來源：證券日報
本報記者 王麗新
「在同行都在追求規模時，陽光100放棄了規模膨脹的方向，把住宅開發交給同行合作，把同質化競爭變成互補，追求自身業務能力的提升和個性化的成長道路，揚長避短做長項。」3月31日，在陽光100的2019年業績說明會上，陽光100董事會主席易小迪表示，「未來5年負債降至200億元以下，主營收入超過200億元，租金收入超過20億元，這就是我們轉型的方向。」
事實上，在近期內房股密集亮出2019年成績單時，極少數房企掌舵人將2020年銷售目標增速定得超過20%，同比15%以內的規模增速是大多數房企的選擇。同時，眾多房企高管也釋放出一個共識，房地產增量市場已經告別高增長時代，接下來是緩增長時代，企業要實現的是，圍繞主業謀篇布局多元化業務，實現有質量的增長。
從這一戰略方向看，在強手環伺的房地產市場，經過幾年努力，陽光100已經探索出了自身獨特的發展路徑，找到了支撐企業業績發展的第二增長曲線，即非住宅產品合約銷售提升至50%，這表明其商業配套、文旅產品和提升土地價值後變現等多元化業務步入收穫期。
淨利潤達32億元增長12倍
非住宅多元收入佔比達一半
據財報顯示，截至2019年底，陽光100銷售總額為220億元，其中合約銷售金額為103.38億元，出讓資產產生的收益為117億元；淨利潤大幅增長12.2倍至32.15億元；歸屬權益股東的應佔年度溢利增加至18.048億元；毛利率上升了4.3個百分點至25.3%；總負債率下降至79.9%。
對於業績增長的原因，易小迪指出主要有三方面，第一，公司以前長期投資的資產效益和其他綜合效益在逐漸變現，過去陽光100做遠郊大盤，在長三角、珠三角和京津冀都市圈儲備了很多優質土地，加快住宅資產出售和與同行合作後增厚業績；第二，業務轉型帶來毛利率增加，喜馬拉雅、街區等高毛利產品比例不斷增加後開始結轉；第三，未來業務可持續發展，在2020年乃至於今後五年內，還會持續有比較可觀的一級土地開發收入。
作為內房股中少有的以非住宅開發為核心業務的房企，陽光100戰略轉型之後，更加聚焦產品的創新和專業主義，街區商業綜合體、喜馬拉雅服務式公寓和文旅小鎮三大成熟產品線構成了其非住宅業務的主力，助力其提升在二、三線城市的拿地話語權，留下綜合地塊中的商用部分自己運營，再通過合作或轉讓方式快速變現住宅地塊，成為其第二個利潤增長極。
值得一提的是，2019年，在陽光100的103億元合約銷售金額中，非住宅產品為51.34億元，佔比提升至約50%，這被管理層視為轉型的一個重要節點。據易小迪透露，三大主力產品（上文提及）毛利達到40%以上，因為交房節點帶來的數據滯後性原因，未來實際利潤率將會繼續上升，這些非住宅產品的建設和交付，也能同步提高住宅土地的價值。
收入多元化、業務轉型，在同行中獨創的商業模式，讓陽光100在不確定的市場中規避了單一化業務帶來的風險。
開拓土地一級開發收益
優化多元業務收入結構
「在環京和長三角兩個區域，陽光100土儲規模比較大，目前其土地價格上漲百分之二三十，有助於實現效益增長。」易小迪表示，2020年，陽光100的土儲和一級開發土地供應量會達到新高，收入多元化有利於在特殊時期抗風險。
據財報顯示，截至2019年底，陽光100的總土儲面積約1234萬平方米，貨值超過1500億元。此外，在環京的河北興隆和溫州鹿城區分別有逾6000畝和逾2000畝的一級開發土地，文旅項目合約及意向土地則超3000畝。其中2020年獲準上市交易的一級開發土地超2000畝。可以預見，在今後十年內，土地一級開發將成為公司持續盈利的一個增長點。
在這場業績說明會上，易小迪也坦言，出售大體量項目中的住宅開發部分權益不是臨時行為，公司開發運營的商業部分的推進速度可拉高住宅用地溢價空間，開拓一級開發收益，會成為陽光100實現多元化收入的長期戰略，公司會通過一級開發和住宅用地合作轉讓來提高變現能力和節奏，不斷改變陽光100的收益結構。易小迪說，「未來五年內我們會持續堅持這樣的策略。」
「像我們這個規模的企業在北京拿住宅，沒有競爭力，因為資金成本拼不過那些大國企和頭牌企業，但陽光100的喜馬拉雅產品可以競爭任何一個同行和其他資本合作的單位。」易小迪說，2020年，陽光100將抓住在多地的一級土地成熟上市的機遇，積極推進住宅項目轉讓與合作，強化現金流收入，降低負債優化財務結構，支持主力產品的拓展和競爭力的提升。「要跑出一條自己的路子，成為以專業產品開發見長的企業。」
（編輯 張偉）