白色的封條貼在天鵝灣社區居委會二樓的一扇門上。被封在這個房間裡的是裝有1000餘張選票的9個票箱。
選票是天鵝灣小區的業主在兩個半月的首屆業主大會會期投出的，它的表決結果關係著天鵝灣業主大會和業主委員會能否順利誕生。
此刻，票箱靜靜躺在上了鎖的房間裡，卻仿佛正處於一場風暴的靜止中心，攪動著這個位於北京市東四環外的中高檔小區。
在偌大的中國，天鵝灣發生的故事大概只算得上「茶杯裡的風暴」。但無數這樣的故事，構成了社區治理的豐富生態。圍繞著一個個小小的社區，業主、物業、開發商、基層政府之間，正在上演激烈或平靜的紛爭、妥協和合作。
立足北京的業主維權專家陳鳳山直觀感受了這一過程。他同時為1個街道辦事處和12個小區的業主擔任顧問並獲得酬勞。有時，針對業主委員會的濫權，他會幫助業主「二次維權」。在他建立的微信群裡，業主、學者和官員們討論社區治理的問題，觀點莫衷一是，爭論激烈時，有人憤而退群，也有人不斷加入。
「你們希望要一個什麼樣的政府，你們就做一個什麼樣的業委會。」陳鳳山常常對那些組建業委會的業主說。
「指導」還是「領導」？
在天鵝灣，這次激起風暴的是3月31日下午的一場「傳達會」。
由於會議是臨時通知的，業主大會籌備組的6名業主成員中只有馬叔和老周在。在居委會二樓的會議室裡，被地區辦事處指派為籌備組組長的居委會黨支部書記連雅曼，對著手裡的記事本，一字一句地向二人回復上級部門——朝陽區平房地區辦事處領導的意見。
「鑑於前期出現一些摩擦、混亂……地區辦事處決定，對現有9個票箱封存。並制定新的選票回收表，設立新的票箱。前期的票，沒有說無效，也沒有說全部有效，待開箱的時候再說。」
連書記念完這最後一條附加意見之前，老周就急了：「給我出正式文件下來！」
退休的前工程師馬叔，盡力克制著不滿：「現在是本末倒置。按文件規定，票箱設置、擺放都是籌備組決定的，這和居委會沒關係。這是按法律辦事嗎？……一點都不懂法還行啊，當幹部的。」說完他一聲長嘆。
在此前的十幾次「傳達意見」中，他們從未收到說明具體指令的書面文件。
「你剛才這幾條是命令還是指導？必須出文件性的東西，帶章的。」馬叔質疑，「封存票箱」等指示，是領導的個人意見，不代表地區辦事處，也沒有任何法律依據，所以他們不願給書面文件。
天鵝灣最早的業主入住於2007年，但在很長時間內這裡沒有業委會。今年1月15日，是首屆業主大會會期開始的日子，按照規則，業主們將一人一票，選舉產生業委會。
2007年頒布的《物權法》確立了業主大會與業委會法律地位。這部法律規定，選聘和解聘物業服務企業、改建建築物及其附屬設施以及有關共有和共同管理權利的其他重大事項等，都由業主共同決定。業主可以設立業主大會，選舉業委會。
「地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。」《物權法》這樣闡述。
2010年發布的《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則》規定：「街道辦事處、鄉鎮人民政府應當依據法律、法規、規章和本規則，對業主大會、業主委員會的成立及活動提供協助、指導和監督。」
就是在「協助、指導和監督」的具體方式上，雙方發生了分歧。
在天鵝灣的投票進行中，地區辦事處突然決定封存票箱。籌備組認為，地區辦事處通過居委會下達的指令，已經把「指導」變成了「領導」。
如果封存舊票箱，由居委會安排新票箱，那麼從4月初到5月的投票，主導權實際上從籌備組轉移到了居委會。
成立業主大會，需要「雙過半」——即專有部分面積佔建築物總面積過半數的業主，且佔總人數過半數的業主同意表決事項。籌備組成員擔心，萬一到了開票日期，有選票被做手腳，或被認定為無效，「雙過半」也許就會很懸，而醞釀已久的業委會就會因此流產。
