讀書筆記 | 《民法物權》第三章中(第三版)

前言之一：受到朋友的啟發，我決定用這樣的方式督促自己研讀這本書，一方面是學習，另一方面是致敬，如果本系列文能夠給大家帶來一些幫助，我不勝榮幸。但本人只是一名在讀本科生，知識水平相當有限，如本文內容存在不妥之處，歡迎批評指正，亦請諸君海涵。本書是我國臺灣地區學者王澤鑑先生所著，感謝王老師的傑作。前言之二：本章名為物權變動，是全書的第三章，全章共五節。物權的變動記錄了物權的一生，物權一經產生，歷經變更，最終消滅。物權如何變動？因何變動？效果如何？上述問題均是本章學習的重點，亦是難點。本章的理論內容具有一定的抽象性，篇幅限制，本文對物權行為與不動產物權變動的部分內容予以整理。前言之三：本文內容穿插了筆者的個人理解，不代表王澤鑑先生的觀點。前言之四：本文是手記的第三版，筆者補充與修訂了修正版的內容，矛盾錯誤之處，具以本文為準

目錄索引 物權變動

第一節 基本理論

第二節 物權行為

第三節 不動產物權的變動

第四節 動產物權的變動

第五節 體系構成與綜合實例

第二節 物權行為

一、物權行為概述

（具體內容見上篇：讀書筆記 | 《民法物權》手記的勘誤以及修正）

二、物權行為理論

（具體內容見上篇：讀書筆記 | 《民法物權》手記的勘誤以及修正）

三、物權行為引起物權變動

（一）物權契約：主體以物權變動為內容訂立的契約，例如：所有權移轉，抵押權設定，居住權設定等

債權契約產生使物權契約合法成立並生效的義務，債務人應當與債權人訂立（一定形式的）物權契約，完成物權公示使其生效，但需注意的是，公示不是物權契約產生的義務，而是債權契約產生的義務，可以理解為物權契約的前契約義務。作為物權契約的特殊生效要件，公示與要式（特殊的成立要件）並列但不等距。茲以下圖簡述：本圖為筆者學習時自主製作，不代表王澤鑑先生觀點拋棄作為一類物權行為，原則上亦須以完成公示為生效要件，動產須放棄佔有，不動產須注（塗）銷登記，我國臺灣地區對於拋棄作出了具體規定，但我國大陸地區法律未對拋棄予以規定。「民法」第764條第3項：拋棄動產物權者，並應拋棄動產之佔有。「土地登記規則」第143條第1項：依本規則登記之土地權利，因權利之拋棄、混同、終止、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之確定判決等，致權利消減時，應申請塗銷登記。（1）概念：指物權人不以物權移轉於他人，而使其物權歸於消滅的單獨行為。「民法」第764條第1項：物權除法律另有規定外，因拋棄而消滅。「民法」第764條第2項：前項拋棄，第三人有以該物權為目標物之其他物權或於該物權有其他法律上之利益者，非經該第三人同意，不得為之。涉他利益不以欲拋棄物權為其標的物之直接利益為限，間接利益也受到法律保護。
【例】地上權人甲於土地上建造房屋後，將該房屋所有權抵押給第三人，此時若地上權人拋棄地上權，其房屋所有權也消滅，抵押權人的抵押權標的消滅，利益受到損害，因此甲非經第三人書面同意，不能任意拋棄地上權。   a. 所有權：動產因所有權消滅成為無主物，先佔的客體。   b. 定限物權：動產所有權上的限制消滅，回復圓滿狀態。筆者按：此處「國有」一詞為我國臺灣地區「土地登記規則」原文，筆者表達否認態度，堅定堅持「一個中國」原則，擁護祖國統一。
「土地登記規則」第143條第3項：私有土地所有權之拋棄，登記機關應於辦理塗銷登記後，隨即辦理「國有」之登記。【注意】我國大陸地區土地為國家所有或者集體所有，一般不產生土地所有權拋棄的問題，但對於房屋所有權的拋棄，應可適用於上述學理規則，登記機關依原所有權人申請辦理註銷登記後納入國庫，歸屬國家所有。
   b. 定限物權：不動產所有權上限制消滅，回復圓滿狀態公示原則要求，效果完全的物權變動，無論是意定變動還是法定變動，均以公示為必要。同時，公示也是當事人之間具有物權合意的佐證，與公示內容是否正確無關。公信原則是公示原則的基礎，賦予公示以公信力，信賴公示表徵者，縱使表徵與實際的權利狀態具有差異，對於合理信賴之人，也應當給予保護。《民法典》第216條：不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據「民法」第759條之一：不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。公示方法，指物權變動於外部可識別的特徵，亦稱變動象徵登記是不動產物權變動的公示方法，其中最典型的是土地登記制度，我國臺灣地區規定於「土地法」與「土地登記規則」及其他特別規範，我國大陸地區規定於《民法典物權編》《中華人民共和國土地管理法》《不動產登記暫行條例》等法律法規中。也是交付，但非經登記，物權變動效果不能對抗善意第三人。

