徵收拆遷中的幾個重要的選擇，事關被徵收人的補償利益

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■本文作者：王小明 北京在明律師事務所

導讀：選擇，是人生的重大命題，也就自然是徵收拆遷過程中擺在被徵收人面前的重大命題。選擇對了，獲取公平、合理的補償有保障，心裡也會安穩又踏實；選擇錯了，補償利益可能會受損，心裡也始終不會痛快。本文，我們就和大家一起聊聊拆遷中的幾個關鍵性的選擇，希望能對大家接下來的選擇有所幫助。

【選擇之一：是否在項目啟動後第一批籤約】

這一選擇的意義在於，你是準備走上依法救濟權利的道路，還是直接對補償方案表示滿意，籤約騰房配合拆遷。

在《國有土地上房屋徵收與補償條例》深入人心，《土地管理法》經修訂變得更加科學合理的今天，真正完全意義上不合法的徵收項目幾乎不存在，爭議主要就集中在補償條件的多寡上。

而在項目啟動之初的第一批籤約，往往關係到全額的獎勵金和先選房、先入住等一系列「優惠政策」的實現。一旦錯過了，起碼從面兒上看，被徵收人所能得到的補償利益將會直接有所減損。

故此，究竟是籤約窗口開啟後的第一天就搬著小板凳去拆遷辦籤約，還是先持觀望態度看看再說，亦或者直接諮詢專業律師準備複議、訴訟，這的確需要被徵收人慎重選擇。

最忌諱的，莫過於明明認為補償標準不合理，但卻在進行了初步諮詢之後猶豫不決、瞻前顧後，最後獲取獎勵金的期限也過去了，補償協議也給籤了，這樣的猶豫著實沒有太大的意義。

作出選擇的重要價值之一就在於，一味消極等待和觀望對於徵收拆遷雙方而言都沒有積極意義。

【選擇之二：房地產價格評估機構選定，參與比不參與好】

任何一個程序性環節在徵收拆遷中都不是可有可無的，房地產價格評估機構的選定就是這樣。

從《條例》到《評估辦法》再到各地方的具體規定，房地產價格評估機構都需要經過「組織協商→投票（多數決定）→抽籤或者搖號（隨機方式）」這樣的程序來選定。

房屋徵收部門會依法發布通知，明確這一環節的步驟和期限，是否參與當然要由被徵收人「用腳投票」來決定。

這一環節在一些被徵收人看來實際意義不大，但事實上參與就比不參與要好。一方面，積極參與在徵收啟動初期的程序，有助於讓大家儘早認識拆遷方的工作人員和同一項目的其他被拆遷人，這對於未來的協商、籤約只有好處；另一方面，參與的過程就是對拆遷方行為的監督，所捕捉到的違法點日後都有可能成為依法救濟補償權益時的關鍵。

而如果拆遷方並未保障被徵收人對評估機構的選擇權，而是直接替大家確定了某個評估機構，被徵收人則可明確對此提出異議，並在對房屋徵收決定、徵收補償決定的訴訟中將其列為重要的一點。

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【選擇之三：補償方式選擇，貨幣補償還是產權調換？】

貨幣補償和房屋產權調換是法律規定的兩種可供被徵收人自主選擇的補償方式。此外，實踐中還有提供購房券和採取「貨幣化安置」（即被徵收人自行出資購買置換房屋，之後再以購買憑證來找徵收方「報銷」，通過「給錢」的方式來實現其房屋安置的需求）等相對靈活的做法。

原則上，行使補償方式選擇權是有期限的，不能久拖不決。被徵收人應當在補償方案確定的籤約期限屆滿前的協商中對補償方式予以確定。若始終無法確定，則徵收方可以在補償決定作出前或者補償決定中要求被徵收人限期作出選擇，逾期仍不選擇的，徵收方有權根據有利於被徵收人補償利益的原則為其確定一種補償方式。

實踐中，有的被徵收人在徵收補償決定的訴訟中主張徵收方沒有尊重其補償方式選擇權，但通過舉證卻發現系其遲遲不作出選擇，那麼這種主張很難成為法院認定補償決定違法甚至將其撤銷的依據。

需要指出的是，《條例》並未規定用於產權調換房屋的用途、位置一定要與被徵收房屋相同。從嚴格意義上講，拆除臨街的用於經營的門面房而安置住宅的情況是客觀存在的。這種特殊的補償需求需要依靠協商溝通去尋求解決的辦法，實在無法解決的，也可以遵循市場評估價值通過貨幣補償的形式給予妥善的安排。

我們要提示廣大被徵收人的是，徵收拆遷中需要被徵收人作出選擇的事情還有很多，譬如是否在籤約期限內及時籤訂補償協議，針對哪些程序提起訴訟，選擇複議還是訴訟，是否對評估報告申請專家委員會鑑定等等。所有這些選擇都是相互關聯、一環套著一環的，都指向最終的補償安置結果。故此，被徵收人一定要重視自己手握的每一個選擇權，遇事提早和家人統一意見，及時諮詢專業律師並積極聽取其中肯、專業的諮詢意見，讓自己所做的選擇經得起結果的檢驗。

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