對於地區辦事處的一些具體要求，比如流動票箱的選票要讓居委會幹部在票上簽字才算有效，連書記也講不清其中的法律依據：「沒法回答，我也說不太清楚。那法規就不清楚。」
不滿的籌備組選擇了到政府信訪。
平房地區辦事處在信訪回函中解釋，在投票期間，地區辦事處和居委會「不斷收到居民投訴」，稱投票混亂、有賄選現象。
「非常不值錢的。」一位投過票的業主說，她收到的禮物是一副筷子和一個勺子，是投完票才給她的，「這麼點小玩意也構成賄選？」她哈哈大笑。
信訪回函中還稱，針對上述情況，居委會組織召開了居民代表大會，居民代表提議並經大會表決通過，對票箱予以封存。不過，回函中並沒有寫明居民代表大會召開的時間。
馬叔懷疑這個居民代表大會是「炮製」出來的，因為3月31日下午開會時，連書記還說是「地區辦事處決定」，4月1日上午票箱就封存了，哪有時間開代表大會？
但連書記表示，4月1日確實召開了居民代表大會，出於對隱私的保護，她未透露具體參會的代表。天鵝灣居委會實際還管轄著臨近的朝陽雅築小區。居民代表大會的代表中，既有天鵝灣小區的居民也有朝陽雅築的居民。那麼居民代表大會的決定是否對基於物權組織起來的業主大會有效？
「這個我也解釋不清。」連雅曼再次提及法規的模糊。
封存票箱次日，爆發了投票以來最大的一次衝突。
由於不滿封存票箱和派巡邏隊到投票現場維持秩序的行為，幾名業主與居委會人員發生了爭執。
推搡中，一位居委會女工作人員摔倒在地。業主認為她是「裝的」。她自己則稱是為了保護攝像機，在退後時摔倒。
「哎呀，你可真會演。」「你說我撞你哪兒呢？你說？」在嘲諷聲中，躺倒在地的女工作人員哇哇哭了起來。
她掏出手機開始報警，嗚咽著喊道：「這算什麼事啊！」
針對此事，平房地區辦事處對中國青年報·中青在線記者回應，投票階段後期，個別業主、非業主人員到居委會滋事，發生侮辱、謾罵、傷害居委會工作人員事件。該工作人員診斷為輕微腦震蕩，需進一步檢查治療。「該事件已由公安機關介入調查處理。」
《物權法》飄在空中？
其實，風暴早就在醞釀。自從2007年陸續建成以來，天鵝灣小區就「問題不斷」。
該小區緊鄰星河實驗小學和朝陽大悅城，以複式大戶型為主，售樓時號稱「尊貴、時尚，符合新貴人群想像」。
馬叔還記得，當初買房的時候，開發商大方地邀請所有業主到高檔餐廳吃飯，還請來某著名歌唱家現場表演，這位歌唱家同時也是天鵝灣的業主。
多位知名人士在天鵝灣擁有住宅或底商。其中「不幸」上了新聞的是歌手尹相傑，半年前，他第二次吸毒被抓獲即在該小區。
很多業主真正入住後，並沒有體會到「尊貴」。他們反映的問題包括：綠化建設不到位；停車費過高；一旦欠繳3.9元/平方米的物業費後，就通過門禁失效等手段讓業主回不了家；和昔日售樓廳裡「十分漂亮的沙盤」不同，如今路過天鵝灣，遠遠就能看到幾棟住宅上斑駁的落磚，像生了皮癬的病人。
「如果別人來看房子算怎麼回事？」馬叔認為物業的管理不善損害了產權價值。
部分業主最基本的物權也沒能得到保障：由於配套設施未能通過上級部門驗收，開發商多年不給一幢樓房的業主開產權證，導致相關業主的孩子無法就近入學，底商業主無法辦營業證。
此次讓業主集合到一起的，是從2013年針對小區附近一處工地噪音的維權活動。一番維權後，業主建起了微信群，順勢想建立業主大會，以更好地維護業主利益。
馬叔說：「我們開始沒想到這麼難。以為按程序走就行了。」
他們馬上就遇到了第一重阻力：開發商不配合。成立業主大會首先需要佔總人數5%以上或者專有部分面積佔建築物總面積5%以上的業主，向所在地的街道、鄉鎮政府書面申請。
如何獲得小區業主和專有面積的信息？按《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則》，這是開發商有義務提供的資料。但天鵝灣小區開發商北京博成房地產有限公司始終拒絕提供。