《民法典》第225條：船舶、航空器和機動車等的物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人

《民法典》第209條：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。

第224條：動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但是法律另有規定的除外「民法」第758條：不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。第761條：動產物權之讓與，非將動產交付，不生效力【注意】物權行為以公示生效主義為原則，以公示對抗主義為例外。不動產物權變動中，法律規定的特定情形下，公示只作為物權變動的對抗要件，非經公示，物權變動效果不能對抗善意第三人。
《民法典》第374條：地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人

筆者認為，《民法典》第209條與第224條的表述可以改進。

1、概念混淆

效力應是對法律行為的描述。物權變動是物權行為的法律後果，不是物權行為，不能用生效、無效、效力待定來描述。所謂物權變動生效，準確的說，應為「發生物權變動的效果」。

2、邏輯不精

《民法典》第209條與第224條，只適用於基於法律行為產生的物權變動，但法條並未明示，而是做了這樣的處理：

（1）以「公示生效」為原則，「法律另有規定的」作為例外。

（2）另單設節規定非基於法律行為產生的物權變動，即法定物權變動的發生時點，作為「法律另有規定的」例外，以此表示法定物權變動的發生時點具有單獨適用的特殊規範，不屬於法典第209條與第224條的適用範圍。

如此，《民法典》第209條與第224條只適用於基於法律行為產生的意定物權變動。

這樣的表述方式固有其道理，但筆者問：能用「意定變動」與「法定變動」的並列概念劃分開來並根據物權變動原因的不同直接對點適用的規範，使用原則與例外的適用邏輯，是否有避簡就繁之嫌？筆者建議將第209條修改為「設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的法律行為，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力」，第224條做同類修改。

法定物權變動，不以物權行為為發生原因。因此，物權公示不是法定物權變動的「效力要件」，所謂物權變動以公示為效力要件，不但混淆了「物權行為」與「物權變動」的概念，而且犯了以偏概全的錯誤，筆者認為，所謂物權變動的效力要件，應為「物權變動的發生原因」。1、法定物權變動的發生原因為符合法律規定的法律事實發生

《民法典》第229條：因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的徵收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者徵收決定等生效時發生效力。

第230條：因繼承取得物權的，自繼承開始時發生效力。

第231條：因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力

2、但公示對於法定物權變動不是毫無意義，非經公示的法定不動產物權變動，權利人的處分權可能受到限制。

《民法典》第232條：處分依照本節規定享有的不動產物權，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力「民法」第759條：因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權

本圖為筆者學習時自主整理，不代表王澤鑑先生觀點

【注意】法定物權變動的權利人須公示其所獲物權才能獲得處分權的規定，只適用於不動產物權。

登記是不動產物權的公示手段，不動產物權的變動需要辦理相應的登記。我國大陸地區與我國臺灣地區的登記制度雖然不同，但基本邏輯是相同的，可根據登記的內容與功能歸納為「公告物權變動的登記+非公告物權變動的登記」的「一加一模式」。

（一）公告物權變動的登記

1、意定變動：物權行為的效力要件

公告物權變動的登記作為物權行為的生效要件，具有直接引起物權設立、變更、消滅的效果，我國大陸地區據此將其劃分為設權登記（如不動產首次登記）-權利變更的登記（如移轉登記）-註銷登記三類。對於不動產物權的法定變動，此項登記的意義不是觸發物權變動的效果，而是將已經發生的物權變動公之於眾，學理稱之為宣示登記，未經宣示登記，權利人不能自由處分非基於法律行為獲得的不動產物權此項登記不具有將物權變動公之於眾的功能，既包括修正性質的變更登記及更正登記，也包括對登記名義人主張權利予以限制的異議登記、預告登記、查封登記。

