註：本文共計2518字，閱讀全文需要7分鐘
昨天，中指研究院發布了「2020上半年全國房地產企業銷售業績TOP100」榜單，前三名依舊是雷打不動的碧桂園，恆大，萬科。
刨除萬科不聊（信陽沒有），恆大和碧桂園我們都見識過了，項目品質也算是有目共睹。但是他們能賣到3000多億，著實還是讓我吃驚。
倆家房企倚仗的，除了自身產品之外，這就不得不說，房企們銷售的小秘密了。客戶從哪來？除了案場置業顧問，還有誰在賣期房？購房者能否從中獲利？信陽的情勢又如何？今天的推送，二營長就帶著大家一窺究竟。
「零門檻拿佣金」的全民營銷
在疫情當下，開發商紛紛轉戰線上，最引人注目且有效的，莫過於恆房通（恆大）了。體量大，項目多，佣金高，易操作，讓這個APP有了巨量的下載註冊基礎。「傻瓜式」的全民營銷政策配合「清倉式」的折扣，讓恆大的業績逆勢上揚。
今年1-2月，恆大以866.7億元、996.3萬平方米的銷售業績牢牢佔據房企操盤金額和面積榜首位置；對比去年同期的635.3億元和577.5萬平方米，恆大也成為了全國房企中，在疫情期間唯一金額與面積雙雙上漲的企業。
而下載註冊恆房通的百姓也樂得實惠，據不完全統計，「恆房通」的累計註冊人數超過了1000萬人，發放的佣金及獎勵超過近百億元；一時間「恆大打折」、「恆房通」成為了全民討論的熱點話題。恆大的業績在疫情期間如此亮眼，全民營銷的手段功不可沒。重賞之下必有勇夫，賣房也是如此。
而在信陽，全民營銷的確認流程還有待開發商們去優化。聽聞過一個粉絲說，自己介紹親戚朋友買了某項目，本意是想領個全民營銷獎金，變相地替買房子的人省點錢；誰知道開發商拖欠獎金都大半年了也不給，以各種理由搪塞，導致買房子的以為這個粉絲把錢拿走，打著「為你省錢」的旗號實則自己發獨財，現在這個粉絲百口莫辯，兩家的關係也急轉直下。
咱不討論這兩家的事，就想問問開發商：管你百般理由，自己做的承諾豈可視為兒戲？念完經打和尚，吃完飯罵廚子？信陽普通群眾，想通過全民營銷賺取額外收入，實在是「道阻且長」。本質是雙贏的牌面，可還是有很多短視的決策者讓利好變成利空，這種行為在某種程度上，加深了購房者對於開發商的戒備心態，導致兩敗俱傷。
總結起來，「全民營銷」是個好方法，信陽的樓市從業者、購房者，還需規範利用，才能互利共贏啊！
「讓人慾罷不能」的中介渠道
半個月前，6月16日，深圳五大中介機構，聯合發布了一則聲明抵制「全民經紀人」的營銷模式，一時之間，全國的房地產行業輿論譁然。聲明中給出的抵制理由是「為了保障廣大消費者的合法權益……」，其實還不是因為跑單的情況太多了（房產銷售的工資構成下篇詳談），利益受到了損失唄。自己的員工沒管好，這個鍋可不能甩給「全民經紀人」啊！
抵制不是今天才有的，但從前只聽說過開發商抵制中介渠道，例如去年洛陽的開發商抵制「貝殼找房」，控訴他們收取的佣金過高，並且涉嫌壟斷；今年安徽阜陽，江蘇鹽城，也是集體抵制貝殼找房，言之鑿鑿不願做傀儡。如今反過來了，中介渠道開始抵制開發商了！這還沒有30年呢，就河了西了！那麼中介渠道對於老百姓的購房過程、開發商的銷售過程，究竟有多大影響呢？它是從何而來呢？這個瓜咱們接下來慢慢的吃。
中介渠道脫胎於全民營銷。我能查到最早的資料，是從2012年綠城開創「全民經紀人」開始的。
2011年的聖誕節，宋衛平給來年的綠城悲愴定調：力求生存。2012年2月17日，宋衛平親自撰寫的招聘文案出街《你若來了，便是春天》，當月籤約了汽車、證券、保險、等行業從業者，共計200多位經紀人，這就是全民營銷最初的樣子。2013年，碧桂園集團內部也明確提出「全民營銷」概念，這一營銷模式為其業績快速飆升提供了強大助力，其他房企紛紛仿效，至此「全民營銷」模式發展得如火如荼。
如果說「全民經紀人」是房產銷售的散兵遊勇，缺乏專業知識，不會逼定客戶，成交全靠緣分；那麼中介渠道就是開發商直銷以外的銷售主力軍。既然有「全民經紀人」的存在，那麼中介們何不在銷售二手房的同時，引導購房者去看看新房呢？
ABCD盤都去轉一圈，把資格先確認一下，剩下的交給項目的置業顧問，不管客戶買在哪裡，都能找開發商結傭，屬實穩穩的幸福。2014年我在杭州做銷售，項目停車場裡等著搶客戶的中介，比客戶都多好幾倍！渠道的蛋糕到底有多誘人，可見一斑。
一旦形成規模，中介公司就有了擁兵自重的資本：我要高於「全民經紀人」的佣金，我的團隊才給你帶客戶。開始的時候中介渠道和開發商們兩情相悅，適逢全國棚改，正是搶客戶的時候，樓盤項目也不在意渠道佣金那些個仨瓜倆棗，我把廣告費用擠擠挪給你就完事了，畢竟中介渠道給我提供了能成交的客戶，不比虛無縹緲的廣告要香？
可是隨著棚改落幕，全國的樓市都緩慢走向下行趨勢。開發商們越來越依賴渠道帶客，而此時的中介渠道趁機漲價，進一步壓縮了開發商的利潤，這才讓開發商們感受到中介渠道的尾大不掉之勢。疫情突至，大家的日子更不好過了，於是才有了相互抵制的荒唐事。相愛相殺，莫過於此。
對於購房者而言，其實我們並不需要排斥渠道，只是因為大部分購房者缺乏專業房產知識，無法明辨項目的優劣，擔心被人忽悠罷了。恕我直言，渠道們「忽悠」你買房子，退一萬步，也好過你零基礎一頭扎進股市、聽親戚朋友介紹去買你都不懂的理財啊！最起碼房子還是個不動產呢，漲了你資產升值，降了還能有個售房部讓你撒歡「維權（反義）」，要是股市賠了，你去維個權讓我看看?!
信陽購房者需要的中介渠道，是「胸中有丘壑，眼裡存河山」的中介經紀人，洞悉信陽的樓市動態，站在購房者的角度思考，而非一味地只為成交。這種類型的從業者太過於鳳毛麟角的存在，大部分經紀人每天都在為成交發愁，所以「忽悠」也就見怪不怪了。可是我們又離不開他們，畢竟他們賺的錢都來自開發商，起碼還能說出各項目優劣供你參考；但是這個市場再進一步，可能就需要從源頭抓起，嚴格審查中介從業人員的資格，持證上崗，就像律師、註冊會計師一樣。專業，才是中介渠道對於購房者的價值所在。
洋洋灑灑寫了2400多個字，皆是源於昨天的榜單。2020年已經過了一半，各位對於「全民營銷」和「中介渠道」這兩個樓盤銷售的衍生品，又有什麼看法呢？你的購房過程中，遇到這樣的情況了嗎？歡迎大家留言討論，想進一步了解細節的，也歡迎聯繫我們，進入粉絲群討論哦！