來源：觀點地產新媒體
觀點地產網 對陽光100來說，這應該算是一份難得的成績單。
3月31日午間，陽光100中國控股有限公司公告披露2019年全年業績，並召開線上業績投資者會，董事會主席易小迪攜管理層出席。
「2019年收入創歷史新高，這只是一個開始，未來三到五年還會有很好的增長。」易小迪會上難掩喜色。
財報顯示，陽光100全年合約銷售及通過出售住宅項目權益相應的物業價值達到220億元，收入為82.89億元，同比增長9.4%；毛利21億元，同比增長32%；毛利率提升至25.3%。
同期，陽光100淨利潤大幅增長12.2倍至32.15億元人民幣，歸屬權益股東的應佔年度溢利增加至人民幣18.05億元。
值得關注的是，期內實現的103.38億元合約銷售中，非住宅產品實現合約銷售達到51.34億元，佔比提升至50%，這也意味著陽光100聚焦非住宅市場的轉型戰略取得一定成效。
「同質化競爭是我們的弱點，所以住宅業務採取合作和出售產生效益，將重心放在具有優勢的非住宅業務方面，這是揚長避短。」易小迪稱，在行業追求規模的時候，陽光100選擇了一條個性化的成長道路，未來五年都會繼續堅持向非住宅業務轉型的策略。
對於2020年，易小迪給陽光100定下的目標是有息負債下降至200億以下、收入200億，非住宅業務實現好的增長。
押注一級開發
期內，陽光100實現合約銷售金額103.38億元，同比減少14.5%。實現合約銷售面積78.73萬平米，同比減少16.9%。
其中，住宅合約銷售金額52.04億元，同比減少38.47%；銷售面積48.03萬平米，同比減少35.39%；商用物業及車庫實現銷售金額51.34億元，同比增加42.45%。
銷售額的下降主要由於項目出售影響的整體可供貨量，觀點地產新媒體了解到，2019年，陽光100先後出售項目予融創中國及佳兆業，年報顯示，期內出售住宅項目公司權益相應的物業價值約人民幣117億元。
出售資產之後，陽光100土儲並未減少。管理層介紹，截至 2019年底，陽光100土地儲備為1234萬平米，貨值超過1500億元，其中約75%位於二線城市，住宅類土儲仍然佔較大比重，約為43%，期內一級開發新增1000萬平米土地儲備。
2020年依舊有不少一級開發土儲的釋放：「今年我們會採取合作和出售，繼續加大資產處置和土儲變現。」易小迪稱，溫州和北京2020年將釋放不少土儲。其中，溫州將釋放100萬平米，按現價能賣至少70億，疫情期間地價比去年同期漲了20%-30%，會有很好的預期收益。
「我們在北京郊區也有6000畝土地儲備，今年供應量接近200萬平米，不過土地價格還沒完全顯現，未來價值有翻番的可能。」
另外，陽光100還有文旅項目合約及意向土地超3000畝。
一級開發已經成為陽光100主要利潤來源，大量一級開發土地將為陽光100未來多年的業績提供支持。
在2020年，陽光100也預期通過一級開發收入彌補疫情帶來的影響：「疫情對街區租金和喜馬拉雅出售帶來了衝擊，今年原定150億的銷售下調到110億，原計劃新增貨值300億也減少了20%-30%的供應量。」
「雖然主營業務銷售可能會下降，但一級開發會超過預期，整體收入目標仍是達到200億。」易小迪表示，現在各個城市土地價格都在上漲，公司會加大一級開發土地變現，一正一負彌補今年的目標。
住宅業務顯然已經不是陽光100的發展重心，易小迪表示，陽光100在住宅開發部分主要採取合作和出售產生效益，然後將更多精力放置在自己具有優勢的非住宅開發業務上。
「非住宅」前景
「今年還要持續加大主力產品的銷售比例及合作力度。」陽光100是內地房地產企業中為數不多以非住宅業務為主軸的房企。
而在2019年內實現的103.38億元合約銷售中，非住宅產品實現合約銷售達到51.34億元，佔比提升至50%，這也意味著陽光100聚焦非住宅市場的轉型戰略取得一定成效。
觀點地產新媒體了解到，截至目前，陽光100已形成了街區商業綜合體、喜馬拉雅服務式公寓、阿爾勒小鎮三個產品系列。
「我們是一個專業商業開發商，主力產品很專一，文化商業街和喜馬拉雅就是主力產品。」期內，兩個主力產品也有較好的表現，喜馬拉雅單位售價快速提升至27500元/平米，街區綜合體亦表現不錯。
「街區綜合體得到了地方政府的認可，喜馬拉雅也得到了資本市場的認可，有比較好的盈利前景，預計今年以後會進入快速發展的階段，未來五年租金收入可以達到20億。」
易小迪稱，這種租售結合模式也是陽光100獨創的，能夠實現滾動經營。所謂租售結合，是指通過項目部分出售收回投資成本，同時一部分進行出租與經營管理，以賺取運營的利潤。
看起來，這種少量持有、主導運營的模式，讓陽光100能夠依靠高溢價的銷售回款來反哺，從而實現自身的持續發展。
另外，對於2020年的目標與展望，「降負債」被易小迪數次提及。其實，在2019年，陽光100的負債情況已經有所改善，總有息負債減少約46億至250.5億，總負債率由上年84.4%下降至79.9%。淨負債比率則由2018年底的261.6%下降82.4個百分點至約179.2%，資產負債比率由48.3%下跌至42.9%。
「今年要通過加速開發、銷售回款、出讓一級土地等方式繼續降低負債總量，尤其是有息負債，要降至200億以下。」
「會通過啟動國內發債，主力產品引入股權合作，調整債務長短結構。」易小迪稱，陽光100的負債結構確實不夠合理，短期債佔比偏高。
公告顯示，截至報告期末，陽光100擁有現金及現金等價物約24.38億元，較去年同期減少1.50億元，貸款和借款總額為250.04億元。
其中，一年內到期待還款金額106.01億元、一年後但於兩年內待還款金額81.11億元、兩年後但於五年內待還款金額59.73億元、於五年後償還金額約3.68億元，短期債務佔較大比重。