專家 | 民法典與我國物權體系的完善

文/王玄瑋 雲南省人民檢察院第六檢察部副主任、法學博士、全國檢察業務專家

依照現行物權法，我國物權體系首先分為自物權（所有權）和他物權兩大類，他物權分為用益物權和擔保物權，每類物權下面又包括若干種具體權利種類。這次民法典編纂，對我國物權法規定的權利體系進行了重要完善。

在我國民法典各編中，物權編的位置順序在第二編，僅次於總則編之後，地位十分重要。當前，我國正處於全面建成小康社會的中國特色社會主義新時代，需要一個「有恆產者有恆心」的社會氛圍與制度保障，這就主要靠民法典物權編來實現。物權編下設五個分編，是民法典中除合同編之外另一個設分編的內容。物權編共有20章258個條文，條文數量僅次於合同編。

對所有權權利體系的完善

我國民法中的所有權包括國家所有權、集體所有權和私人所有權，還包括業主的建築物區分所有權這種物權特殊形態，上述權利內容在民法典編纂中均有所修改完善。

一是完善了不動產的徵收規則。

關於土地、房屋等不動產的徵收，我國2007年制定的《物權法》第42條第二款規定：「徵收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗等的補償費等費用，安排被徵地農民的社會保障費用，保障被徵地農民的生活，維護被徵地農民的合法權益。」這一規定在執行中存在補償安置費用拖延支付、補償費用項目列舉不全等突出問題，最典型的如在計算安置補償費時不能區分村民住宅與其他地上附著物，導致一些情況下補償標準偏低。針對上述問題，《民法典》第243條第二款在「足額支付」前增加「及時」，在補償範圍裡增加「農村村民住宅」，對徵收規則予以完善。

二是完善了農村集體財產公示規則。

《物權法》第62條規定：「集體經濟組織或者村民委員會、村民小組應當依照法律、行政法規以及章程向本集體成員公布集體財產的狀況。」按照該規定，農村村民對集體財產狀況一般只能被動知悉，若有疑問時法律並未授權村民可以主動查詢核對，一旦發生糾紛，村民一方往往難以舉證。《民法典》第264條在保留物權法原規定基礎上增加了一句「集體成員有權查閱、複製相關資料」，通過賦予農村村民對相關資料具有知情權和複製權，保障了他們更好地行使對農村集體財產的所有權。

三是修改了業主共同決定事項的表決規則。

建築物區分所有權是一種特殊的按份共有，是城市居民財富的主要表現形式之一，其所有權行使規則影響重大。《物權法》第76條規定了業主共同決定事項的內容和議事規則。按照該規定，業主決定一般事項應當經專有部分面積佔比過半數且人數佔比過半數的業主同意，決定重大事項則需經專有部分面積佔比三分之二以上且人數佔比三分之二以上的業主同意。由於人數要求較高，在過去實踐中存在業主大會召開難、決定難的現象。

《民法典》第278條作了重要修改，將人數要求區分為參與表決人數要求和作出決定人數要求兩種情況。首先，民法典要求業主共同決定事項，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決，這保證了業主大會的參與性和代表性。其次，將作出決定的人數要求，修改為參與表決業主面積佔比與人數佔比四分之三以上（決定重大事項）和過半數（決定一般事項），這就大大降低了通過表決的難度。

四是增加了區分所有建築物共有部分收益的歸屬規則。

《民法典》第282條新規定：「建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。」民法典的這一新增規定，使建築物區分所有權更加合理。至於共有權如何行使，如果業主大會決定進行分配，可以根據每一名業主專有部分的建築面積比例分配，也可以根據《住宅專項維修資金管理辦法》之規定，轉入住宅專項維修資金滾存使用。

對用益物權權利體系的完善

用益物權是指物權人對他人所有的不動產或者動產依法享有的佔有、使用和收益的權利。在我國民法中，用益物權包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權等權利種類。這次民法典編纂，增加了兩種用益物權的規定。

