yaya365南京二手房
今天我在瀏覽阿里法拍網時,發現一套湖景花園的房源即將被拍賣。頁面顯示,這套房源的面積為143.53㎡,起拍價為450.8萬,單價僅3.1萬/平。而他們評估這套房源的市場價為644.1萬,也就是說這套法拍房足足低了約193.3萬!
碰巧的是,我昨天恰好路過這個小區,當時覺得小區在周邊小區的對比下,看起來特別的獨樹一幟,於是萌生了實探一下的念頭...
遠觀小區在周邊屬獨樹一幟,結果環境果然有驚喜...
湖景花園位於南京龍蟠路6號,距離南京站大約1公裡左右,這也是到地鐵站的距離。不過小區周邊就是公交站臺。
由於周邊都是老小區,走到附近時,冷不丁看到這棟氣派的高層,料想這個小區的環境必然差不了。
小區目前是銀城物業,管理還是比較嚴格,由於體量比較大,我進去時,發現不少的物業人員停駐在小區各個角落。
小區出入口是分開的,兩邊都有派了物業人員值班,門禁還是比較嚴格的。我當時是和一位業主一起才得以進去。
小區一共有20棟樓,既有高層又有多層,可能住戶比較多,乾脆開了個小超市。我看了一下,裡面不光提供一些日常生活品,還是一個小型菜場。
這兩天正好下雨,路面雖然都是溼漉漉的,但是卻比較乾淨。小區內也隨處可見保潔人員的身影。
裡面大部分單元樓都是需要刷卡,少部分由於裡面有房子在裝修,所以大門敞開。
我也順勢看了一下裡面的構造,整個牆面貼的都是米白色的瓷磚,看上去也比較乾淨整潔。我無意中進去了一棟多層,發現裡面竟然是一梯一戶的結構。
由於已經有近16年的房齡,小區外牆看上去多少有些歲月的痕跡,但外表尚未出現明顯的斑駁或者牆面脫落的跡象。
整個小區最值得一提的就是它的綠化,網上說這個小區綠化率高達50%,我親自在裡面轉了一下,綠化做得確實很好。
它的綠植不僅僅是數量多,而且種類也不一樣,既有像棕櫚類純觀賞性的樹,還有種植了一些桃樹、桂花樹等。
不過小區也有一些缺點:
小區雖然有地下車庫,但是車位不足,因此地面上規劃了不少車位,佔據了原來的主幹道,細看之下,會顯得有些擁擠。
部分樹木長勢過高,影響到部分多層樓的採光。
但總得來說,小區環境還是可圈可點,沒有很明顯硬傷。而且小區緊鄰玄武湖公園,如果是高層住戶,應該是可以從家中眺望到玄武湖的風景。
小區類型多樣,但房價較新房相比,已經不可同日而語
我在南京網上房地產上找到小區開盤時的價格,顯示當時新房的均價在7千元+/平。
據了解,當年南京全市的新房均價也才4115元/㎡,這麼說來,這個樓盤的價格在當年也算是躋身高端盤的行列。
如今365二手房網顯示,小區目前的掛牌價為49970元/平,照目前的價格走勢圖判斷,應該用不了多久就能邁進5萬/平的序列。大家可以估算一下這個漲幅比......
而且小區從5月份開始,價格一直呈小幅上升的趨勢。
對於這樣一個2004年的小區來說,房價還能表現的如此堅挺,有點令人意外。
為了弄清楚小區情況,我諮詢了附近的Q房網經紀人梁悅悅。
據她表示,由於周邊大多都是老小區,它作為周邊稀缺的改善小區,價格自然一直是處於高位值。小區一共有20棟樓,其中有4棟是高層,3棟小高層,其餘是多層,兩者在價格上存在一定的差距:
高層由於臨近高架和火車站,會有一定的噪音。加上戶型上是兩梯六戶的結構,導致部分房子的採光不太好,目前單價大多在4-4.5萬/平左右。
多層和小高層的位置靠近大多在小區裡面,更靠著玄武湖位置,價格稍微貴一點,目前大多在5-5.2萬/平左右。
二手房有價無市?中介表示:不符合大部分客戶的需求
對於小區近期上漲的房價趨勢,她給出了自己的理解:推測可能是業主受到學區的影響,上調了房源的價格。
據了解,湖景花園對應的學校是科利華小學和科利華初中,也是妥妥的初中單學區。前兩天,我們同事也寫到科利華的大樹根小區(房價堅挺,成交上漲!科利華初中低總價房源,持續火爆...),小戶型的成交價已經近7萬/平。這個價格接近二線雙學區的價格了。
既然科利華的老小區已經紛紛漲了一波,湖景花園的業主此舉的漲價怕是也不甘居於人後。
不過梁悅悅表示,雖然現在的掛牌價雖然有所上漲,但是小區的成交價還是保持平穩的趨勢。主要是這個小區的二手房價格過高,客戶群體比較少。平均下來,每個月可以成交2-3套就算很不錯了。
我查詢小區近期的成交記錄,發現除了7月份有一套只花了3天就成交以外,其餘二手房的成交周期都非常長,差不多達一年之久。那套周期極短的房源,單價才3.7萬/平,遠低於市場均價。估計是業主急賣,才得以很快成交。
不過,經紀人也表示,願意考慮湖景花園的客戶,基本是一看中小區是科利華學區,其二,自身對居住品質要求很高,看中小區的環境,畢竟科利華學區中,改善型的小區很少,湖景花園在其中屬於最好的。
但是對於大部分買房人來說,小區目前的性價比並不高。如果是純粹奔著學區去,預算多一點的,可以選擇大樹根、百子亭這些已經出新過的老小區,預算少一點的,可以選擇西家大塘、雞鳴山莊這樣老破小,而且它們在地理位置上,距離學校更近。甚至可以兼顧到小學階段,這些老小區對應的小學是中央路小學,在玄武區來說,還算不錯。
相反,如果是偏改善,對學區沒有要求的,可以選擇附近的贊成湖畔居,小區是2005年房齡,環境也算可圈可點,只不過由於學區一般,目前是科利華小學+十三中鎖金分校,所以總價上要低許多。
寫在最後:
聽完中介的解釋之後,我倒覺得湖景花園現在的二手房行情有點像「有價無市」,業主的期望很高,但真實成交表現平平。由此可見,目前市場上對於這類大戶型的改善學區還是不太「待見」。
但是站在業主角度,即使房子不受市場「歡迎」,我也肯定不願意「自降身價」,反正,環境也不賴,乾脆就一邊住著,一邊靜等有緣人。買房邏輯恰好應了那句:姜太公釣魚,願者上鉤!