放棄單純以門票收入分成的模式複製，類似孔城老街項目的中坤第二代消費型度假地產產品的商業價值如何激活？中坤團隊們要挑戰的不僅是如何用現代的商業形式重續已斷層的千年古鎮的繁華，更關鍵在於如何將中坤擅長的文化理念與孔城本地風土人情的挖掘和保留作完美嫁接。
安徽宏村「一戰成名」後，中坤集團開始在全國進行古村落開發模式的複製。
十一國慶黃金周期間，安徽桐城有著1800多年歷史的文化古鎮孔城老街正式開街納客，來自四川、福建、貴州、湖南、天津等地數十個非遺絕活的展示讓遊客紛至沓來，塵封上千年的古鎮街道重煥生機。
孔城老街已是中坤集團龐大旅遊地產版圖中落子的第六個項目，但定位中坤第二代旅遊度假地產模式的孔城老街的開發卻註定將成為標誌性作品。意義在於，相比已在全國聲名鵲起的安徽宏村項目，孔城老街捨棄了以門票收入分成的中坤旅遊地產開發模式的簡單複製，而是提出做整體性收購經營的文化消費型度假商業街區。
「孔城老街未來必定是一個收益向好的度假潛力之作。」負責孔城老街項目的安徽桐城中坤旅遊度假髮展有限公司總經理胡明在接受中國商報記者的採訪時自信稱，孔城老街三年內將步入穩定收益期。
保護性開發準則
孔城老街的開發初衷就與「複製」結緣。
同中坤開發旅遊度假地產多數系地方政府主動慕名而來一樣，孔城老街的項目同樣是當地政府將中坤集團董事長黃怒波請到了桐城。當地政府希望借中坤之力將有上千年歷史的孔城老街「複製」成另一個成功版的「安徽宏村」——原生態的古鎮村落旅遊度假景區產品。
孔城老街位於安徽桐城市孔城鎮，全長2700米，因較為完整地留存下許多清鹹豐年間以後的晚清及民國時期建築，一度博得「安徽第一古街」之稱。
但作為最早入駐孔城老街的中坤開發團隊總負責人，胡明記得自己當時的感受只能用「震撼」兩字來形容。他說，呈現在其眼前的孔城老街無論建築形態，還是老街上居民的居住環境、生活形態都儼然定格在了清末民初時期不曾往前，按中國保甲制度劃分的一甲到十甲的區域分割鮮明，麻石所鋪的街巷路面坑坑窪窪，有大水長期浸漫過的斑斑水痕，沿街馬頭牆上滿是綢緞莊、洋貨行、洋油棧等商鋪招牌的遺蹟，以及鐵鋪、篾鋪、染坊、鍋廠等中國資本主義早期萌芽時期才能見到的小手工作坊，還有舊式的漁具店、農機店、百貨小店，以及老的小酒館、老藥鋪。用當下流行的詞語是，胡明感覺自己儼然「穿越時空」到了清末民國時期。
但這個舊時作為長江流域重要的水路商埠卻由於洪水經年不斷等自然災害，古建築和老街格局都被破壞嚴重，很多建築由於都是木質結構，鋪面傾斜得幾近倒掉，但當地的居民仍然處於其中做著買賣。而很多老街原住民由於不堪洪水水淹之苦，漸漸搬離老街，老街的房子於是更加年久失修。在孔城老街上的多家建築格局精妙絕倫的富商豪宅大院都成為五六戶人家共同居住的出租型大雜院。
2008年，中坤與桐城市政府籤約後，中坤的團隊開始對孔城老街項目進行規劃和設計。胡明因此被中坤集團總部派駐負責孔城老街項目，從當年5月28日開始，中坤團隊對孔城老街的開發展開了耗時達一年多的前期準備，包括入戶調查、規劃改造方案、修復建設方案及收購方案的制定。
謹慎在於每一個老街舊城的保護性開發都是一道新的課題。胡明介紹，同宏村的開發一樣，孔城老街的開發同樣力求整體性最大程度保護保持古村落格局及空間形態，沿街的所有商鋪都進行了最大程度的修繕保留，建築風格基本保留了清末民初徽派皖系建築向江北延伸的特徵。儘管很多商鋪遭到嚴重破壞，中坤還是通過「偷梁換柱」的修繕技藝盡力做到修舊如初。讓胡明印象深刻的是，孔城老街大部分古建築屬於連體建築，為「修舊如初，整舊如舊」，中坤專門請到古建築修復師採用古建築修復技藝進行專業修繕。
放棄單純的門票收入模式
此前，安徽黃山宏村項目、湖南岳陽的張谷英村等古村落度假地產的開發，中坤在對古建築進行保留的同時，都對原住民的生活方式進行了最大程度的保留。
這由此成為中坤開發度假地產的商業準則：利用古建築的魅力、原住民生活的神秘，構建旅遊觀光景區，吸引來人氣，最終讓這些遊客落腳在圍繞景區而建的各類旅遊度假項目中休閒消費，景區當地住民和當地政府與中坤集團共同分享的景區門票收益。
但胡明顯然不想繼續這種「最保險」的套路。