平房地區辦事處向記者表示，曾「對建設單位多次發函督促」。
無奈之下，籌備組從某房產中介處購買了自己小區的資料。業主身份、面積等信息十分齊全，甚至包括一些業主的姐妹的手機號。至於房產中介的這些信息如何獲得，則不得而知。
不配合的還有物業公司。據籌備組成員稱，他們前期在小區裡張貼工作匯報時，「物業的人」就跟在後面撕。
開發商和物業公司的反應，尚在籌備組成員的預料之內。據馬叔等業主回憶，作為基層政府官員的平房地區辦事處房屋規劃科科長王輝也曾對他們表示，他個人的意見，業主大會「成立不如不成立」「成立了反而亂」。這讓馬叔感到意外。
對於這一說法，地區辦事處並未向記者作出回應。
平房地區辦事處稱，該地區只有國美家園小區成立了業委會，且辦事處多次接到該小區業主聯名投訴，反映業委會人員濫發資金等問題。
根據陳鳳山多年的觀察，基層政府阻撓業主大會的動機首先是「維穩邏輯」。「業主大會就像潘多拉的盒子。有了業主大會，物業公司、開發商，甚至基層政府的侵權問題全赤裸裸地出來了。為了不製造不安定因素，乾脆不要有業主大會。」
他推測，另一層原因是，中國經濟長期仰仗房地產，開發商及物業公司在地區耕耘多年，也許跟基層政府建立了各種關係。阻止業主大會成立，成了一些基層政府「不能說的任務」。
業主大會成立後，揪出物業和開發商「漏洞」的例子不在少數。在陳鳳山擔任顧問的北京韻竹園小區，業主大會和業主委員會成立後，發現物業公司將產權屬於全體業主所有的物業管理用房出租，租金收入及其用途不明。為此，業委會將原物業公司告上法庭，訴訟正在進行。
陳鳳山擔任顧問的另一個小區，業主懷疑開發商將國有土地使用權抵押。如果在抵押過程中開發商資金斷裂，業主的房產將被銀行收走。
種種利益盤根錯節，業委會誕生和維權中遭到威脅甚至人身攻擊的案例層出不窮。在發起自己所在的百子灣家園業主大會時，陳鳳山自家門口就被人潑過糞，放過骨灰盒。
他認為，法律和制度問題，是業主大會成立和運行中的首要問題。
另一位物業管理專家舒可心觀察，中國的業主大會從上世紀90年代初萌芽到現在，經歷了3波明顯的爆發成長：2003年、2007年和2009年。分別對應《物業管理條例》《物權法》《業主大會和業主委員會指導規則》及相關地方性指導規則的出臺。
這些法律法規是被現實糾紛倒逼著出臺的，特別是《物業管理條例》，在其上位法《物權法》缺失的時候，就被擠了出來，因為當時全國已經有許多嚴重的物業糾紛。
陳鳳山注意到，這些年來，在一些地方法規或局部問題上有進步，比如今年新發布的《南京市住宅物業管理條例》，明確規定了欠繳物業費被計入信用檔案記錄的法律程序，他認為這實際上保證了業主通過「拒絕繳費」來表達抗議的權利。
但根本的問題沒有變——《物權法》依然把業主對小區的管理權，理解成單個業主的集合，而沒有確立業主的團體性身份。「業主大會作為一個組織，沒有組織代碼，沒法開發票，沒法籤僱傭合同。《物權法》和《稅法》《勞動合同法》《特種設備法》《消防法》等其他專門法無法對接,」陳鳳山突突吐出了一大串，他的結論是，「《物權法》飄在空中。」
一哄而起，一鬨而散？
第一陣風颳過時，初次籌備業委會的天鵝灣業主並沒有敏銳地反彈。
今年年初，投票細則公布的前一天，居委會仍在代表地區辦事處「指導」籌備組。馬叔等籌備組成員此時感到了不對勁。
當流動票箱上門時，地區辦事處提出，投票的業主出示身份證和房產證原件的同時，應上交相應的複印件。如果不交複印件，就要讓居委會工作人員在選票上簽字，才視為有效。
「在選票上簽字，不算塗改票面嗎？」「把我們當賊了？看著我們，把著我們。」籌備組認為，這增加了投票門檻，且沒有明確的法律依據。