本圖為筆者學習時自主整理，不代表王澤鑑先生觀點

我國臺灣地區的不動產登記制度非本文重點，此處不多贅述。

《民法典》：（申請條件）權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。（更正條件）不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。

1、符合申請條件：權利人or利害關係人+主觀上認為不動產登記簿記載錯誤【注意】申請條件不要求登記真的錯誤，只要權利人與利害關係人自認為登記錯誤，就可以單方面申請更正登記。《不動產登記暫行條例》第十四條第二款第六項：屬於下列情形之一的，可以由當事人單方申請：（六）申請更正登記或者異議登記的。2、符合更正條件：登記名義人書面同意or有證據證明登記確實具有錯誤【注意】申請條件滿足不代表登記機關一定要辦理更正登記，申請人須徵得登記名義人書面同意，或者舉證證明登記確實存在錯誤，登記機關才能為其辦理登記。原登記名義人的權利外觀消滅，第三人信賴基礎瓦解，真實權利人的不動產物權產生完全的對抗效力，公眾可以合理信賴如果登記名義人不同意更正登記，真實權利人與利害關係人可以申請異議登記，作為權利的臨時保全措施。

《民法典》：不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關係人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記，申請人自異議登記之日起十五日內不提起訴訟的，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

2、異議登記申請人須十五日內提起訴訟，否則異議登記失效。申請人及時起訴的，異議登記效力保持到法院作出生效判決，申請人勝訴的，可以根據生效裁判請求登記機關辦理更正登記，異議登記效力同時消滅，申請人敗訴的，其與權利人均可根據裁判結果申請註銷異議登記，權利人因此受到損失的，可以向申請人請求賠償。【注意】異議登記不能使登記名義人的處分當然無效，其制度原理是暫時消滅既有登記的公信力以排斥第三人的合理信賴，使得異議登記期間第三人的善意不能成立。【例1】甲申請對一所登記到乙名下的房屋辦理更正登記，乙不同意，甲申請異議登記，登記機關予以辦理，異議登記期間乙出賣房屋給丙，完成移轉登記，該處分效力如何，丙能否取得房屋所有權？乙不是房屋的真實權利人，出賣給丙是無權處分。異議登記使得房屋所有權的登記公信力消滅，丙對登記無合理信賴，不能以善意抗辯，因此當登記機關辦理更正登記後，丙不能對甲主張善意取得房屋所有權。（處分最終無效）乙作為房屋的真實所有權人，出賣給丙是有權處分，無論登記是否可信，均不影響處分效力，丙能夠取得房屋所有權。（處分有效）【例2】如果甲是房屋的真實權利人，異議登記期間，能否對丙主張權利？異議登記只是消滅了既有登記的公信力，並未增加新登記內容，對交易相對人來說，無論是登記名義人還是真實權利人，身份都是存疑的，無理由對任何人給予信賴。即使甲向丙出具了所有權證明材料，但因丙非專業人員，缺乏相應的鑑定能力，難以辨認材料的真實性，丙也可以拒絕甲的權利主張，要求甲到登記機構辦理更正登記或者向人民法院提起確權之訴如果人民法院經審理判決確認甲為真實權利人，因人民法院的判決具有確定力，丙不能以甲的權利缺乏公信力為由抗辯。乙丙之間的租賃合同合法有效，丙可以居住房屋，應當向乙支付租金。租賃合同是債權行為，非處分行為，租賃合同的效力不應當受登記公信力的影響。不動產物權協議的債權人，為了防止債務人不當轉移財產侵害自身的債權利益，可以根據其與債務人的約定，申請預告登記，使得其債權免受債務人的處分行為之妨害。

