「信用讓消費更放心」——這是中國消費者協會公布的2019年消費維權年的主題。然而，西安消費者白先生、謝先生、吳先生等卻遭遇了商家不守信用後的無奈與無助。「去年六七月份，開發商已經開始給購房者交房了。可是，卻不給我們交房，我們也和其他購房者一樣，與開發商籤訂了購房協議，把錢交給了開發商。真不明白，這究竟是為啥？」在西安滻灞歐羅巴小鎮購買房子已經三年多的謝先生一臉無奈地對華商報記者說。
2015年底買的工程抵款房
樓蓋好了卻收不了房
對於「工程抵款房」，不少人或許有所耳聞。這是一種開發商將房屋作為工程款抵押給合作商，再由合作商自己持有或找下家出售的房子，往往比市場價便宜。但天上掉餡餅並不一定都是好事。西安的白先生、謝先生、吳先生等人，就因為購買工程抵款房而遭遇收房難。
據他們反映，經人介紹，2015年12月份在西安滻灞歐羅巴小鎮購買了工程抵款房，當時在售樓部籤了協議而且收據齊全，銷售人員口頭說很快就能交房，可一直拖到去年六七月份，小區開始交房入住了，他們還是沒拿到鑰匙。從其中一份工程抵款認購協議書上，華商報記者看到，協議註明付款方式為一次性付款，買受人向出賣人西安京頤置業有限公司支付總房款46萬餘元，購買房屋建築面積暫定為96.98㎡，優惠後成交單價4791.37元/㎡。華商報記者注意到，有趣的是，協議還約定，「因所購房屋為工程抵款，乙方（買受人）同意在該房屋交付使用前不得以任何理由提出退房或換房。」其餘幾份協議除了房屋面積、成交價格不同外，在內容條款和約定上幾乎都一樣。
3月6日上午，華商報記者來到位於西安滻灞歐亞六路的歐羅巴小區，注意到該小區除了門前道路正在施工圍擋，小區內多棟高層住宅已經交付。白先生、謝先生等人購買的工程抵款房位於小區9號樓，一共涉及6套房產。「我們的買房協議是在售樓部籤的，交款收據也是齊全的。」謝先生表示，去年其他業主陸續辦了收房，開發商卻通知他房子暫時不能交付，他就和一同買房的朋友去售樓部問情況，開發商答覆說和債權人存在經濟糾紛所以要回收房子，「我們當初買房也是在售樓部辦的手續，白紙黑字怎麼現在就不認了？」
隨後華商報記者與謝先生等人來到歐羅巴小鎮諮詢中心，這裡的工作人員表示，工程抵款房的交房情況和小區其他業主不太一樣，具體原因他不是很了解，可能是和施工方存在沒有解決的問題，「具體得等經辦人和領導回來了才能說清楚。」
華商報記者注意到，從工程抵款認購協議書和收款收據上看到，甲方蓋的公章是西安京頤置業有限公司銷售合同專用章，收款方蓋的公章是西安京頤置業有限公司的財務專用章。至少從銷售環節和流程上來看，白先生、謝先生等幾人是直接與西安京頤置業有限公司籤訂的合同，並沒有涉及第三方。
交房問題或與工程結算糾紛有關
滻灞城改辦表示將督促協商解決
據了解，歐羅巴小鎮項目是袁雒村城改項目配套開發小區，於2013年4月取得西安市城改辦改造方案批覆，開發主體為西安京頤置業有限公司。後來，開發企業在未取得商品房預售許可手續的情況下，通過團購等方式將項目開發建設的部分房屋對外出售。去年夏天，這個項目因延期交房和要求按揭業主補房款而引發糾紛，後經滻灞生態區管委會協調推動以後，項目配套開發的商品房進行工程收尾，並陸續向購房者交付。
華商報記者在歐羅巴小鎮諮詢中心看到，玻璃門上貼著一張由西安市住房保障和房屋管理執法監察隊出具的《關於未取得不得進行預售的通告》，上面寫著：該項目未取得《商品房預售許可證》，依據建設部《城市商品房預售管理辦法》「未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售」的規定，該項目不得對外預售，不得以認購（包括認籌、登記、選號等）、收取預定款性質費用等方式變相預售。