「如果堅決不同意他這些安排，那如果有朝一日，備案那天，他不讓你備案——」連雅曼還沒說完，聽出威脅性含義的馬叔按捺不住了：「他不應當這樣，這超過了『協助、指導和監督』的範圍，這是違規的。」
但為了不耽誤會期，籌備組還是不情願地接受了安排。
4月27日，在票箱已被封存，會期截止在即時，領悟到「被奪了權」的籌備組終於前往朝陽區政府遞交了行政複議申請書。
太晚了。「他們沒有基於產權的剛性，表現出強硬。他們試圖忍讓、妥協，找到自己的空間。但實際上不可能。」陳鳳山笑了一下，「對方想不讓你籌備成功，才設置這麼多障礙。你不跟他強硬，他就欺負你。他逼到牆角，你要麼舉手投降，要麼陣亡。因為有時間限制、各種限制，你以為你到最後能解決，其實沒用。」
在陳鳳山看來，社區自治是一個「社會平權運動」，是業主在和開發商、政府爭取各種權利。但在這場運動中，作為普通業主的中國人一開始是欠缺權利意識的，「社會精英」也是如此。
目前，北京高檔社區四季世家正在謀求籌備業主大會。業主這才發現開發商當初「埋了一個雷」。原來該社區和旁邊的四季酒店之間有一處地下的共用公共設備，所以在成立業主大會時，住宅社區和酒店可能要一起籌備。但酒店的產權在開發商那兒，且所佔的專有面積超過了50%。
仍是由於《物權法》和《物業管理條例》相對模糊，根本說不清楚有共用公共設施是否就一定要一起成立業主大會。一位正在著手籌備業主大會的四季世家業主稱，她向有關部門提交申請資料已經一年多了，但一直沒有進展。
這已經是陳鳳山遇到的第三起相似案例。
「中國的業主在買房的時候，沒有幾個想到物業、權利的問題。一定是事到眼前了，才去想。多數人對風險缺乏系統的預見性，我們的教育體系缺乏這個。他買房子買的是屋門以內的戶型，是地段，是升值的可能性，不是配套設施好不好，權利是不是我的，生活是不是更舒心，沒有想到。」陳鳳山說，「什麼叫『美好生活』？我們理解的美好生活過於世俗化，沒有從法律、制度、公正的角度想一想。」
「地段和戶型都不錯，被搞壞了。」馬叔穿過天鵝灣小區時，一邊走一邊感嘆。
舒可心和陳鳳山，當年都是因為業主與物業公司或開發商的糾紛而開始成立業主大會。
「中國是業主要向發展商奪權。所以就亂，穩定幾年就折騰一次，它產生周期性的『革命』。」據舒可心觀察，慣常的情況是，「一哄而起，一鬨而散。維權勝利了，他們就散了。」
2013年，陳鳳山籌備的第一屆百子灣家園業委會任滿換屆。由於無人參選，僅存在了3年的業主大會和業委會宣告解散。
「業委會最重要的還不是維權，而是活著。」陳鳳山說。在對外「爭權」成功，順利成立後，業主組織如何長效運行，避免「一鬨而散」，是下一個難題。
民主議事經驗缺乏？
「當然，那些變質的業委會，也談不上活著。」陳鳳山緊接著補充了一句，「一種是和其他利益方共謀，來攫取別的業主的利益；另一種是忘記初心，拿到印把子，就做起了官僚。」
他把業主大會和業委會的成立比喻成從被物業「殖民」到「業主自治」，在這個過程中，業主除了要對外維權，還要對內理順自我治理的秩序，包括制度建立、機構設置、紛爭解決機制和提高業主自治的認同等。
雖然只處於籌備階段，但天鵝灣小區已經出現了一些內部分歧和關於利益交換的流言。
一個十分特殊的情況是，天鵝灣小區的物業公司及其關聯企業的許多高管和股東本身就住在這兒，既屬於物業一方，也是業主。
這些有雙重身份的業主，被其他人視為潛伏在「群裡」的眼線，業主內部一有什麼風吹草動，物業那邊馬上就能知道。
一位本來很積極參加籌備活動的業主的「消失」，也讓籌備組感到蹊蹺。業主中傳出的一個未經證實的推測是，「這一戶是做新風系統的」。新風系統相當於「中央空調」版的空氣淨化器，和房產開發、物管行業有合作關係。
雖然多數業主都支持業主大會成立並眾籌經費，但也出現了零星的質疑：「你們花這麼多時間，是不是懷著特別的目的？」