《民法典》：當事人籤訂買賣房屋的協議或者籤訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。

1、客體要件

（1）對象條件：須為基於不動產物權協議產生的債權，又稱「物權變動請求權」。

（2）效力條件：債權須合法有效

（3）內容條件：債權旨在實現的登記為法律所允許的登記

2、債權債務人的書面約定

《房屋登記辦法》第70條：申請預購商品房預告登記，應當提交下列材料：（四）當事人關於預告登記的約定

3、合意

表現為債權債務人均籤字的預告登記申請書，債權債務人不必均到達登記機構申請

《房屋登記辦法》第70條：申請預購商品房預告登記，應當提交下列材料：（一）登記申請書

【注意】德國民法稱為「同意（Bewilligung）」，指債權人申請預告登記須徵得債務人，即不動產權利人的同意，與合意無本質差異，均須債權債務人就辦理預告登記達成共識的意思表示。

（三）制度價值

不動產物權協議的債務人為債權人辦理物權登記前，仍為給付標的之不動產的權利人，如果債務人對第三人為與債權人的債權內容相同之處分，或者其他妨害債權人債權的處分，除非其與第三人的債權合同或者物權合意被撤銷或者被宣告無效，債權人的債權利益將受到難以彌補的損害。

為了維護債權人的利益，設此制度，告知第三人不動產物權上的他人的債權狀態，警示第三人如果其堅持辦理不動產登記，所獲權利具有被債權人中途截斷的風險，為債權人的債權提供臨時性的保全手段。

（四）效力

（1）任何人處分給付標的之不動產，無預告登記的權利人書面同意，登記機構不應為之辦理登記

《不動產登記暫行條例實施細則》第83條：預告登記生效期間，未經預告登記的權利人書面同意，處分該不動產權利申請登記的，不動產登記機構應當不予辦理

（2）登記機構誤為其辦理登記或者處分不以登記為效力要件的，處分行為一概不發生物權效力，異議登記的權利人可以提起消極確認之訴。

但需注意的是，權利保全效力的適用範圍只限於移轉不動產物權或者設定定限物權的處分行為，不及於事實上的處分，不及於程序法上的強制執行與政府的徵收徵用。

【例】甲出賣自己所有的房屋給乙，未辦理所有權登記，甲乙依據約定申請辦理預告登記，預告登記期間甲出租房屋給丙，交付使用，乙能否主張甲的「處分」無效？不能。禁止處分主義之「處分」，為處分行為，單純事實上的處分非其適用範圍。租賃行為為債權行為，非處分行為，交付承租人使用僅為對標的物事實上的處分，均非非禁止的對象。《德國民法典》第883條第二款：在預告登記後，就土地或權利所為之處分，致使請求權蒙受妨害或損害者，於該限度內，其處分不生效力（臺大版）原文：Eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung Uber das Grundstück oder das Recht getroffen wird, ist insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeintrüchtigen würde「土地法」第79條之一第二項：預告登記未塗銷前，登記名義人所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效（1）對人的相對無效（persönaliche relative Unwirksamkeit）債務人對不動產所為的處分，只對預告登記的權利人無效，對其他人均有效。
（2）內容的相對無效（die inhaltliche relative Unwierksamkeit）預告登記禁止債務人對標的不動產的任意處分，是為了保全債權人的債權，如果對被保全的債權不產生妨害，不需要絕對的禁止。

筆者認為，相對無效原則從價值上較為妥當。試舉一例表述：甲與乙訂立書面的居住權合同，約定以自己所有的房屋中的二號臥室為腿腳不便的乙設定居住權，但暫未辦理登記。乙為了防止甲反悔出賣房屋，與甲約定共同申請預告登記，登記機構予以辦理。後甲為了方便照顧乙，又與年輕體壯的保姆丙訂立書面的居住權合同，約定以另一臥室為其設定居住權，登記機構誤為其辦理登記，乙能否主張甲為丙辦理的居住權登記因違反自己的意思而無效？

（1）如果採禁止處分主義，甲為丙辦理的居住權登記無效，丙不能獲得約定的居住權。

（2）如果採相對無效原則

乙的債權請求權內容為「請求甲以二號臥室為自己辦理居住權登記」，即使甲以同房屋內的另一臥室為丙辦理了居住權登記，也不影響乙對二號臥室的居住權，乙依然可以終身居住。因此，乙的債權利益不受影響，則甲為丙辦理居住權登記之處分行為因不妨害被保全債權而有效。另外，乙腿腳不便，生活自理能力有限，丙是年輕體壯的保姆，專門負責照顧乙，如果獲得了臥室的居住權，可以長期居住，給予乙高質量的保姆服務，有助於提高乙生活的水平，事實上是對乙有利的。