陝西涇渭律師事務所李德軍律師表示，因五證不全售房導致的糾紛屢有發生。過往出現過補齊項目手續，維護交易秩序和保護交易現狀的案例，解決途徑有協商和訴訟等手段。
西安滻灞生態區管委會城改辦一位工作人員上周在接受華商報記者採訪時表示，歐羅巴小鎮工程抵款房的交付問題可能和前期工程結算糾紛有關，為了督促問題解決，他們正在聯繫開發商、施工方和業主等當事方，搭建溝通平臺協商解決。如果實在協商不成，也可以選擇走法律途徑。
西安市消費維權聯合會會長馬世群在接受華商報記者採訪時表示，合同是建立在雙方自願、公平的基礎上簽訂的，購房者謝先生等人已經與開發商籤訂了合同，雙方就要嚴格履行合同。開發商單方面違背合同，就是典型的嚴重失信行為。今年中消協的主題是「信用讓消費更放心」，而這家開發商就是典型的不誠信企業的代表，嚴重侵犯了消費者的權益。建議政府主管部門「該處罰就處罰、該監管就監管、該約談就約談，嚴格按照合同執行，確保消費者合法權益。」
城改「西安模式」需改良提升
早年遺留問題待解
城改項目在西安房地產市場佔比較大，而出現房屋買賣糾紛的往往以城改項目為主。城改項目的「西安模式」曾經得到業界的肯定，也得到外地城市城改相關部門來西安考察、交流。面對早年遺留問題和未來還要拆遷的將近200個城中村，西安城改之路向何處走？
證件不齊售房留下隱患
昔日城改欠帳仍未還清
工程抵款房在西安並不是新鮮事物，目前在一些房屋中介、建築施工方等渠道也有出售。華商報記者日前在本地一家二手房交易網站上看到，就有數條工程抵款房掛牌信息。其中一處西鹹某高端樓盤的工程抵款房，對外宣稱「低於市場價50萬，可以全款更名。」
在城北經開區一家中介機構，華商報記者找到了一位姓王的中介銷售人員。他十分熱情地告訴記者，他們手上有幾套抵工程款的房源出售，以未央路一套130㎡的工程抵款房來看，總價只要116萬，單價還不到9000元/㎡，而該樓盤的市場單價都在1萬元以上。當記者問到如何購買時，他表示，手續都是直接找開發商辦理，但需要向建築工程方支付一定轉讓費。
一位不願具名的業內人士告訴華商報記者，工程抵款房在市場上其實一直都存在，因為房子本身保值增值，不少債權人也都願意以此方式來抵消工程等欠款。只是在市場好時，房子好賣，開發商採用以房抵債的相對減少，債權人也多是自己持有或在熟人之間轉讓。「三年前樓市低迷，市場上大量出現工程抵款房，一方面房子銷售的確困難；另一方面，開發商缺錢的狀況也非常嚴峻。」他說，過去許多城改項目開發模式不規範，證件不齊就開始銷售，遺留問題較多。
該業內人士表示，這兩年西安房地產市場形勢變化，房產價值上漲，也可能成為一些遺留問題的導火索。據他掌握的情況，陝西一家開發企業為了資金周轉，幾年前也曾將一批商品房抵給施工單位，但後來因工程成本和房產價格核算問題，雙方產生了一些糾紛。
西安城改的得與失：快速推進到集體失速
西安曾是全國省會城市中城中村最多的城市之一，也因城改規劃的快速推進而引來全國關注。客觀來看，大規模城改對於西安城市化進程和住房需求解決貢獻巨大，但在操作中問題滋生，進而導致延期交付、產權糾紛、樓盤爛尾等諸多不良影響也是無法被忽視的。