「旅遊度假地產依託的是惟一的、稀缺的資源，每個項目的情況不同，特點不同，不可能將宏村的成功經驗簡單複製到各地。」胡明告訴中國商報記者，對於孔城老街項目，中坤不寄望已屢試不爽的「門票經濟」以及與當地政府、居民「門票分成」的商業模式，而是實現整體經營權的收購，轉做有文化內涵有消費價值的休閒度假街區。
「讓孔城百姓繼續生活在與社會脫節的18世紀，供遊客參觀，是在商言商的一種商業模式，但應該不是惟一的一種。」胡明稱，其個人更願意先讓孔城老百姓住上舒服的樓房大院，遠離年年水災淹城的困頓。動遷其實更是雙贏。中坤未對原住民生活方式進行保留亦有自身存在的商業邏輯：中坤能更好地實現對後期項目的持有運營，原住民動遷後中坤再進行整體性的收購開發，中坤對於後期項目就能擁有產權，這樣亦能避開此後由於門票收入大幅躍升帶來的利益再分配矛盾。
到2010年春節前，桐城市政府委託孔城鎮人民政府與老街居民籤訂動遷協議，對孔城老街從二甲到八甲的老街房屋完成整體性收購和動遷，然後政府將此出售給中坤集團。由此，有了地方政府的支持，中坤的開發很大程度減少了來自原住民土地扭轉及動遷補貼等方方面面的麻煩。
嫁接文化藝術概念
景區、酒店、度假村、文化是構成中坤度假地產開發體系的四個板塊。目前，在中坤已開發的旅遊度假地產項目中，門票收入是最重要的一部分收入。孔城老街不主要依靠景區門票收入，意味著中坤必須在其他板塊上有更大的營收予以填補。胡明將孔城老街的「牌」打在了「古村落休閒度假」的概念上。
這其實是中坤集團開發度假地產的第二代產品模式——消費型度假地產。放棄門票收入分成模式的孔城老街，不過是第二代度假地產模式的標誌性產品。
但創新的挑戰從來不容迴避。放棄門票收入分成的模式複製，類似孔城老街項目的商業價值如何能激活？
儘管中坤花盡心思將孔城老街有著上千年的古鎮古街格局舊貌、建築形態都予以了最大程度的保留完整，但相對宏村得以藉助非遺、電影拍攝等因素「一飛沖天」的捆綁營銷借力，剛完成修繕的孔城老街似乎找不到更多可做文章的支撬點。儘管孔城文化厚重，但在旅遊上，連同孔城老街所處的桐城市都處於旅遊薄弱的皖南板塊，稍微有點名氣的桐城文廟、六尺巷等景點都人氣寡淡，桐城因此落得個「有史有講、無景可看」的尷尬。這其實也是胡明將孔城老街與黃山宏村項目的觀光型旅遊地產開發產品形成錯位的原因所在，孔城老街並不擁有宏村項目可借鑑黃山板塊旅遊人氣的優勢。但即使是休閒度假型地產，似乎還是需要更多的營銷點才能將人流引來。孔城老街需要更多的借力。
中坤的團隊們還是選擇了做「文化」的文章。十一期間，中坤集團花大價錢將貴州、四川、福建、湖南、雲南等地的數十位國家級非遺傳承藝人和藝術家請到了孔城老街，進行了一場以「風情、風味、風俗」為主要特色的非物質文化遺產展示。當四川油紙傘、湖南苗族蠟染、貴州控拜銀飾、剪紙、天津衛風箏、楊柳青年畫、湖南土家族織錦、魚皮畫、羌繡、藏畫、等數百種手工製作的非遺絕活首次大規模展示在安徽本地居民前，以及若干先鋒藝術的展出和中坤下屬藝術團的歌舞文藝演出在千年古鎮上演，一場穿越歷史時空的對撞由此產生。
嫁接文化的市場試水反響不錯。據統計，十一國慶黃金周期間，孔城老街接待超過十萬的客流，而不少非遺參展商和藝術家都開始有意向長期留在孔城老街。公益組織「樂創益」相關負責人向中國商報坦言，非遺藝人和組織在展示技藝傳承文化的同時，實質上也是在尋找自身市場機制的出路。中坤讓這些民間非遺藝人首次有了做生意的感覺，在取得了不錯的市場收益的同時，得以真實看到自身產品與市場的差距，從而進行改進以能真正以市場形式存在。而諸如樂創益這種機構和其組織起得非遺藝人和民族手工藝傳承人恰恰有可能是未來孔城老街要引進的商業形態。
但黃金周的高人氣卻仍是衝著旅遊觀光而來，並仍是以桐城及安徽本地居民為主。要激活孔城老街的商業價值，中坤團隊們要挑戰的不僅是如何用現代的商業形式重續已斷層的千年古鎮的繁華，更關鍵在於如何將中坤擅長的文化理念與孔城本地風土人情的挖掘和保留作完美嫁接。
