買公寓嘛，自己不住還可以租出去，別人幫你還房貸。這是很多銷售及中介推薦公寓的說辭。今天我們來具體看看，投資公寓收租到底能不能回本。
投資公寓收租，要想好租，那就得做客群量最大的這類租房。一般的一線城市中，租房租金不超過工資的20%，為大眾人群能夠接受的範圍，做大眾租房，才好租，才有得賺。
2018年成都工資水平
我們根據2018年的成都工資水平報告，如下圖。成都的平均工資6500左右，那麼租金控制在1300元/月，這樣的租金對應的客群量最大，相對好租。反之，我們也可以定價2000元/月的租金，但這就得花更多的精力/成本尋找客戶，收益並不一定最大。
1300元/月的租金，一年就是15600元，租金不可能常年不變，我們假定租金年漲5%左右，為方便計算，固定每年上漲總金額1000元。
10年總收益20萬左右
15年總收益30萬左右
20年總收益40萬左右
如果是全款買的公寓，那麼想要在15年內收回成本，在不考慮貨幣貶值的情況下，投資公寓總價應該少於30萬。
如果是按揭買房投資，總收益要覆蓋公寓+利息成本
公寓一般商貸5成首付，最多貸款10年。我們按照最低首付，最大貸款年限來計算。要想15年收回成本，公寓的總價應該控制在26萬（利息3.5萬左右）
以某湖自持的位於成都東二環的長租公寓為例，單間面積在32-64平米。可以看出目前市面上主流長租公寓，面積至少在30平米。拋去33%左右的公攤，套內面積20平米，緊緊巴巴的按上衛生間，留出床和桌椅位置，才拿得出手、租得出去。
最小30平米，總價最多控制在30萬以內，所在區域要有產業人群聚集，成都有這樣的項目嗎？大家留言給我說，我也來做做收租
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