樓市不景氣的時候，就是開發商坑人的時候。
先是昨天青島即墨的保利堂頌承包了我一天的笑點：精裝修交付的房子，臥室門竟然少了一塊，漏風漏音漏光，簡稱「三漏保利門」。
有人說這幾年的房子是歷史上質量最差的一批，「前輩」誠不欺我啊。
今天又被乳山海景房給震住了：乳山的開發商跨過半個中國去湖南抓「韭菜」，丟人丟到了姥姥家。
據湖南的瀟湘晨報10月25日報導，10月初，湖南長沙58歲的姚先生跟團前往山東威海乳山旅遊2天，姚先生稱此次旅行一切費用全免，只需預交800元，返程後這筆錢可全部退還。
到達乳山後姚先生才得知旅行團是房產公司組織的，幾乎沒有任何行程，被逼不讓出門，有專門的人員看守他們，甚至不讓睡覺，一睡覺就被推醒。
姚先生稱自己曾患有腦梗身體不是很好，經不住房產公司工作人員的逼迫，他無奈定下了一套價格為41萬元的商品房，交付了12萬3000餘元的首付款。
根據新聞報導，姚先生買的這套乳山銀灘的房子單價為8390元/平。
看了這則新聞，我只能說這位姚先生百分百的被割了「韭菜」。我們從兩方面來分析，先說說二手房市場：
在貝殼平臺上，乳山共有3488套二手房源，其中銀灘佔了3098套，佔比89%。
在房天下平臺上，乳山共有1403套二手房源，其中銀灘佔了1390套，佔比99%。
乳山銀灘是號稱「天下第一灘」的國家4A級景區，曾經以海景房吸引了我國北方的眾多投資客、養老客。但如今，乳山市的二手房源絕大多數都在銀灘，說明銀灘正處於甩貨的時期，市場流通性差。
再看看房價：
貝殼平臺上，乳山市區的二手房價多在5000-7000，銀灘二手房價多在3500左右，銀灘在售新盤最低的是7280元/平，最高的是12000元/平，均價在八九千。
安居客平臺上，乳山市區的二手房價是5773，銀灘二手房價是3776。
房價上可以看出兩個問題：
一是乳山市區二手房價要比銀灘高上2000-3000元，說明乳山市區人口和房子數量相得益彰，人口能夠支撐得起房價；反觀銀灘，房子多，房價低，根本原因在於房子數量遠多於買房人數，一旦炒房客撒手，樓市再難以有起色。
二是銀灘的新房八九千，二手房3500，這樣懸殊的差價還會有人買新房嗎？威海人是不會買的，知道情況的外地人也是不會買的，但凡會上網的人看到乳山銀灘鬼城、海景房白菜價的新聞也不會上當。所以，乳山銀灘海景房靠正規的看房車已經拉不到「遊客」了，只能去南中國以旅遊名義拉一些老年人威逼利誘的割「韭菜」，這已經涉嫌欺詐。
所以說上面這位姚先生百分百的被割了「韭菜」，被開發商坑了，買到了一個「燙手山芋」，打對摺賠錢賣都賣不出去。
從姚先生的買房行為，我們應該得到兩個教訓：
一是天下沒有免費的午餐。不論是免費旅遊強制消費、強制買房，還是熱心服務騙買保健品，都源於心底最初的那點「小貪婪」。
二是人口是支撐房價漲跌的最終因素。炒房客能夠一時炒高房價，卻不能把高房價維持一世。不論是一個區域還是一個城市，沒有人口的支撐，房價終是水中花、鏡中月，幕後的推手一鬆手，房價就現了原形。
銀灘地廣人稀、沒有產業支撐，只有一片海灘、一片海水、一個避暑的夏季，美麗不能當飯吃；乳山市區起碼是一個縣城，有自己的原始住民。所以乳山市區房價比銀灘高，二手房數量比銀灘少，樓市比銀灘健康。
相應的，乳山只是一個縣，他的人口也面臨著威海、青島、煙臺的虹吸，當人口持續減少，當樓市造富神話破滅的時候，乳山市區房價也將支撐不住。就像鶴崗也是一個地級市，人都走了，要房子何用？
都是鋼筋水泥造就的房價，為什麼有價格區別？就是源於人口的遷徙，人口聚集時房子供小於求，房價才會上漲；人口疏散或減少時，房子供大於求，就會面臨房價的下跌。
因為此，我才建議投資買房一定要去有人口顯著增量的大城市，尤其是這個大城市有產業和人口支撐的新區。