首先，民法典在土地承包經營權的類別之下，增加了「土地經營權」的規定。《民法典》第339條至341條對土地經營權的取得、權利和效力作了規定。有意思的是，按我國民法典的規定，土地經營權的期限不同，其物權屬性也不相同。流轉期限為五年以上的土地經營權，當事人可以向登記機構申請土地經營權登記，而五年以下的土地經營權則不需要登記。登記雖然多一道手續，但物權屬性更明顯，民法典規定未經登記的土地經營權不得對抗善意第三人。

其次，民法典創設了「居住權」這一全新的用益物權。居住權指民事主體依照合同的約定，對他人所有的住宅享有佔有、使用的權利，其性質是一種物權。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記，居住權自登記時設立。居住權登記設立後，即使房屋所有權人發生變更或者所有權人將房屋抵押，居住權人都可以通過其居住權對抗新的所有權人或者抵押權人，繼續擁有居住的權利。

在用益物權部分，還有一個人民群眾高度關注的問題，就是住宅建設用地使用權的續期問題。現行物權法對此的規定是「住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期」，這解決了能否續期的問題。《民法典》第359條增加了一句：「續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。」本條款不但明確了續期費用的減免是法定選項之一，還排除了地方性法規、地方規章對續期費用的決定權。據此，住宅建設用地使用權的續期費用問題只能由中央層面（全國人大及其常委會或者國務院）作出決定。

對擔保物權權利體系的完善

我國民法上的擔保物權包括抵押權、質押權和留置權，這次民法典編纂涉及修改完善的主要是抵押權。

一是擴大了擔保物權的適用範圍。一方面，抵押財產的範圍有所擴大，例如《民法典》第395條增加規定海域使用權可以作為抵押財產，第399條取消了原《物權法》關於耕地使用權不得抵押的限制。另一方面，擔保合同的內涵也得到了擴大。《民法典》第388條指出，擔保合同除了抵押合同、質押合同，還包括「其他具有擔保功能的合同」。根據民法典相關內容，「其他具有擔保功能的合同」至少包括融資租賃合同、保理合同、所有權保留合同等三類。

二是完善抵押權與租賃權之間的關係。現行《物權法》第190條規定：訂立抵押合同前抵押財產已出租的，租賃關係不受該抵押權的影響。這被稱為「抵押不破租賃」原則，適用於「先租後抵」情形。在實踐中，這一條文容易被抵押人惡意利用，通過與第三人串通倒籤租賃合同的方式，損害抵押權人合法權益。為解決這個問題，《民法典》第405條進行了完善，規定「抵押權設立前，抵押財產已經出租並轉移佔有的，原租賃關係不受該抵押權的影響」。

三是修改了抵押財產的轉讓規則。《物權法》第191條第二款規定：抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。這次民法典編纂，第406條對此作了顛覆性的規定：「抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。」

根據新規定，抵押期間除當事人另有約定外，抵押財產可以自由轉讓。抵押財產是設有物權負擔的財產，取得抵押財產的受讓人在取得所有權的同時，也承受了抵押人所負擔的義務，受到抵押權的約束。這就要求買受人在交易過程中要注意查詢，查明交易財物上是否設有物權限制，否則可能面臨風險。不動產抵押權實行登記設立，容易查詢，但動產上是否設立抵押難以查詢，該如何處理？

對此，《民法典》第404條作出了回答：「以動產抵押的，不得對抗正常經營活動中已經支付合理價款並取得抵押財產的買受人。」換言之，對於買受人在正常經營活動中已經支付合理價款並取得的動產，即使設立抵押，也不作為抵押財產，抵押權人不得對其主張抵押權。顯然，在司法實踐中，《民法典》第404條、406條必須融會貫通適用，方可保障交易安全，平衡抵押人、抵押權人、受讓人各方之間的權利義務關係。