不難發現，本例中採相對無效原則對債權人之利益的保護非但不產生負面影響，反而可能產生積極的效果。筆者記：絕對的禁止處分主義雖然保護了債權，但也機械的排除了其他一切可能並不影響被保全債權之利益，甚至對債權人有利的可能性，未免僵化，有矯枉過正之嫌。相對無效原則的制度設計相對細膩，可以通過個案認證，為無害於債權利益乃至有利於債權人的處分開闢綠色通道，最大限度的物盡其用，既符合預告登記的制度原理，又滿足物權法效率原則的需要。但從《不動產登記暫行條例實施細則》的相關規定來看，預告登記的禁止處分效力原則上通過登記機構的審查來實現，如果採納相對無效原則，登記機構需要對申請資料為實質審查，且何為「對被保全的債權不產生妨害」無具體認定標準，登記機構為了獲得中肯的結論需要投入巨大的人力物力財力，審查的時間成本也大大增加，影響交易效率。欲借鑑相對無效原則改進立法，還需調整登記機構的權力義務，可能產生較高的改革成本。被預告登記的債權實現時，債權人因此獲得的不動產物權之順位溯及至登記機構為其辦理預告登記之時，質言之，預告登記的權利人根據被保全債權獲得的不動產物權，其順位就如同債權人未辦理預告登記，直接辦理物權登記一樣。

《德國民法典》第883條第Ⅲ款：依請求權而主張讓與之權利，其次序依預告登記之次序定之（臺大版）

原文：Der Rang des Rechts,auf dessen Einräumung der Anspruch gerichtet ist,bestimmt sich nach der Eintragung der Vormerkung學理上也稱「完全效力（Vollwirkung）」，不動產物權人破產時，預告登記可以排斥普通債權，使得預告登記的權利人可以優先於普通破產債權人實現債權，別除式的獲得物權。《德國破產條例》第24條，《德國支付不能條例》第106條意：儘管債務人已被宣告破產，因預告登記而受保護之請求權人，仍可對破產管理人請求履行請求權（原文鮑爾，張雙根譯）【注意】我國大陸地區《民法典》及其司法解釋只規定了權利保全效力，未規定預告登記的順位效力與破產保護效力，略為粗糙。學界與法律實踐上也產生了關於順位效力與破產保護效力的諸多爭議，學者與實務工作者多建議立法對這些效力予以承認，筆者表示認同。預告登記保全的是旨在實現不動產物權變動的債權請求權，可納入債法規範體系，但又不只有債權的相對效力，而是具有相當的物權效力，例如：（1）債權不能對抗債務人的處分，即使是債的保全手段，最多也是訴請撤銷，不會產生使處分無效的效力，但預告登記能夠使得債務人對給付標的之不動產所為的處分不生物權效力。（2）債權具有平等性，但預告登記具有如物權一般的順位效力（3）預告登記的債權人可以別除方式獲得物權，如同其本身為標的不動產的物權人一般因此，預告登記也可納入物權法的規範體系。這種效力介於物權與債權之間的複雜特徵，即為預告登記的物債二重性，也稱「兩性特徵（Zwitterstellung）」。【注意】德國與我國臺灣地區採處分相對無效原則，預告登記的相對性色彩較為濃厚，相比之下，我國大陸地區採絕對禁止處分主義，突出預告登記的物權效力。預告登記是債的保全手段，效力從屬於被保全的債權，隨其消滅而消滅，隨其移轉而移轉，學理也稱「附隨性（Akzessorietät）」。（2）主債權讓與他人，預告登記的效力隨之移轉至受讓人，受讓人成為新的預告登記權利人。預告登記具有物權與債權的二重特徵，法律性質比較複雜，學理上有（1）債的保全說（2）債權物權化說（3）準物權說三類典型學說，暫無統一定論。德國法學者鮑爾將預告登記定性為「不動產登記簿中公示的、具有物權效力的、為以物權變動為內容的請求權提供的擔保（保全）」，王澤鑑先生也稱預告登記為「於不動產登記簿上公示的，以保全對不動產物權之請求權為目的，具有一定物權效力的制度」，似採保全說。但從我國大陸地區的制度設計與法律實踐來看，預告登記的效力較接近物權，同其他不動產登記被納入物權法規範體系，「準物權說」或為合理

