦公、生活等客戶全方位需求，項目擬建健身房、共享書吧、圖書館等共享空間。
記住，填補空白的產品和城市中心的投資永遠只賺不賠；跟著對的運營者，財富必定會翻番。
錦榮廣場二期·雲PARK立面效果圖
【結 語】
眾所周知，相比於流動性好、快速回款的住宅產品，商辦項目銷售難度大、自持比例高、資金佔壓嚴重、影響現金流。
在城市新區舊城改造過程中，開發商也一般儘量不拿商業用地，或者起碼少拿，並延遲開發。
然而在港區，豫發卻沒有計較這些，而是重倉商業板塊。前有約40萬方商業街區錦榮悅匯城，後有錦榮廣場、中部國際設計中心、錦榮天街等一系列商業地塊。
是拿地賣房、掙錢走人，還是願意紮根片區長期發展，豫發大手筆投入商業，也證明了豫發對港區的持續看好和堅定信心。
所以也請大家多多支持、善待像豫發這樣的本土開發商，因為對於全國房企來說，鄭州只是其龐大市場的一個小版塊，而對於本土開發商來說，失去鄭州就失去了所有。
因為紮根，所以熱愛，祝福豫發，祝福港區CBD，祝福錦榮廣場。
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