胡明表示，孔城老街項目主要面對的顧客群將由三塊市場構成，首先是桐城及安徽本地的皖中市場，針對當地人的休閒消費，十一期間的非遺物質文化試水顯然是衝此而來，並小有斬獲，不少非遺物質機構及藝人、藝術家對原汁原味的孔城老街文化興趣盎然，黃金周期間就開始了與中坤招商團隊的洽談。老街的另一部分市場是希望輻射江蘇南京、湖北武漢等桐城周邊500公裡範圍內的高端休閒度假市場。而事實上，在十一黃金周期間，中國商報記者已在孔城老街的入口處目睹到不少「蘇」、「鄂」字頭車牌的車。至於孔城鎮當地政府希冀的成為整個國內乃至世界遊客雲集的度假市場，胡明認為那只是前兩者的市場被認可後的自然的外延市場。
挖掘孔城本地風土人情
但在激活孔城老街商業價值的過程中，如何挖掘孔城本地的風土人情成為孔城老街能否吸引全國客流的關鍵。
中坤相信，當非遺文化展示、傳統藝術展、孔城印象攝影展、藝術聯展等現代先鋒藝術氣息氤氳在有著千年文化傳統的古鎮古街，在攪動千年老街安靜外表下深藏多年的激情的同時，也將最大程度挖掘老街附近居民的商業意識。
事實上，在非遺的民間藝術和民俗風情把古香古色的孔城老街渲染得更加古樸而富有韻味的同時，川流不息的人流中，孔城本地的居民不能不心動。
而這正是中坤和當地政府的初衷。用孔城鎮書記張星生的話說，非遺活動期待的是一種「示範帶動」效果。張星生說，此前孔城當地的百姓沒有注意到這塊市場，但是如今非遺展的火爆人氣無疑會讓當地百姓受到啟發。「孔城當地也存在很多特色手工藝品和土特產，包括出現在風情節上的木藝和編制等手工藝，孔城水碗、米餃、麻豐糕等特色餐飲美食，將這些當地的特色品類挖掘出來，就會形成帶動孔城當地企業及村民構建本地風土人情佔到一半以上的古鎮古村落度假產業。」
示範帶動的作用其實在宏村項目上早有先例。顯見的是，自從中坤接手宏村之後，80%的宏村當地村民都做起了旅遊相關生意，而對古民宅的保護也反而做得比之前要好，村民會很自覺地維持村裡的衛生，村民彼此監督誰家私自改動門窗。
而經過兩年多融入孔城生活，中坤團隊們已經挖掘到孔城當地的不少寶。首個就是孔城的美食。胡明說，孔城當地的魚、蟹等食材環保，及庭院菜、本地菜都是大有潛力可挖的主題。在孔城老街風情節上，中坤首次嘗試將孔城當地的美食米餃、孔城水碗、麻豐糕、臭豆腐、香炸魚等孔城當地美食小吃匯集在孔城大酒店予以試水，結果成為遊客人流最扎堆的一塊。包括臺灣小吃的引進，也讓胡明堅信，孔城及桐城當地的居民很樂意為「消費」買單。
這其實恰是休閒度假地產的價值所在。不靠門票收入，而是消費成為真正的價值。胡明正試圖在孔城老街複製出一個消費型商業街區形態的「麗江古鎮」。
胡明說，做消費型度假地產，實則就是商業地產，孔城老街有著天然的基因承襲。據胡明介紹，從明到清至民國時期，孔城老街就一直是長江流域一條重要的水路商埠，商品貿易輻射贛、鄂、蘇等省。如今，經過整體修繕，孔城老街恢復成300間臨街商鋪，四合院式、格局方正的數百平米「陽光房」結構特別適合現代商業形態的入駐。
目前，中坤已經規劃出孔城老街附近的土地開發庭院式別墅和度假酒店，還有後續的土地將用來做度假會所、文藝演出等設施的配套。胡明表示，中坤將自己持有全部老街資產，對外租賃、招商經營，引入與老街原生態定位相吻合的傳統文化工藝品、展示品，藝術品及休閒餐飲業態，同時還將會將中坤自身運營的特色休閒餐飲品牌入駐。
孔城老街的營銷也將不再是「孤軍作戰」。中國商報記者了解到，目前桐城市政府也正著力改造桐城旅遊的短板，加強對桐城文化的展示，突出旅遊要素，孔城老街成為桐城市政府最濃墨重彩的篇節。胡明介紹，目前孔城老街連同桐城市的文化博物院、文廟、六尺巷已構成桐城一日遊的旅遊社必選項目，開始以觀光旅遊入手的推介。
據胡明介紹，到明年5月，孔城老街項目一期的度假會所、酒店項目將完成建設，總建築體量達10萬平方米，而通過5年時間，中坤將包括對孔城內河及三八河的部分河道實施恢復古橋、古河、古貌，修復洋油時代的水庫碼頭，建造古渡口的夜生活場景，以古河道為背景，打造一臺大型古河舊貌實景旅遊情景劇，並建設具有1000張床位接待能力的五星級旅遊飯店及相關度假配套設施，適度建設適合家庭的分時度假與酒店公寓系統，使孔城老街成為華中及華東地區原生態的古鎮休閒度假基地。 顏菊陽
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