（1）預告登記期限屆滿：自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記

（2）被保全的債權因不動產物權協議被撤銷，被確認無效或者債權人放棄債權而消滅

（3）預告登記的權利人主動放棄預告登記

均可導致預告登記的失效。

2、法律效果

失效的預告登記，須由不動產權利人或者預告登記的權利人持相關材料到登記機構申請註銷。

《不動產登記暫行條例實施細則》第89條：預告登記未到期，有下列情形之一的，當事人可以持不動產登記證明、債權消滅或者權利人放棄預告登記的材料，以及法律、行政法規規定的其他必要材料申請註銷預告登記：

（一）預告登記的權利人放棄預告登記的；

（二）債權消滅的；

（三）法律、行政法規規定的其他情形

預告登記註銷之前，保持其公信力。

預告登記具有公信力，但其公信力不及於所登記的債權，簡述如下：（2）債權人甲對不動產權利人具有以其不動產權利為給付標的的債權。（1）（2）看似只是表述的立場不同，其實具有顯著的差異。（1）只表達了不動產物權上」具有「債權負擔這一法律事實，但（2）強調了負擔對應的權利人。預告登記將債權登記於不動產登記簿上，但未登記債權人的身份，只能公示不動產物權上有他人債權之負擔，但債權人為何人，第三人不得而知。因此，預告登記只能使得法律事實（1）產生公示對抗效力，不能使得法律事實（2）中的債權人之身份成為對抗第三人的理由。質言之，預告登記的公示效力在於警示不特定多數人不動產物權上的交易風險，但債權人不能僅憑預告登記，主張自己的債權人身份，第三人可以對（1）產生合理信賴，但不能對（2）主張合理信賴

（八）預告登記與異議登記

預告登記與異議登記均為權利的臨時救濟手段。預告登記的功能為告知不動產權利上可能發生的物權變動，使得處分相對人知曉，並不反對不動產物權登記的正確性，權利人之擅自處分雖然無效，但仍為有權處分。異議登記反對不動產登記簿的正確性，使得不動產登記簿的正誤暫時存疑，不可相信。正如德國法諺所言：「預告登記旨在預告，異議登記乃抗議（Die Vormerkung prophezeit，Der Widerspruch protestiert）」

五、變更登記

我國大陸地區的變更登記不同於更正登記，也不同於權利變更的登記，只是對權利人信息瑕疵的修正，提高登記的準確性，不改變實質性內容。《不動產登記暫行條例》第十四條第二款節選：權利人姓名、名稱或者自然狀況發生變化，申請變更登記的

本圖為筆者學習時自主製作，不代表王澤鑑先生觀點

「民法」第758條：不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。2、關於不動產物權變動的債權行為：非要式行為，但需要公證人作出公證書。「民法」第166條：契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為目標者，應由公證人作成公證書。未依前項規定公證之契約，如當事人已合意為不動產物權之移轉、設定或變更而完成登記者，仍為有效。雖不動產物權契約要式，債權契約不要式，但物權契約不影響債權契約的內容與效果。我國臺灣地區「民法」明確表示不動產物權契約應當要式，債權契約不要式，但我國大陸地區《民法典》無此規定，筆者認為原因如下：
1、雖然我國大陸地區立法承認法律行為為物權變動的一個發生原因，但對於引起物權變動的法律行為是物權行為還是債權行為，依然保持微妙的沉默，《民法典》並未引入物權行為的概念，只是曖昧的劃分了債權合同效力與物權變動效果。
2、《民法典》及其他法律法規中單獨規定了很多不動產物權協議的要式條件，可以不設置類似我國臺灣地區「民法」第758條的概括性規定。

（1）《民法典》第348條：【建設用地使用權出讓合同】通過招標、拍賣、協議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當採用書面形式訂立建設用地使用權出讓合同

（2）《民法典》第367條：【債權合同：居住權合同】設立居住權，當事人應當採用書面形式訂立居住權合同

（3）《民法典》第373條：【物權合同：地役權合同】設立地役權，當事人應當採用書面形式訂立地役權合同

（4）《城市房地產土地管理法》第41條：【城市房地產轉讓合同】房地產轉讓，應當籤訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式