在城改項目開發中，最直觀的問題就是無證售房。有報導稱，2013年5月底，西安已批覆且正在開發建設共計115個城中村項目中，只有33個五證齊全，超過7成沒有預售證。此後，這一問題受到重視，近年來有所減少。
「城改項目從立項到審批，再到拆建和銷售，中間耗時較長，土地轉變性質往往滯後於建設。」獨立地產評論人李連源表示，為了回籠資金，過去城改項目無證售房現象多見，並往往以每平方米低於市場價數千元對外銷售。3字頭、4字頭的房子也讓很多購房者難擋誘惑。
一位不願具名的張先生在西安多家房企供職多年，對城改項目的操盤流程頗為熟悉。他告訴華商報記者，城改項目需要先取得政府批覆，對土地進行確權、拆遷，最後走土地報批流程，即：先安置，後開發，這也是西安之前的城改特點之一。資金壓力之下，前些年開發商往往會冒險操作——違規售房來籌措資金；同時用開發權和土地來抵押貸款，繼續擴張下一個戰場。在樓市行情好的時候，「滾雪球」式開發可以帶來豐厚利潤；可要是市場形勢轉變，開發企業就面臨資金鍊等一系列難題，項目也難以繼續推進。一些建起來的小區，也面臨手續不全、辦證難、供暖難、無正式水電等問題，「蘿蔔快了不洗泥，這是只追求速度的惡果。」
從2016年底開始，西安房價開始上漲，按道理，手握土地的城改項目也應該成為搶手貨，但實際情況並沒有想像的那麼好。在2017年7月召開的西安市棚戶區改造現場推進會上，回遷安置超期項目的數量有41個，此時正是西安樓市升溫，各路品牌房企蜂擁而至之際，大開發商除直接拿地還收購城改項目，但即時是在這樣的氛圍下，這次現場會仍通報有9個項目進展緩慢，城改遺留問題的影響深度可見一斑。
三年清零繞城內城中村
城改「西安模式」需改良
去年年末，西安出臺文件要求，到2020年底以前，完成位於繞城高速以內且在城市建設用地規劃範圍內的114個城中村和位於繞城高速以內但不在城市建設用地規劃範圍內的64個村莊的清零工作。
由於清零工作包含整村拆除、整治提升等兩種改造方式，外界認為，這就意味著被拆遷的城中村將會涉及後續回遷安置和綜合開發改造。
美好生活文商旅研究院院長夏強對華商報記者表示，「西安近兩年新出讓的宅地在向遠郊新區集中，但不少城中村還佔據著核心地段，有的還處在商圈周圍，從市場需求上城改的潛能很大。」
李連源認為，三年內清零城中村是一個對資金和政策考驗都非常艱巨的任務。一方面包括土地轉型等配套政策需要提速，另一方面近兩年用人、土地和開發成本持續提升，城改項目對資金的需求量會更大。他說，對照以往城改積弊，未來應當在土地轉型審批、資金支持、取得被拆人員理解和開發者選拔上吸取經驗和教訓。
夏強說，在城改推進過程中，應當遵循政府對於拆遷安置、土地管理的統一主導，在法規建設上也有需要完善之處，「雖然城改缺乏可參考的成熟經驗，但規範化運作可減少很多麻煩。」
有業內人士表示，西安城改項目數量之多，在全國省會城市罕見。前些年西安逐漸探索出了一條以「政府主導、市場運作、改制先行、改建跟進、整村拆除」為改造原則的「西安模式」，使城中村改造呈現出了欣欣向榮的局面。但是，由於拆遷面積大、推進速度快，出現了不少問題，這一模式也引起爭議。城改項目本身就是「摸著石頭過河」，如此多的項目難免會出現這樣那樣的問題和糾紛。但是，各區域主管部門，尤其是各區域的城改辦應吸取過往的經驗和教訓，對出現的問題積極協調和妥善處理。「發揮好市場在資源配置中的決定性作用」，改良和提升「西安模式」，同時，發揮好主管部門的作用，引導、吸引有實力的市場主體積極參與城中村改造，資金保障、深度合作、規範運作或是方向。 華商報記者 查京京 文/圖