馬叔有點無奈：「公益事業一般都不願意弄。我們已經頭昏腦漲了。」「不是因為當初承諾，堅持不到現在。」老周說。
在連雅曼書記那裡，還有一封措辭嚴厲的，針對籌備組的「聯名投訴信」，列出的「罪狀」包括「非法獲取業主信息」「弄虛作假，逼迫業主投票」「籌備組工作完全受非業主支配」……
這封信末尾有大約20個籤名，出於對投訴者隱私的保護，她沒有讓記者看籤名頁。
在成立了業委會的小區裡，業主間的分歧更加「聲勢浩大」，一點不比對外時溫和。
在百子灣家園小區，更換物業公司期間，網絡帖子和小區的大字報上，經常出現「業偽會」「業委會集團拿回扣」等各種侮辱性詞語和流言，當時，陳鳳山被蔑稱為「陳糞山」。
被業主「摒棄」的還有舒可心，在朝陽園小區的業委會換屆選舉中，首屆大會的籌備者舒可心以最少得票落選。「我話放這兒，他們能幹滿3年，都是英雄！公眾服務受煎熬啊！」這是他當年接受採訪時說的話。
戶數較少的高端社區中海凱旋，類似的一幕正在上演。這是一個每平方米房價超過13萬元的小區。一些業主質疑業委會在解聘物業公司時程序不合法。陳鳳山正在為希望罷免業委會的業主擔任顧問，他稱這是「二次維權」。
在接觸了這麼多類型的社區和業主後，陳鳳山發現，當權利擺在面前，要自主治理的時候，中國業主是「各有各的想法、各有各的辦法」，卻偏偏缺少民主議事和決策的共同經驗。
高檔小區的業主會更彬彬有禮一些。但遇到棘手的問題，尷尬、無助、紛爭是一樣的。「彬彬有禮的吵架和拍桌子的吵架都是吵架。」陳鳳山說。
「我常對業主說你們希望要一個什麼樣的政府，你就做一個什麼樣的業委會。」陳鳳山認為，有了權利後，業委會更應該克己，「如果你自己的業委會就是擅權、專權的，那你潛在腦子裡的『政府』就是這樣的。」
「社會不是政府單手塑造的。」他說。
觀察社區的治理和自治過程，對他來說，可以微觀看到「社會共同體建設中遇到的所有問題」。他形容這個內部紛爭不斷，「稍有不慎就什麼都完了」的過程，「真的很有挑戰性，很有實驗性」。
舒可心也把社區治理當作一個有趣的觀察對象。他認為，小型社區可以作為一個「仿真器」，每個社區都是一個小「公國」，業主大會制度建立的過程就是「制憲」過程。每一個業主相當於「納稅人」。大家的物業費，相當於「稅收」。物業公司的服務是全體業主眾籌購買的，「必須讓每個業主知道『稅收』的用途，每年要有預算、決算。」
「就像在海南一年能收三季稻」，舒可心說，國家的大變遷要很長時間，「而小區裡只要四五年。」
在推行「制度化」的社區治理中，他認為可作為成果的一個例子是自己擔任顧問的北京朗琴園小區的「信託物業模式」：物業公司單獨為該小區開設帳號，任何業主都可以查帳，並不只有業委會才能監管。
但在朗琴園社區的論壇上，有業主稱這套方案並沒有提高物業管理的質量。在該模式運行不久後的物業費用公示中，有一項是舒可心的顧問費。「是不是太多了？」有人質疑。
越來越多的業主維權需求，讓陳鳳山、舒可心這樣的全職「業主維權專家」「物業管理專家」，成了業主與開發商、物業和基層政府博弈中的另一股力量。
「這個群體成長很快，但也在分裂，很有意思。」陳鳳山把這些人分為三類：公民、商人和業主。
他自認為是「純正的公民」，收費是合理的市場行為，底線則是拒絕「桌子下面的交易」。
天鵝灣的9個票箱仍靜靜躺在貼著封條的房間裡，這場「茶杯風暴」還能刮多久？至少5月15日的開票日期不會是風暴的終結。
如果業主大會沒能成立，籌備組準備繼續走行政複議甚至訴訟程序。
如果那些選票宣告了業主大會的誕生，天鵝灣小區將開始業主自治的摸索。參與者們相信，這是個艱難，甚至動蕩的過程，更大的風暴也許正等在前路。（記者 程曼祺）
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