（5）《農村土地承包法》第22條：【物權合同：農村土地承包合同】發包方應當與承包方籤訂書面承包合同

（6）《農村土地承包法》第40條：【農村土地經營權流轉合同】土地經營權流轉，當事人雙方應當籤訂書面流轉合同

【注意】筆者使用書名號標記的均為我國大陸地區法律法規。
不動產登記表現了當事人之間的物權合意，原則上依法律行為而生的不動產物權變動應由當事人雙方共同申請登記

《不動產登記暫行條例》第十四條第一款：因買賣、設定抵押權等申請不動產登記的，應當由當事人雙方共同申請

【注意】不是所有的不動產登記均要求雙方共同申請，宣示登記、非公告物權變動的登記、國家機關與仲裁委員會已作出生效文書的登記均只需要單方申請。《不動產登記暫行條例》第十四條第二款：屬於下列情形之一的，可以由當事人單方申請：
（三）人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的；（四）權利人姓名、名稱或者自然狀況發生變化，申請變更登記的；
（五）不動產滅失或者權利人放棄不動產權利，申請註銷登記的；（七）法律、行政法規規定可以由當事人單方申請的其他情形登記內容與物權行為內容不一致的，登記無效，物權行為不生效力。

1、物權行為缺乏生效要件，不能生效。

2、物權變動的原因是物權合意，而不是登記。如果登記錯誤，不動產登記簿上記載的物權變動因為缺乏相應的物權合意，不能產生實際效果。

但錯誤的登記具有公信力，交易相對人可以合理信賴。

2、行為人行為能力的變動對已經成立的物權行為之效力不具有任何影響，只要物權行為成立時行為人具有相當的行為能力，物權行為就可以隨公示的完成而生效。3、如果物權行為成立後，權利人的不動產物權因國家徵收而消滅，即使完成登記，也不可能發生物權變動的效力，交易相對人也不能因此獲得合理信賴保護。4、如果物權行為成立後，權利人的不動產被查封，不影響登記的效力，但登記後的新權利人不能對抗執行債權人。登記者與受領交付的佔有人不一致的，登記者取得物權，可以向佔有人主張原物返還，佔有人債權利益受到損害的，可以根據債法向出賣人主張違約責任。不動產物權發生變動，權利人可以請求出賣人交付不動產。

該請求權的請求權基礎具有爭議。

觀點一：原物返還請求權

買受人已成為不動產的權利人，出賣人的權利消滅，對標的不動產既無物權，也無債權，轉為無權佔有，買受人可以基於《民法典》第235條主張原物返還。

觀點二：債權請求權

辦理不動產登記並交付為買賣合同中出賣人的主合同義務，買受人請求出賣人交付已登記的不動產，本質是請求已經部分履行債務的出賣人履行剩餘部分的債務，請求權基礎為《民法典》第598條。

《民法典》第598條：出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，並轉移標的物所有權的義務

上述觀點對於權利人的交付請求權的理解關係到訴訟時效的適用與否：

主張1：肯定觀點一與觀點二。物權請求權與合同給付請求權發生請求權競合，權利人應當根據《民法典》第598條請求出賣人交付不動產，適用訴訟時效的規定。

主張2：肯定觀點二，否定觀點一。適用訴訟時效的規定。

主張3：肯定觀點一，否定觀點二。不適用訴訟時效的規定。

筆者支持主張1，我國臺灣地區法院支持主張2，認為登記後依然佔有不動產的出賣人非無權佔有，因此該請求權不屬於「民法」767條規定的原物返還請求權。雖然理論基礎大為不同，但主張1與主張2的法律效果並無顯著差異，均為：

權利人依據《民法典》第598條向出賣人主張債權，請求出賣人交付不動產，受到訴訟時效的限制。

不動產物權未發生變動，買受人可以請求出賣人（權利人）辦理不動產登記。雖未登記，但買受人具有買賣合同債權，出賣人的標的物所有權不能對抗買受人的買賣合同債權，因此買受人據此佔有標的不動產，對出賣人來說為有權佔有，出賣人不能請求買受人原物返還。PartIII 非基於法律行為產生的不動產物權變動